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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
/ z( J% i4 k; [  Y; _请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?& ^: k2 Q2 u: y* h! e# w
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
6 x! e1 `  B6 @1 B$ O0 N  F* C; S2 ~" y3 Y+ ^
请教熟悉税务的高手。十分感谢。4 w0 ]% Z& O7 y2 e
如能提供个链接最好了。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑 ( p6 k) s9 t: a2 d& ?* i
9 A7 P9 T$ w9 `4 J4 s3 N3 @
如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。
, v! l0 H$ g: q4 ~) N这么做,技术上还是自住房
0 k. a: c' c' T$ O0 T, n好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。' h) P* u/ A" R7 H  a5 w) U7 n
' q) `# [1 M5 K$ g) ?7 q2 J9 K
另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
, ]7 }6 @+ s& F) {
3 ^0 j, j# K. X2 N7 k不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
# k5 p) w& J, R9 N5 N+ {5 e$ `自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税
% m% e4 Y" p( H) d# E
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
- _& A$ J! Q$ n2 Q8 Q7 O! e: o: q3 t
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
" ~9 T) M3 H' u! x& E3 K7 Y
1 T$ s+ s2 f/ V# Y& q商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?: F! d0 j% ^+ L

. O8 j( t$ T  p* p5 h# i) R
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
* t. K. a; x8 T
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?$ B, B' X& L: \$ }

4 m2 ~- M/ ~6 D, r如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? # O, t' q. C1 l& \7 j! }0 \1 I
. f9 Q5 F, }/ n" R' e1 @# q
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
  Y. Z: f  l* m/ Ynewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

" c. I, x/ v  v- G实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。9 J/ _4 V" ~4 T' W7 p

% q5 [1 m* a* d9 Y6 w不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
/ i% x7 |1 ~- r6 ~; Q1 D政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
9 P8 k$ P' I& k但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?  q' n: M1 Y9 m: `0 s
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

/ f# p8 P# K# U" y3 @除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
2 B6 l4 j+ x6 W$ L6 q% p; I& Traymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
( k# A. W3 h: [2 K7 o4 C
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算
' u7 G! @$ N. `/ N4 b" C5 }1 m: X! i( p' c: `/ b
感谢精打及各位朋友。9 H0 Y* P+ e$ l0 Y
) V" M/ m( _, |* W7 k
我在edmonton没用房子。
/ b! {* \* N" }$ |; I% c6 f0 U1 U! I0 U- w" X
有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
# w, H* f3 i0 s
0 H6 E+ H& s" i( g9 \; x如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
2 @$ ]* y! c+ F% ~Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28

3 ]. v+ X5 I# p' C请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement( A# E/ W# m: R1 Y) [' x& \% }
只给(80%)贷款利息.
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
大型搬家
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS: f  o" T7 c) W
8 l: v* x- k3 a' M- X0 D
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税! I  S5 z9 E% b: ?" V% C
补充2楼primary resident,需要2年时间。
' V4 K' V! h& m4 ?
0 [$ _9 K2 \* `* D. {除了贷款利息, 还有那些可以抵税?9 G# D: s4 K: m8 X1 S( ^$ `2 s7 j
广告  ]0 m- s* O# M
保险
- P4 L! m0 \# i) F- Q/ b. C其他银行charges and interest
9 W( a0 B. Q: h) @; C  I( O房子修理维护2 F  d# ]+ x9 A! {9 i  `
管理费用$ ~! P0 T7 Y- h7 w9 Z
汽车费用. g# q2 B% s6 p/ m9 F  I0 P! b, u
office expenses
2 R* Q" F8 U* u, Z( @8 p会计费用,legal fees% O! \$ B% l6 n$ u- a$ s. |0 Q
地税
7 z- O: c5 n5 E工资(这个一般是casual的清理打扫之类)% y( s: \' M2 I
travel) @; i0 v0 [- R- G) O
utilities
5 D$ J2 o* A: d1 L; Rand other reasonable expenses9 Y. e) B0 D# i' q- [5 a

$ l. D- A. }. P) |回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有5 i; e2 p- C& p8 D4 p
0 Z2 e5 [, @  s; s
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident1 t( O5 g, d0 U- S0 }- E

& u: J1 ]5 S: z- `你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
4 _& q0 s6 y& }. b; D- K  j' G' Q5 J7 B) ?8 _3 M
* P# q/ W; Y; \
Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
+ g  N9 I2 H* o
& {  _% e1 v# Y% o虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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大型搬家
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
$ s0 w- @1 t0 {) O" H5 o" \' a6 I3 e" M# q4 x) R; H" k

, _5 ^2 y9 ?* B' ^, ]7 d* L: y???????
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
3# 精打细算 , y: Y1 x, E, }7 Y/ O1 j

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See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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