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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。1 Y  S+ \* A, }# Y' P
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?) G6 ]; |* i, D. T0 q
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
' M9 x( \5 y3 b4 q& ^  F1 J- x5 _1 s2 K# m5 v* S/ o
请教熟悉税务的高手。十分感谢。
! ]& I6 `$ [- h$ X; t( K/ C如能提供个链接最好了。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
# R" {) x2 E' T1 o. o% J
0 g9 H) i% J, s) n2 d如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 ( X5 j. `1 t. H
这么做,技术上还是自住房* Z2 S% G) `( i0 e
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。+ \$ o0 U7 i$ K7 b' S! D

4 T% k% t; ?4 h! ~( p  x5 e另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -    7 L. g8 _2 u/ c$ `1 A4 V6 b: K6 R) w

, |! x9 W7 R, ^7 I不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
4 A3 ~$ q& l" [自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税' i/ Y: k3 Q; C% K
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
! [4 z- H, P% ?' h
, p+ }2 j. a* p2 C) t8 B! v! R+ j如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
% f0 W# @4 K) S# o
+ E! X; Y  l# S* j- [3 N: _商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?* C6 n6 P3 t; M; A2 t8 F5 P5 u- y! j
0 f3 b' a) g  m" A% A# `& {
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑 6 B( s6 v6 T$ B% o
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
! ?/ l% n  J. e+ e( p/ B' Y  O6 f$ B) t% b  w5 A5 Q
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
# L8 Y. f7 @' }' c
" J8 v% F8 c' o" m$ e4 F  ~商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...9 i5 y8 U- V/ G
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
5 J% p. S- X" v% |8 p
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
- h& _: ?/ [  S7 a9 H* I% n$ Q. @' `- R9 x
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
% |: v* p4 H3 T( h5 X0 B政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
# E3 ?: h3 Q4 e7 }; z8 j+ f# f# \但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?2 S& @% M+ E5 f) z1 C9 U
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
. B6 `$ w* ]$ i* {
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的+ |# d1 r" B" s$ A. S! D- _
raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
2 `  V. Y0 r9 `; o$ z
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算
% h' h# L8 e7 [( Y9 P! ?; _5 L5 O- t# [2 D, L" R$ c" c
感谢精打及各位朋友。2 z) e4 N+ g0 M2 M& h1 s6 c0 ]
$ P% L. O3 X9 O1 r6 A: h3 }
我在edmonton没用房子。
' c& b; f; K3 Z/ P' @5 ~0 w$ b% u6 y
有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
* q  n1 _7 g* f& T5 q( L
' ^% H# I/ p9 G" H* U3 a" {如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 ( x! w  Q% Q3 q( T8 J& ~
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28
' h/ ~2 x; G* b9 Q5 \2 f
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement- p  v) K9 ?3 h& m. m; J
只给(80%)贷款利息.
理袁律师事务所
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS3 Z3 m/ X1 T' o" L4 X% Y$ a& G

$ l$ r+ D& W2 x, `' zmortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
8 Y0 X3 h- i; k/ J# V2 f! y1 u补充2楼primary resident,需要2年时间。
1 d+ Y% j& c! ~  a# s$ Z  m8 q& t: N# G' {$ B4 w: R( B! |1 K3 M
除了贷款利息, 还有那些可以抵税?0 ]; s' o1 i  |$ {# s3 O, U  i
广告
2 @% A. l# G) _$ Y  H' Q( N7 g保险3 s4 D0 c  K- q, _3 S9 M
其他银行charges and interest
) l5 V% k. C2 {: d$ W" r房子修理维护
  g& R: q' t9 x+ \管理费用7 b: T  ]0 w# Y' ~: q$ B7 p
汽车费用
- Z& x. t8 a  S3 |; r1 m3 goffice expenses  B6 `; ?/ b) g6 e& s  J
会计费用,legal fees
5 x8 y0 K3 [* L9 ?6 t  U地税
8 J4 [( e6 J4 p* H. `2 C0 m9 Y. P工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
, n/ `; z# N  r0 K, Z( s+ Z& E8 h: `travel" Z0 N7 T- J+ L" I: a
utilities+ w3 {# T; q+ _+ r5 _: U
and other reasonable expenses/ t' F0 B$ E, M( P' w' g) w

9 x9 E. f& u' ~回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有6 j5 o, l$ W4 L9 l

. q! d, E  L; W8 s补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
4 F7 `$ U. b7 o, w8 p
  U0 A3 b7 F& M8 r4 W你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
大型搬家
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
% G" U  d( J% x" G4 D8 }" W$ C
  q$ z5 u( C) m8 \; x  t  a1 _0 V
Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。6 r4 Y' H1 g2 E. }% y1 E

# I9 S8 d" |% @& I* C# Y4 g( S虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
理袁律师事务所
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
大型搬家
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
% \( I7 l& q7 b1 P! L4 Z3 p* c2 x( m" a; U  P% g* Q

  a& A$ Y. v9 B2 i???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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3# 精打细算 7 L- Z- A) X' n. |- @
; @( j9 @! R/ ^9 _

, |1 N# U" D$ h" {2 V0 YSee see
鲜花(169) 鸡蛋(0)
发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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