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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
9 x. }, e) B' [$ a- x3 b# X" J4 d请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?# D$ f2 k- v7 w& f# A
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?: L0 `  F  P( q7 @5 \

; M4 G, _% g; `6 a& O( s请教熟悉税务的高手。十分感谢。# s. W" Z: H+ ^: H7 i
如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
# B! T& ~4 f' g4 o- r; {8 W, P! d. j* X2 B# w2 b6 {7 e0 M, B
如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 % N" e2 g+ m1 w4 K* V
这么做,技术上还是自住房0 w! h- c6 k/ a
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。' y0 ^; q3 k% v. G9 F

4 u; k( P7 f6 n3 N8 z另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
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发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
: {. E* {) G* V; @" i+ ]# Q5 j/ \- _/ e9 E" S+ C) Y( N$ r4 S7 T
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
. X" `. }# q' h7 x自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税
7 ~# @; W" ^  ^7 }) W; `3 z- F
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?! H& |3 n; r  h

9 B! @, E$ E, Q# A如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? 4 U) ]! B% x. D( J: _
# [8 l" N6 Y* }' P; a' b  F. t
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?7 q3 |  R3 a/ ^- d/ y/ m

$ j) M; u# m9 s, x" \" t, `2 O
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
3 Q4 e% z, |3 k6 d2 k3 c% \/ g" A
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
& ^8 e, p+ r7 c, ^6 G( h$ E! }  {  _, w* t% M: S# O
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
& x, [* P: T, A8 v& m5 a- }: }5 F9 V+ m+ w
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
. E( [) |, |1 s/ d/ o" K) H1 Fnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
  l" P% T# U8 n5 O  z8 U0 s# a6 t, K
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
- {, l) b2 T9 I7 a/ S# K  Z
+ d& W3 s3 c0 o% j3 r. a5 N! h不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
, S2 f* \1 P$ o+ H政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。6 r# l4 d! E, b5 Y/ z4 y
但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
2 u3 \6 O2 b' R( n/ mnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

5 o$ [( \( |: C6 {3 R除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的5 w( o4 l$ g! N5 w* R1 |& Y2 d
raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
* i  }$ M; ?. S+ B0 [
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算
- K% ^1 ]: u0 H$ q  \" l+ y3 N; d6 P1 y3 Q% I  O% x) f1 X5 F  k: x
感谢精打及各位朋友。! `! D9 _2 ~$ X. w, q) }# G
, h- H  a( G5 k
我在edmonton没用房子。
" z! Z& M# O  v0 {; N0 F" @4 {/ S. l0 V$ e+ o1 s+ ^4 q8 K) E6 \
有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。- R& x0 G2 t+ a; y8 I

/ O. M. d3 _& X; U/ j如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
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发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 ! y. H0 P: r" }$ Y
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28

5 E8 n+ {+ V% n0 Z( K请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement
5 A% U% |- \  j, ?* f* J" y4 P8 g! M只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS, r$ ^( ^1 j$ b7 Y7 z: @

, A- ?" _4 @' Emortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
  d; s  B0 U& X- }+ ~补充2楼primary resident,需要2年时间。$ t5 k- u7 H3 t" U8 |
0 \# J7 A0 y% e7 W* Z! e7 s
除了贷款利息, 还有那些可以抵税?
& D4 Z- X) u2 N# j# c广告
  J  S1 i3 ~6 ]保险
/ q, V* s7 _8 q/ [" R1 W. v% f其他银行charges and interest
: K( E$ C8 {/ \0 y. _7 p) i1 q房子修理维护
- X( _1 p' j' [6 W9 q* J管理费用
6 {7 k9 }0 N+ c' ~. M% b9 o" k汽车费用
: f5 N. L9 k5 f+ c# }& {office expenses
& e- x8 \) C% }1 U会计费用,legal fees
' [* y- v. F" W+ _2 d地税
. n0 ^9 i8 G* h( q' O. k, ?工资(这个一般是casual的清理打扫之类)! K- F+ a# K8 U$ v! U
travel
* J+ X) i2 z8 ~! O3 eutilities
+ P2 y6 j$ }, T7 L; ?and other reasonable expenses
2 T& `# L7 ~. G2 [) F; Y
" x- w( Z9 N( {$ Q4 R) X回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有) A7 y. ^3 `" j" M# P( ^1 ?
( W! k6 g- X) E$ w% ]3 T6 i; p
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
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发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident4 d( v/ u& W$ S$ Z5 C. V- t' I

, L2 V6 t+ |0 v* Y) |) J: E6 C! b0 l9 Q你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
# ^) p0 l; ~2 t4 Q' d% V' U  m: N4 p

9 S" S; }& E: [! V1 a4 EBoth can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。: s# B0 |9 l$ Y1 v0 u3 I
# s+ i4 i1 z! @, n* Y
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算 * A( }7 Z  W  Q8 a8 b" n" [3 k

7 b2 E9 l% Y6 d% n8 |" d0 n* N: J% `! a6 m
: O7 b: ^' q' v/ X# {: R???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
3# 精打细算
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( [! r" V7 D. A0 CSee see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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