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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。' j' \" q$ ~) N' @
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?( u9 v. d% |& ^2 W$ p
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?& ^- j$ s7 q2 }# O3 t3 c! T
/ W- q% u9 X  X1 k& P& N( K% ~
请教熟悉税务的高手。十分感谢。  V7 N" x+ [7 J: [. q
如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
" L5 h5 ]! L! I1 }, j
/ _* [5 X) |6 N( n3 R如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。
; G  ]3 H, A5 M7 W这么做,技术上还是自住房- p9 \3 H& B* Z3 \5 q! N& t. k: a
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。. h4 c5 z5 u# k+ D
% d% Y2 U) G  b2 ~% g2 h; A  }
另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
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发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
2 x0 m; @2 J, s9 J! Z3 M6 g2 q$ a
5 _0 ?* F; o5 ~7 y% Z9 o' e不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。" }5 E) e+ C3 y6 R6 Y
自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税3 K5 E9 w1 h& j6 s# h
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
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$ c2 c; B( o, I% K如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
4 F- a% H  T& o9 F, y
6 U3 g& T8 \. D. d' s( N  L商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
2 c* D7 H9 y6 v+ i  X
7 k7 F- ]4 p8 I8 c1 ?
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
- ~/ u/ U) j9 N5 I+ k/ ~) m
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
# N  B4 \2 n* d# y; e( F4 g8 _6 j) s, e9 M8 Z4 \- v
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? : A, ]% f2 z/ {. m! t
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商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...5 I7 r2 |5 ~5 E. j" G! `4 E
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
, b/ D9 r; o1 M3 K
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。( ?! N4 `1 ?2 Y. [

6 Q- ^" R7 B; y& D不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息
1 y7 r0 D7 w, r/ m/ s) z+ A8 \政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
1 `, U8 B- k* e$ \' ^但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
/ }) B" Y7 Q$ p* n/ j/ ~newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
; u( i2 P# Z: \" W( ^& p
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
2 `2 r5 e( R  l4 {; {& Iraymond_z 发表于 2010-1-24 22:34

4 b5 _# `" Q3 ]3 P
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算 # S! U' O+ v8 R% r

5 O. A, p( p' s# l9 ?- a感谢精打及各位朋友。
3 g! R1 f) z5 v, }. P) `3 N: O7 F4 g% b3 o4 e# S. ^
我在edmonton没用房子。
; k8 E% \; e' D" M: _) J
7 q8 U8 c8 Y0 l8 P5 I5 F# ^有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。' s7 T6 Z! K/ e+ m/ N: C
$ X) M& E% w1 s! T& O
如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 + y) _7 x8 }  t$ F6 C2 V+ [/ b! v
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28
3 c) ~& f+ k+ v2 v0 S/ o& O1 K
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement* {+ c( t7 l4 h* H/ K$ c
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
: V6 n  b  i( f* z! ?' f$ z
4 G' N, z( ]1 O" y' J; W& r* o- b; qmortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税# d/ f7 Z% r: ^
补充2楼primary resident,需要2年时间。: C7 B2 @3 [( M9 K0 _$ [$ b9 y0 D

8 t; w8 |0 f# L; g4 X$ [除了贷款利息, 还有那些可以抵税?2 ]7 _5 ?5 I* x
广告
+ o( E/ @; a8 M! c6 }保险$ j. @7 i/ B- j- X
其他银行charges and interest
3 e) G" P' t) H; p1 @8 `6 T6 I房子修理维护9 D: ?+ J' C5 n. w: R
管理费用
* I% j" K/ w$ B' M汽车费用# y  z9 K9 @; k. ^' M
office expenses- n: I1 [& w3 i
会计费用,legal fees
: ]0 I; U: _5 X1 M# d: q地税
& y' S' N: x* V6 l7 {' B工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
5 h! {0 m( D% o% r9 ^# wtravel
, o2 E3 F- w) Autilities
. o& S6 Q) Z5 O' k" y* o, i0 pand other reasonable expenses
3 ^4 d/ y. [3 r# d6 W7 X. ?* z& [# |1 H9 L: J
回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有' z( Y9 g& C8 M+ H, j
6 z( H* F/ f: X* o2 V! x
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
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发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident, P" p+ u$ O' ?; z( P# h
  q6 x0 I; X6 v: C
你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
( W4 C- Z3 ^8 c1 W% O- ~/ {/ N' e) p; G: Y0 m4 f

/ p) N/ D* ^  `0 Y! Z) P, tBoth can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。8 J* J& D/ @/ L/ }
0 u; T) {) l9 O$ ~/ M, A
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算 . o% g& S$ l7 W( n3 b3 E
( b: ~, ?9 v! D+ T7 a8 ?/ b

* {$ e& A# D' K0 s) _6 r! |2 g6 J. F4 T  S???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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6 n! {. i. t. M* W+ w0 l$ `4 Y7 z. \: B6 S
See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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