浮动还是固定, 精算!

Rapala

' U; k$ I# I- F, h2 z
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
  _7 s* k) J& G+ m
最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
) n8 i5 C4 G# d. o  s" Y( Y　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%
8 g6 g, G5 J6 ^  L# [* U
　5 Year Close 　P-0.20%
! X7 |; ^& E) _0 s+ y
30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
% C( J6 j$ X0 z
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

' h9 j. o3 r* i# o7 j( M１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

# j% u) P& ~& q1 q/ s- H" a8 ~5 J/ P& d２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
. y  T# z$ m' ^- z6 T, S  ~
2 [1 |6 l$ c) ]/ w0 {9 z３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
- i, d8 }" R4 d
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
* ~8 f5 z: {1 s% X
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
: i0 K/ d! l  P; Y* D8 X: `
现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
, A9 n2 b- p6 z. }* \/ n. ?0 {7 b. N. Y
还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
+ k2 m: y! M; S
0 |$ I: h2 c! u$ O4 y还有就是没考虑提前还款的情况。

- J! H; j6 o# `! _* |5 s; Z2 Q不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

5 H3 T: D$ S0 u6 A) W$ rAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
# P3 W0 p3 S$ S' x6 LRapala 发表于 2010-1-19 13:08

9 P8 T  c+ k+ y1 f为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

' ]4 d  Z  L; `5 ~3 T* n$ u这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
, D& m) u4 T4 z8 m9 r) o  e我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

: O& b9 S% R1 p& C: q* C老怪逻辑不行啊。
( J5 B; G3 t- L- B5 A+ T7 O+ g/ ]
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
) |! u( _% M, c那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
% U! ^% O2 G$ P0 ?. IRapala 发表于 2010-1-19 11:55

6 r8 N1 v* ?0 a; P+ L( J+ A1 Z4 O, w
这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
3 k& k% j3 L. K
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

8 i* @6 p0 F1 N, U! o1 g浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
4 ]% q$ \" l$ j9 I  D9 F5 O) S( b
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

% I( M' D! t% a& ~# g请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄

) L  f$ j( j& D# J2 T浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
* C, ^' E& o) s; P7 p2 i* E- S7 QRapala 发表于 2010-1-21 09:28

; G* c3 f1 \: X, m2 X比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
% E- @9 @* i' C. B9 q" Z
就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

% A/ L9 l% w4 M
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
  \* g$ F8 _+ F8 ]8 [但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
- Q! t  z' V1 v) A' q除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

9 `, K, T, e8 A/ h* q
1 }$ P3 w7 S& G( ]# }条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
. m' c- N. D5 j( n! T1 m0 e浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
. N; U! j2 Q5 O, K. ?# U# I
3 w; ?9 _" ?* E- i由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
: i+ W( `  W0 \: b0 d浮动：53,943.17

如花

附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
8 ~$ m, ?! A8 d6 f固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
( u5 s/ C2 z6 R8 p( ?# V; G浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

: ]/ ^- _& x+ X由软件计算的结果，5年总共付利息：
- H+ @( O3 H/ z8 v固定： ...
. c! ?5 h) q) k. W如花 发表于 2010-1-22 22:40

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

( w; Q( \# E: U0 ~$ m! M: Y“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
8 ?; k5 N' D+ o7 N0 A
( `" M7 U$ e2 ]7 J2 z2 K2 o% L最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
1 h1 ~& z, W4 e9 j3 R; K' _
6 i. O& X; `' B" n' I2 {# B& f- a“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmo ...
4 v- v. d2 n0 q0 d: ?小黄 发表于 2010-1-23 10:37

, K- K; \" S8 U) W1 s' ]& I( W- _虱目衣带

AASTAR

& v8 D" Z4 O; ~3 _' y0 L
$ I/ w# \1 _2 L" A- s* T转贴：

黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

2 c5 G4 l' H# Z首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
  s: j7 u- ]; u* K. `
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
) x6 ^" c- A% m) l
) ?, R7 H4 }! l; c3 ~3 r/ s2 ?$ b

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

) K/ b/ F  |. E, {; L1 h0 M+ C  T我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

% N# o! C) z+ `5 {5年很长啊。先说好
0 G" w6 c- y1 B) T" n& Y8 `1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
- i8 I% p+ ~1 u! B* V: vRapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
7 ?) B+ g! ^) T7 [6 @% u) ]1 ?2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
2 Z, C" E: E. V9 p5 F) [Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

& F7 K1 Q! D4 I3 d你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

, H/ |4 ]! f4 `+ I' i% a, i如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。