浮动还是固定, 精算!

Rapala

( r2 N# h+ B4 i1 H& w8 m) t浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
5 U( E: j8 J4 H, O! n$ ?' v　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%
" N5 n- F$ _, F# w
. g  B* s+ V. _7 W/ W: T5 g  k8 }0 ~6 p+ h　5 Year Close 　P-0.20%

' ?) Q/ u2 b0 h# Q30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

3 v# o9 i/ H; M假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
' k' K' N( H0 ?4 A9 W+ n! E6 b
１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
9 j& c, I' l' p8 a8 F你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
( x" K4 t; c. V& q+ R3 c你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
3 T  o. H* T; s( V' b
" Y- A- y' C% s4 g0 r还有就是没考虑提前还款的情况。

4 y5 T+ e1 m4 T3 |* N! @不过，还是多谢楼主！！
9 g7 I* y: s" z8 y2 B5 {! I  B6 l宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

3 e9 v/ w  w9 e! F3 w. b如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
) E! W& E( E. h! }
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
3 V' v6 |' P% z$ [  L: uRapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
/ \- w1 G( q/ V& L- w我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
7 s$ u" G* C5 M, O& R3 k1 O我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

! C" W2 s/ Y% i$ A# j老怪逻辑不行啊。

' \4 s  L4 V  e3 y  y5 A好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

) e  b5 T  v7 c. D. w& ?, ?这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
7 n0 u: r. {/ I' `  M
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
  I, I4 L) Z9 O. c8 h
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
1 o# \" q1 ~: l& s+ pkingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
/ N* l2 Z% H% {& n" Y
$ X. U9 Z" n, i; C4 h浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

6 g- E5 ]6 \& m比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

9 z/ Q& c. W6 ?- D就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
# y- Z" K3 {8 q9 b& Y' T浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
4 i$ |8 i  L" g% a, U, J8 t
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
2 A2 A; J+ a, O$ o9 ?- o* Y& ~浮动：53,943.17

如花

1 f/ c0 N% K6 O
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
1 v$ }9 ?! N: H固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
3 s8 F, @, |9 i/ V2 z浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
- ?9 Y" C' Z8 m9 A- i! ~0 U
4 ~  |7 d* P6 a& M% k2 w由软件计算的结果，5年总共付利息：
9 X8 l- \4 {& p* L* }% e固定： ...
9 M+ C, N, }6 \5 b$ g如花 发表于 2010-1-22 22:40

" c5 w2 _* O8 K1 `2 c9 I
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
+ L: F1 z0 O; K( F' d( f: L
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
4 C3 N9 @4 Z/ K
7 m, L8 `; B. A- _http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
/ c9 R! T% V$ ^( c' }% F/ U
最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

- M; E" e8 u9 |+ g“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
5 J  m" B( Q1 J9 I' ]) e0 _, c
( f: P5 q4 P& Q- shttp://www.edmo ...
9 |6 K* C, x4 k2 s6 g9 h- T) f9 D  a小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

转贴：
4 P  ]# u7 r# L' Y8 e! _
黄教授说到：
5 G% z  z: E! R1 x7 L# Y
您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
5 t+ A& J9 a# a7 F* N4 g
: X9 g8 z, U( l) ?0 O首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
& Z4 j7 J# [/ h$ b" H6 R4 {% c2 T- P
. {/ ^. `- p( q# x就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
& i, e/ a" H& j% n6 N总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
* `' ]" l, [8 A: s# v, a8 N, W

小黄

虱目衣带
' U" a0 Z+ A1 j. S1 J" l. ERapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
3 n: q$ \5 n" x" h& S3 J& s小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
2 D6 f& j; I+ G2 a7 j  |" G6 cRapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
. h5 P" _, J" Y+ w4 C% m, Y. g1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
' w/ X4 n7 C9 G2 ]4 a' ?, v2 B2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

: M: k5 w1 L- \8 y8 k) h$ [What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
9 d6 X( e) f( j+ I/ [3 p+ G" @0 ~2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

+ w& O$ v! q9 o% n如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。