浮动还是固定, 精算!

Rapala

' p; H$ r' z+ E! f4 M( s- p6 f
1 q+ W6 X3 {  V% T# W. ^浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
" r8 e% z7 ^" ]0 |7 X. M- W7 b　 1 year fix　2.30%
4 Z3 o+ G+ N7 i! Q: m3 G　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%
' |' D+ E" d  J4 Y: v
5 v9 m8 O" a+ K5 u5 S6 W, Z30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
. R8 r: ?- \: J
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
0 l( c; w/ o: v
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
# ]; h$ P3 H5 u- e
+ H2 d4 I! o; [有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
) y/ H3 v! ?+ m; A* R8 i) s
( W3 O, N" n* _, C, u: e8 I; a现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
8 q5 y+ J8 s' l: |  k7 }$ ]你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
, v# |$ j- I( x2 \
还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

; u! _3 e$ r( r2 i还有就是没考虑提前还款的情况。
  G; ]# y1 [: z; ^1 ^% Y
不过，还是多谢楼主！！
7 p) R# L7 n; n% w3 `* o宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

  ~( i9 F3 x1 e$ O如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
3 W, ?3 b$ E# n/ Y" b' O
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
) F! d' C1 ?2 J我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
$ u- X/ J. D; K: r0 G我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
% r7 X. t- E5 k; t: ^2 c& RWST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
$ f! W' k# N  Y  D$ N' [我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
8 ]  N1 a: D* c* G  [- n我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
. E9 y  I" x# `/ U3 K$ [WST 发表于 2010-1-19 15:27

, y4 _1 ^( U, }$ y

小黄

8# WST
- [( w" m( N2 [' N" a% A我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。

4 ]0 M* m" Z/ J! m9 u* f) K2 f好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

; u/ }! Y) l2 H/ s+ ?+ X  a7 t
这个假设是非常错误的。两点：
  T1 h2 H8 {: a0 @  Q, K1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

( L9 G6 C- J2 t' B* W2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
1 J. N6 w& `3 \- r' I4 i& X  k# R
' K/ R3 K; K/ D9 e) ^, w; Q5 z4 ~浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
( D+ `+ _, |3 }! Ekingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

3 r) w% ^3 x3 r# r& U: h% C( w请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
2 K2 [" W; c( A! @6 V" u
% i+ @! D' }$ R( c+ j# \浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
% K* ?0 S. u# w- c0 I: H# T9 tRapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
9 j5 M8 O0 x: j. a; j
( W* [- ]/ I& f* y/ n+ V2 s就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

9 t& `! P) h0 @6 s: Y5 z. |
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
. B  }/ M& n3 n( ?/ _' a4 v& y但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

& x1 }* [' L4 f" F6 t5 G
条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
1 Y+ F* i; u& h; `" E
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
  o  U/ @/ D! k4 d浮动：53,943.17

如花

# z7 T  R% l' D; J- }
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
- B  @: }$ H- C8 a9 Q如花 发表于 2010-1-22 22:40

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

% m, }  x( C. G# `2 v0 H6 [4 z" j“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
* m0 `2 m, A4 l
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

+ E  T* q' H% w% F. w: M9 Z/ r最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
1 V8 @$ N% {, h
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
: e2 A3 |4 O6 A+ Y. ~6 l  y! H: \7 x* }
1 C$ @' x; Z! l4 |; thttp://www.edmo ...
! n8 m) L5 {4 b/ ?小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

转贴：
7 I7 @$ l4 T% O5 J, u
4 u! |3 {0 r8 x  p, l8 M黄教授说到：

; \# U, G, e1 X9 h- L您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
9 n- ?2 o2 o# S. Q: @
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
' `. {  B- s/ }9 s  P
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
, X4 N/ U7 j: y* E! y总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

, p2 E  F, j( E- N

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

! I5 L- T. d0 X" A6 ^我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
) r; `# ^5 L- I0 i% O9 S2 W" A小黄 发表于 2010-1-23 22:02

4 T8 f# z3 y$ f7 R9 }1 f你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

0 Y; ]- V; i  q0 C  l$ H$ |9 s% D! y5年很长啊。先说好
% j/ S- p+ [/ h1 _5 t1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
: N0 @2 s$ I& H& U. m2）赌注是什么？
& W& ]0 u( b  N3 ?0 I. Z小黄 发表于 2010-1-23 22:39

+ g' k5 g/ Q  M$ }: v4 t& X, G4 N- m0 @奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
0 t2 Q8 c- o2 P3 a6 ?
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。