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作者:牧涛
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据加拿大地产协会(CREA) 昨日(周五)出台的最新报告,12月份本国的房地产市场维持了前两个月的火爆,成屋(existing homes)销量较去年同期上大幅上涨,这也令2009年的房地产市场划上了一个圆满的句号。业内指出,销量大幅上升是供不应求造成的;今年的房地产市场可能会降温,但是不至于出现泡沫。: d3 }$ X- N/ U" D- I) p
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12月份房地产报告概要
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CREA的报告显示,去年12月全国成屋成交量为27,744所,较2008年同期增长72%, ' k/ U& S m* S& x \# Q
季节调整后更达46,805所。不过,去年年底正值金融风暴席卷全球、成屋销量跌至10年最低水平,所以如此高的涨幅并没有让业内太吃惊。9 r8 Z7 d' z; G( y# ]; H: j( e, l
) U' X4 a0 m$ J/ B, ]$ T% W就整个去年第四季度来看,成屋成交量比08年同期上涨了59%,季节调整后达137,957所,比2007首季创下的前一个纪录还高出2.6%;而纵观2009年全年,全国成屋交易量比2008年上涨了7.7%,为CREA有记录以来的第四高纪录,但仍比2007年的最高峰少10.7个百分点。
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去年12月,全国成屋的平均成交价为337,410元,较2008年12月上升19%,略低于2009全年平均价的348,840元。CREA指出,12月房屋成交价攀升,反映出2008年同期高价房屋的交易十分冷淡。& I# G4 p h2 `6 O1 i6 I3 Q K
3 C+ X" h, O& z( g" o同时,大多伦多地区的市场也保持着火爆的势头。数据显示,12月份该地区成屋销量年涨17%,而平均住房价格则上涨4%至395,460元。! b' `* [, c9 q. M" z/ J, J2 @$ J3 p8 P
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满银(BMO)经济学家波特(Douglas Porter)指出,多伦多房地产市场已经在去年的基础上出现了“难以置信的回弹”。不过,有一些经济学家则认为,从人口统计(demographics)和历史的角度来看,多伦多地区的房价已被高估(overvalued)了6%左右。: f) @$ x( O) ^6 a+ S$ M: ?+ f
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市场迅速复苏的主要因素' V; @; p# x. e9 T1 A1 I" t
* R8 q2 Q- S9 i去年10月金融危机爆发后,房屋交易几乎陷入停顿;但是短短的几个月过去,整个房地产市场便迅速回暖,甚至超过了衰退前的水平。分析人士指出,低利率和供不应求的市场形势,是市场复苏的主要动力。' ?' [, s2 P% c3 |6 R4 b, x
+ O! W/ y6 n5 G' ?* ^" X" D: j) P/ k' b& [以上周为例,5年期定息按揭利率为5.49%,在5月时更低至5.25%;据联邦央行的统计,这是1951年以来最低水平。
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下周二,央行将再次召开议息会议。业内普遍预期,现有0.25%的历史最低利率息将保持不变;而行长坎尼曾多次表明,现有利率将维持至6月份。( B$ d1 A9 b1 S2 h! e. P4 Q" s6 }. q
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除低利率外,低供应量和潜在的需求也是令市场复苏和楼价攀升的主要因素之一。% h* o$ Q7 Q3 f; m) p
& f6 ]2 x! T9 a+ S以12月份为例,尽管房屋销量、价格大幅上升,但是通过“多重电子交易盘”(Multiple Listing Service,简称MLS)的报盘总数比去年同期减少了22%,全年则比08年减少了12.6%。12月,通过MLS售出房屋的时间估计为5.6个月,不到08年同期12.3个月的一半,这说明市场对房屋的需求量依然很大。
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& y, d. o9 h ^6 i/ @* c- o业内坚持市场没有泡沫/ W1 A, v3 ]1 Y K) l8 T) k6 o
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CREA首席经济学家克伦普(Gregory Klump)在报告发布后称,12月的数据很可能引起新一轮的房地产市场泡沫危机论。从10月开始,随着房价和销量的节节攀升,不少业内专家担心房市将越来越泡沫化。
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不过,政府和大多数业内人士都对“泡沫危机论”持反对意见。昨日(周五),联邦财长费拉逖再次站出来大派定心丸。财长表示,自己不认为房地产市场内有泡沫;但是作为消费者,应该时刻提防利率可能上升,以免让自己陷入债务危机。财长并重申,财政部将继续密切注意市场。
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央行(Bank of Canada)也在上周曾表示,现时谈房地产泡沫还为时过早,并称最近的价格增长符合供求原则。6 L3 F. O0 O) k6 p0 G; a- B' T: l+ v
' @/ k; w: P4 k$ R: p满银经济学家波特也断言,现在房地产市场还没有泡沫。他在“还”(yet)字上特别着重。波特随即解释,虽然严重供不应求造成的价格飙高,可能给脆弱的经济复苏构成威胁,他仍不会贸然下楼市泡沫的结论。
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下半年房地产市场或降温
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& R; M8 a& \/ U- @9 X尽管大多数业内专家都否认泡沫的存在,但是他们也都承认,最近房市的强劲回升是一些临时因素作用的结果,而这些因素将在夏季时消失。5 ^; ]: S. i C G. b4 B
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CREA总裁利普林格(Dale Ripplinger)表示,未来数月内超低利率可能还会令全国物业成交量继续保持现有水平;而安省及卑诗省即将推出合并税,人们提早购买房产以避税的做法也会对市场有短暂刺激作用。不过,等这些刺激因素都过去之后,房地产市场可能就面临降温。
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CREA首席经济学家克伦普也指出,刺激近期楼市上升的都是临时因素,今年夏季可能逐渐减退。! Y" C3 T& J2 T. o( _) N
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加拿大帝国商业银行(CIBC)本周四的一个相关预测也指出,2010年上半年,火爆的楼市将继续带动经济增长,但到下半年利率预期调高时将嘎然而止。 |
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