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浮动还是固定?

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-12-29 21:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
目前prime 相当低(2.25%)。如果是你,会选择5年浮动还是3或5年固定?5 v, E/ a; |- [. G6 e3 l  ^
根据右面的广告:
/ i/ G7 M4 i0 ^1 E6 i5 F' n最新利率:2009.12.22更新 - D/ ?! u. R# t: V0 A
  1 year fix 2.35% 6 o6 B- |9 k; [2 v: f
  2 year fix 2.70%
9 _3 [& D6 u) H7 b, F  3 year fix 3.25%
) k  W+ I8 w8 o% c6 y, i  4 year fix 3.75% 7 z" X$ @. K2 n. y8 n
  5 year fix 3.85%
" u" |% E. g1 c* l5年固定(金融机构)  3.75% ( h8 Q( P; J* M
5 year fix 30day Close (金融机构) 3.59% 4 n& J% B- R4 ~7 D4 _. _2 b( m( e
7 A% ^2 L0 U- ~6 n+ S' _! _2 ]
Variable  p = 2.25 %  
1 V( R+ N& Q# X 5 Year Close P-0.20%
1 t9 G( X% O# `$ `3Year30day Close(金融机构) P-0.25%
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-12-30 22:05 | 显示全部楼层
固定的好。。现在prime低。。明年就上去了。。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-12-31 10:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2009-12-31 10:08 编辑
' z6 p  |  p6 W' _! ]; `' o+ l0 P4 J  j# G9 b* A. b
一个是2.05%,一个是3.75%
4 e! G& B/ I# R  C0 h小学一年级算术。还用想吗?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2009-12-31 10:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的. , `* |( r6 D( b/ e2 k8 T
总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证了在6月之前不会升高利率, 你可以借此享受几个月的超低利率. 但你得有一个做贷款的非常好的朋友. 在固定利率升高的前一天获得消息. 立即找你的贷款银行将你的浮动利率改成固定利率.
理袁律师事务所
鲜花(141) 鸡蛋(0)
发表于 2009-12-31 17:34 | 显示全部楼层
一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚.
. u' f- S1 w1 n" Q3 J9 h

& |& J5 [6 s* ]% T4 Q+ @6 j俺还不知道呢!!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-12-31 17:35 | 显示全部楼层
一般浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚. 你可以先选浮动的, 等三到6个月, 改成固定的.
! ^/ `) j5 i2 E- ^1 g. O3 f总的来说, 现在的利率已经基本上是最低了. 再低的可能性基本没有. 选固定的是一种很稳妥的策略. 但因为加行保证 ...
" _0 [) ~% Q; G' m衣食住行 发表于 2009-12-31 10:41
' X" S  \! P# x2 q- f6 e
选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
鲜花(141) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-1 12:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗?
3 W8 _, T. m; f& y* R& }
, Z4 [4 |: Z" Y2 a, H' o0 |& H+ Y$ z还是只有OPEN的浮动利率可以改?
4 @4 y& a) _! q3 r5 \; ]' {
) m* Y6 o  P9 m
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-3 11:39 | 显示全部楼层
谢谢各位哈
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-3 11:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
从长期看,浮动比固定要低。这是一个老投资客说给我的经验之谈
' s1 ^4 C9 a# S/ r. _短期看,楼主自己也能看出来了
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-3 17:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问题现在在prime的最低点。等prime涨上去后,-0.2% 就不是好deal了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-3 18:41 | 显示全部楼层
喜欢激进的选浮动,喜欢保守点的选固定,统计数据是浮动比固定合算,但个例谁知道,和压大小差不多。没有标准答案。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-3 20:03 | 显示全部楼层
喜欢激进的选浮动,喜欢保守点的选固定,统计数据是浮动比固定合算,但个例谁知道,和压大小差不多。没有标准答案。
  J+ ^" p1 D7 E" z% m( h, pHooHoo1 发表于 2010-1-3 18:41
  R5 a+ v, P- s" P; A+ T
你说反了。激进观点的选择固定。
# T9 ~+ B3 [2 z% P" a  y$ ]* v5 p& @: f% [- N6 M7 l
现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-3 20:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
反了反了
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-4 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
还有没脑子的选浮动,许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清,只知道眼前浮动低,选浮动,当然最后结果可能傻人有傻福。
7 j1 l$ s/ @7 }6 a: ^5 F  A5 w8 g' e6 f4 S. Q8 P! ]7 ~
有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷,我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万一,激进的人会说连小学生都明白这是给人送钱的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-4 18:03 | 显示全部楼层
还有没脑子的选浮动,许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清,只知道眼前浮动低,选浮动,当然最后结果可能傻人有傻福。
1 \+ ?& t2 y' V- d+ c  o6 S0 p6 m
+ \. f5 k# b5 d8 f, r3 N有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷,我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...5 w1 h  M. ^4 o* _
HooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07

4 `7 X- a* s3 l' F% V  还没有进入主题就开始胆怯了。
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2010-1-5 10:01 | 显示全部楼层
还有没脑子的选浮动,许多没脑子的人连浮动固定是啥都没搞清,只知道眼前浮动低,选浮动,当然最后结果可能傻人有傻福。7 Q) a; t9 t( t2 \* D
6 b& E$ l/ V; _8 z$ ~7 B6 b
有的人连帖也没看清就瞎嚷嚷,我说激进保守是指人的性格。比如保守的人会买份保险以防不万 ...
. l' m  z; h; E* nHooHoo1 发表于 2010-1-4 08:07
2 e5 k# d4 k. k7 w3 [! J7 L

8 ^+ j5 y0 T4 G4 e5 s看来,我就是属于没头脑那伙的,当时觉得很低,就选择浮动这个了。看来,傻人也有傻福阿!!
鲜花(180) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-5 21:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
选固定的是一种很稳妥的赔钱策略  t) ]5 u6 F& f/ N; y
小黄 发表于 2009-12-31 17:35
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-5 21:35 | 显示全部楼层
你说反了。激进观点的选择固定。
9 g1 U# e; e, ~  B
  T, j* ~2 e2 i1 O4 ^现在浮动比固定优惠得多。只有认为利率会“激进”上涨的人才会去固定。认为利率持平或者温和上涨的人会选择浮动。
" F6 c% A" Q$ `小黄 发表于 2010-1-3 20:03

# F2 K/ w4 \# ]3 ~% D0 R# z, C+ ^% d
2 O6 `4 v/ A, ?! p! {; N8 v
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-8 13:00 | 显示全部楼层
现在不浮动,什么时候浮动?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-12 00:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-14 20:15 | 显示全部楼层
flex is better, my experience
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-14 20:21 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
选固定的是一种很稳妥的赔钱策略8 p: l9 ^' ]5 a+ I. H& d7 u2 V
小黄 发表于 2009-12-31 17:35

0 n! U/ u' z% ~re 这个
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-14 21:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有没有可能这种情况:
3 m4 L( ~2 F! K0 @% V) S目前选了浮动,prime,那就是2.25%
# i. F9 l- B: a6 @! a( q而5年固定是3.75%
2 p6 J, j/ d3 D0 A8 q; o8 R1 O- Y万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%( ~* `) V; k9 }/ p: [4 I
这样看来,不是固定的少花钱了吗?
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-14 21:21 | 显示全部楼层
CLOSED 浮动的利率可以在TERM里随时改成固定的, 没有惩罚吗?
. H  @/ ], V+ J, s1 [; u2 k; |0 a) L9 p- E/ ~7 C& j0 h9 M5 f
还是只有OPEN的浮动利率可以改?
! l$ ~' ~9 V+ b6 R/ [; ~8 K! b/ J. H8 r. k/ p/ Z9 P+ Y

; }5 R$ r, Z7 u: iedmonton-fish 发表于 2010-1-1 12:33

& i  I! x+ r3 m$ o# x9 I
7 @  F( C$ `7 \5 Q' ~第一个问题,浮动closed的利率可以随时改成当时offer的相应期限的固定利率,没有罚金。2 {7 f- h, Q6 @! v
第二个问题,open浮动或是固定利率的MTG可以随时还清或是更改成其它品种的MTG。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-14 21:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
re 15
, I" x0 d$ }4 H2 s& s我不太懂,但我觉得这种可能发生的几率不大,用咱老百姓的思维,如果今年给你五年定个3.75,明年或后年就涨到5-6,那不说明银行至少三,四年挣不到钱或少挣钱吗,银行里大把的精算师会这么算吗。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-14 21:51 | 显示全部楼层
有没有可能这种情况:
6 [3 j9 w. m2 X+ \, w# T目前选了浮动,prime,那就是2.25%3 T3 R1 y, A9 _$ X7 R! K
而5年固定是3.75%5 w6 p" |" Y% n& M: J
万一明年prime涨到了4%,而与此同时的固定可能涨到了5%或者6%
5 n$ {) a9 f# T- f这样看来,不是固定的少花钱了吗?
  I" w: u8 W& w6 Q. A5 X1 {张小杰 发表于 2010-1-14 21:04
% u9 s0 P1 Y5 X: r; X
有没有这种情况:% `8 w' g( x6 A( {7 l) T# w$ Z, h0 l
目前花2块钱买张彩票,中奖500万。把房贷一次付清岂不甚好?
( A4 ^: T# B1 L. ^/ M剩下的钱还能再买个豪宅香车美女。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-14 21:53 | 显示全部楼层
从历史看,浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。
' \7 I4 n) \5 D/ }% n现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime(六个月的过程中),对于浮动利息的客户就是一种打击。那时,固定的利息就会在4%以上,浮动的也许是Prime+X。并且,所有利息还会随经济形势的进一步好转而升高。相对于固定5年利息的客户,剩下的4年,浮动的利息肯定高于现在5年的固定利率。
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-15 04:57 | 显示全部楼层
学习ing...
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-15 08:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
看出来了,小黄选的是浮动。; T8 s0 A- e) V$ a

0 h! Q8 U: a' ?0 j0 z浮动永远好于固定,那是一种传说。历史上有几次就是固定好于浮动。最近的一次是04到05年期间。当时5年可以拿到4%。http://www.canequity.com/mortgage_rate_history.stm
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-15 19:01 | 显示全部楼层
从历史看,浮动比固定省钱。但浮动总是给人一种不安定的感觉。那也是一种无形的压力。尤其是这两年。+ A+ u+ B6 z- u" ^
现在Prime是2.25%。但如果6月份银行开始升利息到3.25%Prime(六个月的过程中),对于浮动利息的客户就是一种打击 ...
* I/ {) W- B# x- N: i' w衣食住行 发表于 2010-1-14 21:53
+ p7 N! {% K3 ?, x
您在梦游吗?! ^9 r9 J) T* L+ p, X0 ~

' Y6 w- f5 k0 z1 d4 T' n既然这么多人都有质疑意见了,我就多说说我的想法。
) b+ U; [" S% r1 U9 g3 h. a
, G! B' x0 }9 ^% h, ?首先,世上没有无缘无故的爱,无缘无故的恨,无缘无故的升息,无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么?我认为:
% g: {. b  G1 ?; `
. G( ~6 s6 y. k) J+ }* R1)加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高,会造成加元暴涨,安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息?美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升,但失业率没有起色,奥巴马凭什么要升息?* j. d( }0 [; ]! m$ _7 @% P# F: q
/ }- Q; E. _; ?- d% ?. ~7 K
2)升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨,工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法,讲如果通胀如不扼杀于摇篮中,就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场,如果现在就升息,扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀,也肯定是2012胜选之后了。
( T+ `  b$ a& X3 B& h" O
- z$ F" _5 t, E+ S+ i" h8 K3)就算是突然升息,锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决,也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%,浮动2.05%。为了计算简单,只还本金,不计复利,5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次,那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利,那么在这种情况仍然是浮动略好。; o# P( I. N; M8 C1 k

& s" F7 ]3 Y' {/ I# g总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。
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