埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 32583|回复: 221

2010 房市解决之道 - 临别一帖

[复制链接]
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 13:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 13:54 编辑 1 R) ^* X$ D, i* [

3 o9 ]. l8 t1 t  M1 I4 ]# k2 I2 {本文完成于十月初,文中所有数据均为2009年9月以前的数据。因小弟时间有限就不再修改了。有兴趣的朋友可以自己补上最新数据。) X, }, J# B7 I* e7 e
8 O% e) O* R' [( Q8 {0 x4 P7 p% {6 Q! N
小弟一惯用数据说话,如果哪位看官有不同见解,欢迎共同讨论。那些喜欢没事拍砖,无理挑衅的看客,请嘴下留德,免开尊口。
3 }0 |# d( Q1 o! z3 ~

7 |" c' S: p& R$ f0 n0 ~去年我们说到石油30是铁底,暮然回首已经从35涨到75。$ i4 K" H7 l; z: N
去年我预测过爱城房市将有个急跌的过程,实际情况又是怎样呢?
5 ]7 I2 f5 r7 _" R# R& e
/ d* J- f5 S+ d7 a% k5 X6 A0 s' i我们先看一下爱城房价近年走势,经过2005-2007年飚升之后,2008-2009正处于一个调整过程。市场并没有选择我年初预测的美国式的暴跌,而是走出了小幅阴跌行情,以时间换空间(这里且不谈原因)。 到目前为止仍在下行通道运行,没有出现向上突破迹象。我个人认为房价短线会跌到2000-2005的向上趋势线左右,也就是在2010年底,但跌幅不大。长线的情况可能更遭,最好的情况是出现90年代那样十几年不涨不跌的局面,其原因如下,
West Canada House Price.JPG
US Housing Index.JPG
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 13:45 | 显示全部楼层
沙发!!!为啥叫临别一帖?难道高手要离开屯子了?
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 13:53 | 显示全部楼层
2# pchell
/ z5 u* W) A5 t; Z  t* l6 R: z& S3 r4 Y6 Z+ r# u
你可真快。看完了你就有答案了。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 13:54 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 14:21 编辑
( y1 M2 G0 E1 h& @& ^9 `2 F" t
' Q" R8 B" D* y1 ~/ I3 p: b横向比较加拿大草原三省的三个主要城市:爱城,锐城(Regina),文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首(Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据),房价也是称雄三地,爱城的优势已经不再。从图表上来看,文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看,三地的成本应该基本相同,三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万,城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万,文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名,更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况,以及土地的供给潜力,这么高的地价是难以持续的。
# s& f: R: @7 A( y& V( H
  y, \7 @1 n6 z4 @/ e让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整,美国的总体房价水平已经大大低于加拿大(目前已经止跌启稳)。从美国的总体经济实力,发展潜力,家庭收入,自然环境,人口发展等一系列因素来看,房价的巨大差距是极不合理的,未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨,就是加国下跌,或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本,这是一生中难得的投资机会!
! O, E/ y& B4 }. }; ?. A2 m
$ M7 |5 F1 _1 _具体到城市,让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置,气候条件等因素上来看,温城和西城可以说是一对孪生兄弟,但由于被不同的“家庭”收养,其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛,西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。0 C. ^! E/ W1 ?

- r1 n1 ^- w% m, F: ]7 A* ]经济上,西雅图有微软,波音等巨无霸,而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。
" P; {/ s# l9 E/ o" ^人口上,大西雅图有3.3M人,而大温只有2.3M。2 s. x2 Q) i( ?+ ]% c" U2 e  l
收入税,西雅图没有州税,只有联邦税,温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外,还要交5.06%-14.7%的省税。& T$ E2 o8 u* h' V( l$ J
消费税,在西雅图购物的消费税合计10%,而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来,同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。
0 J- i) C( c# g家庭收入,2006年西雅图家庭收入中值$70,133,而温哥华只有$55,231(2006)。8 E& z7 C6 h5 _! T$ r$ Z
- g* a$ Q0 Z5 X; o+ ^
从上面的数据来看,温哥华没有一项优于西城,但两地的房价又是如何呢?MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择,而在温哥华却是无房可选,将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择,而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人,不吃不喝四年才能攒出的钱,这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说,温哥华人是收入少,交税多,房价高,真可谓生活在“水深火热”之中。7 O8 d: T' ]- @9 g
$ p) B/ _+ p( P: K1 L" @1 v+ {
综上所述,爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市,更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结,有亲友相伴,可能难于离去,但我们这些第一代移民是可以四海为家的,完全没有必要在这里“煎熬”。你不走,别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案,2 f  P+ x* l/ X: E

9 ?- O5 p( U9 c: v5 e) R" m7 y% c4 G! M, y2 E' @5 `0 O* N
1. 目前已经失业或无业,但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作,买房置地。另外,Halifax也是一个非常好的选择,气候好,房价低,还有大海相拌,可以成为加拿大第二个温哥华。8 ^) H8 E( {- w, p- p/ m
9 n4 f$ |) b- @! r
2. 对于那些热爱爱城,不畏严寒的高收入的石油工作者来说,现在应该可以入市了,必竟短线下跌风险不大。
. L! [4 T, j, H4 k" t6 q+ o" e. a
3 p( _, s. X- F" ?# J9 O$ u3. 对于已入加籍的朋友,只要不是热爱严寒气候,不论有无工作,是否已经买房,我强烈建议南下去美国,享受高收入,低税收,低房价,低物价,好气候,有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇,为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去,没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧,能从中国来到加拿大的人,应该都能找到通往美国的道路。
' g- Z3 |0 S. ~; T2 I, ]% M8 K1 v' @; m
爱城的朋友们,小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。1 q& U& o; J  S$ E7 q
5 ]' b& h+ b9 O
如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话,我会由衷地感到高兴的。希望几年以后,您在加拿大其它的城市,住在低价买来的房子里,过着和爱城一样的生活,或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时,惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 13:59 | 显示全部楼层
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!  g. _2 d3 _, U1 C

+ \* @4 k% _7 V先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
BYE BYE!
% e) g' q' M/ \# L& F: dTAKE CARE!
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
收到,谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 14:38 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。
; l! g! {5 h+ t* e
9 T1 a/ u' r3 `" V至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的。不过楼主是牛人,牛人到哪儿都没有区别,我们这些凡人只好留在这苦寒之地了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 14:55 | 显示全部楼层
颇有见地 佩服!!!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 15:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤
鲜花(61) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 15:15 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 15:44 | 显示全部楼层
Agree.8 F+ A5 L1 H' H
最牛的房地产分析家!
大型搬家
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 16:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
客观地说,他和紫光的通涨观点中和起来,会在市场上更好点
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!
1 X$ _* `% I* q
( }5 H7 M, S. n  z- D先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
8 a% s2 S; q0 C" U- `2 G3 ~pchell 发表于 2009-11-26 13:59

$ ~7 Z! h2 i# y# q  s, }) @6 Y) ]* T) l5 V+ U' T
这个刺挑得好。之前,我是找了好几个州的地税数据,高低差距还是比较大的,但税率与房价没有正比关系。刚刚没找到以前的记录。就说西雅图和温哥华吧。
. R3 V. e) {9 h* d6 P" m1 s9 r1 f. V2 U* H" p7 h
西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:36 | 显示全部楼层
BYE BYE!* I  y: a9 U! h
TAKE CARE!' A( B2 M/ |6 U& y
萨隆吧斯 发表于 2009-11-26 14:08
& K9 z! T1 V- H6 X2 N
( W( v! b  Z2 z5 `' A' _, X
Bye Bye! You too.
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:37 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。
2 Q0 P3 S6 \; n. [
# u+ S+ a- a/ A至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的 ...
$ X6 i9 h5 |( S0 MRapala 发表于 2009-11-26 14:38

/ \2 r4 ^6 {! C3 @
4 z) S8 A9 `, m) H多谢这一次嘴下留情。有不同意见可以“讨论”
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
颇有见地 佩服!!!
3 t, T9 Q& W3 A3 O7 S5 w7 t老牛 发表于 2009-11-26 14:55

+ q+ T$ u1 s1 L& u# J1 v4 s- K- ~3 \9 v' F
多谢老牛!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:40 | 显示全部楼层
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤' G* O1 {. e: R( N- _5 M
catty 发表于 2009-11-26 15:11
0 Y6 D( j: U$ u6 R4 k

, L8 A1 L9 ]) p9 i; [这是不是英雄所见略同呢?
9 D" O' Y5 {& v- n& p% k/ z+ a! c! U  b! Z- n
明年初就没有$8K的Tax Credit了,而且房价可能也涨得高了。没有失业机会,也可以创造失业机会呀。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。9 y  t0 Q! r3 V* ?, b+ }( }
开心就好 发表于 2009-11-26 15:15

" Q7 O" k' P+ ^/ p0 l3 u, u7 F# _- X/ o" V+ R: p6 ]+ J+ _% u% f
想去就去呀,现在正是好时机!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 16:55 编辑
1 e$ d; F8 C/ P8 R
Agree.8 N* Z0 H6 P7 B3 h
最牛的房地产分析家!
. ?# v% Q' w/ d* kfeng99 发表于 2009-11-26 15:44
# H  i; s# m" n* _2 N4 R

* k0 q# e! f4 k多谢!过奖。
鲜花(117) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 17:11 | 显示全部楼层
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想去就去呀,现在正是好时机!, `  A& a* b5 V$ q* {3 u+ [
三言两语 发表于 2009-11-26 04:42 PM
6 M7 o2 ?/ y3 O: Z( @# M
# I. ?) E' m; i; n% A
一直在努力学习三言兄的理论, 尤其是'2008不买房'至今记忆犹新, 收获不小, 谢谢了. 也想去美国转转, 等着看三言兄的下一篇 - 如何在美国发展. 祝你事事顺利.
理袁律师事务所
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 18:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。' I6 ^) H. t3 p* {
三言两语 发表于 2009-11-26 16:35
4 A, X- U! h' t% T4 k
多谢你的资料,这样看来西雅图的税也不算高,不知道Alberta是多少?
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:02 | 显示全部楼层
才看的REPORT,相比2008同期,平均房价基本持平,但是TOWNHOUSE 和DUPLEX价格略降,SINGLEHOUSE有的区是有所下降(东北,东南及中部),但是西南区涨幅较大,超过了10%,为518,344
鲜花(79) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
好文章,谢谢分享。祝南下顺利。
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2009-11-26 19:42 | 显示全部楼层
离开的人 真是越来越多了
! F/ g( A2 m0 G2 r: O6 P& J5 E: ]  B2 n/ I
握个手 兄弟
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2009-11-26 19:46 | 显示全部楼层
谢谢分享!加精,送花!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:13 | 显示全部楼层
14# 三言两语 0 w& g6 G; O& y7 g; F8 M1 |  y/ ~$ @2 `9 g
5 w, y- M9 `. o2 X; r
帮着补充一点:美国的MORAGAGE减税,这边的不减。
鲜花(34) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
树挪死,人挪活;欢送LZ南下发财!握手,好兄弟!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:31 | 显示全部楼层
不是美国籍买房子又会打多少税呢?
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-3-19 15:44 , Processed in 0.208823 second(s), 46 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表