福布斯：房地产不容乐观的八大理由

get8686

　　导语：30日《福布斯》发表评论文章，认为房地产市场仍将继续低迷，原因包括购房退税到期、联储支持终结、贷款标准收紧、房价依然高昂、市场心理难以恢复、止赎狂潮仍将继续等等。
! i+ H. R! l" Z3 S# T
1 Q6 R4 P$ J% _; ]% w$ F& p　　这个夏天，房地产市场出现改善的曙光，成为经济中的亮点之一。房价在马不停蹄地下跌3年之后短暂回升。甚至许多对就业状况过于乐观的预测家都对房地产市场表达出过于乐观的情绪。

　　夏天的数据仍在陆续公布。根据凯斯-希勒(Case-Shiller)指数，6月份房价同比下降15.4%。周二，最新的房价指数显示跌幅收窄至13.3%。从环比角度来讲，房价上涨1.2%。但随着季节转入秋季，我们有八大继续担忧房地产市场的理由。

: V, j  H+ [+ t" r/ b7 g% I) ~2 B6 K8 ~. t! _　　购房退税政策到期
8 F' j8 {& Q( k! x, S$ p( I
8 G( o# {) O5 V2 l　　整个今年，首次购房者退税8000美元的政策给房屋销售带来了提升。由于很多人不论有没有退税都会买房，因此我们不可能知道退税带来了多少销售，但这一政策的提升效应却是不容置疑的。该政策将在12月1日截止。国会正在讨论是否要延长退税期限(房地产经纪商和购房者均欢迎此举)，但大部分经济学家都认为这么做成本太高，而且收效有限。
1 J* q7 {1 l: s6 `3 H0 d0 K
5 M) m& N6 n* [: {. l# a　　联储支持的终结
4 C7 t  B9 W; e0 w+ I
9 x( F. G% ?! M% f+ u3 G　　在恐慌形势下，联储一直暗地里支撑着抵押贷款市场。过去一年来，联储购买了8400亿美元抵押贷款支持证券。这一项目推低了抵押贷款利率，减轻了购房者的负担。我们无法知道这一项目所产生效应的确切大小，但没有它的话，获得抵押贷款的成本将会更高，这是毫无疑问的。在本周召开的会议上，联储宣布将会在2010年3月之前逐步结束这一项目，这意味着抵押贷款利率将会上升。

+ E0 o2 |$ q, d" I/ V　　抵押贷款标准收紧

1 f5 N9 Z& I6 @3 r% E, D; c  ^+ @　　房地产泡沫中的一个问题是，几乎所有人只需签一个名就能获得数十万美元的抵押贷款。这样的日子已一去不复返，银行和监管者都在提高他们的标准。这是对危险的泡沫年代一个重要的纠偏过程，但随着标准不断收紧，人们获得贷款的难度提高了，而贷款下降则意味着销售下降。10月1日，联储的一系列新要求将开始实施，这将提高抵押贷款的发放标准。
3 [, n# C) }) Y9 V
　　房价依旧很高

　　尽管房价相比2005年和2006年的天价已经大幅跳水，但仍远远高于历史平均水平。比如说，凯斯-希勒房价指数显示20座主要城市房价仍比2000年1月高41%(在2006年7月的峰值，房价比2000年1月高106%)。美国人口普查局本月公布的一份报告显示，过去十年美国人的收入并未增加。在收入没有增加的情况下，美国人如何能够承担房价41%的上涨呢？尽管房价可能不会一路跌回历史平均水平，但至少从这一对比来看，价格依然很高。
- W4 R7 V1 @- p( f* ~  S
. t4 ^( c. X+ Z! m$ j　　心理遭受摧残
. W* j1 S; g+ B
* \5 F0 W, W% C  ~* {3 J$ ?9 x　　在过去十年被房地产烧得遍体鳞伤之后，人们的心理需要很长时间才能转变。相比购买股票，购房是一个更大的、更情绪化的决定。凯斯-希勒房价指数的编制者之一、耶鲁大学经济学教授罗伯特·希勒(Robert Shiller)认为我们必须考虑到人们的“野兽精神”。希勒指出，经过1990-1991年规模较小的泡沫及其破裂过程之后，房价在6年后才开始上涨。

　　夏季结束
. c$ U5 k( d+ a5 m7 O* {8 K
　　房屋销量通常会在夏季上升、冬季下降(谁会在年底节期去找房呢？)，房价往往也会同步有所涨跌。所有主要的房价衡量标准都对这一季节性因素作出了调整。但经过3年的垂直下跌之后，没有人知道以前的季节性调整办法是否依旧充分。如果调整不充分，房价指标就会出现出人意料的深跌。
9 O, \$ c' K: k5 Z6 s( c& v6 ^( b
& i7 G% l( L8 K2 A　　止赎狂潮
% x3 _. l' C" M+ U* }/ P2 T2 c0 ?; \6 O: F
　　根据抵押贷款银行家协会的预测，随着那些勉强支撑的借款者最终被清理出局，止赎规模将在2010年底之前继续扩大。这意味着止赎风潮在最终平息之前还会继续恶化，将推低房价并使得那些希望以其他原因出售房屋的人更加艰难。对于那些持有可调整利率抵押贷款的业主来讲，止赎将变得尤其糟糕。这其中最危险的是那些“选择性可调整抵押贷款”(option ARM)，这种贷款基本上是让贷款者自己选择月供的额度，不足部分直接计入贷款余额。最终这些贷款将会被重新安排，意味着他们将不再被允许吹气球，这可能导致月供直线上升。根据评级机构惠誉的一份报告，在他们所调查的1890亿美元选择性可调整抵押贷款中，88%都还未重新安排。换句话说，这些借款者中大部分都会面临月供剧增，从而可能被赶入止赎大军。

　　影子存货

9 o3 w5 Y$ x: p5 z　　3年来房地产市场一直阴霾笼罩。许多打算有所行动的美国人只能静静地等待着。银行已经接收了如此之多的止赎房产，很多并未真正释放到市场中。房地产商囤积了大量未开发的土地，仍在继续赔钱，一旦他们找到买家，将会不惜代价地低价抛售房屋。每当情况看起来开始好转的时候，这种影子存货就会开始回到市场中，从而让房价维持在低位。
  H6 e9 ?6 @: U. T0 ~
　　不必彻底悲观的理由

; F# J$ ]& x4 P4 k" P　　随着大家对经济的信心回升，那些多年来站在市场之外的租房者可能会开始考虑购房。如果经济继续转好，人们对自己工作的安全性将会更有信心。如果股市继续上涨，财富效应可能会让更多的买家进入市场。另外，成年人口在增加，所有那些二十多岁的人最终将不得不从父母的地下室搬出来。