房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
' ^9 R3 ^' _8 i1 X7 J
自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
' M4 ?4 T, g/ T' P# b  V

, w4 e" l& ], g  m
潜在买家的负担能力获改善

- Y" @/ m! {6 [0 E  @9 v; U

. a1 S& p4 @" f# g2 [/ U由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
3 C" L& E: \  ^

2 K/ ~, w! r: [% F
- d# p% W# e# ^- S2 H0 V6 a同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。

9 i# V  {) F% k' B( d# O7 d' E" ?
+ Y" b$ p+ _: f
9 S" h  Z% O! J2 p6 \& w同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
8 Q% [5 f( D. J$ \& {& B% ?
0 f7 F- [. B: D4 R2 y% W% @
# P' O6 z: w; F- p. ?
2 e- q+ F) A2 k( M1 l# y! [4 d$ A

5 g9 I% w6 W6 [" _
3 ]8 k* h  q. f7 ?  e; G
例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。



从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。

, c8 R% @& t; {8 @, Z: U, {. C

就业形势不稳定影响买家
7 a7 ?  P5 X" x5 N7 x
; o6 w, h2 d- R/ a  L$ V5 x$ g
- o. @3 N, d5 e7 N9 @6 e
在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
+ n$ m7 b3 T. Z# [
# M7 o6 j' e' A& R
1 k0 O8 G; I% A
据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  

& _$ d+ ^) v6 c4 z8 \+ E

皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
0 L! `* G% P" ]4 j


同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。



, f# O" d) n( H5 {% F* y于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
' f3 S. s3 e+ @, Q  A6 n


房市会不会很快复苏？
( O3 |( S. W9 K9 g. Y9 V" `


就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
( W4 H) ?$ ?, {
( s4 W5 ]$ A" y' n  K0 h3 e3 m% u& j6 d- z
) w7 @( C2 G  _% m# X* J
: H' g- W4 D. P4 {1 Z3 O2 L地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
1 s4 O; Z0 g( a


3 [7 u6 y7 s5 W  V+ c然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
4 w. I1 \) A# \; y: ]


/ s  U3 u- h" `  e: T7 _& [" L$ L值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
; B) X! j& |* ]; r% [3 f% i: I+ Z2 f


CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖