 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ; l, s) ?* \9 h) m! ?/ P9 F
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/ f8 x$ e/ A6 `5 L- @: f１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
/ s9 \4 o% i/ h8 r: \/ o一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
e9 ^1 ~4 c7 d4 d8 Z8 Y空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左1 M& x h: k* m* q1 a' k
右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房. I& \6 r$ _0 I7 j7 W7 c1 r/ R6 P
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
- g) F& r) h, a$ i. @- L的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
( I S# Y4 |9 D! r动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键3 E9 e" q' O' Y9 a4 K: K. x: b
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。1 E( J8 m& N) N4 _# c/ g
6 P6 C' O% v% `# z5 L9 c/ n４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长, |; z6 v! w {4 Y4 ?' y' Y! S
唯一发达国家。# i0 A4 w' D5 U: `/ m& p3 W" T
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的% S- h3 I3 @. v7 X% n5 V% U- A3 q1 G
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
0 u2 U2 x6 f6 B u/ P吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严% q+ H3 C2 T1 K
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
/ J8 H1 C1 E7 G( C+ o8 @经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。6 Y0 E2 F q7 H
7 g2 A- W$ @: `6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些! J- G3 R! g. n) x( ~0 m, i5 s
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
8 t1 ?3 D! p$ Z8 Z5 y- q0 i3 t7 a少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的- `7 W7 N- q" J# J7 a1 w) ~7 n
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的8 ]7 q, ?6 G9 F; Y+ [# I
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人& I6 J8 R0 _) e# c# y6 v
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你! U( E$ B5 L) h$ `
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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2 i" j5 I, Z9 O' T8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
' }7 T" E" N0 q5 W, Y2 g7 \; p$ L/ u租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。/ d* t) t/ b9 y* v: S
- d( h& }& l2 U& b1 A9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
' A* R8 C7 n3 O2 @! \5 K1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed " N# o6 n7 {. w/ Q
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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8 ?2 c/ V" ^6 S# n/ U' {4 B6 I10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。1 j1 A' S1 U9 y& z1 |' L$ a
: _) D. u3 l; P" J+ N1 z11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原# E% I4 C5 ]" K
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现! e! @% }# q' F( s2 E
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。+ I6 |% s8 s& K
7 h3 Z% ?" t3 D12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许$ w: u& k# t8 k1 `4 G& f
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降" A& C2 I) I2 x/ t" X# a
息，进入本金将更多。3 w8 [1 f- z+ @6 ]3 l% _
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个+ y2 i% j) V2 d4 k0 N n0 n
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例& K9 ]% }% n% J6 w6 V( J
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预 y& c" M+ o& e' z. {
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
. w8 j# b q- v可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
7 U4 M$ E; M5 w8 ^& C$ }年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
A9 w+ {" u1 ]4 K8 l+ d年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气0 o6 R1 O9 ^* M% ^7 f. a
氛下，很难卖出好价钱。- r# a* u& W5 w* _" M- C
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前7 @/ x: D! E0 b9 P0 \/ w7 ^( A. H
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
1 K0 v5 h. d% U7 w+ W/ w线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
1 D* b: e2 F7 x" p) o H炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们* ?' p( S9 V m& M) {5 t
便宜出货？: O5 f( }+ A# ]& U" ?: e+ j
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。. z% d! T* c( P, ~) b0 d/ l
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租0 [, R% q5 U% Q5 O }& V5 d5 Z
走长线。 T% w" ^% |+ F" Y1 k; u, d
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大' Z8 M5 N+ C- g5 y4 e! n
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
) C/ Z8 }4 _. U! z; J% {+ m( H０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就6 K9 I; y7 R! e3 G" P: }
降低了。
3 a+ Y$ o$ u+ u9 B$ B; g' R例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那6 ] C. ^* L% L. t8 I% F
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
3 s5 g) p/ P: F9 U万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
; J1 i+ I4 n# x' W- s' {, L些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再3 F) d9 b) ]) W; U7 M
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了, u8 x; |1 q" n$ U3 n6 ~
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价 p) u& t5 N" d: Y, [
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
( z, h& d, c+ A w' L% Z+ ^7 \的时刻出手。% {/ Q% D A# F" |
3 {- c/ k6 P) ~2 @18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上/ ~; `) O9 M7 m" G
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
% l6 G3 F) r T8 i上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
1 M: [+ z& S( i( x1 S' S9 F2 C大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易4 k; \; N1 n9 ]2 `8 c
就被消化了。
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, b) U( w8 s3 f2 [7 I+ d7 Q5 F/ g补充两点：
2 [7 Q* T9 \) h1 y１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，6 y. w# O$ T1 V0 F7 s7 {0 D% f
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢& d* L0 ~) ?. B* r) J
慢复苏。$ k& |$ D/ A3 y- G
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但2 S: |# B z) u- Z3 t; K1 H; V
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
, k4 G4 W& E$ n: @# O: W: [一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
* `* Y/ S9 F# f- j0 v# N你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
+ B) X$ n" }8 o3 h9 T3 u3 D肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。9 Q' f* r9 y! ]- T
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交: O& J5 ~1 m! H0 K) ^
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然9 }; r1 v% q F/ _" ?+ J6 L4 p( [
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买) H$ x! \) w% y% ~2 F
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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0 k! C4 |2 g$ l, r5 Y- N) H; x本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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