 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上( x& Z4 |# r/ K5 B" ~: a
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。! f, S" y& y& d% {, D
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
: d. v% j" W& ^' {右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房: T& Z/ y2 P3 W' k, }4 ~7 P' N
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
+ z8 |8 {$ N" s2 Y的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮4 {+ {- w. @+ d' H
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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$ V! {! H1 {- h! j6 d0 L３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
- _( B3 L9 ~- @( W# _8 I的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。' I2 r4 g7 t* h9 l4 _+ d! Y
0 U: P5 [8 h+ Q9 M2 U" O４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长1 E) R9 c, m1 ]/ B7 U5 G L; {+ \$ N9 f
唯一发达国家。2 }/ ]; `) R9 o1 r" s
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的3 T: g& c7 N9 w$ Y# ?0 A% y
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子. L- k7 j( \4 N4 A- _/ \& a
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
8 c* i- F J. g/ b, D重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
b' |- Y9 d, P) d经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。- y) \; ? d5 p+ ^* Y! t K
1 U% m# [" c7 K( y6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些3 h6 m- S" R7 q& a$ m
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
, F- c* b& m) g6 C' ]) J, c% x少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的6 M; n H+ h; {" u% r% c: @# S, s
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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9 J% z2 g( T* \7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
+ [* ?4 M5 u% ]. q: H0 _7 {两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人5 i: v* @; X6 @ D2 A+ Z+ j* W3 h
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
+ q Q& q% P7 l7 [( U. |可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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9 L$ p* T5 X' `4 e% z- u8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
1 e( x. V5 f5 F' L" ?租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。5 x/ T3 s3 B; M5 ^, B( p
7 H, |! o2 |$ s$ d9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, / ~3 m# b# C* P; S: U
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
- I% d8 S2 s4 ]( Cthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)& f8 U: s2 _' ]0 \
0 G2 w2 p# N! B1 e, i1 k10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。" s" J7 }0 L* I) ~
& C2 W5 ]: p- u; ]' A5 y5 c: \11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原: w5 _7 B+ Q1 h
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
8 Z( ]# \2 i. e- l7 v在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。: x2 @- _0 m' g2 q' b1 M
9 ?, t V& `' e; C* I12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许; m$ t2 I8 G4 Y1 x) K: g
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
& l2 _" m' ^+ K V息，进入本金将更多。
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2 E2 k ~1 s4 i2 h6 N9 e( L13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个5 Z2 y' Z" N# w& m; k
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
* T( F- v' G' [- @; W' o如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预% ?- f# i- l. K* j0 \
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），7 t/ x" o1 G' d# O
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明5 N' ]. T8 K7 l- m" G8 |! t
年11月你可能会追悔莫及。
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; c) N9 d# p& T) g14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
6 X' X2 I& c( b1 A$ ]年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
$ L5 s" @5 e ` M/ ^氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前- Q2 ]$ S- G. d4 Z
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长' Z, t; v* h* h' x9 ?% G
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
( u! V! k2 [+ z' j炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们$ N( o- c# w, [2 d) Q4 N
便宜出货？
8 h+ ]% ~9 k7 S$ L: i4 E4 m8 c原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。5 E6 |: P9 d# z+ D5 {
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
6 j+ k5 i! X7 G: p走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大9 H& z2 p0 h# Y2 a
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
9 ]" k; i: D, [- _5 u: @0 w０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
1 B' ^7 E6 B, |$ e降低了。
9 E" V. Z" T. Y& z& R; n例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
+ ?2 Y2 l# @3 A8 W+ B2 Y; E么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
; P) J9 l6 ^$ u3 M万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某2 v5 N9 i9 s! }7 v, S+ g
些统计方法误导了别人。
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' H1 S) j2 [9 q( ~. Z2 m8 h2 J17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再5 T. l4 Y7 }: f+ x6 [0 J9 I
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
' H5 P( i* x3 |: w, h他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
$ t5 {, ^- v5 P0 I. G# J/ {抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差3 K9 `8 T( D- U- D+ J$ F) j# z' a
的时刻出手。
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" y" y# e1 [1 s18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
) u9 p- t1 b4 W. B' a海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
5 j% N) c5 ]- B, ^! Q上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif: q/ A q( v. J7 s1 M2 ~
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
& w# g |9 K2 `$ ] b就被消化了。. r3 e" r! y7 _) K
1 s1 {1 |7 Y% m. l6 B补充两点：
& w8 i1 l, ^) `6 h$ i, i, n6 a( L3 k( f6 m１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，) l1 a* r3 m$ ?. ^4 m( ^- J
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢+ u" R8 k# C' F# M9 G
慢复苏。
2 N8 K* k- j0 g# K1 X7 l R我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但. Z0 F1 t% y# {/ d
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。7 W6 l x) v. U
2 A* @$ p e5 V, J# K２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
% s( B5 ^! l7 `一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
, u& Z5 x" Q1 g/ J4 Q: A! d' f9 R, U! ~你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价& K+ R: z ?' O8 T* x
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
; g8 l9 N% v$ { u0 d- w二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交3 ]7 H m" I. y, [: m- w7 h0 P0 V7 M
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然$ }* t+ p* g* U; u3 ^; N5 a( |
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买) }0 e+ R2 _& {- F X% E
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。4 \* w" }9 n8 T) U+ [
& J7 b) f# U, F. r' f
本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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