 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 4 s2 e3 U- x; T* F) d
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上- j u/ r4 E1 }6 J9 J' }
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
% ^/ O+ d1 R: z) }- P空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左5 u- o) P D; {2 M/ }
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
' m% ?* U9 g A" v: h2 I主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿5 G9 x; W* P9 o% K9 e
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮7 V; D5 ~% z/ w! i& I7 T5 k2 w
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。$ u* t( x$ p) b( D& }
' ]/ H. b) w; p7 d J) I3 A+ N３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
1 N, u* g j2 p% X: o) d的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。" Z+ [0 e7 z: Z w" f/ e
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长& D9 K; {6 p, u# L- ^% b
唯一发达国家。) j& c; W4 D! n! A- X( x
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的7 F0 t& H+ K5 l- D/ U5 P
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
: P( J; x7 u. `吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严6 d r7 z& g" o5 ~, X/ }- C5 E1 P
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大9 S( u% J1 N9 v. q7 e! Q
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。* X. z9 F3 z% S7 p
# d; h1 V0 h6 ~: [8 Q6 M. {6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
. M; A; ~& Y& e; R3 K% U房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于* h. ^$ w9 o/ `( k! j
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的# I6 H. O" l9 k' F7 r
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。4 A# a6 @% Q4 \, z
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的6 N, @* D+ f3 x9 B2 c
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人9 T: l( ]! l$ w- p7 H v
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你$ B9 E9 F+ p, U
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。# [; v/ @ t8 ^ i9 h
2 _0 p, P! y0 T$ w( m8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
2 O4 a1 \, P2 {; @- R% d! W9 D( i: o租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。* n' W; \! ` E; e2 F$ E
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 9 a8 \* f6 J7 y, ]# h- C' ?
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
8 }2 s5 |% \% p2 l* nthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。8 W" k: T7 r Y2 Y3 Y# d
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
; J! C& _* `# O, t1 X因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
3 a9 x. o9 M8 `在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许/ Z8 n2 P- k! k$ {! {# d* B
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降8 ]( Z% U) ^/ @. W4 H
息，进入本金将更多。
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1 C8 U0 \- p0 i* c9 n' q13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
/ T8 I, j; h4 d新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
. Z! s3 P1 J2 d6 Y. a, u如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
& t% S. T' L* t, R p计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
0 u/ l5 Z- f& }5 w$ a# U8 G可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明$ c5 u1 R% V% C
年11月你可能会追悔莫及。
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5 j- g( i# z- p9 J6 y& a; i$ Y- }14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
, n: @; z5 [' K6 ]年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
& o$ t! Y6 l( j氛下，很难卖出好价钱。8 w& q# e" v8 h% M9 `
( c! R9 V( k+ c$ ^15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前$ |4 ], H5 o/ e5 J
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长) O6 D6 O& r- | @1 A3 @) R% Y# ?
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线, @1 ^5 I7 {$ Y% f% t8 g" d2 @
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们" d N# O8 x- s" J' g
便宜出货？) R \# ~) P) } f. c
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
# h$ c& _( A! q! ?原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
: t) u+ O' v. d7 Q! y2 X走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
) C5 t" ^% @0 x1 D# y额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
, a1 Q; Y. Y$ l+ E( _! y/ r０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就) i* f* i, j0 W$ t9 x) Y0 B* a
降低了。: g+ |1 k( S& x2 \
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那' p. v* Q; R6 a c' G
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
5 W. S3 a! k# r1 }+ W万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
+ ]% ~- T7 I$ |$ i些统计方法误导了别人。! O2 C6 L$ n6 ~5 L; M
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
8 N; H) ^4 [5 _3 K& d降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
& a, _ G% d) V他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价# A3 ~. a q+ o5 T. l# i
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差, t; S% s% Z' @( ]" U# D; w
的时刻出手。
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. t/ y. V: s* M0 ~: V- j. H2 G+ P18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上( L8 F" G9 ]4 B3 s }4 i( a
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。" ?) b) [, f% w% Q
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
# j6 _& V5 Q8 ~3 }7 b大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易6 n5 W3 |" W( x
就被消化了。
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/ ^6 x2 f1 X/ e; _1 f7 U1 G补充两点：
. R' C. u! o r. `" I: ?$ L8 ]１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，$ B( a4 n+ W; c) Y* z
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢8 ~, f% _$ n$ k: |$ s
慢复苏。
+ u( d( |- x' t9 _( m U& b9 K我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但0 i, w. [( I$ U
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。' M0 X+ B6 C* g- ]- Y; c& E. |3 ~
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：9 Y* I; U) o2 u/ v) b5 b4 z- A5 O
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果1 |* ?; P8 I4 q: D1 W2 H
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
* f8 I4 v. m' l. b! F肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
& y% |' Q, e7 p3 Z/ r+ _: t二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交! s! \3 A6 F6 R0 r. L# V; |
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
F9 x, l: }% W4 O$ i: W4 c8 I& l也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
% \# c9 ?! R8 Y% E0 O8 @0 K家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。6 X$ [9 y$ S( d+ W* ?
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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