 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
6 U/ k& b1 S3 J9 I+ u* _1 D本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载% C/ a5 T0 K& V) [2 B! R% d
! d% ]* c) [4 a4 G5 k1 M' ]１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
+ w% G4 j# K3 F ^一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。6 n! V0 k, h* E: H# D+ |3 i: r
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左( ]2 @+ U# |, M a' h
右。5 i* r2 Q' z- A+ y" Z# I. n5 t
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
4 D: F0 F) [8 H% d6 a% J- M主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
9 ]6 h! u: Q% m5 W& T; b9 W/ Z' q的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
5 d3 x: y5 L" @! J7 Z8 G' j5 J动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。! `- e+ e# s+ W$ V( M
8 L& `( g* o& E* @３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键1 r. q7 J3 S J: U. P
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
" p1 A" K5 t" b) l1 f$ P2 `唯一发达国家。# O% [) ~& \, W4 z" k
7 G' {8 T# `& c. q5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的: A7 E ]( s; D' I- j
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子$ H, J1 G: X6 P. b" z4 Y& a: v9 k* h
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
1 f+ u9 A+ d2 S: l) Q) o重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
( R4 s3 [1 b+ `8 A& v( K经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
, k2 v* g5 D; I6 b/ S8 h6 O7 |5 a房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
8 q& b: T. C4 G6 T少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
1 u/ F) S% {+ I& b& g. W1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的/ J" b/ X7 c3 |8 b" f
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人' S) _# e# q2 w6 X I6 r
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
3 B; x* P' o; x! S4 l6 R5 \可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
9 I& N( Q) v5 [* x3 Z) Z& G! L租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, , k; x- E5 _0 e) | U* d5 W
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
7 k5 ]$ H9 o# a. Wthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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# d \7 {$ M+ Q# c" j5 x10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
% c, J* v, y6 S1 S$ j4 b因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
: n H$ n4 Q2 i& n9 E, C在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。5 P9 w- l2 G9 P
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
! C$ K/ M, Y0 ~! A' M你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降( S1 p$ w$ U+ |8 D; B' w5 j8 ~
息，进入本金将更多。
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# ], J! F4 S! f( H1 R# J; e0 N5 M9 K13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
, I& S2 G8 P+ D" A新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
) ?# U$ M! H; g* u; v/ A' C( B, |如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预" ~1 b( i* G S
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），" J. n6 D" a( _$ D( X- {
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明/ `) k& j4 `0 d) C" I3 G/ d
年11月你可能会追悔莫及。3 m6 K1 j! b0 }% {; r- |
* E$ S# @" n& |+ `14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
$ D- b' J( H, f3 {$ \4 l* l! o4 G年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
0 O9 _$ u3 D% x$ B8 v$ n2 ^氛下，很难卖出好价钱。2 k% q L5 J! q9 c- J! b- C
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前* k t' l& H3 R! R
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长 Y+ ~) ?" y0 k6 i/ S
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
% r# u# e6 r- R0 Z* j炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们4 s$ V. b# B# O6 v' f: H& p( c
便宜出货？
% Q4 {; b( w* o原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
. }. B6 l/ U9 S; m! B9 H6 o原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租6 m; y! H; M6 g) N! h% y
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
' _( M2 C* c/ L" W7 ^额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
) o7 j4 c5 x+ t0 q5 d０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就. w# Q5 C7 S5 Z8 F' Q' P5 ?& K" @
降低了。4 \& ?+ N+ B: B& o2 U- S4 j) d
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
' Q0 I, g$ x/ m么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
1 v6 w5 P; y9 D2 a* M* C万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某4 I, @; g. [3 w! A6 }/ n
些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
/ E& T0 m7 |8 y, ^降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了$ S6 }1 e2 Z7 a: _3 w
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价6 ]0 ]& H& V* h# b4 @, i N' L; E
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差& }% y& v1 j* g( j U, G) x s
的时刻出手。
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7 }( q" J8 _( P18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
; \! r' i& ?, _* M1 Q6 x5 }海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
k" k, u# p6 F6 S7 P" k上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif- c" _) d( D' k: D7 ~
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易( |8 H; c! ]) \
就被消化了。7 f- F) t& @$ w3 c7 _* x3 P
$ D/ G, P/ [! J( n补充两点：1 K# {# n! p% B5 h. K
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
0 f; ?2 P% I. ]' m: {% r出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢$ k+ a' r5 a& r( V
慢复苏。2 h+ s1 a+ z* C( _1 K' K
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
7 c/ N7 m: e( X8 X5 c卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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* i Q! ?, x1 y3 W/ J2 f２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
* E$ ]& c2 [# f$ G% p" O一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
* O# J% R4 M2 L; \; B你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价: z$ ] H) W+ \. t0 I: f3 y2 V
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
" M+ E$ M8 v) ^0 _" V5 G二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交& u/ j; C8 J5 R6 ~9 o) V! Q
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
' z& \8 I( p3 @) x2 S2 r1 k# O! s* z: w也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买3 I' e: F' {% s. ?* B4 g7 S
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。9 j Q6 ?3 c. B: {( f1 R
9 W' h3 A3 [+ N8 g. n: @本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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