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原帖由 eagle2008 于 2008-7-27 23:26 发表 
& |! C3 a i' B, j对于购房者,hold的成本是银行的利率.包括本金和借的钱.1 K* q i) V* x8 l2 i
对于投资房要减去当时的利率.8 d! s- }8 v$ {: r6 ~- Q- i* M
对于一套自住房,节省公寓房租,加入维护,水电gas,地税,利息等.
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! Z/ V! }% B& S. |+ S你看,赚的钱不是那个图表那么好看吧? ' J; D# z( k+ ?1 `/ C, ]
诚然。参照阿省近四十年工资和房价上涨水平,计算一下一套住房四十年后的收益:) |; ]# ^/ C+ ], b; i, |
按现在的利率,一套35万的房子,20%首付,贷款利率6.15%,35年后共支付约68万。
: U" n3 B( q/ l0 [/ ]包括每年支付的地税和保养,按第一年约5000元,平均每年递增10%,约14万.实际总投入约为82万。
) S& P9 U$ L, _& w考虑房屋35年的折旧,和同期新房的价格比约低30%,按上个40年房产增值为10倍计算,35年后出售该房屋的收入约为260万。
* y/ I9 _6 i3 r, M0 ?- w# X0 l260-82/82=2.17倍.
; u+ H! ?6 T! t# o5 r' X比较纳斯达克指标从1972到目前近四十年,从100点到如今的2285近20倍的增幅计算. b+ m; |- k$ L! ?
首期7万到40年后增值约为140万.3 u: h9 Y9 `1 Y5 t. E5 v/ k' R/ O; R
35年中平均每年投资82-7/35=2万,累计增值约E=2x(1+20/35)^34=900万.扣除股市暴涨暴跌对平衡增值的影响,调整到400万.
|, L; H- z* h1 O" V同时扣除35年房屋租金,按每年10%的上涨率,2x(1+10%)^35=56万。* \- x* \3 x& r+ ~
实际收益为:(140+400-56)/(7+2x34)=6倍
! q; O! i, J% R, O# ~参考指标:阿省1965,工资收入约7000/每年,平均房屋价值3万。2007年,收入约为7万/每年,房屋均价30万。房屋40年增值约十倍。. p8 v0 S8 n! ]
计算比较粗糙,做个参考吧。 |
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