这个很有说服力---请紫光兄鉴定..

狼在北方

http://www.chrisdavies.ca/2008/0 ... -trends-since-1962/

请参考以上连接(PLEASE CUT AND PASTE)
) x5 z9 g* L* j% r! p& A, D: sImportant Points:

( o. G4 L9 l3 }5 S* HThe average annual price increase is 7.91%
. X( q6 W# i0 p- ?The average 5-year price increase is 49.36%
2 g1 L" C! i1 W9 {' E& BOnly 7 years since 1962 showed negative price growth
9 X0 g: N3 R8 u( J1 Z7 sIn a 5-year hold, only 4 years would have resulted in negative growth
If you held for 9 years, you’d always see an increase
  v$ h+ B/ {  \7 V) o( E3 s  Q8 WEdmonton values appear to double every 9 years, on average, since 1962

十年移民路_

原帖由 狼在北方 于 2008-7-26 22:52 发表
1 b$ l% |, K* g/ |: g4 k/ Phttp://www.chrisdavies.ca/2008/0 ... -trends-since-1962/

请参考以上连接(PLEASE CUT AND PASTE)
Important Points:

  r' i$ o% n1 }% h1 A3 x. ^The average annual price increase is 7.91%
The average 5- ...

" [* k9 N- R) y# r
我就有同样的看法, 问题是,涨不一定要买, 落不一定不买.

superdragon

CO2

不比较1962年以来的收入增长没有太大意义.

老杨

楼主，您想说明什么?

CO2

他想说投资房地产升值快.
( |' u8 n4 P* i7 C  W: S- d& D其实扣除工资自然上涨水平,房产增值有限.60年代约为年平均收入的四倍左右.而目前约为年平均收入的六倍左右.
比较香港恒生均指从六十年100点多目前12000多点120倍的增长,房产的投资有那么大么?!

eagle2008

对于购房者,hold的成本是银行的利率.包括本金和借的钱.
3 l, M8 C) x# c; l7 V: k对于投资房要减去当时的利率.
) y( D  _( \/ C对于一套自住房,节省公寓房租,加入维护,水电gas,地税,利息等.

4 D5 _4 |& X$ H3 T3 {你看,赚的钱不是那个图表那么好看吧?

[ 本帖最后由 eagle2008 于 2008-7-27 23:28 编辑 ]

老杨

原帖由 eagle2008 于 2008-7-27 23:26 发表
对于购房者,hold的成本是银行的利率.包括本金和借的钱.
对于投资房要减去当时的利率.
对于一套自住房,节省公寓房租,加入维护,水电gas,地税,利息等.
1 g# j; m* f& {0 W( A# n
你看,赚的钱不是那个图表那么好看吧?

能否粗略画一个图表说明一下？

Dumber

紫光

每年平均7.91%的回报是建立在一个假设上：当年以现金买入，然后一直空着，若干年后卖出获利。
但实际的操作会有2种情况：1、当年以5%-25%的首付买入，然后出租或自住，出租赚取租金付银行贷款，自住虽要付银行贷款但省掉租金支出。也就是说当年10万块的房子投资5000-25000，10年后以每年7.91%的回报计算价值为21.41万。
/ K7 e: U  |0 u" \$ e2、当年以现金买入，出租赚取租金收入，所以在回报除了21.41万的价值外，还要考虑这一部分的收入。
3 q1 y  P% X& r. ^0 W7 G3 r因此隐含的回报率会远远高于7.91%。
2 X7 I  R7 Q& `" b& C有空的时候可以详细算一下。

CO2

原帖由 eagle2008 于 2008-7-27 23:26 发表
对于购房者,hold的成本是银行的利率.包括本金和借的钱.
对于投资房要减去当时的利率.
对于一套自住房,节省公寓房租,加入维护,水电gas,地税,利息等.
( G9 l( v! @+ L- C3 `9 T/ f
  `1 W" M- ]; J0 J* u, K0 |1 f  P你看,赚的钱不是那个图表那么好看吧?

诚然。参照阿省近四十年工资和房价上涨水平，计算一下一套住房四十年后的收益：
" b( M' f& i* Y# o! ?) J- D0 d' [按现在的利率，一套35万的房子，20%首付，贷款利率6.15%，35年后共支付约68万。
包括每年支付的地税和保养，按第一年约5000元,平均每年递增10%,约14万.实际总投入约为82万。
考虑房屋35年的折旧,和同期新房的价格比约低30%,按上个40年房产增值为10倍计算，35年后出售该房屋的收入约为260万。
3 z3 x$ C, R" U9 F/ Z- ?. A260-82/82=2.17倍.
/ W4 n8 P' c1 r# k1 a3 d* s比较纳斯达克指标从1972到目前近四十年,从100点到如今的2285近20倍的增幅计算.
, V3 C" y, L1 I; K首期7万到40年后增值约为140万.
35年中平均每年投资82-7/35=2万，累计增值约E=2x(1+20/35)^34=900万.扣除股市暴涨暴跌对平衡增值的影响,调整到400万.
同时扣除35年房屋租金,按每年10%的上涨率,2x(1+10%)^35=56万。
实际收益为：（140+400-56)/(7+2x34)=6倍
, E' k$ ~, t( d4 [, T参考指标：阿省1965，工资收入约7000/每年，平均房屋价值3万。2007年，收入约为7万/每年，房屋均价30万。房屋40年增值约十倍。
计算比较粗糙，做个参考吧。

白水

精品中年老男人

原帖由 CO2 于 2008-7-28 11:38 发表

, s+ J9 _  f; Z- @8 G) U* R- c诚然。参照阿省近四十年工资和房价上涨水平，计算一下一套住房四十年后的收益：
5 Q3 L, S5 t5 k1 O. ?# O+ e. h按现在的利率，一套35万的房子，20%首付，贷款利率6.15%，35年后共支付约68万。
包括每年支付的地税和保养，按第一年约5000元,平均 ...

acsm6

支持CO2！！！

萨隆吧斯

支持CO2！！！

CO2

呵呵，算得粗糙，还请各位从各个角度论证。

紫光

原帖由 CO2 于 2008-7-28 11:38 发表

0 J) I& e( H: h0 \3 F) Q9 d诚然。参照阿省近四十年工资和房价上涨水平，计算一下一套住房四十年后的收益：
按现在的利率，一套35万的房子，20%首付，贷款利率6.15%，35年后共支付约68万。
4 F$ {- ?$ P2 I' n: L4 y# \包括每年支付的地税和保养，按第一年约5000元,平均 ...

区别在于你不可能住在一个apartment里面然后每年拿2万去投资股市,然后还准备持有35年.
听起来你在拿你的生活开玩笑.
4 k& K  Q, j6 ]# P: B6 m房子是具有使用＆保值双重功能的商品.股票只是一个数字游戏,玩这个游戏应该是在吃好\穿好\住好的前提下,有了点闲钱才玩.
另外,你的计算中利率现在为4%,所以你全部付出去的钱只有52万而不是68万,就按你说的82万,但其中应该减掉你省掉的房租56万(因为这笔钱你是跑不掉的,你虽然在付银行贷款但是你不用付房租).
所以你的实际收益为:260-(82-56)/(82-56)=9倍.
, E  p5 s3 U5 x% c1 C; A3 u
[ 本帖最后由 紫光 于 2008-7-28 22:06 编辑 ]

中国狼

[quote]原帖由 CO2 于 2008-7-28 11:38 发表

3 k: {7 x0 S5 W2 F1 [5 f按现在的利率，一套35万的房子，20%首付，贷款利率6.15%，35年后共支付约68万。
; Q$ e! Y5 F  h( a( \; L, P0 a包括每年支付的地税和保养，按第一年约5000元,平均每年递增10%,约14万.实际总投入约为82万。& w: A, ^# _& D2 A3 R
' ~: y6 `2 S/ T  w2 x1 q. l考虑房屋35年的折旧,和同期新房的价格比约低30%,按上个40年房产增值为10倍计算，35年后出售该房屋的收入约为260万。
# r9 r5 e! L* M, K, Y260-82/82=2.17倍.
, s0 C3 M  P3 H" w+ }

5 l8 R5 b/ M' s" w: m( T2 c+ D我的假设是买房投资, 猪金可以COVER 所有的费用包括  MORTGADE（３５年贷款）+地税＋空置,和保养等等, 应该是不难达到的,其实很多人的投资房都是有正现金流的,这样的房子在现在的房价和租金条件下,　可以说比比皆是． 你的投资金额应该是5% (最低DOWNＰＡＹＭＥＮＴ）也就是　０．０５  X　３５＝１．０５万,　如果３５年后２６０万卖出,　利润率＝２６０／１．０５＝２４７．６倍,
- ~, }2 s; ^% j7 Q+ o( y) q+ |
应该满意了吧！！！！
" ]' t0 P: H2 }* d  P) q
6 U5 f! ]  R8 w5 g$ w计算比较粗糙，做个参考吧。
7 U0 k) ~0 e" R0 \0 L9 y
* A0 q' ?+ y; E[ 本帖最后由 中国狼 于 2008-7-28 22:57 编辑 ]

中国狼

原帖由 老杨 于 2008-7-27 22:25 发表
5 q2 N7 ]( C, L楼主，您想说明什么?

想说房价不涨不跌是不可能嫡,　老羊的官点是中蛹，
7 o  ]; ^( m) H3 g
6 @8 B3 N; K4 ~7 T房价永远不跌也是不可能嫡,　房价一直下跌也是不可能嫡,
" Q/ U0 R$ d; [  e' B9 R
  e& P4 J1 q: ]9 v* ]# a/ t我们如果从长远的眼光来看房事,　高潮，低潮都是不可避免嫡,　但是总体趋势是很明显嫡.．．．．．哈哈.．．．

7 A0 M: a$ J- n7 Z& T  q% Q9 I$ G见笑了.．．．

CO2

原帖由 紫光 于 2008-7-28 21:52 发表
. e# Y) ?& v2 {9 n! K3 \2 r
区别在于你不可能住在一个apartment里面然后每年拿2万去投资股市,然后还准备持有35年.
听起来你在拿你的生活开玩笑.
0 t3 @4 G5 V% x房子是具有使用＆保值双重功能的商品.股票只是一个数字游戏,玩这个游戏应该是在吃好\穿好\住好 ...

  H8 J% p9 Y' N做为投资，房子和股票两种工具没什么不同。
紫光同学说了半天，大概意思是，看见的钱是钱，看不见的钱不是钱。。。。这个就不值得讨论了。建议你继续买进金条埋入你家地里。。。。
另外，建议紫光同学学习别人观点的时候要虚心。
! n+ O" t2 h- n$ \$ m) Q7 Z你的那个房租我在股票投资案例里早就做了扣除。而且我还把股市收益按道琼斯40年翻20倍还做了对折。如果我按恒生指数算为120倍的再做个对折的话，恐怕早就可以算出上亿的身价来了。
至于利率就没必要讨论了。现在就算4%，也不会有银行给你35年固定不变的4%吧？

紫光

原帖由 CO2 于 2008-7-29 10:40 发表

做为投资，房子和股票两种工具没什么不同。
, n% G: s- J2 o0 m( y) q紫光同学说了半天，大概意思是，看见的钱是钱，看不见的钱不是钱。。。。这个就不值得讨论了。建议你继续买进金条埋入你家地里。。。。
另外，建议紫光同学学习别人观 ...

3 D4 d5 p5 L" L! q, K/ M. c房租你在股票投资里扣除了，为什么房产投资就不扣除？
, F# B. ]3 v- S: m9 m' W$ I你不会连这个也想不明白吧。
( Z& h: O" |9 K: u' R: l: m* m至于我为什么说股票投资只有闲钱才能做是因为很多股票可能你持有的结果是最后为0，不管是美国股市还是中国股市。
7 {1 p! Z- x1 L1 O; D2 O7 R) d你怎么能够肯定你不是买的这一支呢。

CO2

原帖由 中国狼 于 2008-7-28 22:40 发表
7 v! G- r7 n% N+ d6 I[quote]原帖由 CO2 于 2008-7-28 11:38 发表

按现在的利率，一套35万的房子，20%首付，贷款利率6.15%，35年后共支付约68万。
; Q$ e! Y5 F  h( a( \; L, P0 ...

  }* Q2 O( [( U5 J. r5 s* k你这个算法存在的问题:
9 t0 @: f6 v8 l4 o7 x! |" \1.目前的事实是，绝大多数的房子的租金还不能够COVER它的mortage.
+ q  U/ Y$ k8 X$ q6 @5 P举个例子，在DOWNTOWN购买35万2居室Cando。首付一万（按你的假设），6%，月供近2000，condon fee预计至少600，总计约2600。
) n8 h* D7 u) i$ Z: i9 o1 }& Z4 E而目前该地段的两居室Cando的租金基本在1200左右。恐怕Cover一半还有点困难吧。
9 P  B* R9 R: l4 f, R2.房子想要一天不空的出租出去基本就是个假设.尤其是独立HOUSE.如果按现在的销售速度，不压价恐怕空个半年一载也很正常。
3.长期出租的房子至少要有专门人员管理,成本至少相当于一个月租金/每年.
; l, h8 ?" {1 j$ \5 j4既然是投资房，房产在出售时要上很高的税。这里不知道多少，美国大概要收20%吧。不然大家都炒房子好了。

CO2

原帖由 紫光 于 2008-7-29 10:49 发表
1 P5 r% z% o* g( L0 \! ?8 m
1 }- j. R3 H, F- g0 j房租你在股票投资里扣除了，为什么房产投资就不扣除？
你不会连这个也想不明白吧。
$ F( U0 [/ R0 F& b' ^6 h1 z( P至于我为什么说股票投资只有闲钱才能做是因为很多股票可能你持有的结果是最后为0，不管是美国股市还是中国股市。
你怎么能够肯 ...

6 L; J7 d1 n5 A如果说投资，那股票也不用扣除好了。你有闲钱买房子，我怎么就没闲钱买股票呢？
股市最后为不为零，有统计说话。我已经例举了香港恒生和美国道琼斯近四十年的涨幅，分别为120倍和20倍。这个是事实，不是假设。
7 V4 o+ t4 ]3 r0 I! z; p/ t/ G股市为零，短期也是可能存在的。不过，长期对长期。不好用你的房子长期看涨来对应股票短期归零。这是个基本道理。

紫光

可能你真的不太了解现在的房市、租房市场和当前的银行利率。
3 i* C+ A& g, M7 P5 J- U* M有空多看看。
; |8 }5 y9 M& y+ a8 C3 D" h' I去年最高点买房子的人现在可能一个月要倒贴几百。
如果在2007年以前和现在买房投资的人90%以上可以cover所有费用，有的还有进帐。

CO2

[quote]原帖由 紫光 于 2008-7-29 10:49 发表
; B% ]/ H5 I/ h2 `2 g, r( q" n1 P4 ^
5 H. C( H4 G* ?' g4 L. V房租你在股票投资里扣除了，为什么房产投资就不扣除？
: a; G; K: [  R0 Y7 y你不会连这个也想不明白吧。
8 ?. L' P) U6 q% [/ H至于我为什么说股票投资只有闲钱才能做是因为很多股票可能你持有的结果是最后为0，不管是美国股市还是中国股市。
* ]& M& s. [" R5 }$ B你怎么能够肯 ... [/quote
我举的大盘指标的上涨幅度还只是个平均值。要是只买可口可乐，那就不是几十倍的问题了。
既然是投资，一定有风险的组合。比你把鸡蛋放一个篮子里安全多了。

紫光

原帖由 CO2 于 2008-7-29 11:12 发表
) o  ?4 y( ?7 V4 ?1 b
如果说投资，那股票也不用扣除好了。你有闲钱买房子，我怎么就没闲钱买股票呢？
股市最后为不为零，有统计说话。我已经例举了香港恒生和美国道琼斯近四十年的涨幅，分别为120倍和20倍。这个是事实，不是假设。
& J6 N( u. p/ Y" {股 ...

你没有看明白我说的意思，股市上每年都有公司因为经营不善而退市。如果买了他们的股票，放多久都没有用，股票指数涨到1亿点也没有用。

CO2

原帖由 紫光 于 2008-7-29 11:13 发表
可能你真的不太了解现在的房市、租房市场和当前的银行利率。
有空多看看。
9 Y0 `( q" m  e/ o$ T6 r: l去年最高点买房子的人现在可能一个月要倒贴几百。
如果在2007年以前和现在买房投资的人90%以上可以cover所有费用，有的还有进帐。

我倒想请教专家，爱城的人口中有多少能有闲钱，在2005年以前就投资买第二套房产的？
我所知道的LABOUR工，可能在2005年之前也不过几元钱的工资。买第一套都成问题。
有钱的总是少数。
有钱倒房子的要不能够倒卖给没钱的，跟本上也是不可能赚钱。

CO2

原帖由 紫光 于 2008-7-29 11:20 发表

你没有看明白我说的意思，股市上每年都有公司因为经营不善而退市。如果买了他们的股票，放多久都没有用，股票指数涨到1亿点也没有用。

& m. f  B" E. v1 b1 a! L' V9 I什么叫组合阿？
  M, l* c0 g7 {6 h我有钱我也投资温哥华，纽约，洛杉矶，我也不买埃蒙顿阿。这就叫组合。

紫光

原帖由 CO2 于 2008-7-29 11:24 发表

我倒想请教专家，爱城的人口中有多少能有闲钱，在2005年以前就投资买第二套房产的？
我所知道的LABOUR工，可能在2005年之前也不过几元钱的工资。买第一套都成问题。
( K# q; [( P4 C' Z0 U有钱的总是少数。
有钱倒房子的要不能够倒卖 ...

我想有一个观念目前还没有在你的观念里形成：拿别人的钱赚自己的钱。
! u+ `7 j( {5 n: t你没有闲钱不要紧，只要你有信用和工作，买房子银行可以借给你，买股票你说银行借不借？

中国狼

原帖由 CO2 于 2008-7-29 11:25 发表
& I, }) Q7 {' b# `1 @' e$ Q
9 ~( q4 ^1 ]6 q  w/ n6 l% M什么叫组合阿？
我有钱我也投资温哥华，纽约，洛杉矶，我也不买埃蒙顿阿。这就叫组合。

- l9 e' v, [9 n
8 {' S+ m7 h) u5 K什么叫组合阿？
"有钱我也投资温哥华，纽约，洛杉矶，我也不买埃蒙顿阿", 这不叫组合,这叫呆掉,

, j( l& H+ S) C4 V" c) n* T6 b组合是投温哥华也投埃蒙顿甚至新加坡和上海, 买不动产也买股票,投外汇同时也投资债券. 目地是分散投资降低风险,

明白了吧.
: B7 v' L. J$ A+ Q# K
9 h" b1 j  ]. N, U! m8 F投资的最大误区是介意短期的波动, 如果你今天买了栋房子, 一个月或一年后涨了或跌了,就耐不住了, 这叫抄作心态,永远赚不了大钱. 建议老兄读读李嘉城,巴非特或者罗伯特.清其的投紫理念, 然后你就回理解......了...哈哈,
% U, k; i3 b( Z( t7 e0 O
* h, Z, z, X" q9 a班们弄福了, 见笑了....