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房市的利空与利好

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发表于 2008-5-9 09:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。9 q9 c5 `/ ^+ q2 n
3 O8 |+ D- @6 e+ v* Q  r
虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
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谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:* t) E, J2 Y  Y6 x7 @  J6 W8 |
1。存量不断创新高;  P) B* ~" d0 l4 D
2。房价依然太高,购买力不足;
7 L7 H2 i1 G+ Q! p4 B/ H  I) n3。来爱城人已大幅度减少;* p) h! ~% ~- W8 B7 Y( d% f; F) [
4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。4 a! \4 }! v1 p
5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。
8 H  {9 G  l; z4 K! X% _
4 \2 l, m9 a) y6 f9 W看多朋友则认为有很多利好因素:# w+ t/ m- _  O% `
1。油价不断创新高;8 a& x6 v5 ^' @- H+ P
2。 工作多,经济好;7 l5 u6 x7 k1 B8 {/ s! B1 f% T) C: V
3。利率降,贷款负担减少;; P) B- o8 Q1 g8 {9 ]9 C% `
4。美国经济可能已见底回升;  ?& D- L9 x9 ^/ e5 u
5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。
, F# |% N3 c* g( j4 _
$ A! a2 U# C. @任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:
+ u! d  z! j9 m) W6 ^, D, q7 o$ J6 F3 E) h8 j' {( x
1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
) l: Z/ ?# c5 l: Y- g
: y$ @4 O6 B5 S2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时:; ?8 ?5 `" W' f/ U( A3 l2 v; U0 S
        1)炒家屯房;
( M! r# J, H# L2 j         2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;
3 ~* R& X- p- V1 t/ ?         3)建筑商大量建SPEC  home.9 d2 A: B5 ?' R- ]( Z
表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。
0 b" [% w+ W$ R! I
3 U1 U0 X( X+ x2 @, [& J1 @3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此:( j/ O& {9 \2 V7 R# s' A
        1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
0 e4 _- k/ d0 D+ U3 c         2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;% ]( ~$ A1 @4 A- }& P4 Y
         3) 新换房的人多会选择先卖再买;2 [4 H, r- E* [
从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。
% X* z# T2 H$ a1 _
) }4 m+ k4 \' H& c: o- E4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。3 @' b8 a6 i3 @4 P/ E5 \! N: X

! d* a: y( K% P5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。
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发表于 2008-5-9 09:34 | 显示全部楼层
沙发?  Z4 _% |8 s2 L2 G
坐下看。
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发表于 2008-5-9 09:43 | 显示全部楼层
沙发居然没有抢到!一直很佩服WST, 能够把问题分析的一二三四五,很多是我想说而不知道怎么说的!很理性,利好利空都有。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-5-9 09:44 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
分析得极有见地。
% D9 Q" E2 K! o& ^5 s7 r7 A' |特别是第2、3点。, _4 P2 d2 K2 [# [
我前段时间跟我的BUILDER聊了一下。他说2007年6月以前他总共卖了60多套房子,以至于公司不得不限制销售。但2007年6月到12月他只卖了2套。从这一个建筑商的情况可以推论出一般的情况,这也是为什么我认为存量7月以后必降的原因。一般建房周期12个月。
& @3 z) x5 [" l& ?* a/ T" `) d可以印证LZ的第3点。
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-5-9 11:16 | 显示全部楼层
太有才了!
3 |3 j/ i' q0 U& D1 }$ A3 a& R7 h, f1 C' \
3 {. ]/ {8 P1 m  e: H$ J( t根据楼主的分析可以得出一个结论:说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。要到明年年初再说说今年下半年肯定涨或肯定跌才是理性的。呵呵,开个玩笑。
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 11:26 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表 , ]- g. h- u* Z2 D3 S, Q/ Q6 C
通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。

  |; i5 U1 a& ?/ t7 s) g+ A$ l  c- ^4 i3 w+ h( `, z$ S' m' n
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发表于 2008-5-9 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

+ M% Z$ M- F7 C: \; d4 Z3 s+ f* R  Z  D* b8 h3 s+ [4 p1 d

/ k; D, s+ p' V! q" ~By the way, I got my IP forbidden. Is there anyone try to play me or what?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:05 | 显示全部楼层
假象利空利好,分析的好。
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
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发表于 2008-5-9 12:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2008-5-9 13:08 发表
6 z4 e# n1 U* C, r/ v建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
3 w- z! k, N! ^7 \' n# D
非也,非也。商业建筑和基建投资可没有减少,看看alberta明年投资了多少?200多亿!
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:15 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 13:23 | 显示全部楼层

! v6 ?: [6 S  j  x/ _2 D/ n楼主才是高手中的高手.
大型搬家
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发表于 2008-5-9 16:39 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
先存下来,再慢慢看。
大型搬家
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发表于 2008-5-9 18:55 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感谢 LZ 分享观点。; V& `' [3 m8 O* o* D& e

, ^5 \7 W- i) ^& j; i8 @昨天不知道哪位跟我玩阴的,不声不响的封了我的IP。等我设法绕过了,也该上班了。白天在单位上班,所以不能及时回你的帖子,请谅解。
$ i  u* j0 w) ~8 ?
  y3 r, P. x( ~2 _3 B  C0 P- LLZ 会做人阿,多空都分析到了,但是又不明确表达观点,高啊!/ W- w! ?; m$ S2 _$ [- k

: p  N0 e/ e6 l+ L9 y+ e. _个人觉得,LZ 的帖子好就好在集中的反映了“量变到质变”的道理,动态的、辩证的分析了爱城房市的因果关系,值得我好好学习阿。
+ I) E7 s0 G; s1 c2 a  ~. O2 ?& y
LZ 的第二点和第三点都集中的体现了“量变到质变”的道理。从辩证法的角度讲,事物都是辩证的发展的,都是有周期的,周期的变化是由量变到质变促成的(相信这些大家比我学得好)。所以,“市场上供不应求的假象是巨大的利空,供过于求的假象是实在的利好”在较长的时期看肯定是对的。关键的是这个“量变到质变”的过程有多长。相信大家都是在找接近“拐点”的地方采取行动:在接近高点的时候卖出,接近低点的时候买入。我相信越接近低点的时候,“利好”的消息就越多。能够恰到好处的抄到低点的是“神”,大多数人都只能在到达低点前和超过低点后出手。看涨的朋友们似乎是在试图在到达低点前出手,觉得只有这样才能得到最大的利益。我觉得在到达高点前买出非常重要,但是显然是在超过低点后出手更安全,更有把握,而且获得的利益也不见得少。可惜的是LZ生动的分析了利好和利空的动态转变,但是没有给出关键的“拐点”预测,而这个才是争论的焦点。这也正是在下佩服LZ的地方,看空的和看多的都觉得LZ分析的好,所以LZ得到了双方面的鲜花。说句玩笑话,LZ要是去竞选,肯定获胜!/ j( \3 s, c& e# |3 `1 r  q3 I  t, G
( e4 n$ B7 `: [- Z) [
2 R' {9 k! }3 P' c7 k) {# \

$ W& d! b% I6 ~. o( uLZ 的第四点我有不同看法。LZ认为“通货膨胀对房市是实质利好”其实是假设了“通货膨胀能促使房价上涨”这个前提。加拿大央行确实是在降息,并且向市场注资,促使加币贬值,来激活出口。但是即使有通货膨胀,房价也可能在其他的因素的作用下下跌,美国就是个例子。所以说,“通货膨胀对房市是实质利好”是相对的,不是绝对的,因此不能说是实质利好。5 v* B$ r5 V, d" {- J0 p$ b
% s0 Y! V9 j4 }: L$ D! T
LZ 的第五点我也有不同看法。股神巴菲特觉得美国的次贷危机远比想象的要严重,他认为美联储的措施是对的。巴菲特估计美元在未来十年内都将会持续贬值,他比较看好欧元和英镑。不知道加拿大央行会如何行动。* ?" B; k0 l% z8 s0 C
6 m( I6 {) P1 L' [9 D$ A. z
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 20:06 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 20:04 | 显示全部楼层
如果通货膨胀导致大幅加薪,就一定对房市有大大的促进
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 21:26 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:18 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表
1 Y1 W. I8 B' j) C8 v) R1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。

( E8 n) ~0 H% E9 C! @) [- l
4 t' g+ X# S' U! CLZ 的第一条写的非常好,但是随之而来的问题是:7 T* j4 ^) G; N8 h8 f
LZ 在此后的所有的利好分析都是在预期之中的,是不是可以理解为--其“利好“将大为削弱,从而都不能算是“实质利好”?
$ A- h1 x9 x, ~7 w% \- A% G. s6 G0 s) \9 Q1 d3 K. t
/ R1 J. ]6 [8 J  v2 {

% E' J& T! v1 m6 z; @. y0 g0 }8 m- n1 l9 g2 C
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:19 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 22:20 | 显示全部楼层
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:37 | 显示全部楼层
原帖由 qwlimited 于 2008-5-9 23:20 发表 0 s: `6 U* `6 R$ y
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值

- ^7 \2 q2 d3 W5 t' ^8 `; t8 ~0 W8 d) m2 W! x; I, f2 |2 E1 [

7 }' r/ A; H+ ^- I  n+ H希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国经济和美国经济同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》发展的不平衡引发第三次世界大战?
" t* S6 L% o* f
* O' l. ~$ I6 s0 b8 y2 y- U1 s, ]

, m$ k2 Z0 X6 n7 F[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:49 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 05:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:37 发表
8 }6 W* j9 T4 i  S. J( V
7 G! b( x. R# R; ^3 E1 W' i" b$ }# ^4 n' |. J+ q

9 ?4 ?! K9 r* Z/ S* H  p希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 == ...

+ L' B4 S$ f1 P! l  B3 ~+ V
' H7 B8 `  B0 \/ t1 j: Q$ @- r8 y8 A& g/ [5 A2 S/ @
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?
# Q/ w) L# O& N* U& ?7 c( ~- o- X( ?1 G4 Y$ {( ^
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-10 05:42 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-10 06:12 发表 , ~" `- D5 @7 M0 k) v

: n! t4 S6 o2 F& B1 [/ l( ]
$ r0 K) M1 ^0 k  x/ C! ?5 U3 Q希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?
/ m. l! }8 V/ L+ s4 |# G3 M% y/ O
兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 08:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 qwlimited 于 2008-5-10 06:42 发表
: n8 p( ~# [+ n6 M9 J* i* l6 h
9 ^! f$ L8 U- u  I( n3 o$ a兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
0 ?: D. `1 |. X
鲜花(1115) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
高论!!通篇闪烁着辩证唯物主义的火花!!!!+ J% Z; k6 w- {/ s& O
$ f7 s: @5 Z/ z9 P/ w2 G# Z. T
$ o+ V5 q* Z* @- }7 i, a# c
个人认为,本市房产市场短期已经无大利可图,即使未来两年有所上涨也属于鸡肋形式。
2 \1 j4 {& K4 [/ A; E: J目前成交量激增属于正常季节性市道,不必大惊小怪。按照本市建筑施工特点,目前温度适宜,工作时间长,工人正在加班加点完成新房首尾工程。7月8月将有大量新房交房。市场真正的考验在今年10/11月。是对投机者信心和承受力的考验。对买方也许能得到更好的价格。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-11 07:50 | 显示全部楼层

建房商好像永远没有我们分析的透彻

他们的政策永远都是慢一拍。
3 b" W* s8 n' v总结搂主发言:目前爱城房市表面平静,实质孕育大涨。
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-13 07:35 | 显示全部楼层

一句话:佩服,有深度。

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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