 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。2 k/ o2 `% R4 G& `! z1 L0 A- i
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虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
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3 a2 P$ f3 p( f/ x) \谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：7 Z0 Q+ {# {: s% X
1。存量不断创新高；
. @- g1 N1 y# _6 y4 ], b2。房价依然太高，购买力不足；
4 m/ {) ]* o7 w% N* d8 [3。来爱城人已大幅度减少；5 `5 h5 J# O2 _5 v
4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。* k. o3 y' f7 Y; \% B, [( M
5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。
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" Y1 @8 ^8 p# V看多朋友则认为有很多利好因素：) ^2 v/ k$ ?7 A; K5 g- d
1。油价不断创新高；3 W9 v0 C5 b5 T- u
2。 工作多，经济好；0 _9 j7 f* f. S. \( }
3。利率降，贷款负担减少；
6 p' ^# X$ y# W; C$ a+ }4。美国经济可能已见底回升；
) u* k' h! r5 P# l: f) ]1 A& g; O5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。4 p8 i4 k/ t1 r- Z2 l. F
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任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：
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1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
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$ P# `, }3 }; _2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：
& Y( g6 Y$ q1 P 1）炒家屯房；
' F' H& [" l5 r- l 2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；, |3 o W% N9 d
3）建筑商大量建SPEC home.5 j0 A; Y$ p4 [2 d$ Q) O
表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。% |4 Q8 n7 i5 v2 C
* W! k, Z* S) _7 y' Y$ w8 L3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：% w) [% {5 A' y( }' v8 M
1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
" F2 P" `" |! M, g) _ 2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；5 N& I' }. G. J
3) 新换房的人多会选择先卖再买；7 R4 y. Z$ D# y0 n
从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。4 E' C# m- P% p8 ^- C
. T9 v( e0 v5 d: ~+ F/ u4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
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狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
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发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
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