报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
4 S! T$ s8 k- c4 t1 o# z如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
0 K: Q2 l" Y$ l4 Q& H6 ?; m: ^100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
, s( o% V) F$ v/ m如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
& V, ~% }, ?/ m2 t9 T& z0 ?100%肯定。

% Y" M3 E/ ]0 N; h  Z$ o, B那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
3 e# c$ z$ L& k问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
9 s2 v3 v- i6 v如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
/ }; M) J0 w' Q$ j- b问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

+ u1 d" G8 K9 g当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
  X+ _2 L5 s/ F( ~
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

& ~7 y( B9 ]( b- j: x+ X$ u[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表

  z. @" {$ a  Y( L$ O
! ^9 q( {# e- X$ o0 `: N当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

  x4 ]% N$ b, S- i' Y关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
. i4 q/ A6 b' P1 D其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
3 K) ^  v& S: \& z! H
关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
  j! N& f9 ~1 m; P) j* \其实不光是这个，任何税务问 ...

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
: ^; |( S; Q9 e
你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
) |7 g+ o: D( A
9 i; N6 D! o& F1 e5 h1 x[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
6 I/ D- i, p; _: c- c. f

, Z" q1 O+ z" ?. y) o8 ^1 J  m4 _我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
( L  a9 p" E8 e7 V. d& o
你如果想讨论 ...

! z2 A; c2 g" |- b就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
, f& i1 X3 ]. c/ V. l, a
/ a7 ]7 Z/ Z+ Y: A2 ?/ z就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

; W6 L# F. Z4 `: P1 d% t5 Z1 }4 w+ Z+ z
1 T  V& `9 R& n: N- v2 o# o! a我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
% j' ?9 I6 _- u4 c/ Z( O
; M5 o* s6 v; U你如果想讨论 ...

( m% a4 ?" ~) f7 s+ X
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.
+ q# \! x8 G, i2 a+ F) h3 Z
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
" [! Q' o; X& z" h+ pcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
/ @/ B# J6 w' e6 h. ias being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)
$ z- U' f- `6 ~& V
4 a/ T! @/ X2 t& O6 R) m(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
! J. u) u9 f: n(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
( L5 ~4 a8 a3 v' M) D1 p- }: R(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
# o, ]- E) {! Q7 k* ~taxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
; B8 d/ w/ ^3 k7 i(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
# Y% r' O7 _4 x* L" D4 c0 I(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
  y# F9 c$ T% C

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

你应该把全篇文章都贴出来

0 A; q. p2 B; z, w% V

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
* B- X+ [; A' ~. F/ e  n/ n6 rin determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
1 x, S/ W$ u/ S9 \secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
$ T5 k; K, n* a9 n; s+ |intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

7 n7 r& s3 p8 B; I% ^[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

, J( U" @7 R" {- ^; a
6 E, D/ }) p, x0 l- u( `
2 F, A2 T! ?: U6 z) V. o9 @你应该把全篇文章都贴出来
* N6 F% O* q# n' H; i
[/quote]
/ n' E! E, z( P! E) X

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

, }( j. W& W/ V  ~/ Y  L0 P. BProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
; {4 N* o$ r) s0 g: G这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
* R4 l' g+ ?3 s5 E
8 `. F7 B- P6 ["Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
" q3 `! I( Q$ ?  T3 V
  L% T" T, J/ Y/ _* J0 m1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
, V9 _( Y+ {' m1 A2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
! o2 j8 v' N* P2 j9 r; H& r& R1 T3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
7 @% b* h7 P/ ]6 ]. Z1 Z4.Are not held as part of a collection"

capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
2 L. Z+ I$ X2 v0 }, Z5 e
" Q& Y4 P. d# p8 U( a) R9 j
Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.

5 T3 L5 A; H( h. O; _* _; a你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

6 n3 z9 C+ G9 [/ v# n  H- j说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
' G6 Y: S0 P! _2 J& ]$ n: b
2 e, F- p& \4 h- g" s$ s# p各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
1 X2 w% K1 P% _+ o
7 A4 E' r" L- }' l如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
' B3 o- |: O4 w& Q$ ~- @" N如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
5 U! ~9 F* l9 V4 F2 v. w楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
' X9 [: w7 O3 w" H% L; J, ^8 d
- p2 I: }! p- u7 |5 @各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

' L. r( G+ l1 D其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
& `6 S6 S4 J8 J7 ]) p楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

- w+ l4 b! J. y6 l& c7 x还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
! p  ]8 a' e9 t+ N7 m1 D商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
) H$ L" [- x! a
其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

  Z& l2 T+ L8 [# K我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
  Z, U9 Y. K2 @* X1 [" z! z2 e5 C* C
3 j1 X! _0 X3 w; r  D3 Y6 S想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
9 u2 D' `% S9 `; I1 u9 ^, K/ y9 a

其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

# I7 J; w; C4 b0 x2 z6 j/ y" G你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
- _* Y1 `/ j6 r再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
( B5 W7 _0 i7 E. m4 S" r

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

& t: \* Y7 V8 ^) z+ G! g5 w另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

/ o1 \# N$ C2 A如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
/ X$ \* `( ]; e! U- q再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

, ~0 a* [, c' }" \! T9 ^
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
( `# G6 T: p* ?) P% i3 Y% w
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
% |( b! r  d* u& f
另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
& D; a7 l" A7 O1 ~' F你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

5 B6 }( a+ |0 }% p9 O/ {) C
' D( O. L2 A3 k4 ^
' s8 u3 D/ E; V* b) z5 d
我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
2 D. b2 `) ?1 `+ }


( P! S$ n  W; G
我的牙呢？谁看见了...

! ]4 s# l0 t0 Z+ |9 s我捡到了,你想买回去吗?