报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
* X+ L% X/ @' W( ^, _; d9 k1 O$ ?如果出租过一段时间是captial gain，
7 F% {3 F/ ]6 A, `6 z0 q3 j如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
$ r0 x: n3 I5 j100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
$ A* r7 m- [1 n* F6 f" Z# [+ q/ l问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
7 {9 v/ T, X% s; a  ~! f如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
7 e* W5 j' [: T- F% G
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
$ ~5 J$ y% M/ g
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表

* W5 m( T' J! T& _* Y( K  _
: m( @" S! I4 \. N8 h$ m当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
4 N+ s( Z, X5 g) `5 |+ t: J& b
0 p  Z6 Z, a% F. W我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
6 C% @' u; q/ x$ M楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
  K6 W6 ^$ I9 |$ D+ N% h其实不光是这个，任何税务问 ...

7 k* x6 }% ]& j
  v: ^8 o! U" v+ Z0 k! z0 {9 M, {" Z; B我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
2 A' \$ l/ Q* S  E4 e" |
) [# s7 J" _) H% ^9 M你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
2 H. N4 q7 |8 X/ }( V: ], V2 \
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
, n4 q# J# E. P/ s

5 J8 o% U) k. o. f6 p' V0 O9 `我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
$ k* x, U' I0 R' P' r5 i
8 T6 e! x. L* w0 t1 J! ?你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

+ @9 c/ {% M: J# a就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

/ Z" T3 x- [! a& B0 }顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

/ E5 k2 n+ p& S( K完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
7 ?' q6 i2 U/ E0 x2 E/ D2 ~
1 v/ q/ d( T: v9 V  U- g+ e" u3 c
) a: ^7 u) x# w$ w2 R/ I7 N/ B' I我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
) h- p" O# r3 O: ]- b3 I% R
4 k- y$ P, E  c  C( R* s- U& F你如果想讨论 ...

$ A9 ^, _$ L* K5 |: w9 k
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

( \' c# W4 H( G* m; @# X3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
# n5 l; s6 `5 [9 nas being either income or capital. However, in making such determinations, the
5 [$ z- g9 X# y2 q* S5 \% mcourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)

(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
5 Y- k, o: h# {5 S" m& ]its purchase;
, N6 ~/ @4 W2 a6 U5 Q(b) feasibility of the taxpayer's intention;
5 U5 n7 S+ J' w& k- R, m* t(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
" y5 P* A$ E/ A' r  A# L(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
  S/ w% e6 s2 t" O- |and associates;
) A* q; }! e. u7 w(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
: a& b( \+ h' h1 c% b$ I8 S# xacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
" q/ E; o+ e$ X) e% x9 |(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
% U( I8 t% u* H" P/ s2 |; btaxpayer;
8 p3 _6 ~  a% W6 _( ?8 D(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
6 t- ~1 D7 C  k" B; Q- J(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
1 Q# F3 W( ]2 s(k) factors which motivated the sale of the real estate;
$ q) I7 J* p' g* p' x. J1 E(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
' _6 a; |% s. S( p9 x
1 K9 r: m: Y, y

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

你应该把全篇文章都贴出来

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
$ W( M3 R1 r" b1 s5 t# mor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
2 D7 s! y) \1 }; ^secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
7 O2 |3 m6 l9 q% |5 ~& d: H5 [a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
2 I0 A- t* x) i, V% O( L6 L: z你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
( W6 l1 |1 R  T1 T. J0 j2 ~" J
6 T, Q6 o7 T: x5 U! E( E& [* ?

你应该把全篇文章都贴出来
- @+ l+ j9 a0 Z
[/quote]
$ y# Y  v, n9 O* c1 |6 a/ ?2 M
" U8 C3 \8 e5 Y

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
1 A( u8 |! V* S( B) K2 V1 Q这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.

2 f  l' J3 T6 C0 D"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"
2 b5 P6 e2 y- M/ E8 Q
! b8 ]& }8 P3 L$ acapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
, q. C6 ?1 s, n

Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
8 W( ^; L# Z2 c5 R$ x8 ^+ A  [Any gain on its sale will be business income.
; q) Q. Q8 {( b- S3 \
9 I/ e2 q+ v% {% y# R0 Z& E1 Y& r你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
& d. j/ P1 y( _
& x# j0 u" ~- u' s( T各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

( e) W7 C) \; c  p/ n, Z/ d如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

' U4 ~3 d3 H. u: M( ~7 `各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
9 ?: [+ V# ]3 L  T/ U* P; U楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
1 ^, `% O. v" l3 @: A% @
) {  ]0 F! E" P# L  i各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
1 o4 c/ t0 ^/ \6 V; M
其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
% ^0 N5 W. K0 k
% B& Z) {' U" u8 ^1 B7 r! X你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
# g# u9 n1 s, [# u! Q
想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
' x" _# _0 @& X5 Z

$ B% N3 ?2 k- b3 B5 s( n其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
: C* c1 ]- |* o: }$ q4 u6 M. U
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

3 \2 o; b: B3 ^( V$ O如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
1 r2 {' A, e8 l再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
2 U9 Y( {* ?1 S3 l- N
3 M4 X7 t6 c) y- q
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
  y1 K, N/ Y) ?  Q# G2 _
8 T$ b  U7 G7 l! g你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
( l; R: g8 y' V2 G6 i) ^0 r/ G; d/ \
1 Z  f9 J. N; T3 i  ]5 I如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
- b5 w0 B' @' @6 b1 d8 W8 x9 z3 M再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

% O0 H3 O& w+ t6 W2 m( x4 d% ]
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
( Z! I# ^. J* {/ |% o( [
+ c' Q% E! M) T1 Z* [- e# N7 {[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

0 j' Y; z- O8 {9 k" K5 o# C
他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
3 ^% b; b8 i6 @7 E0 D还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
* n8 T+ R* z1 A) S! n你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

: {& e4 o5 i6 L& ^
- _. {; E2 d$ T  e% s8 F6 [* h
  c) V3 |1 j7 T  z/ Y- I我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
& p7 d9 O- v+ D* U" x. h- O1 H/ N


% u: E3 M3 r9 i9 m
我的牙呢？谁看见了...

# C7 k# ?) d" {- s; O
/ K" H" {; e% o我捡到了,你想买回去吗?