报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
1 H( F. q( i/ Y& ~) i& m如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
, ]4 H+ O( V" S6 y如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
3 A& \) {' B! N, K; g0 b9 f3 P: z100%肯定。

+ G; l: L3 \4 |那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
% X& H! n. Y( u( b( u9 S4 G, b6 c0 }问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
  c" P7 J- E8 H6 x! o0 v如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
9 i# s0 ]4 y8 _9 Z$ z) g& B8 }问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

6 S/ `3 P/ U1 R% T3 i; g
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
6 |, b  J$ h9 Y% `9 _9 X
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

) P0 r9 r3 j) b[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表


4 d8 ]0 h. C: w+ Z: ~% H当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
+ L9 g. J$ D2 y1 I
+ K, K  J( P% g. w我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

9 r0 q1 }0 q" ~) Q5 ]# f. O关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
7 N" s- x* W2 [" n. Q, a3 ^楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
. |$ |8 A- X  L- `+ J/ E* Y其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

% X' [! C: b2 K6 R* O% g关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
0 b  S6 Y% Y2 c1 ^. Z楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
0 S3 _( s* ^  j4 q& i其实不光是这个，任何税务问 ...

2 R3 S$ n3 r, ~
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
! e0 m( k, y$ q) P! K' }
- K% [1 q1 i$ b. `* U: Z+ N% K你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
6 V# g9 F  j/ I) L( h
' F  O! S- B. L; b- Y2 ?! h[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
/ ]8 d. x4 t9 X9 F9 g% I

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
6 A  `1 R' d# |' f
0 J. n8 i3 A) d你如果想讨论 ...

% h' h4 h) p5 A1 [就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
9 m  }8 Z* N& s- S
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

7 {: c$ i: W* {; W5 ]- R$ a顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
6 q1 s) @" i8 q2 N( v5 Q
$ b! V# e; T! w8 p; l: k就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

* G0 j+ Y/ B1 D" w, a1 s. j' y$ [9 }完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

+ n/ e, F' v( W1 t% \: ]你如果想讨论 ...

我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

/ o2 ]2 X4 }& \8 |6 C& K3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
5 K* a/ f5 h! ]9 c& Gcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
! i2 m9 A( k$ \" b  zas being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)

(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
% P) z  r4 L9 A. z" m$ G6 uestate;
+ F8 C+ p6 g2 D: f( ^" ]9 O6 {8 W(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
" N- t' N1 v9 R( N! \9 [& y(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
5 G2 M2 c* ?" _' L. e% Aacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
5 U, b% w! w0 q4 ataxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
+ K) y6 [. n3 b* N, c% Ethe real estate;
) T5 C5 @4 \8 V& E# M  S2 o! J(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
8 Z7 S* q7 V- W1 `3 d. s8 ?(k) factors which motivated the sale of the real estate;
" Z; I+ Y8 h# x2 ^. S/ B(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
, W: E/ J% n- Pestate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
/ F) i2 @: Z6 W5 w' n! x
; K2 {& F) {0 _& `

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

你应该把全篇文章都贴出来
* n" ?4 a( \4 A0 v. f0 ]1 c, ]3 b

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
# Z7 i1 X. c' Da profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
+ D! K2 A, {" C+ {  tas business income.

$ z2 s6 d- T4 A3 l2 a& X$ N) L- P9 i[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
5 I8 d9 A& p" ?$ @; k/ p( j/ _你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
7 o$ q1 D/ D! E8 ^# ^8 M2 q" E
- f3 q# R: a& N1 H8 q
- J7 Y3 E* |2 u2 \8 {
5 N% ~  U; \$ ?0 R3 o8 P你应该把全篇文章都贴出来

[/quote]
' y4 G" V% y! K- p' U

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

/ j* U( N9 M! A9 c
! |% m7 I; A! t4 ]0 gProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.

"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
- N4 O7 m/ p. a4.Are not held as part of a collection"
9 J  }' N0 \0 y2 D
9 o- I3 m# f* u3 Q& r* C  Acapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
  U4 u' [7 u. x( A7 Z* Z% W8 H9 Y$ s
: t( T: n! x. S) n; o9 b3 V  A
Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
$ a, q+ x  Q* r, r& ^0 @Any gain on its sale will be business income.
$ I$ Q+ \; P) ~$ W
+ d+ c$ {8 S- o7 N' v4 H你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
3 ]* E5 V3 t# _' x- ehttp://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

# B% U* u$ M# j6 g; z( d5 r* @如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
$ e5 E% Z" K9 _  D3 V+ W如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
! w, {" w# P( w4 j
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
/ I* P3 c+ x+ V+ J& ^/ q; X楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

4 E3 W, M  s' q还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
5 m- O# `1 g% V& _
其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
, g5 x, D4 f2 r9 L0 d& ]" _
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
+ G+ U1 U4 R/ j% w
1 ?& H1 n% \- ?[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
/ t0 O' L% w- Q

. K' s4 U- u. d. }- h; H* a其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
$ k7 U9 _" V3 @- t
: t( R( s3 G$ P  D你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
  n/ F3 Z: k( m# {再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
- g) B) o4 o7 m* y3 ^$ W; _

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

$ I4 }* q+ `& [, W6 \你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

1 i0 A' l0 m' {9 _另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
# H; R$ ^$ R8 D再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

/ A3 O7 K* c5 i. x, f
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
6 Z/ h3 O( ]7 [$ E3 U
1 ^. |5 r* ~0 k; n/ }" \[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

: A  a* l  F9 L另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

) T9 k5 C# \7 t! `
$ v2 O% ]4 V& l% b7 \他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
& K1 [# M! N) F  C7 W& u你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

3 i  m' K2 Z9 T) }6 l5 m

& @7 D+ w0 g6 ^
我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

$ q( R2 n# i. y- s. y
  x3 l. s% f, c1 J5 a" I

. a8 m3 Y! u5 m  u4 s我的牙呢？谁看见了...

1 X8 C) o( q" p8 e" X3 V: J9 P0 D
我捡到了,你想买回去吗?