报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
) K" [4 H1 a  D100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
4 |2 d, g  {2 R" X+ {" \! n如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
2 a. m1 G- ^, m; A5 |& u9 _$ |100%肯定。

* b6 X! ]$ i* Y; g那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
& P- y6 s5 i2 ?' l问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
% Y" o$ \/ Z7 T+ K问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

2 L- ~1 c( y* A
% `# o4 \8 a8 ?  F/ ^0 |当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
; O* D+ J/ u. V2 {& C: [
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
* w$ f7 N1 i) L  l) ~( h; u

. E  K2 `  a9 ~1 F5 T- s当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
. b- N, z9 V/ n. i7 K
% J- T) f( [# P我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
; ^  m& B0 N( [* t" X' J) E
关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

6 g0 C+ r* _  d
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
. M" N. {' L5 }. F4 w9 }
0 a( m* ]6 p1 Y: q你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

% ^2 W/ n- m8 n: j) f2 Z[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


; ]9 b/ c1 G: w9 h. }6 Z; V我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
3 @- D$ L, N' [9 Y" w
你如果想讨论 ...

# P- d( S$ Y1 [: J7 ~就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
1 J  j& ]- c  F  \' q0 Q3 X
& R4 E$ o; L9 Y8 l! Q就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

- \, d0 F) Y% E4 k) ^' I  ~顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

8 U% n) c: {' m
- ~2 K/ o% K- j9 P# t完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
, }5 e$ s& s# k& e% x' s' K9 v6 ^
% `$ i; L  y$ A/ {; ~9 B. A: u% X  G
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
4 h6 N& w5 W# Y0 Q% H5 ~  C
你如果想讨论 ...

% k4 w. V, Z/ P0 c
9 a7 C- r# r% g# b我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

5 m, m, m/ Y3 f( Xhttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
; Q- G3 m1 d0 U" v# N$ lcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
4 q4 H7 v9 f8 j" |as being either income or capital. However, in making such determinations, the
% f" J/ S' e; gcourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
' N5 h5 ]# N9 `8 @* X! b* g, G; Aintended to be exclusive of any other factor.)

2 d/ _: i4 D. b' W5 a(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
4 L4 q6 [3 v  s3 W7 _(b) feasibility of the taxpayer's intention;
: j& A& O' q! i5 ?; W9 Z1 Q(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
; X* j: ~) f2 F(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
3 x- a4 ^  u+ \1 Q& J; \9 k$ j(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
( w' }, \% G- w, [. g) D! y4 fand associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
( L9 F+ R" I. X% L$ t" P(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
0 E7 T0 K7 q- S5 ~- ^1 P" |  G) T(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
9 p6 t/ D( f6 Lthe real estate;
" F2 N: E: z2 v& ]& ^- T% [, z1 o(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
& E* S$ n. }* l(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
; g. Y5 h( T( q' U# Z3 ^$ \+ _estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
( ~, I; x0 ~" i; ^: x7 R

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

/ P. d- ~2 @, }
! [* `  X3 C9 g) _你应该把全篇文章都贴出来

, q: n# e  }  ?  W: L1 ]

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
: `7 i" H0 E  t) @! s! Xor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
5 }/ x; e/ Z3 ?2 W& o7 _a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
- O4 j6 x+ m3 j- k7 dintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
7 W# R! c& _  ^9 G( S$ r7 oas business income.

4 x& I9 q5 b. T' Z2 h0 w! F[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
6 s3 i- f) r' p8 l, I2 a/ L
/ w! A3 ?. ]+ s

5 A& V7 ~) ?4 l你应该把全篇文章都贴出来

[/quote]

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

+ f$ }+ N; Z" \* P; o! G$ a9 ?
Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
# `* P- X# I9 }! h7 ?这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
# i) D( o8 Q* z; _
' I0 J& K3 q% @/ _& q"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
; j& R' L7 N. W! \0 _2 ]
! d! a( L. @8 @% e1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
- H7 b, D9 r0 W; h$ M, T( F3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
) z, D& J: Z' a" h* ]9 c4.Are not held as part of a collection"

capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.


7 }! {% P. q' G2 _# D' `  |6 ?. AInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.
" `+ g* t* L; k
2 b/ R5 P& l$ j2 y$ W8 L你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
! S% o) h) h  I$ ^% o
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
* w7 [" V8 A9 C: A" Y如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
% C/ k/ P: _8 L; u3 C楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
7 f, F8 _7 d. K" n- p  X( A, P/ w4 o
* k/ {4 d# W! {& B各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

( R: B+ f/ J" p其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

. v9 Y4 _* H+ u" @- ?: q各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
7 @4 S/ Q: P3 i( j- Q1 {商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

' a& x6 r" L8 b6 U2 o6 p! @其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

- w% ?; B% `/ ?$ l$ P6 a想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
( U( G2 g$ q2 X5 e# H7 k" K& n7 K
, Z# n$ \1 K" r1 ^6 g
( t& {& @: f8 x其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
& W& @( F: F' ]  Q! b, T) |. |! S
0 R  j. v/ G+ r: m) L" l你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
" }! q& k% D5 N再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
: ~  I5 m& B2 B* x& R6 T

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

# _) u1 S8 K/ I1 U6 \你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

% w  }, x; M0 ?" |1 R, G3 ?如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
0 f" N8 J) z& e- k8 a8 `再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

4 H; x  C/ U, G- R4 H; t2 u& |
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
$ b9 v  a6 V5 e6 {+ l  |8 r4 w
2 U; c6 m2 N) {2 P7 C; M[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

6 V: V: ~% g0 n另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

: e( \4 N) u, p% A  c他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
* j) v- G: T( p$ _; H8 P( \还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
: S% x& x- ]  i8 E. w; V( W你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

9 |- d! k+ P' L$ n. N  e$ x! Q3 E


我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表




我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?