上市量会在7月以后下降

紫光

个人认为：上市量会在7月以后下降，因为从时间上看，去年的六月以后绝大多数建筑商的房子基本滞销，投资期房的人数大幅度减少。而近几个月销售量持续保持在1300-1500套之间。去年六月之前不论是换房还是投资的房子，以建筑周期计算应该已经陆续上市。我看不到存量继续增加的原因和理由。
也许有朋友有不同看法，欢迎发表。
只有在空头行情中，才能蕴育出多头英雄。
近几个月我们可以好好欣赏一下多空双方的舞蹈。

[ 本帖最后由 紫光 于 2008-4-23 10:17 编辑 ]

eager321

沙发沙发

执迷不悔

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-23 10:16 发表
" c9 r7 e" U  c3 p个人认为：上市量会在7月以后下降，因为从时间上看，去年的六月以后绝大多数建筑商的房子基本滞销，投资期房的人数大幅度减少。而近几个月销售量持续保持在1300-1500套之间。去年六月之前不论是换房还是投资的房子， ...

如果按照一般自住者，1旧房换1新房，那么你的分析是完全政权的，1年是个正常周期。
- Z$ S  M( t" l
: J. H: T7 V3 Y3 i( K但有一些投资者，他们手中有很多套房，而且并不是去年买的，是好几年积累下来的。对于这样的情况，你的分析就不灵了。我知道的就有某一家，有4个房子在手里，1个都还没列呢。我知道的还算少的。有些交际广的朋友，知道的投资者还多得多。

唐7

立早

原帖由 Z 于 2008-4-23 11:25 发表
, u' h) }0 ?5 k* m+ k6 j
. D- Z& R5 x* j
...有4个房子在手里，1个都还没列呢。 ...

! j+ e6 q- F7 m6 s8 d- ^- q% e还等啥呢?该出手时就出手啊!

Z

原帖由 立早 于 2008-4-23 12:30 发表

还等啥呢?该出手时就出手啊!

人家等着传说中的春季房价暴涨呢。

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-23 12:33 发表
: v+ d# Y1 E, r  B

人家等着传说中的春季房价暴涨呢。

8 A% O$ Z6 M4 S1 E7 o
春雪过后,房价开始......

catty

由于这场春雪导致4月份比上月价格可能略有下滑，如5月份没雪的话就好啦

如花

我猜今年夏天是房价还会跌，因为各炒家都想在销售旺季出货。

- s/ N7 Y7 h) R* Y7 h1 {* h2 ^/ \1 \" Y在方圆30米以内的炒房同事中，都是拿着3+套房子的。
: l. V3 o. U* }
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-23 17:13 编辑 ]

圆梦

我同意如花的观点.
8 {) x9 A8 _/ T, n7 B1 P1 w上周我打过几个COMFREE上要卖房的人的电话. 他们手上的货很多. 有的说是朋友的, 有的说是儿子的; 有的说是亲戚的; 最后把我都弄糊涂了. 他们到底投资了多少房产?

/ D* g6 r2 r" f6 K6 T0 n; X所以, 我持观望态度, 而且坚信: 买房方的春天即将来临.
坚持就是胜利! 让那些房屋投资者拿着烫山芋, 在持久战中不得已忍痛抛弃降价了!

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-23 17:02 发表
我猜今年夏天是房价还会跌，因为各炒家都想在销售旺季出货。

' B; t/ Q7 @- V$ w在方圆30米以内的炒房同事中，都是拿着3+套房子的。

1 J& w, j. c2 b! @- a如花大概认为屯子里大把都是炒得起3+套房子的富翁了。
我也认识一个手里有4套的，不过人家一个也不卖，全租出去了。

依勒特

原帖由 圆梦 于 2008-4-23 18:57 发表
) H0 f& y: I6 R  s4 _7 g8 d我同意如花的观点.
% H" R, C2 [: s+ e. H* f1 `6 h上周我打过几个COMFREE上要卖房的人的电话. 他们手上的货很多. 有的说是朋友的, 有的说是儿子的; 有的说是亲戚的; 最后把我都弄糊涂了. 他们到底投资了多少房产?
" Q6 q7 ?# i) x; G0 w
所以, 我持观望态度, 而且坚信 ...

) l6 d9 i$ o: o" W( l3 N9 X* y
炒房的人，进货时间一般比较早。所以，其成本很低。无论如何也不会到了“割肉”的地步。只是需要“见好就收”而已。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-23 19:02 发表
4 j4 k" Q1 f+ I  p% B
! q' F) i5 c4 o8 G! ?如花大概认为屯子里大把都是炒得起3+套房子的富翁了。
我也认识一个手里有4套的，不过人家一个也不卖，全租出去了。

% i+ ~" L2 G/ P3套房子加起来净资产也就30万加币左右，我还不至于认为有30万加币的人就是富翁吧？
' b+ k" I$ G+ ?5 Z' Y( o
2 Y' e. a* a' {/ h8 I* E+ x我举这个同事的例子，只是想说明身边的同事炒房都不是只有一套而已。而恰恰相反的是，我认识的几个算是富翁的在07年头的时候已经把手上几十套的房子都卖了（我在以前某个帖子提过）。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-23 21:34 发表
$ a) |* K% D2 V
7 x4 }+ D% L0 @5 m
) e8 j7 Z6 a2 b% t3 }* w1 T3套房子加起来净资产也就30万加币左右，我还不至于认为有30万加币的人就是富翁吧？
3 d; Q9 ?+ m% U7 v. b* G0 W
3 V3 b& R! ^& l# X3 \我举这个同事的例子，只是想说明身边的同事炒房都不是只有一套而已。而恰恰相反的是，我认识的几个算是富翁的在07年头的时候 ...

如花同志，30万不算富翁，但如果扛3+个房子又不出租的，他的家庭年收入一定需要20万+
1 \5 p3 b: }# b* V3 M如果已经出租了，他还有必要非要在现在这个买方市场中拿出来卖吗？
租房市场还是相当火爆的。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 10:46 发表
& X# p( }. G. \/ D
" ^5 I/ w1 @2 ~- v" ?) ^, L1 l* t如花同志，30万不算富翁，但如果扛3+个房子又不出租的，他的家庭年收入一定需要20万+
如果已经出租了，他还有必要非要在现在这个买方市场中拿出来卖吗？
& F) _# B8 L4 o4 Y0 }# S租房市场还是相当火爆的。

: Q9 J% z' Q6 J& ]. |9 \- ?他们有多少收入，我不关心。但他们确实没有想在现在这时候卖房子，这也是我猜7月份可能价格下跌的原因

如花

顺便好奇一下，你是如何得出不出租的话，3个房子就需要20万的收入去维持呢？
以40万一个计算，贷款90万
一年利息6%，5.4万
$ h" k5 n# o0 N  A4 S$ P! q3 O本金，即使按平均摊还计算，20年，也是4.5万/年
" H( x! g; @5 R& f  Z9 _. n! o物业税，按3千一个算，整数1万
  x+ H# J- ?1 x, t) X( L水电，由于不出租，不会常有人住，算300一个月，900三个，一年1.1万
, w/ c8 p! c4 w- [
总共12万。

% `3 [9 Z3 \/ |0 y+ i$ r还有什么我忘算了？维护费用？3万够吗？
, ^# o2 h# s: m' w7 f" a) C; c+ Z. _
如果夫妻每人收入是10万的话，税后家庭收入约14.7万
2 Y5 r2 P" O( d5 N) e0 B; i0 G9 W8 r
9 B* G9 ]6 z# @* T. E' u* R[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 11:54 编辑 ]

如花

我又认真地算了一下
贷款90万，6%，20年
每月供款6,400，一年就是7.7万
回到上面的计算，3+的房子，一年只需10万左右

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 12:37 发表
我又认真地算了一下
' ?2 \& O0 ^+ D% V2 ]贷款90万，6%，20年
每月供款6,400，一年就是7.7万
2 V# @/ X  `# D' D: G* I! v" B回到上面的计算，3+的房子，一年只需10万左右

10万扣掉税能拿到手7万，只有不吃不喝不烧汽油供着这三套房子了。
7 a2 X9 M: g& {* B. [再说，就10万块的收入哪家银行会借钱给你买三套房子？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 11:27 发表
顺便好奇一下，你是如何得出不出租的话，3个房子就需要20万的收入去维持呢？
7 V) g1 U6 l/ l! J6 e以40万一个计算，贷款90万
: P# G: B+ L9 O) G- g一年利息6%，5.4万
本金，即使按平均摊还计算，20年，也是4.5万/年
7 z* c; j) }4 F, f% I7 P物业税，按3千一个算，整数1万
水电， ...

" @! t9 q: V4 L, d) b: h: ]8 _2 u/ x一个月供款6400，至少还要加上4000块的生活费，夫妻俩人各10万还是有点富余的。

紫光

其实现在应该已经是要做出一个正确判断的关键时候：
; ~- d! ]3 Z# H6 `& ~  h5 p如果你判断存货还会继续上升，那么房价可能还会走低……
如果你判断存货会开始下降，现在就是最佳的出手时机，因为从基本面上看本地经济形势十分健康，而且央行在不断降息刺激东部经济。
分析来分析去本地房市目前就是个供求关系在左右价格。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 15:03 发表

" G. J3 a! C; s7 O. q" }10万扣掉税能拿到手7万，只有不吃不喝不烧汽油供着这三套房子了。
再说，就10万块的收入哪家银行会借钱给你买三套房子？

: m: ?* {1 H2 V& f
) T& ?8 c, Y! D, s6 b0 I看贴不仔细，我是说10万是养3个房子的成本

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:47 发表


看贴不仔细，我是说10万是养3个房子的成本

+ o7 s' ^" ]: P你也不仔细，我的原话是：如果扛3+个房子又不出租的，他的家庭年收入一定需要20万+
% ?0 O/ e; f- Y( o没有错吧。

牛眼熊心

现在成交的房子绝大多数是刚性需求，是支持房子不大跌的主要动力。listing什么时候开始下降很难预测，但是没有外部或突发事件的刺激，就算listing下降也不会是大幅度的，也不会造成房子的反转行情。
) ]/ R9 n0 t* z8 t
突发事件包括，1. 东部-》西部又一次的大规模移民，目前看发生机会50%，因为高加元加上高油价，东部经济向坏，而alberta是吃消彼涨，加上房价已经降到了比较合理的水平（相对收入）。但是央行的降息抑制了这种情况的发生，所以说降息对edmonton的地产反而不利，只有高通货膨胀，高利率有利edmonton的房价进一步上涨。
9 Q% z% e8 |9 G9 j                            2. 石油的进一步狂涨，导致投资规模增大，创造更多就业机会，发生几率20%

superdragon

I don't think interest rate decreases will hurt edmonton's real estate market. It actually supports the current level. the affordability level increases. renters shift to become buyers. people who are selling now are just flippers as they are not able to balance their cost and expenses. long term investors don't care about minor dip or jump on the market.

阳光沙滩

原帖由 紫光 于 2008-4-24 15:18 发表
  x9 U; m* s2 _, f其实现在应该已经是要做出一个正确判断的关键时候：
如果你判断存货还会继续上升，那么房价可能还会走低……
如果你判断存货会开始下降，现在就是最佳的出手时机，因为从基本面上看本地经济形势十分健康，而且央行 ...

呵呵， 你终于明白供求关系决定房价了。
- H" I+ a& c) I/ s我认为今年出现大幅上涨的可能性应该是没有了。而如果夏天不涨或涨幅小，那些持房期待夏天的的人就可能出现多翻空了。
# e3 Y' e- ]4 C7 ?当然这也决定于目前不是自住的房子比例究竟有多大。

9 L3 {8 s3 B& @( B2 m; Y. i[ 本帖最后由 阳光沙滩 于 2008-4-25 01:20 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 superdragon 于 2008-4-24 20:01 发表
I don't think interest rate decreases will hurt edmonton's real estate market. It actually supports the current level. the affordability level increases. renters shift to become buyers. people who are ...

9 e" S) `/ R* T2 y+ |" I9 r我没有说降利率会对房子有坏的影响，我的意思是降利率有利东部的经济，而东部好了来西部的人就少了，只能靠本地需求来消化。如果东部大萧条，而西部由于高油价持续发展，那么就又会出现05，06年那样西部淘金热，那样就会造成edmonton房市的反转行情。这种情况在1到2年内很可能发生，理由是加拿大的利率也降价到了历史底部，已经没有多少空间了，而石油的价格上涨是没有顶可言的，有可能带动加币冲高，那时候就是加拿大东部经济的拐点，也是edmonton房市的拐点。

不过短期看来，2008年内，发生这种情况的可能性不太大。

紫光

原帖由 阳光沙滩 于 2008-4-25 01:17 发表
) y, h, C( m% k! H3 a( i1 J
呵呵， 你终于明白供求关系决定房价了。
我认为今年出现大幅上涨的可能性应该是没有了。而如果夏天不涨或涨幅小，那些持房期待夏天的的人就可能出现多翻空了。
当然这也决定于目前不是自住的房子比例究竟有多大。 ...

! E0 l) O0 [9 w' S. l呵呵，你难道认为我会连供求关系都不明白吗。
我想强调的是这里不是一个过度投机的市场，因此存量对价格的影响有限。

水管工

原帖由 Monster 于 2008-4-25 09:07 发表
6 m/ x2 s  O: @( A8 W
我没有说降利率会对房子有坏的影响，我的意思是降利率有利东部的经济，而东部好了来西部的人就少了，只能靠本地需求来消化。如果东部大萧条，而西部由于高油价持续发展，那么就又会出现05，06年那样西部淘金热，那 ...

* k) I5 ~9 [0 w9 JCIBC 预测油价在2012涨到每桶$225, 所以你的预期也不是没有可能.

水管工

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:11 发表
% ^$ _. Q1 W2 y" ]$ X* |
呵呵，你难道认为我会连供求关系都不明白吗。
5 F  e4 [4 H- Z6 a# n我想强调的是这里不是一个过度投机的市场，因此存量对价格的影响有限。

存量对价格的影响不是有限,是决定性作用的, 现在房价上不去, 就是因为存量太大.