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爱城房市

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:
( ]4 n% G$ ?8 Y+ N# n1 K
% v# G0 P' a1 v( y1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:& U/ ~7 t/ K  X: o6 L( S" y

$ G3 [7 |# I7 s2 p利空:
# g$ O% H! B$ o  a0 [1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。
- g2 u0 }* f" z0 \+ P' S  {3 {2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。- @7 S# U$ x* W( V
3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。
1 _6 a$ f- R' ~5 ^: v4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。
- h5 A3 ^! K, @; G5 `: F2 z! u. C
& A) m( D: o, b" \& ?# `. Z) @Year                      housing start$ |. T/ H- U* Q- o
1 M% F  |3 L9 k+ M5 J0 M" F
2002                        12581
; L' L5 `; L0 @2003                        12380
- i$ S( |! P* q' |' X- }2004                        11488
* w% W# x* v2 i) [( a3 p" y. L2005                        13294$ {6 I6 w! ^" h- _. q1 Z$ @4 @" c
2006                        149708 T6 v$ {4 m% m- l( `- u/ \+ s# V0 R
2007                        15000 (估计)
1 V& @) ~3 j1 J/ F$ q) M( @: {( J4 x  _9 a! J) H
5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。
( R$ K' ~/ o9 G
& ^+ J. s" _, H0 P利好:# z- ^  z" h4 x4 m& a
1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。0 y5 d* ]4 G- F1 q
2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。2 `. W; Z/ P$ n5 K* o
3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
% ?; G- H( a. k9 E/ O* ^4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。2 O7 J9 g$ `: _
- r  w) z" B& p* H; S# P8 _
鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。
8 ]) I1 T' P+ a" o9 e4 t9 K
+ v/ Q& B( X$ E# e* f* T+ w2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。8 t8 l" c0 n/ v  p, h
8 x1 k1 W/ X* Z7 e
3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。
3 c" B9 E2 ~% S- T1 v4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:* f, X: \3 \% t+ [9 l- P( v

8 P+ [- d7 v! ~# t+ i5 k% z1。炒楼花。, X( m6 {4 r& J0 \
2. Flip, 低价买进转手卖高价。
" _9 K! e+ {5 p2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。9 l2 O* ]& D. d3 Q. r5 }
3。 Lease options.3 O: T. z& ?6 T( K% H
4。 Foreclosures.' c3 x1 ]+ r5 D- r8 Y; m
5。 买房出租,得到正现金流。# L: d1 ~5 E. z

8 C1 C2 k0 i# u4 U# Q# Y+ {( N目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.
- ~# d+ ]/ Q7 O4 J谢谢分享.
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表
0 `5 G& Q7 m  y) _& u对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:
9 j5 y; A  s8 ^8 z2 e* B4 b6 z: a+ e" A
3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
, \8 F) W$ i# j

+ I* G' p( T/ q你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。3 ?. h2 h; X4 a' R- |
, Y) h. p: v- [1 s: m) v; k, F3 h
补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?3 L! \. Q5 D  v
  f. E% Q/ Z0 x# T  L; Z% ^* B
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 % Q! v8 t$ }1 J( Y, u9 P
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。" [& c) d+ ^* M" i* q- V! X! l% `
* [  k; B: \! B) A" s
补充一点, ...
. S/ c4 y% u& j5 j! T* N, ~! G0 D# d8 T

# I: u# T7 Z8 Z同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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大型搬家
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 ) H& O2 m- r6 M' o; \
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
+ E7 h9 N" K7 C
8 F8 I% q' b  ?/ p, v5 w; k+ g补充一点, ...
& o# [* A% n; G
; @" L- y' z7 g4 G+ v% e
About 8% incease I believe.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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