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历史会不会重演?

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发表于 2008-2-14 12:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。  B2 i7 \" Y. }

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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio) 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求关系,而不是仅仅孤立地看房屋的售出量或是上市量。我认为这个ratio是判断房市走向的敏感指标。具体而言:The ratio下降说明供大于求;the ratio升高说明求大于供。
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无论买房,还是卖房,最后落脚点是房价。那么为什么要强调供求关系?这是因为在正常情况下房价受供求关系的影响,供大于求房价会下降;求大于供房价会上升。但实际情况要比这复杂得多。房价的影响因素很多,许多时候房价并不是直接反映供求关系,但房价最后决定还是供求关系。Alberta的房市主要受石油价格的影响。石油价格涨,人进来多了,房子求大于供,反之,供大于求。看看现在的the ratio应该不难看出是供大于求。, |& P* F/ V$ Q# g9 U0 M$ v- r
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Monster 网友最近帖了一个看图说话,我觉得很能说明问题。历史告诉我们,现在Alberta的房市和1977年卡城房市很相似,卡城房市从1973因石油开始疯涨,到1976年达到顶峰,之后有5~6年维持在高峰,从1982年开始大崩盘。现在这个疯长的房市到2007年也基本已画上了句号,之后能维持多少时间?这种历史会不会重演?留给大家自己作结论。
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理袁律师事务所
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发表于 2008-2-14 12:44 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-14 12:46 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
9 A, ?) E. F1 t$ c& v# R% ?! s我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

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6 ]: F" Z0 p7 b$ g恕我直言,你这说了半天,颠过来倒过去,啥也没说啊! 历史会重演,赶紧跑路吧
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-2-14 12:59 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.
* O+ ~% I; y7 K! ]. p+ K现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。
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4 l7 i2 m8 J* a' v1 F不过你就慢慢等吧。等到利率超过10%的时候拿现金去抄底。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
历史真要重演,也还有5~6年的时间,我梦想在4年以后卖房走人,过2-3年后再回来,那时随便抓一个都是百万豪宅,不知道是不是一个好主意?哈哈。
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
9 p2 N% q3 L( S7 @4 U+ B我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

3 T1 \# l8 F, f: {6 H8 f历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:53 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2008-2-14 13:15 发表 9 O  V# R$ d9 v3 h# ?1 r: @

, d/ P% J  E3 Z) j' b, [历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.

0 d# h/ Z' I# A+ Q, _& g/ K$ ^' H2 y" S: M, s: x
舞台还是原来的舞台(Alberta),道具也是原来的道具(石油),只是演员换了。不知道这次的演员们是如何退场
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发表于 2008-2-14 13:54 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 ( @6 Y! T: @& L, O
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...
: n7 n. k, V* F1 Q6 _: p
有一点要注意,那个图是除掉通货膨涨后的,否则77年后也是一直在涨得。就算08年以后的走势按calgary77年后走,看图投资,看空的照样看空,看涨的照样看涨,08还是有人买有人卖的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会”。我同意兔宝宝说的,我目前也是持币观望,不过不准备炒房,而是炒股。: ~# d- J/ s. J2 w! N" s

) a8 W& i' O6 o. v- A我的回帖是不是太多了?不说了。
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发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 13:47 发表
! L! r* i1 E  A6 J/ ~' I/ w# q% b: @$ \说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。
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这篇文章在哪?我也很想看看
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 14:56 | 显示全部楼层
原帖由 小福鸟 于 2008-2-14 14:52 发表 ' ~$ f# a/ E1 n! c5 b0 F
3 q) T" J1 ^5 Y4 ]- A1 K0 M

7 j0 Q( B! o5 C7 B/ r9 K3 W这篇文章在哪?我也很想看看

* h8 X& I8 J& u0 i+ E9 O7 R7 S, ^7 ^7 A  n
打开尖角小荷的精华就能看到了。
9 r: p" e( N6 d- v- z& ]3 |
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发表于 2008-2-14 15:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:56 发表 8 q$ D& s) w3 C( q/ V5 u5 i

! V5 y$ E9 c5 d+ B+ N3 y4 ?. {. {" t
打开尖角小荷的精华就能看到了。) w2 B  e& H7 O" k
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看过了,果然好文,在这儿顶一下吧
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发表于 2008-2-14 19:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:52 发表 ) L; w( n' |# `  o5 D. e4 [7 I
炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老 ...

4 R. S$ m3 E+ D% Q& E6 `+ y8 D) f! G
您借用的这句话好像有些被忽悠的感觉。自觉比别人高明的人,终有一日会在这上面吃亏。: k, n3 o' N3 x+ p

# b; A; I- P; ?4 b8 G4 ^+ _- p8 d房市如此难测,很多专业人士的经验比我们多,花在市场上的时间比我们多,各方面的消息和信息比我们都多,都不能预测准确,何况是我们这些非专业人士。买房自主就无所谓,但要是投资房子,我认为:
, u8 i" [/ t1 Y+ `( O+ v, J2 ?3 V, T& T2 T/ d' v' D2 a" C% {

$ @9 P8 v) u* @5 E6 x投资是一种投机,但是你不能有投机心理。
4 O6 w* S8 t, k: V% z# q% k. T) f) f0 `4 @

* N/ N: @2 u7 u1 W, U# z奉劝大家不要试图预测市场,跑在市场的前面;最好是跟进市场。
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6 m6 Q% j2 u0 l6 H5 _" v+ v; ?' C! V请大家好自为之,在鼠年里有好运 ...: m2 ~" [! X6 ~5 C" ]
4 @1 _& u+ e& K9 w
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-14 20:03 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-15 13:07 | 显示全部楼层
对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则一定进入熊市。我对房市大盘不乐观,这也是我为什么持币观望的理由。
大型搬家
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发表于 2008-2-15 13:42 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-15 13:07 发表 0 g  s1 d" v* ^7 }( V9 \  o
对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则 ...
1 E3 k3 G: s) Q

1 ?3 I; I1 P6 c& \这位朋友所说的预测我觉得应该有个期限。是对未来1年的预测,3年的预测,10年的预测,1万年的预期(开个玩笑) ..." m3 v( b: n6 a" k1 x
我所说的意思是对市场做些短期预测会比长期预测更容易,更准确。特别是要逆势操作时,要格外当心。如果连按常理出牌都不会,还是不要自作聪明的“不按常理出牌”的好。我这些话都是善意的提醒,没有别的意思。
+ w+ O$ a4 {: @2 x
/ l3 I# n) \7 i6 G5 j( e7 D, a5 o如果说爱城的房市看石油的价格,不如更直接的说看爱城购房者的收入水平对房价的接受程度。现在的购房者普遍购买40万以下的房子,说明爱城购房自住的人(非炒房族)到目前状况下就能接受这样的水平。不过这个是很好的开始,因为他们才是推动房市的原动力。爱城的房市在等待这些人的收入提高(或者说攒够预付款),自下而上的被向前推动。当然,这种预期是在综合环境利好的前提下,包括石油价格至少不下降,美国经济没有明显的问题等等。* o8 w- E2 n; l2 f7 s

" s1 X3 n% i8 P[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-15 13:56 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 17:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2008-2-14 12:59 发表 , Q0 y, `5 |/ B
82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.
/ S! t  A- D; o1 V  @$ p) s9 h( C现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。8 @/ Z: F" ?% C" I/ a1 V
' b- h6 i) J% X0 p% p9 B
不过 ...

9 L, n: K: U, n4 S, Z  e0 {; ~' R+ I- i7 ^: W' g  O* [
美国的银行利率只有5%,是不是应该都付得起mortgage?房市为什么一样崩盘?/ w% ]* @; w& O" N
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