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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。
6 B2 c, U4 P1 {: g. ^
& E7 c. c( Z; c, {$ B$ _& f至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。6 X2 H2 `! o/ a, U( w! |
5 Z% F! E0 K3 ~6 p) l  j; q
总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
* S5 @0 Q2 b+ q3 }9 V
( d; ^2 H. Y( H( c/ T9 k/ k6 G/ e想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?% T: p0 o) O  s3 e4 a% M. c2 ~

8 V3 q3 [& o" K. p[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
7 d5 o: {$ q" L: N8 i* m涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
3 L* q1 y4 o9 H: [6 L! j  h( a$ ?# f
& S  X6 k' o4 |& `! D
回答两点:
# n5 |+ P1 d5 W1 R; D# v  ]$ D(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?4 @- i0 n$ b8 F4 }( F

+ F7 ^9 d$ N1 j8 F1 o% W(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),5 ?  n5 }! E2 X1 d  H2 h: w
    存TD:4.75%=19000$/year 收益: P' ?0 d3 M  ^5 F, V! V
    存RBC:4.0%=16000$/year 收益
4 x' g; X, G# g6 Q9 ]' e: o" l    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益
* F2 h- F: U0 `4 B1 F0 B0 r# }$ k* ^所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
$ ?! U, S  `# {" E  M" B% a: T
: i* I8 b. y4 c, f9 H[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,- d2 u, {' h, O. y
8 j3 l# ]1 [6 P: e/ e( K& L
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?* N. ~0 S; x( g% h1 W
2。如果能COVER,大概能有多少利润?( @: S4 F* Q( s" X$ V
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)3 a: l. d; D2 Q% c5 U2 l4 a
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
5 E: t0 A2 U. p2 c. C- @! [$ h/ D9 E( t' L: h/ Y
如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。- P( E. w8 v2 N
' k) ]. l# o3 j  E$ X& n8 A3 ?$ r
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
! ~; v- w% V1 o* F5 k% A如果现在买个40W的房子租出去,
# D6 q+ M: A& k! }1 d3 z; Y( p; u/ _/ ~7 k1 T6 V/ b
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
$ c. W8 ~/ \  Y! w6 u% u: x2。如果能COVER,大概能有多少利润?4 s, {% ?  @: L/ O; q; @
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
8 d) b) E9 }% Y, h  n4。如果出 ...
9 `/ f9 U" |3 @# D
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 - e7 f5 ^/ t1 \3 g0 Q9 o; b9 C
- o- }" k  \6 H( k& b8 v2 V
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

% O* @6 ^4 r+ S% b* S
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 / t* O! o4 ^  \5 H

, K" h  A  H. g5 E% X" ^7 f40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

. g, k+ b8 c3 o5 Y; o
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
, n1 H4 K( J1 d: h5 r  R. p' a5 O- {  U
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
4 Z- s0 d) i+ j
( ~% y1 D" v9 ^0 x9 J4 P( O  S
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
' o6 z' H) T: I$ k) \5 V( J- z* q, a3 W. V. H; U9 d5 N6 M
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
2 C6 W6 Y. }3 G4 q" w( U. h# U" P2。利息+地税+CONDO FEE=?大概6 U& r0 R' e' J( }
3。能租多少钱?大概
  k) N! K; ^; l- ^3 {$ u2 m/ @1 d9 \2 a( R# Y
好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表 ' d! g7 ~$ x4 \% P. [# R
2 F  x; [/ Q# N! P% A

; O7 J6 k- \* r* e* d0 k开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
# e& s5 Q! M' i2 ^, C. G  ~) K' E3 z' _* B# b
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
! O) Y, m* J& V2。利息+地税+CONDO FEE=?大概6 H6 u# V' B( e! ~& ?3 A
3。能租多少钱?大概: r0 q! ~1 o6 N( O* i' {" `9 q
6 S: }+ k4 T* `0 T7 s
好几个朋友 ...
- Y! x( r7 g1 m: |. j$ g( A
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=65646616 U+ `3 d4 O. J8 Q, T# W. c. w
5 F) X+ t& [, b+ S: i
For Sale:$216,000
7 s/ N! c' Q; R+ ?8 A+ \' C Real Estate Type  : Single Family2 u$ A  v. M. w. Y, a
Building Type : Apartment
: S% k: Y) g9 Z) c7 J  A3 ?9 qBedrooms : 23 M) e% z  R! F8 m' P. W
Bathrooms : 1( R! G2 F3 c9 L
Bathrooms (Partial) : 19 m+ G& p5 `" C& I  [9 ?
Interior Floor Space : 87.50 m27 D. Z, V6 X$ }; R; S/ H
Storeys : Low rise
. Y$ [9 _: x- f+ _Built in : 19786 H0 U0 @4 l( E$ S+ Z
Land Size : 170.53 m2
8 L8 n1 K" \* p3 `  wTitle : Condominium/Strata+ a2 e! I2 c1 D  G( l) u
Location : 103 7407 171 ST
' G3 S/ C2 ~! `+ ]2 j( GEdmonton, AB   T5T 2R1
4 S) n- \' y6 |3 s  v
. V. |; P1 J" [3 T- a6 G9 o- y上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
+ y; a6 ]! J3 M, U  r/ M' |
( \' N+ W/ G5 N; @  _+ k6 M3 F6 Z这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
# f4 c! B* a% h* y/ ?0 d& E; D
# b; H; z* L8 P: x1 W7 f/ f) _再次感谢Monster。下面继续讨论。6 D7 g( e' O" X. F. B0 H

9 S9 T! E; l- e) u0 I' \+ [1 o我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。, |- x& O; a9 E4 C7 @2 m
9 N. f8 i8 q7 i! m
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
9 N9 `( c! v  L多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
* p* S/ a2 Y; R$ Z( n' j  n( s8 |7 m6 L
再次感谢。下面继续讨论。
! H( n( o: n) M( s5 r
4 z& M/ d4 L7 Y4 }- v6 V我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...

7 j4 t  A2 f" J( S0 N9 V一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable.
2 I5 c8 h( V* c3 J/ bwhy not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
  j- e9 J. [! X6 C( F0 H3 f3 c# q9 h, [" e
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。" N( ]. y: W9 ~% W4 c- L2 f4 c

1 ]0 T; t' R: \[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
& w2 S6 z; ^) Q5 m: a7 c房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。% e, V/ D; l# n4 D$ q
; M7 z& i5 b% Z
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
1 m6 l7 `/ a9 Q* R6 J) z5 g
长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

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买CONDO维护的成本会少点。9 V1 g; c5 a* j+ r

/ v& H, z- b  m! {3 q: _3 n买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。
; u% J1 x- j: V- u( D7 t1 p2 J. m7 w3 O1 T% C# u+ A( [
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。7 S: C  b  V, G8 m9 o
$ }0 c( z0 x' R6 [
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。
, p5 u$ e* U1 S9 x" I5 e
+ z# D1 g5 K: f* q* Y' E6 n" `/ H# Q总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.* A5 g1 D2 t7 W4 ?
, a$ d  T  Y2 _; e9 \
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
: V- i# A0 v: N+ h
! E4 X0 M2 ^4 N0 @1 s! J至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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