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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。4 U$ ]! D6 n' y8 q: W
: X4 G& n+ f7 u& R" B, S7 y7 E
至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。" @( Z2 D# t7 X0 O1 A
, s' S& }  U. u. Q( d) {
总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。& J: f+ m; n, D9 \$ g$ }

% g+ `7 T/ h( c: g; p6 B% K9 [想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?* B7 G1 l( u% q  d* F) a

3 i# p5 I' U  ^9 ^/ w. H[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表 ; T6 e  d/ v! t) J: k
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。

# v0 a! X1 w6 p9 X& X  q6 f0 ?" t
回答两点:
6 v$ Y& N' Y  _! i/ S* V4 z6 L! o9 A(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?( i7 q5 A9 m; X  B
$ x& V* b% N9 W
(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),$ Z5 L2 Y  K# H" {  M, H4 u& D
    存TD:4.75%=19000$/year 收益
& E; H2 p' l, Y1 {4 e. ?    存RBC:4.0%=16000$/year 收益1 h8 b, n* n9 {
    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益' q: j- J: v( \, e; r/ z- l
所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
( ^& K2 K* F# D; Q: i6 v! d- m) O9 e( W
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,
9 m6 Q8 p; ~2 U7 j3 d% S; s* a2 L" o, W  O
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?) m5 w; }6 H$ g- r$ U0 v/ \
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
" e5 A/ n( e# q! e0 ^$ I% y3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)* U. P+ j5 p6 O$ b; W
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
7 l, p; d$ g0 d0 t
$ H2 c8 A9 v0 v9 v# }7 b如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。# ^+ `4 }4 ]: m8 Z' D

" w6 u  j& e9 t/ j# t  R$ N, X[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表 ! f( j' T7 m! }- Q
如果现在买个40W的房子租出去,
0 ]$ b' d( o/ l1 v5 `
8 z7 t- N5 y( g; r/ h) \1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?! P6 H; {: B4 x( G1 ^5 o2 H
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
4 }! W& V7 f2 h- ]/ k3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)* i$ _# F3 }! w9 ?# [) P" N$ }* N
4。如果出 ...
0 n9 X) t" b/ K( Z$ P) ^9 E( j
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
( P8 b, u0 @; m7 T' }: O. y- V" [( [1 A) y
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

- @) Z+ s) b1 A1 [
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 + F3 T, V0 R5 K# M8 v* Y

3 K$ I4 ~. v! ^3 P0 ~* k& y40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
  I5 K, _1 {$ Q. S5 a: T# `) P6 N
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
# Q+ V! E& }) `  X: _, ^: G# r5 @* N% b
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

; x$ t. x5 \$ ?) d. T' f
. |7 ]& O8 N( @" D开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
. J7 h$ O. |  D, u
. |' S* F8 x% Z* F! ^& ?1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
, c, X- q7 \% d2。利息+地税+CONDO FEE=?大概, L7 A& h4 r( d1 G4 Y
3。能租多少钱?大概
* a! A& g! M9 C& k' a
, K3 a, p( K* l' ?! w$ k好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
6 Q* F. X( y& Z  Y& H' ^
2 ~- j; f$ a+ t% N( }" g7 |9 S& q6 Q. ?, Q8 [
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
" z4 Y$ Y* u2 ^: n% t/ I- F7 o
- D+ ]+ k8 w* ^1 D  y  d1 W8 \1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概& z0 r4 ]5 }  P7 t/ [8 e9 X" V& W% [" f
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
2 q/ {+ p. h6 P/ i3。能租多少钱?大概% X) s- q6 F, S( P2 r; s

% F7 l; U0 N) C( K& \- J" e% I/ o: N好几个朋友 ...
0 k3 E2 x% B* V/ `& P
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
/ z& k+ {- }; {/ k! ^
$ O/ ^( j0 A: O3 K7 J3 J9 Q* b, ~For Sale:$216,000
1 u! B- p; X# B Real Estate Type  : Single Family1 h& B  L: z. K: R+ s
Building Type : Apartment
$ g6 A1 J: H' S8 w) x( V' WBedrooms : 2
  Z  v% X) G; k& I0 V. kBathrooms : 1, t) U9 d; c" `/ R
Bathrooms (Partial) : 18 N, a- _: R7 s: Q% m! v! ?
Interior Floor Space : 87.50 m2" [/ |) C' R0 z
Storeys : Low rise
+ }: p" X  d' W3 d0 B0 F! }Built in : 19784 s' |: e% G$ ]  `" d0 X( n
Land Size : 170.53 m2
: `- x/ O( ]  F+ d; f" LTitle : Condominium/Strata
! G$ L0 M# O9 s1 {2 \5 i, sLocation : 103 7407 171 ST
  D, Z/ ~1 `# u# W+ P$ Y. hEdmonton, AB   T5T 2R1
6 f. I# U( o" o2 _0 D/ i, a# [" N3 F8 g# v) a1 L7 g
上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。) W- D) ]+ J% o8 f8 r0 W) v$ v

4 V1 h; T2 a+ r% W这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。+ }! x) ^# R2 O( Q- m, o

9 U2 W; G2 n) \" P再次感谢Monster。下面继续讨论。. `* o0 A  B& D

. w& }4 K& M7 s# T3 L. \7 C我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。
* s$ ?) f8 a, H1 S7 F, S) h7 y$ `7 M! U) k0 Q' j1 |
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
  p, R/ o8 Y# k0 G多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
4 o7 X8 l1 c5 a: o# |! w' `. l4 b9 W) s% L3 R
再次感谢。下面继续讨论。3 b, K9 Q) h- b5 \3 I3 y0 X

3 h4 K' ]& Y  ]- W+ J. `* s我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...

9 g: i, S+ T6 B; x$ v一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
理袁律师事务所
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable.
2 ~3 m: O- o( o. Lwhy not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。8 K+ g  M- g$ s, d$ Z7 b6 I: ~
: }# f5 r+ F6 i6 X" m) a
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
4 I% X4 D+ A2 F
' T+ o# _" u* M* ^1 }[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
6 z/ c  O5 v7 f6 H, m房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
: F0 ]6 e2 c, L0 d/ h% `/ @- \9 Y. l) ~. H
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。

* ]8 e$ Q0 n& m3 N* j长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。# Q6 K" X& A3 j  [( a. E  Q" q( N
9 J& t8 o+ t& N7 P# \; f
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。" V3 ^% B! J  |5 O) w4 V- Q5 ]
( Q  z: c( p6 `( k8 r# q
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。- y: ], _8 s5 C. V4 @$ o
* |3 W! a9 i  m) P" I/ b
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。
: j7 J9 f" `- D- w' R+ g5 J$ R: `- ~# A5 E- m/ D0 ?
总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
. l3 Q% T* Y* E+ H( v$ E7 m0 d3 T
: G& T' f- ?1 X2 p# a" b, N% h[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
% @% [; B- y& j6 m3 Z2 B3 L+ K- Z5 k% i2 ]( u9 Z$ V8 W
至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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