为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% y" }* V6 f- {. A: E+ b
( Q- a. I' L/ U* S  i2 k& {2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 z7 d" B+ I0 w" ~% d2 L8 d2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
, z; d# C9 B9 F1 W* w2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
5 @* a; o2 _( g8 N3 p
" ?. H0 g, p& h$ K( w& p以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
- \  _# c7 p5 Q
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
1 R; `7 c) q" g$ j) a
% a1 |" _' [! |5 `9 r6 @注意：纸上谈兵仅供参考。
. R. K' a$ B5 t8 J, T. r. L; i2 [0 [) j

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

: L8 j' H9 Q! J9 d& n其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
  K+ {5 p- [, G2 m, x
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( w, o  B7 a3 Q: x2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

! t  \7 T5 V# F
5 W6 ]! V9 m* N为什么现在不是买房的时候？
. ?/ O2 M: d% D谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
6 u# B$ H" g: X# O% i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 I; y0 V% H( P- J看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
6 y8 d! ~; k3 ?4 Z: {0 F移民生活----Life of Immigrants
" V/ ~" J- c/ i- u1 G* Z8 l让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

1 v' Y6 f( P3 ?, Z( [
$ `, y9 L0 F" z- m- ~% J  z# f
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
( F! g( q9 h' K谈房论地----Hou ...

) F! R+ i& v; Y% Z% @
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
  D+ f  S$ E' B5 {3 s有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
9 |5 n, @$ X7 z& M


' z2 [; R; ~% b" ]! |为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ ?, S/ q6 p8 G2 B0 P: h9 z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
$ e& A, c/ \7 g/ o; O# Q1 i5 e谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 M" p8 N: I; x: X+ T) R0 P看涨派帖子的几个通病
" l3 }" |$ s0 |0 Q谈房论地----Hou ...

' E9 J  R+ d$ o+ w* @  t
1 z' [% D4 g; |4 O忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( k: y. I- z0 ?& w* t' s

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
: N/ q" F$ p( k2 K2 g
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
5 A3 d7 h7 e) K) uRatio是57%。
4 T, O% n& ?4 n; u! G* c2 W6 `
+ C9 [, K7 X4 S% M如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
4 K: {: u- p9 C( ~0 U: @楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
: m8 k& H' O3 i& F% J
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
! f8 y* K. ^1 m; {请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
' ]: `9 p/ z3 e3 x* ]+ R( n
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 F1 l' n6 J; ~& l

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

8 z; W  P' |2 |! c0 j" }3 _7 z“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
0 \9 U; S2 C. J+ S7 l. R# H2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
; g* X8 l7 x; i8 j3 o+ C# H( B4 S我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
+ q( j% B2 }7 R3 e& b- _9 E) bratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
+ S: G8 F$ o/ M( E* l这个结论怎么样？事实就是这样。"

8 V$ }+ X* v* ^8 A9 Z) n. G现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
# L7 d/ b# V$ `$ m+ Y5 U9 P我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

; ~; N, I6 u; h& j3 f
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

+ `. {3 Q  b. Y+ b
7 }0 D8 _: x& _8 G& E7 }忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
' d% O  F, i1 j+ Y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
% U9 N$ i: J( H5 ^: H# W: R

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; a* l1 w& @' i8 v: `6 E2 Y
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
$ \6 C& O! b9 d$ q; p2 ^; F) i
" v  o7 G' D% F6 \# S& g+ ^6 P$ t' H
) m* Z  `+ }! e+ c% s: u+ X) r( @. j我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

! X2 e6 o6 _/ V- ~
0 @% K" l8 |: `& h) \请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
/ X5 G% E% u* w+ f1 @# o  t1 O, d
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

; d3 [4 e! `: a也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
. }' Y8 V( H5 t0 `" Q0 L房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
  h, _, a$ u# M2 e1 S& b; c

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

; g9 N3 K' W; J9 d- U. Z我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 s1 Q6 B* A$ }* O# ]
' r6 }1 |$ D/ w/ n2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
, p7 u4 ?8 `! L3 y( a" j+ j2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
4 B8 h% @; r8 K  x2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
" w# T7 T6 G! a# z2 \4 F) Q2 [
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

: M8 U& p- Y9 v8 ?打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
3 |( p1 ~9 Q+ a* x  L0 e
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
0 r9 ^" @3 S5 D; @
' w: ]1 z/ x' i再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

9 Y; g1 W# g9 J: N$ K真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
9 I" k' ^2 v/ @! D
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
$ ~3 H: R& O" ?% W0 U
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
; S  v+ u- e, a

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
, C: }& m/ p4 |9 P不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
" }+ u- j- @0 ~0 ?0 H大家看看他回贴就能了解出来.
& |5 [* F9 J9 k7 L  ?1 q我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

' ^) w& k: Z- H
到底是谁病态？

* Y( X+ c' d; X9 y" [: ^- R我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
7 J5 S: V2 s1 T, L( _' b* J

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

( C4 t" Z1 z' V( C% _3 V) \也太简单了吧！！

难道你反而观之。