为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' G% M  z- w" O' Y
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
' ^& @/ v! w  ~" S/ k% b5 k2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

8 t- t3 z' @3 \* W6 O) `+ N以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

: S. D5 B0 I% Q3 r7 e2 `3 M4 R结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

% S* ^* U( ?* _: B6 E5 b3 x注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
: T2 r' d! H9 l4 `: Q
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
; I* j; K4 v, a+ b4 s许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( P2 W2 b5 c2 E0 t: [* o2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
; i. W; c# }; W9 Z$ T1 v, P& S谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
0 y) o( R: i, D: j+ B& v% n( Y让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
: a4 M3 ^# _" u- ^5 k谈房论地----House & Land
$ V4 ]* ?0 k8 [5 j6 ]6 L6 L9 h5 C
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

  d- f; \6 h% q: U
! b$ N, s. P7 J. i+ U( c3 V) A
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

) S+ Q0 i* J+ S' W& b: V7 [
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
0 }7 H4 N& ?4 ^' u; f& g有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

; J3 i* q! D; H. s

为什么现在不是买房的时候？
# |- D2 ^3 p( ^; ~% s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) }6 s# n/ b4 e, t0 H. ?一月份售出房和上市房之比降至历史最低
1 x: U7 g4 n' P5 B" u谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

: R; t$ O5 e0 T2 p, j" ?6 I忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ W( U' U) J/ O说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

* R1 G! f6 A$ M+ m. f2 M不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
& O  {2 ?* f, H5 }0 `请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- X0 H5 ~# ^6 h$ F' Z) Z# k" xRatio是57%。
) ^0 n" L8 |$ e& Y
# \/ l. l2 c0 D# ]$ q: O如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
4 n/ {9 G6 c1 p; e/ O3 J- k我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

' P3 e  _" A) W: P8 ^9 }" i恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
1 c+ r0 k% i7 S$ R2 K8 e) Q: p
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
# V6 }* y4 ]& F: W0 w为什么？
" y% K' E8 H+ p- I# h请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

: h% B. K) E" q& u& m如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
. `' u) P2 A9 n- l( i, H4 g4 y2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
( I' ^7 S8 o4 G( i( |# ^7 \6 e5 G2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
+ Z, d+ N0 {& H. E1 e我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
4 a1 G; T+ |5 Oratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

# {) B4 M% }, b' }' g7 b4 m8 f现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

  J3 T! M+ Z; E现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
6 h, D5 _) B+ {8 Y. x: e- C这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

  _" C2 P& R9 {- C
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
: m1 H7 G8 h1 W  ~( `9 D
% r: k0 A6 M' O& E' U6 @; ?
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
* u8 c3 T/ O' M说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

$ W  N6 d* E9 p) v9 `也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
5 D. A9 `( {3 M% z

* C. [% s& Q( n* e1 \. F我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
0 R9 I; G0 E' o“这位同学 (指yxi ...

; v- ]* K) z4 A1 h: M4 ]

8 i: V+ R& ]1 M3 p) D2 U" }请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
/ h2 X+ J& L: j

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

3 D+ O/ N, v% C0 L
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
/ J7 r7 I9 A- D5 Q5 s

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
  U9 C  @: @" ?* n) a' l大家看看他回贴就能了解出来.
! H- @0 D$ G/ b2 F( J5 l2 m8 Q: Q! K我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 A2 ^: _, [& V, q" G6 H
; ]6 C, S& ?6 _8 J5 t1 v+ E5 x; z& r/ |我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
# E3 L( F* I7 m% L" Y6 I
1 H, I; q7 k" `4 ?2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
' Y' ?7 x( a8 p6 |2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
5 P; h3 w! w! L, Q) I2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
2 S, S! V6 Z  k+ U6 g2 K
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
4 F$ T  h: a: j. a( h2 x7 ]2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
4 V" r( |$ L  b9 P# _) V' \/ U- `2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
0 Y; T& c& _% R- h2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

& z  {+ J6 I' g/ J9 `按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
. r# I3 x6 C+ O
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
+ _7 n8 O: n# h) e# g  B
+ m0 m" b4 }& `6 D3 `ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
7 a0 |9 Q' _+ ^- W0 T7 ?8 F' F1 u% P
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
0 \1 D) H9 Q. Q  O- z, w
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

4 k( v) g4 ^' ~2 X  S大家多交流。谢谢。
1 n# I" H) E& T) i! {) O
8 g4 S, Q: ~! `6 N$ e- r[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
4 \9 ]6 e+ h" E: y& a; S- k" r2 }我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 w9 `# O/ R: a  V8 {
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

3 n& P5 x* B1 h0 Q5 P6 J; v1 s- r4 R
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
" G2 `8 u, T; P$ F$ |我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
7 w  }* T& J) g5 g, H# u! k
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
' h3 W1 h" {" d7 ?/ J2 {$ j' {

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

$ [/ E% A% f$ t4 a* v. T
* X5 D0 a0 ?& d+ H到底是谁病态？
0 B- U( I0 Q1 S7 G+ L6 }- v
; V0 N* Y! V5 I! S5 Z我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
4 j% V7 G  h1 T
4 B3 E6 z5 z( q8 `另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
* l; x5 Z0 j- g* u

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

4 h" ?; y# C* v$ l
/ F% A: x6 m8 L; `/ c4 g  q6 N是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
- N* _$ `. U2 C6 _+ K
( L$ [" w' R# N! |也太简单了吧！！

% Y# y- X/ Q% c& @  p
难道你反而观之。