为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

" H: A9 j! Q8 C2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
  X7 K5 b5 P  ]+ W/ g2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
5 }( @  S1 E. D4 d2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
$ A3 K( B) U# k+ w2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

7 F8 [& D9 a- }+ j- M" V结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
- |) J; O- w% ~7 W
3 _  p1 m! W7 u/ Z+ E$ ]注意：纸上谈兵仅供参考。
6 R9 X6 r5 f) G, G

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
# q0 u0 v# x+ `# _3 }
. Z- B8 F# R! D" }( V' X0 K% V" o其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
) g$ U3 V! j2 K1 W- W
# W, r2 U- w# O8 a2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

0 C! H2 y  C; a/ }' z9 a9 m

6 j* {4 k8 I. j  F# u$ n为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# R' s, D+ |9 ]6 L3 S1 ?一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
4 O5 Q: l" Y/ P: \# \爱城新闻----Edmonton News
! x, w/ @% W$ D9 I# x不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
& S) @; Y: V- b谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
& y9 \! S! O$ V" m) m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, J- ?/ R  K" s* j# b9 i2 C# Z( m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( y$ z* E8 W1 g. L: c! z看涨派帖子的几个通病
0 j9 z2 [" v* f: z% V谈房论地----Hou ...

4 x8 q* S0 s3 B. x& q' D, y: [
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
% ?- u7 O' n$ j! _. G6 a* i/ K3 H有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
2 b( w8 v. G6 _0 N* F6 R$ @! V

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
, p* B2 C" m8 V/ k/ |

- r7 s8 x3 ~3 q, O: ?; U
为什么现在不是买房的时候？
" g1 v6 f. X& \6 }* j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& r3 m* u% J. M8 {) R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
1 ]7 ?8 X, R* v* G- \: e  N7 W说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. _! _1 }7 W4 [  E0 U为什么？
! D* H" u% V0 S: s( x1 I请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

. Z- F3 B2 z8 m: N% q如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
" C: u5 Z4 t/ d; V我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
* f$ Z* d$ R0 V: \
1 Z- ~8 K1 t$ A3 u- L* |; m恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
1 i1 A& m$ |5 v楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
/ n% f+ a8 |/ |+ [! H6 w
3 d. Q( r0 D1 p% H4 v不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
& C" g# @- I* ~) f& @0 b& t请问：2003年一月份的平均房价是多少？
* P' B' e1 f1 F2 Z8 TRatio是57%。
. a6 ?, Q! T) l: ^7 V# l& F# A
2 V4 i! x- f4 S. r如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

3 c% Y( Z1 h  g

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
4 [# w9 J; h4 t* q6 C( B& [2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
7 i4 o7 P, k& i  [我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
9 k9 R! T% k% R5 B* i+ j4 o1 vratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
, n2 ~7 h0 W& D" Z
+ O1 g# |/ P% u现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
* @1 y" J- o4 U) _* Z' w我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

) a0 |: h  ~  U6 Z# v' g现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
, T! v1 a, A" s; R! H* `# B这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
) R3 B0 f% R0 I1 |5 |: c/ A
8 D+ ]' H6 n7 H: k! m" _
: b6 Y1 i# Z4 _# W) d  y3 M& D2 z[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
5 ~% H! [( {. s9 O2 u
" M7 q/ c2 C* s+ W" Y3 o1 f
6 D; Z4 F  D  l$ Z4 [; }& [0 I2 P忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
& V2 H& R) g" P, n" v& e说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" z) h/ U* o' h# j  W- A3 O

# k( u$ O- ^& X6 f8 N
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

2 Z9 \, ~1 ~/ y8 \8 S也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
/ W& {1 Z6 Y# C- P! A7 _
1 ?* n* E+ q' H. f% P' a
  S6 n# v) O+ k- x: _我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

$ R) S+ K8 G+ r) u5 f
4 h6 N" k, n. |( ~" ^
6 Z) |1 t  N/ s+ J* u) G请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
" C/ X! S; h1 H
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
: F" p! b4 _* K1 t& f" X: M

0 D* c2 N, I7 t0 }& ~$ t是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

" Q- ]7 Z% n( f( ^$ I- B6 L
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
) ~+ ]& ?( w, A我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, x! Y: Z9 ?1 A6 _
, _" H' E0 H6 C- a我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
( I, H$ t: o( f3 N
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

. ]9 I+ f* D. c2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
0 c) h7 F( I" i- c6 O5 `' o2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

: d( g" O% |4 b按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# J3 ?6 ^$ n+ b
+ Q. G/ j& C( q& s& A# vratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

5 I% J: m" |3 p再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
- _3 }; t# y. U( S* e! W% v+ o3 D
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
, J$ s& f5 l" W  T8 ]% i0 _  X) t
" R1 U9 L; R' N2 e7 g8 d[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
2 j, b$ l0 f( V7 f% S5 N& ^我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

8 i8 m5 r) ~7 f# M我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

0 u3 c7 R) B; f9 [9 T
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
3 Z( ?% Y  X8 j! h

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
% r# @* i. X$ h( F9 h' i不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
+ S; ^. v2 Y/ t5 ~, X1 r8 p
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

1 f& _0 L. j  v# J( P你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
8 \, z$ }# N, [0 G( |0 y
6 y& Q3 t( \. I0 P另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
- {0 {4 M3 O3 {  q8 \* w

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

* }$ f: b8 J: f3 \/ F" ]
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
( K- a9 a" U6 b! w
) N6 u0 C: o8 m  V2 Q也太简单了吧！！

难道你反而观之。