为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
) B& F; R- e& ~" \
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
) W& f+ s$ Q0 e: b2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
# Y$ m: O) a! O7 q5 x6 H# Y2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
6 ~. d$ W2 j- w' a6 B6 [2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
- I( C' v1 v( X) K0 X
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

2 k- y4 y  V8 M7 ~. p3 r8 X( i结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

) x$ }+ \: U+ t4 I' p( u1 O3 t注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

9 [* D' U  X! H# n( J5 x其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
! F& x$ V, [% W* z" @! H) H/ R. e1 {& M
# I; F% k, ]% V+ E/ e. z2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
& X2 a2 B6 u# h4 m1 D" y# W9 [' O2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, B9 e% r, V8 r, n  ~3 p2 O# W' @& z. D
为什么现在不是买房的时候？
! c( g" C. J( j2 G' Q) M8 [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" V+ Q! A- e$ r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' V* j) k7 ^3 s7 P1 E看涨派帖子的几个通病
+ x" C$ r: f/ S0 O谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
0 G" N) m# h7 O移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
. I4 J7 w8 m6 b" W: _: B1 ^7 m
: G$ d: _4 `; p6 ]8 v其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

' m6 q+ A& c; i

; i" X* _6 {" A8 G* p! @6 r为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- R# B, ~1 P$ c/ z5 F5 y- C一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. R: U4 D5 y# H: s9 [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# F2 a% R- A7 w2 G$ _- e+ q# o& M看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

: s1 U. k* ~  ]5 ^
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
7 K6 x& B* |- j! @: g6 @

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
4 b& h* L3 ^+ l6 |. ~

; |4 s0 C# r6 Y, U/ u" w9 X+ e
+ ?* u9 Y; a! G, `5 J为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
% X4 v- \0 J# @+ l/ e0 R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: ]  q: G, y! h$ Q( k0 L$ X说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( A# G; J: q% [

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
' c+ t% `/ B' w! F& ?我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

$ j. Q! g0 H7 y$ Y  c* v4 L$ `恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
3 J+ \/ G9 Z) u3 q楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
* U$ D5 i( C+ H/ x
$ W4 R# m# }" p5 }不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
7 c* D+ g' t7 z) N% d- ?请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

' j1 c+ T( f9 k如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
' Y8 }0 a6 b  @' I+ f# c) V* \我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
. c2 A0 R+ B0 Cratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
1 J4 p" e* q  F3 k9 c6 ]% _
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
# v& w6 d, s6 ~% Y$ @; O1 w9 n8 q9 z

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
: a8 n2 S* _$ G我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

9 Q! b' n- G3 e* N
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
% j$ [0 @4 _& O# q. c8 t' r

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


; b4 q0 d3 i  c  F7 A+ w$ I忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
2 c2 @  t* p! s6 ]( m" |$ m; G说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
* p, r& Z6 p2 ?

+ A" q3 o2 ^1 p3 P( s
  H: X7 p- w3 L9 M7 T. `是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


/ U4 ?0 e( H% L我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

% ~: F  c1 ?9 Z
( V4 H3 a9 {% l& I! A+ Z请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


7 a+ Z3 N, y' s; M# E+ B: `! p是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, d! d, |6 c5 s* Z% h
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
/ w4 m" V2 C9 V4 \; R' N! X5 C大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
: r" E$ P1 L+ W+ u
* y0 e: P, f, F  b2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
$ f( Y; F2 t5 }8 p. C0 B2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
' i( Y: ^6 D  O- R! t& B. k2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
, J* S7 r2 W9 [) J" B  w2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
1 R7 u0 N7 q( j) D4 }2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
; y0 r- v  @( L
6 E5 y) c+ {1 e# ~2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
0 }' ]6 q$ m( q0 g2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
5 D$ Q1 T8 y6 C3 \  m8 ?  {. Y
. N- k  U5 e% P) J% d5 A按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

. ~& S# H6 Z3 \打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
6 q: j2 c9 R- S/ }5 z3 |
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
0 j4 X& ]8 h4 a
* p6 D: U# v9 R" O6 m大家多交流。谢谢。
2 w: u; Y3 b; O9 g( `9 D9 }
* e. y3 a7 j4 [- H[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
9 \% J3 Z1 D( a  e我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

; N& q5 P. K4 s2 c- e* h我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
1 X1 f  w  R: _  R我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
! d7 k, q( Z  d
  i! m5 p8 x4 F1 {6 h$ i  c你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
' M) V3 R. [4 h

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

$ C  ^, ]/ [4 Q
% L4 H3 S5 b) H+ z到底是谁病态？
. y! Q3 G) K0 ~. y1 V
; m. Y( b& N& |4 j7 k+ F1 b$ z我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

9 e7 ?# y& I1 ?你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

& S& X& K! V8 X7 Z0 O7 D另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

, H2 q8 B5 y( y8 J; h4 H. x
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 n% v. c# ~( j' \- Y4 {4 ]& z
也太简单了吧！！

4 `( P) I2 C2 \8 q' ]4 C3 q" O难道你反而观之。