为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

; F6 \. H9 h' V# P+ g6 _6 K: `2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
# }5 t" [) X( Q$ ?" A5 ]2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
' h; X0 v# R; [2 g2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
6 l! I* K: y3 a+ k+ q/ V2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
& G8 X/ d/ h! i. T% ^* v
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
+ t' O7 ~& x; T, t& ]. f: I6 [
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
( _1 G0 Z* B  E$ q
4 ~" Y, n. r+ W, C其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
. i( ^. G. c9 K2 ]% H许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 f% ~& X8 z" Q7 g8 Y9 q
/ D9 V! y4 i* F6 E" }2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

& m2 j6 L: e# R' f: ^1 F5 I
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 k0 |7 K0 @% |2 E( U1 s( i( V! i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
  Z9 N8 h& ~4 A1 r谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
9 c# L9 |7 R* y0 T% x6 W移民生活----Life of Immigrants
6 y- s) e4 e+ j# @0 x让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
1 l) G4 G: E' u9 o( L" l
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
7 {2 {2 \1 d, `0 o- ]


8 c2 C0 V1 P, r. p为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" Z2 k; h( Y" ?7 Y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; S, f, [0 I  v# L4 b7 @7 B# d看涨派帖子的几个通病
: u4 I1 X3 I% ]. I& ]8 h! w: x谈房论地----Hou ...

4 B1 m# R, u" @0 W
8 m) ]/ l% _. d' K8 U收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
4 h9 P& D& H3 M1 K有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
7 }% h6 u( X1 G+ K0 X# r

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



& ^4 T% T5 Q" R- c为什么现在不是买房的时候？
- a" O5 D* D( P, c  p2 M, B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 S8 H& g! A! Z% ], n; s看涨派帖子的几个通病
5 s3 [' N9 h( F- `! l( R& }谈房论地----Hou ...

6 P4 b/ k! a' V. T5 E
6 y% `  d" j, x0 k2 i忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
- a5 U. W+ z( F$ l

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
: g  J6 S. m( w! B  A6 r  X/ M' o
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
) n) ~7 p4 y. M! Q4 ~: A请问：2003年一月份的平均房价是多少？
  |$ \/ s1 x3 Y& ^. @' h" fRatio是57%。
6 V2 k' t! U9 J; }
3 N, _8 t! v. `8 W如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
5 l. c7 Z: [5 f& P& L$ T5 k
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 O$ ^+ p; Q+ ?
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

0 B8 k+ T4 B' A% S9 H  a, Z' t如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

6 Q+ Y) Z' V8 C7 D0 g

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
# r& a  S3 Y6 Q. ~2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
) F7 d! P3 i  D8 q5 A我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
9 F- T; B. \+ L! D' O4 Gratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
" |# G( b6 R3 r: y- ?8 c这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ G) U; H& @  D/ l# r我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

7 F. T. B& Y" X& k9 M
0 h1 M7 X% f0 u$ z) S6 K现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
/ U6 J7 `& ]2 c! O3 b这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

( n- t1 E) c; v6 D0 n
6 E( P' Z( l$ [忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

. g3 S3 O5 X7 x9 C/ v
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
7 i/ O0 y$ n+ h8 b" }* J
+ I5 u* v& W+ X
; h( V1 }7 x& t  i7 q2 K我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
9 ~* E2 M* `( i: R! A( D1 r* m“这位同学 (指yxi ...

# c7 M$ }+ p" J& |( |& \

( J9 P3 S; W" _9 d8 K% m6 B2 f请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
& m/ l' X: m. ]9 ~3 v5 z! J
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
. P; y( ?9 C: _$ \% Q& d
% S7 ~" g# f. ~! H' l
* {! f+ C& C7 n# R是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. ]3 Q4 x. t% O; l' G' f
也太简单了吧！！

8 `: b1 p% h- S& |# e) [5 o. E& |房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
, A# v( {1 U1 X* |/ L房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
3 W; k! u& e$ e* R& ]9 w

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
- _: N9 l- S! @& C$ s+ q* g( v: S我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

, k3 V6 q; l# ?4 R8 E, ^* o2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
9 m; ^! {; T& v, |* B/ W2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
& D- L/ k% J0 K! q2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
( {  D  X' Y! x
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
) h$ W8 W* u6 V* z2 y! g$ P2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
( n1 ~1 ]; a/ y2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
5 p3 k2 O) B! r; U6 f8 ^
' L0 Z7 s  c. N$ o. r按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

7 t+ M8 x3 n: l' I6 J打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
$ ]$ V  U- ?" Z( t
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

. u; X0 ^* @" G$ i5 f' m% ~再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

: A' I$ D( h; z, i) `4 Z6 u真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
  {% S6 }$ P$ |5 G7 p. k
大家多交流。谢谢。

  k. o8 A9 n6 [: C7 e! v% @' O[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

: v4 [1 w8 d" _8 R你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
: k( X. @7 q: g4 Y' p2 C
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
( S# d+ B, l& ]2 [不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
  x, r" `0 ^* x' k9 ^! N, G我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

) S9 O' ~5 k$ c7 t' Y3 r, b
& M# x# I* ^" t- p到底是谁病态？

  k6 n4 E- |8 _( y2 M0 ]我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% f8 u9 K/ |2 R" o, b( b+ U0 B

/ s8 o+ T5 A5 W' L( z是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。