为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

* Z7 j1 U5 v6 y+ f2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
1 W! d( h9 {" z: l/ D( }% o2 G2 Q- ?2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
' X; Q2 _5 s! i: T+ W1 ]0 F2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

# e  I; `. E' v0 U1 z0 L以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
, k2 E: J% P( p- O& V5 K2 V" `/ ~
9 C' U( D6 b4 F1 b结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
& O0 J+ {1 ~* G& Q
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 m. I$ P8 u2 t: Z( ~
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

& N5 J( F0 ~' k# c
: ~8 {% [" I0 j" l# F
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* o$ \+ O# t4 ^5 b, D& y看涨派帖子的几个通病
0 Q; C( B2 D. Q3 A2 _谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
) J/ ~3 [: G* C" h. Z2008年爱城房事将继续调整
' V0 [4 a* H" d; L9 V爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
( ~) x9 ?+ d+ P8 q谈房论地----House & Land

+ o5 a: e* E! u+ }9 W& K3 P其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
% M# X" Y* e- a! u3 Y

0 v0 q* X# V7 I# H0 `
% G- B. ?4 @8 s. s' ^! ~为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
& M1 n; v( [) ?! J' `1 D谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
  O. Q2 ?/ {, y$ @

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
" M" i8 x. z0 D3 ]4 m* i( Z0 P8 k5 k# t

" e( J: @% _6 O, Q* \
为什么现在不是买房的时候？
/ \6 d8 t+ a* I4 E: d0 I# B- g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 G7 u/ B5 K, |8 D一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

7 ~0 z6 }9 b8 F' Y7 _  Z忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
, ?' S% N" U' S9 q

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
5 v' U/ ]( c/ b' t, ]; p+ H2 R7 ^
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
( W& _6 ?+ j+ Q9 T请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

- U5 @+ Y% U- w/ D5 x如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

8 c. m0 N( \8 x' o: o恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

( [6 u- n  b2 I" ^1 O不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. S7 T2 R" o! i: L) H# f! ~为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
$ O0 v6 B  p" m' y
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 N5 f% ]. J4 X$ F% @: A" D

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

' i/ H% S& t) `! q% g0 {“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
  O& u7 L. O' n. t; Z2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
* u" G' K' v0 B  t这个结论怎么样？事实就是这样。"
* N8 k8 R6 |0 K. O
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
9 F' X; C/ `+ r* j9 P我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

; _% K: p: |' I& h0 l% c/ Q. Y
( _1 O  U" V# t! R5 B% o- t+ m8 x5 S忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( L: ^; U( d  {( _1 H7 Q

; K1 R/ I( J# L& [) T2 K
7 Y: ?; r1 }/ i6 `7 l是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
+ ~" Z" o, a' f7 D1 k
+ Y% d: }. b9 @" q5 z, N$ ^; g& B也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
6 {, o# \1 j, C/ ^) l$ o' ~

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

/ Y  V8 c0 ?) {6 Q& e; i
" b4 [! l+ W" B: ~是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

& M8 T$ s3 a( R" I- a" w房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
6 z% V" M- Q/ [大家看看他回贴就能了解出来.
# q) Z: z# ?( f: C我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

; C: e) ~& A1 \+ D, D我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
7 P  N4 k; e/ P8 Y2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
* T( U9 P! x6 b6 t( j7 N2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
6 V1 X$ }$ a! [( E( |2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
# X3 z1 u' D/ r$ ]/ `6 a+ h2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
3 u* V" q2 f- V6 v2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
/ x8 \/ B. M0 n' X
- X5 K/ ^6 k7 a7 w) U7 C按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

2 ^) f2 {: Z7 o% z; i打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
3 d0 m9 p8 e+ R" r
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
! s3 a- S9 I( i  g+ B1 {
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
  X+ @1 \5 x$ D* o! j! z
( [2 @4 z/ W4 [9 ~大家多交流。谢谢。
9 M, J' c7 b! Z: x' q. m$ f
" `* J. n) M; e  u$ `7 V$ c( k: N4 b# d- X[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

. U$ [+ y# P& `: w. Z7 L我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

& A4 Z3 \7 P" f: a3 {1 }你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
3 ?( R7 K0 c2 o3 C* P
8 E- x( F3 }; c# j你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( R0 f6 P2 o. R* J大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

! V- x( O% J8 l
: y/ z! e8 e& F. Z! V5 E4 l2 A到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

5 F3 z; y/ z, J你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

: v) v* D4 W& D& w2 V" ?另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

* e1 F9 U' j) K8 V" k- [4 w
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

0 |) D/ x$ ^* f. N# c6 ?也太简单了吧！！

难道你反而观之。