为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' H6 J) V! W' X# ^: }: j
7 Y4 E% z0 ~7 r) R# U4 a2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% q. D: D2 R. U" A2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
9 S% g+ u& P8 \/ t% C; A2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
0 K8 m2 N# ]. H: ~
. _: x8 K8 \* _. E以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

5 q# L7 }4 [* t8 A# ]. E结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
' `/ K/ Q9 r; T: Z
注意：纸上谈兵仅供参考。
3 O: w+ i6 |9 c. c1 O# `0 r

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
& R3 a6 b6 a! s  u8 W许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 D$ D* L) `& R2 Y" J1 H
8 Z/ p5 s/ I8 N/ [" R  E& k6 c% j1 N$ ?2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 c/ a$ W! m; C' t2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( D: ^0 A0 R& p为什么现在不是买房的时候？
) V+ M+ i5 L6 r8 I谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 w  T# B2 P; C一月份售出房和上市房之比降至历史最低
1 u( x& x$ T( c% |, ^( E7 I- V谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
) [" r) _) [( o4 ]爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
2 |2 z# R3 \! G/ K4 Q  f! L移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
; G, l5 k6 Y( }" H
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

& K  r  y0 Z6 l* E  c% {7 P
% f( k# u) f, E( N+ {0 J1 v  a, h
  [, b6 e( l2 o8 u- U  j" L为什么现在不是买房的时候？
9 B& E* ]1 f9 k3 w( G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
0 M, e+ [" `- p; y1 \谈房论地----Hou ...

' D3 T; ^3 Y- ~1 z/ l
+ m4 p& D  u9 m# ~7 w收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
9 m/ `* z1 |' K% N, b) h0 ~' r" l

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
! C( N' ]1 z8 u: N# K

3 H$ {/ C7 r8 W  @$ h
; E/ T! K$ D4 @6 `# k为什么现在不是买房的时候？
; T- a+ _% N2 [- O0 V& M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' I8 D' L& m4 \* I7 Z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

' J5 w8 [7 b" M- }( M; d
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
7 `& z; Z$ o/ s( f; b8 r3 o: a
1 i& K+ o( v0 S/ f0 ?不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
$ L! O& b" X8 V3 f/ O+ N, Q请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
& D8 s2 H- n0 Q5 V我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
7 V/ B0 _4 B" E! X
" z' [, M( y6 `* z( c3 J恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
" e* p) P4 r! \请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- w, j, z6 j. W* Q8 X2 `

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

3 ]0 {# E/ O& p7 s“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
9 J' G+ S, V3 G  G5 Q' X2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

1 t2 K9 m3 h+ r, n( H- }9 R% k9 V现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
% J. v* ~( b0 |- |- Z6 s1 E4 v说实话我确实是马甲,现实见过你.
) i+ x+ e: B: E+ i我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

, ?& U+ }3 P1 J
  q* u4 I7 @; ]# @- i! _现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


/ Y  Z6 g. H) x7 l9 D[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
2 o; S  j" u1 O& `
  Y3 ]7 N: |! d) ~' F
( W- H9 S7 b; x% X1 _7 |! z1 `# f忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
" \0 i; G2 B$ M/ m# }, H' B& w* P说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

1 D+ {) M( @" j- G. D  l" `3 ~
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 \, i. V$ {* G# g6 v* w
0 w0 ]$ ^9 c' D% m" `也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
  M1 {3 ?& K. V7 h& M9 I

8 A5 Z7 |+ X& U. T1 q6 ~& N我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
0 `3 z; ]$ C/ B' U% R6 o8 E- j“这位同学 (指yxi ...

( Y, }! M2 a( n! @/ Y  c8 ?, V) P

& M% G7 M% G5 B% j4 V请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

0 i8 Y9 w. X3 g. a! }% S& J, I我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 _" }* I7 y& l3 o" `
  ^: N  y% z* i) ?1 t
( R7 o. _6 }( _( b是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

/ M" K- V% m9 ]4 e& U也太简单了吧！！

# i- K" l5 I- I8 U8 m房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
: M0 h( ~' g* e* ^大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( H3 M4 U0 [$ `- U9 [  P  T- n  N% o
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
% n! o+ O" w) J6 H( W9 V2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

6 _: z0 z$ a1 h4 f) Z4 F2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
- U- }  y5 s7 G+ `6 d+ R2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
1 f, ^4 r  ]' W2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
; V8 q  L( ]" g: m2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

. n$ ^6 o% p3 _+ E按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
2 @  V0 q2 m% T& |* j. q' F
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
4 o) `6 `2 I8 o/ E2 t1 m
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
; B( N6 P. x/ v- V! N" o* ^% D& t
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
8 c( K/ F: Y) P8 ?
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
+ {& ?& d0 ~9 J8 {6 V
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 G7 ]/ O' ~" g( w$ {
0 }8 g0 U6 Y; J我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

* n1 C% k/ h# _- {" u
! K1 g9 e( j) p9 w你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

4 C5 u+ g- O3 Z- x. \你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
  N- J# [9 w  c6 u; X5 X

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
& J8 l9 T# E- I1 x不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
% c6 v5 a1 ]1 s+ S8 k% h' ?5 E* W大家看看他回贴就能了解出来.
, B. `2 B. n9 [' ?6 k4 H+ @; ~我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

% M; y- H& d( ?' j到底是谁病态？

' _% S3 ?5 w* o+ j我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

$ Q! J; h9 d/ M你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

; [- \' }6 A7 c: N) z2 }
) f! `7 Y4 u: u5 N. ^" a是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

, }, K5 V' n" Q也太简单了吧！！

9 D9 W/ t# w7 D! C
. T( E7 x1 `3 O+ t# c. c9 J4 n难道你反而观之。