为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
5 b8 p) Y9 G5 s6 f' A# g  W2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
& n" m! Q7 s2 s$ t6 o  s: c9 U" a2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
  i4 {% o1 P- u8 T: U# t7 g
: s' Q' g2 ]. @+ h& ]结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
- g8 l' R3 T, {
2 H1 M& c8 a4 K/ y& a2 w# d注意：纸上谈兵仅供参考。
( _" t" y  I* |

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

1 p; Z* m! A7 f6 i2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
/ w/ t% F% y" e! D4 U+ o' P2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

- e4 r! v! ^1 r! _
+ Z$ p" r4 o; v
; o6 l) c& j( B2 C为什么现在不是买房的时候？
7 s8 Q* f, f* V! v' H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- S' z; G+ o; i5 ~0 s- e一月份售出房和上市房之比降至历史最低
+ N  `) V+ W: e, v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- m* u6 g7 A) L3 }4 G* b$ J* m看涨派帖子的几个通病
0 x$ Q1 r5 S0 t, _0 M. u谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
- t( n! g5 R$ g+ B8 x2 l# T5 G2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
5 h- X9 h5 I. e$ j$ `; P, E不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
- t: r6 }% {3 X- R! i7 W谈房论地----House & Land
3 b" ?- j7 m! O( o0 z4 S
) Y4 A: A9 ^. N. `0 G5 \其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

$ X" Z* H' l! W  v$ `

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' l; x" f% B# }' i7 E谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
9 S, l9 o" k3 ?$ Y) A

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
, T# P* A) l. Z# W

0 r) u0 ?* K/ m7 H
为什么现在不是买房的时候？
& n! j, j, k2 E# o; u  |! E7 ?谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; i" ?; P9 i  W一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 \/ v4 ]8 z. q# c# y看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

, p4 O3 h3 F6 O( I  I
5 n  K3 q; M; Y/ d: D6 k$ X忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
2 x# J* h8 y8 V说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
0 V$ k* h/ z0 T: C$ M, L( c2 K7 B

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
! t" ]( I& Q% r! Q5 }3 F请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
! Q0 [/ n) Y9 {4 V; F7 @9 f
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 `( H/ A) I; r5 @6 Q# ?我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
8 q$ C6 R! Z0 S% U; @, ]- H3 c' d
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
  W  _4 z( Q( m楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
- l: s" K& c$ p4 |2 s2 C1 o0 T为什么？
- ^5 R: V" e4 t( y% y7 j1 m请问：2003年一月份的平均房价是多少？
/ Y3 K9 |4 m+ {" Z' n7 N! sRatio是57%。

8 r9 g# q5 F8 E" }5 t2 j如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

+ o9 q+ I0 f3 R$ c5 X

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

5 n+ F  B: O: V1 T  ?5 ^  C0 s“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
! K1 Z* |8 i+ j% s2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
8 x  Q9 ~9 l0 U$ p我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
7 H5 [( @2 M- K! |! o3 Iratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
' `( S2 B8 ?% y. ]$ S# V/ i
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
( K/ ^1 G$ w: c( t

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
( d4 [: m+ Q5 Y5 U$ B& }这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
) @8 L8 c" O3 z" W' X

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

' P; v  f0 ]1 `2 e! {, T
7 S# J# z, T  M0 d3 [3 d忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 l; f/ X, J/ M6 B说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

4 }" I. q/ t1 J* ~5 l/ g
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
+ m$ g/ S3 q) ?6 r1 b! }/ a( w

% Y+ n9 r) b+ m% S0 m$ y我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

* E: p' f2 v& X( b  ~7 _- C6 |我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

+ F2 |! j; ?( m1 f# r
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  U# v# q5 h0 C* K( i, D
也太简单了吧！！

6 D9 A3 F' d( O7 S8 I! t& W8 N房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
7 B: @2 ^5 n* C  o& k4 `房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2 D0 ]* O! E4 f) Q2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
, K4 U% p# }* g8 U% M
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
4 T" g* `/ m1 T2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2 q3 H& m) v* d2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
) W. }/ S) d3 {1 d3 j2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

9 Q" p! z/ V  y+ t0 l按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

/ j8 r- E, Q- L6 D打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
9 s; ^: L8 K- i4 o9 V8 P
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
- P! R' P* N# s# [
+ L7 `9 ?( w2 [再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

4 L) j* z9 l$ l. Z真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

# ?  \$ j" }* B. P. `大家多交流。谢谢。
: q% y* V0 L) Y
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

6 b9 n' q. E5 C0 a5 @5 m/ }& a我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

: O' H* `: k7 Y/ x8 c' k- z
9 r, d- b# V# o. `1 t你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
" U0 e/ J3 U5 w( p! N) `  g
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
# N7 T0 T9 r6 B: e8 @5 v% g不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

4 U9 p$ ?& o0 k- S) f9 a到底是谁病态？
0 n. f+ y' F8 e5 o6 d; n' J, \
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

6 b& a& [$ o: c% {2 C: w另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
- [( v" Q' N, Z& ^

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
- [, o; e3 b, {% c1 I
也太简单了吧！！

% D/ g! P6 I$ Y  a. N
难道你反而观之。