为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
( ^/ t. K1 O3 c7 e6 s5 E
$ ~( D: ^( Y1 n8 _2 M, F: g2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

3 D$ S  c* T& A' M" Q' u) l% l  z以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
" w3 _$ h& ]6 i3 k! d
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

2 o( F& C0 e; \" u) r9 W! c注意：纸上谈兵仅供参考。
+ \( U7 Z6 i& a6 B2 B2 c

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
: f" g7 y% J3 [- D2 J
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
  ~+ @7 i4 d3 ^& v% {* R+ `4 F& y许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
' I$ i) ^5 k. b& y0 P2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

$ O+ V* g" b3 V2 Q) I$ N1 e
- J/ {6 V- G* u) H# ~为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- L: F; ]' J( [9 ?% L看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
. h3 \6 T( s1 ?% W7 u2008年爱城房事将继续调整
1 X* ^+ h/ @$ H, O8 b& T爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
5 m; E& F1 t- r  G6 n让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
, V2 ^/ E4 C1 O3 R5 L) x谈房论地----House & Land
2 {8 L. v( {9 i2 ^( }. t$ K
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


% J0 C* O( i; w5 ^5 O1 J  R
% h7 g/ s% U1 f7 d. u5 c9 g: v& _为什么现在不是买房的时候？
6 S: s3 Z# S9 m5 w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 n  K& W) s' I9 M0 ^一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 P  Z) c7 Z; ^, P看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

) Q, _( f; x2 ~& i6 ^收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
  {- t1 T5 C8 E9 _% Y0 n7 p, N有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
2 y, z' G; Z9 }4 O3 X4 o$ ^- j

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


/ p' y7 z0 Y  X6 Q6 U
( w7 F3 q& o0 O% E. T0 L为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* |3 `  ^' D2 [$ x! y看涨派帖子的几个通病
5 v- m1 c/ s7 W0 j谈房论地----Hou ...

( R& l+ P$ t( b! W
: z( z+ \; j7 q* L3 Y9 m3 g& Y- T忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
, P$ v0 @  S5 X' r' ]. E* m

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 f0 n( y% e# t) ^+ t( ], I. r
4 {, E  Y9 H) @4 I1 x* g, U不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 Q  ~, g8 q: N$ A( s5 _1 d( S* F# ^为什么？
% ^8 y  O0 _2 T/ e6 B0 ~请问：2003年一月份的平均房价是多少？
, m3 y: F: o5 F0 n* k2 pRatio是57%。

% X' @9 r3 }( g1 s' P  r/ q如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
- ]" o; n: K/ o4 L  u我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

& t% D% f; H+ _- g9 A" G0 |恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- `/ @0 j8 d  c+ q" r
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

" B$ S; W9 x+ z! L如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- a) Q6 f/ z3 X$ J

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

6 Y" z+ K5 ]  Z' [; U* e" g$ F/ p“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
8 s+ S/ d% B5 Q9 Q3 y9 d7 ?2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
  A( d4 B9 T$ _5 W- A# I) e2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
) Z* A- ?( t  v  P* V2 Q- b, K这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
" N  R0 H1 ]& ~9 N

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
, v/ Y- ^) T, f/ F" r$ b& R说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
* `& H8 t/ j; Q( K/ d; a% O" C这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
+ B3 u. ]; n8 [9 H9 X. A$ I  v# a
: }2 J; y3 t8 b2 w! P5 f
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


4 i# a1 v( }! G3 @" C3 T4 m8 G9 T0 i忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

0 O; @+ ^1 x) o" Q3 M) i8 x5 V$ a
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, j* p2 b9 K5 S9 W* X0 g; l
0 b9 g! C5 j8 h& f' W! ]' k也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
* e( w* u" Q' `5 ~4 W“这位同学 (指yxi ...

0 o# e, g5 ]7 Q7 N: v7 Z2 S
) {. ^  O* l; P8 ^! a请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

. ^7 I/ E3 {# X: d3 I我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


: X; T) M9 E6 U+ G; S! L8 }( A是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ J  i4 G6 T- m  g3 F
& I! {6 F2 _, T9 c: A- U  M也太简单了吧！！

1 Y( ^! [  b3 }% @. D房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
5 T+ V3 T4 y4 ]) g  o1 v

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
. |7 c, Z+ z7 }; v* \/ ]大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
( R; J+ O$ n, q0 c" m
( ~# X% L* _0 l7 `& R% y* a) x1 C2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
1 m( x- g9 |0 C7 z6 M2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
7 M! C9 x" D* k, d+ b  c% Z2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
4 K" A+ t- M1 @, o& ^& R7 x/ N9 @2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

) k2 G0 w0 f' q" e5 G1 f% Y) p2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
/ @: L9 h1 c+ t6 n+ V. P2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
3 _# G5 A* C) g  _( S2 d2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
* A2 m' J7 ^2 h, o4 @
4 D& A0 h$ u! M- W按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
" E  ~6 Z' N6 Y( T5 s
. y: V, w# N; N0 v- H; a" Q9 [6 z& @打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

! l, p/ k: v2 U4 v$ L# Q, bratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

3 R; E+ Z) B4 u2 }再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
" [2 m/ \) b4 J0 ?  G1 J7 _/ B
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
* x& a2 l/ P; B; W6 U3 N, ^
大家多交流。谢谢。
. f: Y) d6 l1 F$ H5 S; ?3 S( V
& O2 s+ l! O0 ^- g/ @1 _8 u" T  z5 @[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
% d( V8 ]6 Y: [! M  ]我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. \; A2 R7 ~2 M9 {# _
2 M: V+ R5 ]) C) Z我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

/ D) A% F) i1 |2 n3 U: {
& o, Y% x# r+ F" r, k: T* ]你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
& m# X5 d7 a7 h" U我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
$ K/ N8 M! y2 N: p# R! F
' l4 O( Z& |. Y你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
1 H) Y9 A) v/ Z0 w

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
2 N8 [1 f/ h* p, a不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 p  M& A: E  d) z& T/ W; d  o6 |大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
6 X& i; g. e+ `1 z4 a4 Z4 R4 Y
/ S+ d2 A* v0 V. ]6 b( ^$ J+ D- i$ N我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
( D8 M- L9 H- ^# O+ G- |" @+ S
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

4 G+ |2 @) h( H7 U
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

8 U* h2 q% P' G: \% ]0 L也太简单了吧！！

3 @* G: h9 P& V' r$ a& A8 r
难道你反而观之。