为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

+ ?; T6 a& T7 }5 n% }$ S2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
5 Q- M) x0 g5 x% U6 U) ]9 u2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
1 a4 }2 i$ F" \0 }  D% a* h
$ |" F, h, ]# T6 t4 V. l5 v注意：纸上谈兵仅供参考。
3 J9 [$ ?8 a. E8 U

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

1 P/ [; ~1 P. Y2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
# }1 P- S% L5 B8 K; `6 c/ G  P0 h2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( R; j, Y: X4 u% Z* t+ p
: h8 O; x9 U: T! o为什么现在不是买房的时候？
- q  ]! h+ ~" M5 e& p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) n8 g2 X# g: u5 M4 G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
2 f. P4 w! O0 p9 c+ H不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
3 M1 O5 G5 k! e- M' l谈房论地----House & Land

( Y9 q* f( h' D其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 s) K2 M4 s$ ]- T( R+ C) d/ d, q


2 ?8 Z/ a0 }) D为什么现在不是买房的时候？
" H7 x7 C6 S0 q( ?: ^! M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) P% J: Z. ]. A2 V2 L一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

/ ?. ?) V4 \( W3 Z收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
5 w2 T, Q& m8 r! c! p' s有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
" ^. |# E! ?0 X6 H4 [7 I9 z

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


" M. m2 `' F+ T: j# i
为什么现在不是买房的时候？
9 }0 M8 L; J$ C; K6 b谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 I5 D9 J- P" i一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 P+ ~; h& f$ J& `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
% Q4 c, E) h# b8 g看涨派帖子的几个通病
8 C4 c3 x+ P  h' r( ]& @谈房论地----Hou ...

3 _' [5 [$ d, d, t! i) ~
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
# H% P5 c; ?8 Z! T3 E7 t, {  O
/ m# I& d3 Z. O( |7 f如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
& Y, ?% ]2 r5 Y% z4 w我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
* r( Q8 L9 T9 K
) {4 B: T7 _& A0 G' u* X5 P, A恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
+ M& t4 g; l) y  E8 o+ Y, J楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
3 N! R6 d+ y; _3 ]1 H请问：2003年一月份的平均房价是多少？
. C9 c! B& k) i0 {Ratio是57%。
& m  w5 ?. K' d' T) J
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

* n5 ~, I) F( A# @+ r5 D6 [% L" Y

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
; `) Z  m4 W6 _这个结论怎么样？事实就是这样。"
, o8 l( `' ?0 j( c4 G
3 _% K! g$ E, u5 Z现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
- x4 E* x1 M' P' n' p8 o; p

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
+ S( I' I# m1 k$ K9 ?% a说实话我确实是马甲,现实见过你.
' ]  A; ]4 W$ e& e1 L6 g我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

, y$ b% I: ~* T$ Q
7 F, T) x: x$ Q; ^. n现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


. D7 K& v. i" X; X# C5 D[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
# t- K7 s7 I+ }: l3 @$ y: D
8 Z! B  \( Z" _" ^& z1 k
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
5 I" k$ y# d( ?0 }" O& M8 u) M

& t- e' d; f1 \
8 m7 m! v* m  D' [是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# M4 p6 J  b+ t4 w, P, D
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
# {# t0 t* j* E7 X" {1 I

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
7 b! W/ E; F! \“这位同学 (指yxi ...

& s2 z' l9 Y$ X- k. {* g
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

7 y# z% b/ e% v  W# m我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
5 g6 J8 j/ ^: A% J$ M
3 S% v6 x" _, I
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

' h: A+ r, T  E4 t房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
% @! l5 J/ H; h5 M% m# _房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
; d8 [7 ]( P. a6 R6 I! Z

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
6 I! a# J( N( I$ F- }$ _: E4 k我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
2 x$ e$ ~$ q2 m! g1 Q
* i( h: A' P" V, W: B1 V* k! t2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
! G6 `  ?9 H! e( P1 r: ^7 |2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
& A+ m0 N0 @' b" V8 _, }6 p2 C2 k' n* Y2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
6 c1 S. a) f4 H1 ~& Z! u$ |% r) ]: m7 L2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
4 P. s9 M: a# |9 `/ P
2 X: W  O% i5 ~2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
( v: B% [  A2 c; P2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
1 g; h% W( r1 C4 C1 Q
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
& @. ~$ `' @& \' e
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

; i, Y* O$ H7 w( g( S  lratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

4 ]% l/ q7 a6 P, I3 F+ e2 V真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

, k* `1 Z5 ?0 f大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
* ]6 [) c( C0 r! t8 e  ]+ D# c我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 B+ R/ X( E5 E* U; [# p: C& J
* ~. b7 t- Z7 H; l( y我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

& H8 f* @7 M: O+ a你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
% D2 D$ `, B' h; l1 k  F我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

. V2 i- H1 ]- u* U% H0 e你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
" {' s4 @& E9 B) @' C不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( ^- A7 j: U6 R2 l3 V大家看看他回贴就能了解出来.
) B# f8 a3 Y/ d* m5 n我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 A8 D3 M& V0 v
到底是谁病态？

, ?( `1 A. Z+ A* O  L5 v( k- g0 a$ R* \7 L我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

* y. F  j0 v: ], ^2 ?, e你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


! @( i" A8 H# O# f4 \% _是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
) A& J: N# ~) |- L9 i4 ?5 m3 C
" C8 l+ z: r+ g9 F' V也太简单了吧！！

难道你反而观之。