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为什么现在不是买房的时候?

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鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 14:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:4 y8 ]. X) O' G' r8 X! U- Q

* Z7 j1 U5 v6 y+ f
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;1 @( C, b( Y! `: R. ], _
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%;
1 W! d( h9 {" z: l/ D( }% o2 G2 Q- ?
2006年1月平均房价268522,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%;
' X; Q2 _5 s! i: T+ W1 ]0 F
2007年1月平均房价398570,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%;6 e8 R$ Z% d2 h; X" c6 a' R
2008年1月平均房价462410,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%7 Y# ]; g' s" ^& @

# e  I; `. E' v0 U1 z0 L以上可以看出从2004~2007年,房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系,也就是说售出房和上市房之比越高房价越高。然而,从20077月开始售出房和上市房之比下降,到今年1月降到历史最低水平但房价未降,房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象,这说明房价不再能反映房屋供求关系,也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
, k2 E: J% P( p- O& V5 K2 V" `/ ~
9 C' U( D6 b4 F1 b
结论:售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标,因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降,房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升,房价下降只是时间的问题;售出房和上市房之比开始上升了,而房价下降了,我认为才是入市买房进场的时机。
& O0 J+ {1 ~* G& Q " I0 H. v3 {' y' N* u' T2 N
注意:纸上谈兵供参考。! t6 U" z/ r% k/ G' K$ F3 e9 b
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2008-2-11 14:25 | 显示全部楼层
售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。# ]/ z: N5 ~* E* \5 ~
. N4 j1 B: i1 W1 R5 a$ F
其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 15:48 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表 4 o( ]7 m* {9 `$ j
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:
4 m. I$ P8 u2 t: Z( ~+ O1 X8 u2 K- d. c# V4 t+ j/ m$ G
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;4 K4 G- Y. u; i4 ]( A/ i% V
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房 ...

& N5 J( F0 ~' k# c
: ~8 {% [" I0 j" l# F8 f: `! `4 q( M0 v- g8 ~
为什么现在不是买房的时候?( c6 R+ B  \7 G/ C; b7 W
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25 0 O5 o7 H$ }3 c# Z7 ^2 G$ u2 e
一月份售出房和上市房之比降至历史最低 0 c4 I& `! C7 T( I$ V3 j0 A
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* o$ \+ O# t4 ^5 b, D& y看涨派帖子的几个通病
0 Q; C( B2 D. Q3 A2 _谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
) J/ ~3 [: G* C" h. Z2008年爱城房事将继续调整
' V0 [4 a* H" d; L9 V爱城新闻----Edmonton News9 p7 V* {) i! k& Y; z
不要把歧视说成是窝里斗! ' G4 U0 l( o; U2 A. N
移民生活----Life of Immigrants+ E0 n; l9 x& m) ?5 Y! C- Z8 j* @
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
( ~) x9 ?+ d+ P8 q谈房论地----House & Land5 T( G! E# s6 ~" _" d" J: l

+ o5 a: e* E! u+ }9 W& K3 P其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:11 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
% M# X" Y* e- a! u3 Y1 U/ t. _, T5 f, w" I1 x

0 v0 q* X# V7 I# H0 `
% G- B. ?4 @8 s. s' ^! ~为什么现在不是买房的时候?! B0 ^, P: ?, W. ^
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25 ! M6 [, _3 X7 V. m# b
一月份售出房和上市房之比降至历史最低 : m  |5 U  k  `' b" `# J
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 . V+ {& v# S3 }& \. x9 v$ }
看涨派帖子的几个通病
& M1 n; v( [) ?! J' `1 D谈房论地----Hou ...
" q3 a& d$ N6 k! D  w6 Q+ h
* Q. T$ ?+ R6 e. I2 i
收集得还挺全的,够疯狂和极端的,看来我是说到点子上了,哈哈。5 o1 j: m3 y& j/ m+ L
有理说理,实话实说,有什么好恐怖的?楼上的不会有多个房子急于出手怕我坏了生意?不会是刚注册的某某人的马甲?
  O. Q2 ?/ {, y$ @
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:43 | 显示全部楼层
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
" M" i8 x. z0 D3 ]4 m* i( Z0 P8 k5 k# t: Q+ Q" z9 i5 Y# \. ?9 F* ~# F' m* W3 @

" e( J: @% _6 O, Q* \! Z. W+ ?" `  @  q( |+ S
为什么现在不是买房的时候?
/ \6 d8 t+ a* I4 E: d0 I# B- g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 G7 u/ B5 K, |8 D一月份售出房和上市房之比降至历史最低 : q" ^0 _# R5 R1 |% e1 D# K3 k( }
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 # j9 }* Q+ N9 T: e$ s2 {1 U
看涨派帖子的几个通病2 F/ K7 u- n; @+ d& O9 O9 I9 H
谈房论地----Hou ...
0 f' Y! V' F2 d/ |7 N$ a2 v

7 ~0 z6 }9 b8 F' Y7 _  Z忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!& V  Y& ]7 [; x
说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。
, ?' S% N" U' S9 q
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发表于 2008-2-11 20:31 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。
5 v' U/ ]( c/ b' t, ]; p+ H2 R7 ^3 `5 r6 N( T# g% B! V2 q- _
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。: O# ~9 S) c& T& s7 E2 }! F& D
为什么?
( W& _6 ?+ j+ Q9 T请问:2003年一月份的平均房价是多少?/ t' a% \" g3 E4 I1 q7 s
Ratio是57%。: j( h! G) S/ i

- U5 @+ Y% U- w/ D5 x如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下结论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说实话我确实是马甲,现实见过你.4 M' e4 E% K, m( o( c% [
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:59 | 显示全部楼层
  楼主说的有一定道理,支持一下3 C  V# w/ Q( a+ h% f

8 c. m0 N( \8 x' o: o恐怖?谈不上吧?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:06 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表 ! n; m4 g: z" t0 D
楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。# d. _9 f/ ]" G) m& q. |

( [6 u- n  b2 I" ^1 O不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. S7 T2 R" o! i: L) H# f! ~为什么?# T" K- k( e* \
请问:2003年一月份的平均房价是多少?# S7 V! K& F. p4 f# W: l; F  y: [
Ratio是57%。
$ O0 v6 B  p" m' y. n: P- L/ e1 I# }
如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下 ...

7 N5 f% ]. J4 X$ F% @: A" D8 o; F, b4 `* I* Q1 D
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的:

' i/ H% S& t) `! q% g0 {“这位同学 (yxia),问题是从你提供的历史数据看,这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨,ratio越高房价却越跌啊。  e8 V0 T& Y$ D0 f+ _9 W* J
2004年1月,41%,够低吧?后面几年房价一直上升;
  O& u7 L. O' n. t; Z
2007年1月,76%,够高吧?几个月后房价开始下降!( D0 Q2 b: f1 [
我不知道你的结论对不对,但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据,恰好得出和你相反的结论:1 w2 j% ^" m# p
ratio低,房价将上升;ratio高,房价将下跌。
* u" G' K' v0 B  t这个结论怎么样?事实就是这样。"
* N8 k8 R6 |0 K. O2 ~  b$ j9 s* u8 d5 b5 O' H8 L. ]7 s, Y! i
现在“Homework"又拿2003年说事,不再纠缠2004~2007年,这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio57%2003年一月份的平均房价没有告诉我,我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是:2008年一月份sales-to- listing ratio 36%,而2003年一月份sales-to- listing ratio57%The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%而平均房价却超过100%。回过头来看,2003一月份显然是一个买房的好时机,因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反,是不是买房的时机?应该不用我再给结论了; n8 Q" u, @  A' ?7 n
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表 $ `# M8 U" T$ l& w
说实话我确实是马甲,现实见过你.
9 F' X; C/ `+ r* j9 P我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
4 a3 [& K( T6 b1 O' b3 i
+ g- X3 J. ^% r; m
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗?想说明什么?- Q  v' R, ]0 K2 y: N" [
这个网上看涨的人多了,送花加精什么都有!我说看跌,说现在不是买房的时候有人就如丧考妣,这是为什么?有理说理,大家都是成年人,你不同意我的分析,你可以分析你的,明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端
,接近疯狂的态度”说人,而不是以理服人,只能说明你心中有鬼。+ w  _5 z( F* v# _. [+ w3 K
& l2 Q' n: A' C: F1 o5 \8 K+ H
9 c5 Q9 v( h) C" Q, ~7 ?
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 11:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表 8 [, A" L3 ?2 u# Z, J7 L) g9 \0 M

; _% K: p: |' I& h0 l% c/ Q. Y
( _1 O  U" V# t! R5 B% o- t+ m8 x5 S忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!: \" @9 Z% ]. t0 X" r" \5 K7 h
说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。
( L: ^; U( d  {( _1 H7 Q

; K1 R/ I( J# L& [) T2 K
7 Y: ?; r1 }/ i6 `7 l是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
+ ~" Z" o, a' f7 D1 k
+ Y% d: }. b9 @" q5 z, N$ ^; g& B也太简单了吧!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:01 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
6 {, o# \1 j, C/ ^) l$ o' ~# o" {; Q0 v3 r0 v. s7 c
$ j0 e' [- T' b+ b) S
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的: / F& S+ y5 M6 n; l- K5 v
“这位同学 (指yxi ...
4 A" m) i9 E( ^5 }  ]' v) [
' S' {$ C2 f$ M: t8 j+ S7 K/ K$ V
; K. w3 C. A; k% E7 l# Y6 V! U* x
请大家画出图来,看图说话,趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落?涨落是趋势。( D& K1 ^; M$ z5 z8 ~, U) e
/ R. ?. |* [/ m0 K/ z* @3 y( y; p
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来,homework的观点同yxia德观点不但不矛盾, 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 12:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表 4 ~- N( K' ?7 y; H( n

/ Y  V8 c0 ?) {6 Q& e; i
" b4 [! l+ W" B: ~是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? $ e" f/ K9 k2 |* H! \" P8 f
8 U9 g$ Y1 `* F& n
也太简单了吧!!
. q& \4 b- T: J; `

& M8 T$ s3 a( R" I- a" w房价现在跌了吗?不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗?" L. P8 k. u1 P5 [1 X* @( V! W' r7 I
房价跌了你就看跌,涨了就看涨这是“狼”的行为,不是我的行为! , j" S/ n5 \; N# v
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 14:01 | 显示全部楼层
搂住不要怒,何必计较呢?只要分析的有道理就可以,何必在乎说三道四呢?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 15:05 | 显示全部楼层
谈不上怒,应该说是“笑谈”,因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
6 z% V" M- Q/ [大家看看他回贴就能了解出来.
# q) Z: z# ?( f: C我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:08 | 显示全部楼层
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。. C6 @' l+ d8 R; }# m. v" m

; C: e) ~& A1 \+ D, D我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。9 z( O3 |$ t2 y% K' z: Y5 J
4 V" m7 \5 n; Z$ K5 Q" O* B3 ~
2003年1月,平均房价$154862,ratio 57%;
7 P  N4 k; e/ P8 Y2004年1月,平均房价$175210,ratio 41%;8 o" L1 g: H! ~6 l5 c1 s
2005年1月,平均房价$180819;ratio 48%;4 K  ~# {9 d! H5 z4 G# R
2006年1月,平均房价199148,ratio 73%;
* T( U9 P! x6 b6 t( j7 N2007年1月,平均房价303820,ratio 76%;7 c6 Q$ x& n1 j* l# `
2008年1月,平均房价332051,ratio 36%0 ?* }! A0 X1 f' `. S7 l) q' u
. X; j0 }8 E4 j' p; }! I' y
2003年1月的ratio比较高,后面的房价上升,到最后3个月回调;2 Z# Z4 j! w- w% s( }  }+ y
2004年1月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价;
6 V1 X$ }$ a! [( E( |2005年1月的ratio不高不低,该年度基本以上升为主;
# X3 z1 u' D/ r$ ]/ `6 a+ h2006年1月的ratio很高,房价走势如何大家都知道:涨涨涨;
3 u* V" q2 f- V6 v2007年1月的ratio非常高,该年度无论是ratio还是房价,走势都相当诡异。
/ x8 \/ B. M0 n' X
- X5 K/ ^6 k7 a7 w) U7 C按你的说法,2004年ratio低,但房价却高(比2003年),后面一定是跌,实事却相反。% o/ K- A* i9 X" D, ^- S8 }

2 ^) f2 {: Z7 o% z; i打了那么多字,挺累的。到底想说明什么呢?* P( R0 s( }  a. a7 [2 C
/ ^) @; ~! O  v9 X7 j( f: t
ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年;同理亦然,ratio高也不见的房价就一定要走高,比如2007年。当然你会强调2007年特殊,可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多,不能只看ratio。
3 d0 m9 p8 e+ R" r7 _) V( [8 F/ x( t
再多说一句,2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复,究竟会怎样,我功课做得不够(其实是又懒又没时间),不敢妄下结论,也不敢误导。
! s3 a- S9 I( i  g+ B1 {. }, ^$ Y9 t# b6 Q3 T, p( E( l- c5 U
真的对这方面有兴趣的同学,自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣,不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析,而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
  X+ @1 \5 x$ D* o! j! z
( [2 @4 z/ W4 [9 ~大家多交流。谢谢。
9 M, J' c7 b! Z: x' q. m$ f
" `* J. n) M; e  u$ `7 V$ c( k: N4 b# d- X[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 09:52 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表 5 |2 Z/ I9 K$ ?, H7 H4 ^
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。2 h* Z7 R1 n7 v4 `6 ?

. U$ [+ y# P& `: w. Z7 L我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residen ...
! Q& W; z1 F7 w# F

& A4 Z3 \7 P" f: a3 {1 }你说:“20041月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说:“按你的说法,2004ratio低,但房价却高(比2003),后面一定是跌,实事却相反”。你还说:“ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年”。3 F( q3 N" U' W
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据,然后再分析,至少使我能先看明白,而不是像你现在这样笼统概括的讲,因为这种答辩缺乏根据,没有任何说服力。
3 ?( R7 K0 c2 o3 C* P
8 E- x( F3 }; c# j
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据?我们再讨论不迟。) l, K+ z( `( h% y
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 10:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表 6 v- D: d4 Z* s2 l
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( R0 f6 P2 o. R* J大家看看他回贴就能了解出来.  Y8 A  K: l! d5 e
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

! V- x( O% J8 l
: y/ z! e8 e& F. Z! V5 E4 l2 A到底是谁病态?2 u0 J7 L/ M$ Q' R  x
( l6 ^% i% b. R8 Q, x+ _0 [5 u
我这个帖子一出来,你这个
Safeway马甲就跳出来,极尽贬低我的人格:说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”;“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”;“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。3 i5 U& T* ]* ]

5 F3 z; y/ z, J你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗?你是真不知道怎样去理性的讨论问题?还是真有精神病?希望你首先学习一下这个版的规则:“提倡经验分享,支持理性辩论,反对种族地域歧视,坚决打击人身攻击,强烈鄙视看帖不回!
”,再学习怎样尊重他人。5 ]3 e9 |/ S7 n7 Z/ h. E

: v) v* D4 W& D& w2 V" ?另外,我回帖的原则是:你理性我理性,你讥讽我讥讽,你骂人我文明的回骂,总之,既以其人之道,还治其人之身。7 z! E. t, l# F; c! y# J+ N  l
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:28 | 显示全部楼层
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表 ! [4 D0 W9 e* @7 a

* e1 F9 U' j) K8 V" k- [4 w+ G* ?* ~1 U; Y! W6 Z* _/ l4 I
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? ) T+ E! Z- k: f& {: g% V: y! r% t. q

0 |) D/ x$ ^* f. N# c6 ?也太简单了吧!!
. e* x- [  O- [
2 F' H! C2 X( J' d
难道你反而观之。
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