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为什么现在不是买房的时候?

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鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 14:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:$ O/ R* |3 a' n9 T1 J* Z

" H: A9 j! Q8 C
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;+ X5 w- E6 U% [) H0 U
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%;
  X7 K5 b5 P  ]+ W/ g
2006年1月平均房价268522,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%;
5 }( @  S1 E. D4 d
2007年1月平均房价398570,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%;
$ A3 K( B) U# k+ w
2008年1月平均房价462410,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%9 G$ j# f/ p' F; l" \* W! L
  j% p# e- ?- F
以上可以看出从2004~2007年,房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系,也就是说售出房和上市房之比越高房价越高。然而,从20077月开始售出房和上市房之比下降,到今年1月降到历史最低水平但房价未降,房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象,这说明房价不再能反映房屋供求关系,也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。* T* V, E4 {  Y8 G" I7 b% W* i% T5 T

7 F8 [& D9 a- }+ j- M" V
结论:售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标,因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降,房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升,房价下降只是时间的问题;售出房和上市房之比开始上升了,而房价下降了,我认为才是入市买房进场的时机。
- |) J; O- w% ~7 W
3 _  p1 m! W7 u/ Z+ E$ ]
注意:纸上谈兵供参考。
6 R9 X6 r5 f) G, G
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2008-2-11 14:25 | 显示全部楼层
售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。
# q0 u0 v# x+ `# _3 }
. Z- B8 F# R! D" }( V' X0 K% V" o其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 15:48 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表 - z! L9 ~! _0 F5 C
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:
) g$ U3 V! j2 K1 W- W
# W, r2 U- w# O8 a2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;# u) h$ A" k* u$ c. P: _
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房 ...

0 C! H2 y  C; a/ }' z9 a9 m7 M5 w. G) l/ @; X0 r; A5 x

6 j* {4 k8 I. j  F# u$ n为什么现在不是买房的时候?. c  t2 Y& f( V# S6 r# P
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# R' s, D+ |9 ]6 L3 S1 ?一月份售出房和上市房之比降至历史最低 , U8 |. {3 @9 ]. y" e- t5 x
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 ! u0 l* q. @0 \7 L# ^- v4 o- x
看涨派帖子的几个通病% r& K5 L+ v# h& |1 R
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47 4 x  z3 m  h+ \
2008年爱城房事将继续调整
4 O5 Q: l" Y/ P: \# \爱城新闻----Edmonton News
! x, w/ @% W$ D9 I# x不要把歧视说成是窝里斗! : c- v6 R: J0 \9 R
移民生活----Life of Immigrants: R; W$ G) H( k! M' Q3 ]* p
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
& S) @; Y: V- b谈房论地----House & Land+ J3 [& d  \5 Y. x$ f) H
8 y4 E$ {' D+ [
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖
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 楼主| 发表于 2008-2-11 16:11 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表 % x! G& j6 [. y/ c
& ^" k% c3 P, V9 o
; F5 x- R% A2 {& b
, b' B/ W0 Q5 a% v2 F
为什么现在不是买房的时候?
& y9 \! S! O$ V" m) m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25 : r  m7 W2 U0 Q" d& D
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, J- ?/ R  K" s* j# b9 i2 C# Z( m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( y$ z* E8 W1 g. L: c! z看涨派帖子的几个通病
0 j9 z2 [" v* f: z% V谈房论地----Hou ...

4 x8 q* S0 s3 B. x& q' D, y: [3 }- D* O- f( \1 C8 y! Q# L* ?. s
收集得还挺全的,够疯狂和极端的,看来我是说到点子上了,哈哈。
% ?- u7 O' n$ j! _. G6 a* i/ K3 H有理说理,实话实说,有什么好恐怖的?楼上的不会有多个房子急于出手怕我坏了生意?不会是刚注册的某某人的马甲?
2 b( w8 v. G6 _0 N* F6 R$ @! V
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:43 | 显示全部楼层
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
, p* B2 C" m8 V/ k/ |: D) Y8 `) s: }% |, \

- r7 s8 x3 ~3 q, O: ?; U  F- {6 C; F3 @: \+ ]- p) A. I# w
为什么现在不是买房的时候?
" g1 v6 f. X& \6 }* j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25 5 P9 }1 g+ B* b# B& m9 \
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& r3 m* u% J. M8 {) R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 4 V) T! w4 ]0 _5 @% X
看涨派帖子的几个通病$ K+ [9 B. W+ g5 k: `# O
谈房论地----Hou ...
/ @# ^7 m% b# M0 z& q7 @& S4 Z# N
4 S8 |: z8 F9 W6 `1 ]7 Y* r
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!
1 ]7 ?8 X, R* v* G- \: e  N7 W说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。8 O' y2 F" R6 V6 t
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发表于 2008-2-11 20:31 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。& v; O' d# m. A6 L3 Z5 G
7 m7 c' V2 a& P  @2 D$ z
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. _! _1 }7 W4 [  E0 U为什么?
! D* H" u% V0 S: s( x1 I请问:2003年一月份的平均房价是多少?6 ^" @( r5 H1 Y- Q5 u& K, M
Ratio是57%。# c5 b( E3 F1 z1 g

. Z- F3 B2 z8 m: N% q如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下结论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说实话我确实是马甲,现实见过你.
" C: u5 Z4 t/ d; V我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:59 | 显示全部楼层
  楼主说的有一定道理,支持一下
* f$ Z* d$ R0 V: \
1 Z- ~8 K1 t$ A3 u- L* |; m恐怖?谈不上吧?
大型搬家
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
1 i1 A& m$ |5 v楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。
/ n% f+ a8 |/ |+ [! H6 w
3 d. Q( r0 D1 p% H4 v不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。/ @1 O& Z; s+ b/ G% y( M3 p
为什么?
& C" g# @- I* ~) f& @0 b& t请问:2003年一月份的平均房价是多少?
* P' B' e1 f1 F2 Z8 TRatio是57%。
. a6 ?, Q! T) l: ^7 V# l& F# A
2 V4 i! x- f4 S. r如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下 ...

3 c% Y( Z1 h  g, r" w* S( p  ?
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的:
5 p& H" i! X" l
“这位同学 (yxia),问题是从你提供的历史数据看,这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨,ratio越高房价却越跌啊。0 f0 P7 l) u; m% ~
2004年1月,41%,够低吧?后面几年房价一直上升;
4 [# w9 J; h4 t* q6 C( B& [
2007年1月,76%,够高吧?几个月后房价开始下降!
7 i4 o7 P, k& i  [
我不知道你的结论对不对,但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据,恰好得出和你相反的结论:
9 k9 R! T% k% R5 B* i+ j4 o1 v
ratio低,房价将上升;ratio高,房价将下跌。8 M5 L' w3 z& X3 S' Y) @+ r0 a, F
这个结论怎么样?事实就是这样。"
, n2 ~7 h0 W& D" Z
+ O1 g# |/ P% u
现在“Homework"又拿2003年说事,不再纠缠2004~2007年,这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio57%2003年一月份的平均房价没有告诉我,我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是:2008年一月份sales-to- listing ratio 36%,而2003年一月份sales-to- listing ratio57%The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%而平均房价却超过100%。回过头来看,2003一月份显然是一个买房的好时机,因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反,是不是买房的时机?应该不用我再给结论了3 L& `, q% t+ o
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表 : B1 S: O6 P, A+ Y; G& n& \
说实话我确实是马甲,现实见过你.
* @1 y" J- o4 U) _* Z' w我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
3 b# Z3 k/ n! b" D4 o

) a0 |: h  ~  U6 Z# v' g现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗?想说明什么?
, T! v1 a, A" s; R! H* `# B这个网上看涨的人多了,送花加精什么都有!我说看跌,说现在不是买房的时候有人就如丧考妣,这是为什么?有理说理,大家都是成年人,你不同意我的分析,你可以分析你的,明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端
,接近疯狂的态度”说人,而不是以理服人,只能说明你心中有鬼。
) R3 B0 f% R0 I1 |5 |: c/ A

8 D+ ]' H6 n7 H: k! m" _
: b6 Y1 i# Z4 _# W) d  y3 M& D2 z[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 11:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
5 ~% H! [( {. s9 O2 u
" M7 q/ c2 C* s+ W" Y3 o1 f
6 D; Z4 F  D  l$ Z4 [; }& [0 I2 P忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!
& V2 H& R) g" P, n" v& e说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。
" z) h/ U* o' h# j  W- A3 O

# k( u$ O- ^& X6 f8 N; G6 }& U7 T: z6 q5 k, T2 h+ O
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? 1 [% k7 ?$ }& ~$ _) T! }3 y; [; y/ e

2 Z9 \, ~1 ~/ y8 \8 S也太简单了吧!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:01 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
/ W& {1 Z6 Y# C- P! A7 _
1 ?* n* E+ q' H. f% P' a
  S6 n# v) O+ k- x: _我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的: ; y" E& Z) z- a* o$ \1 _, j
“这位同学 (指yxi ...

$ R) S+ K8 G+ r) u5 f
4 h6 N" k, n. |( ~" ^
6 Z) |1 t  N/ s+ J* u) G请大家画出图来,看图说话,趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落?涨落是趋势。
" C/ X! S; h1 H* t" w9 d4 Z% G/ t- a
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来,homework的观点同yxia德观点不但不矛盾, 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 12:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
: F" p! b4 _* K1 t& f" X: M8 Y! m( T  ]0 X! A$ W+ `

0 D* c2 N, I7 t0 }& ~$ t是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? 5 N0 u0 P) E- j) Z
! a2 N3 B; H' @) V0 t
也太简单了吧!!

" Q- ]7 Z% n( f( ^$ I- B6 L1 w' c5 y+ V' J0 M, J
房价现在跌了吗?不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗?6 w) P1 i8 B, u
房价跌了你就看跌,涨了就看涨这是“狼”的行为,不是我的行为! % i$ l1 @( |, t2 N: L6 h
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 14:01 | 显示全部楼层
搂住不要怒,何必计较呢?只要分析的有道理就可以,何必在乎说三道四呢?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 15:05 | 显示全部楼层
谈不上怒,应该说是“笑谈”,因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲: I/ w2 r' |" u) s% V- L
大家看看他回贴就能了解出来.
) ~+ ]& ?( w, A我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:08 | 显示全部楼层
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, x! Y: Z9 ?1 A6 _
, _" H' E0 H6 C- a我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
( I, H$ t: o( f3 N 2 n$ W+ J4 }1 V, d$ k7 M
2003年1月,平均房价$154862,ratio 57%;9 s: U9 E8 V$ {3 ^* z( U- m
2004年1月,平均房价$175210,ratio 41%;7 Q$ X: m# Q3 j4 r: s) M9 P
2005年1月,平均房价$180819;ratio 48%;/ e7 U" v7 ]+ k; s; D* ]
2006年1月,平均房价199148,ratio 73%;. B5 l3 ]7 l$ I" \
2007年1月,平均房价303820,ratio 76%;, x' B6 `) g7 G! D
2008年1月,平均房价332051,ratio 36%) j* M4 t( _3 [/ b9 E

. ]9 I+ f* D. c2003年1月的ratio比较高,后面的房价上升,到最后3个月回调;" o) r' S7 |% [5 f
2004年1月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价;+ `8 P  h- Q+ E0 Q! B5 G; M
2005年1月的ratio不高不低,该年度基本以上升为主;
0 c) h7 F( I" i- c6 O5 `' o2006年1月的ratio很高,房价走势如何大家都知道:涨涨涨;" J1 ]  ^! n7 V5 u0 l1 Y6 y0 M1 C
2007年1月的ratio非常高,该年度无论是ratio还是房价,走势都相当诡异。! N. [, B1 K  p% w, m: n$ l0 v, i2 t$ c

: d( g" O% |4 b按你的说法,2004年ratio低,但房价却高(比2003年),后面一定是跌,实事却相反。* Q3 o9 A% ?" B+ G; ]6 m
2 @# m2 v" U+ R! e! ~6 l
打了那么多字,挺累的。到底想说明什么呢?
# J3 ?6 ^$ n+ b
+ Q. G/ j& C( q& s& A# vratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年;同理亦然,ratio高也不见的房价就一定要走高,比如2007年。当然你会强调2007年特殊,可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多,不能只看ratio。& d: S) m, s2 n* [1 Q+ u% A- @. x

5 I% J: m" |3 p再多说一句,2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复,究竟会怎样,我功课做得不够(其实是又懒又没时间),不敢妄下结论,也不敢误导。
- _3 }; t# y. U( S* e! W% v+ o3 D  `6 ^- E7 n1 [
真的对这方面有兴趣的同学,自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣,不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析,而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。- w8 E6 G, }6 }% n
5 h0 A! @1 F8 u- o8 t( z
大家多交流。谢谢。
, J$ s& f5 l" W  T8 ]% i0 _  X) t
" R1 U9 L; R' N2 e7 g8 d[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 09:52 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
2 j, b$ l0 f( V7 f% S5 N& ^我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。7 F% @! @. }3 s5 _

8 i8 m5 r) ~7 f# M我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residen ...

0 u3 c7 R) B; f9 [9 T. e: O- I& k) u0 x- P8 Z6 b
你说:“20041月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说:“按你的说法,2004ratio低,但房价却高(比2003),后面一定是跌,实事却相反”。你还说:“ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年”。2 U1 _+ l2 @) s( Y3 j8 F% _- d
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据,然后再分析,至少使我能先看明白,而不是像你现在这样笼统概括的讲,因为这种答辩缺乏根据,没有任何说服力。: q2 M4 u4 J0 ^& A4 W. x/ [
/ C/ b1 m6 W7 n6 `: h7 V
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据?我们再讨论不迟。
3 Z( ?% Y  X8 j! h
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 10:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
% r# @* i. X$ h( F9 h' i不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲' |3 l9 M. F: r
大家看看他回贴就能了解出来." Z& f! A3 U$ l7 M. _+ w2 E
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
6 r( ~- H  z+ ~+ t1 j
( p& [6 V  G9 o2 X4 Y
到底是谁病态?
+ S; ^. v2 Y/ t5 ~, X1 r8 p: M8 m8 x$ R( ]; {8 D/ _
我这个帖子一出来,你这个
Safeway马甲就跳出来,极尽贬低我的人格:说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”;“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”;“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。- N* {/ ~( h+ O" r/ r$ P* b

1 f& _0 L. j  v# J( P你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗?你是真不知道怎样去理性的讨论问题?还是真有精神病?希望你首先学习一下这个版的规则:“提倡经验分享,支持理性辩论,反对种族地域歧视,坚决打击人身攻击,强烈鄙视看帖不回!
”,再学习怎样尊重他人。
8 \, z$ }# N, [0 G( |0 y
6 y& Q3 t( \. I0 P另外,我回帖的原则是:你理性我理性,你讥讽我讥讽,你骂人我文明的回骂,总之,既以其人之道,还治其人之身。
- {0 {4 M3 O3 {  q8 \* w
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:28 | 显示全部楼层
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表   ]' _8 v! _$ P; O5 k

* }$ f: b8 J: f3 \/ F" ]) p4 z9 K; r2 A& u: A$ m4 }! q
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
( K- a9 a" U6 b! w
) N6 u0 C: o8 m  V2 Q也太简单了吧!!
( \/ o, Y$ {& s' V- P- }
. J4 g) W# s% [1 n+ |$ V" O
难道你反而观之。
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