为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
( Z7 T& v5 x5 v. X$ g' L2 w
2 ^8 r* l# @. h: P! C4 X' n) W2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 U4 U& g1 ?" a$ Y1 Q2 I0 @2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
+ ~& i: j" K: P" O6 ]9 y2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
/ g4 G3 n! Q* `, g) _2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
) ^" L  V) k" v* |
" _# D# W" w& u: v  A; [; B* C. b结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

& [, G" `& C* _% [
. @  _4 m* T9 J7 y+ c
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& L, e" n( v: }) Z* i" q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
5 B7 F( O7 r, m; Q. S) I( n. h不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
9 m* K' S% o2 b  P' M  f6 a+ V让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

: _( o' z  t, U8 \) d0 u# s其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 j% B) _2 W' v一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 a; B9 v* A6 k$ b. Z看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

1 J0 J+ H4 U; D$ o6 j! m8 z2 u+ C) V
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
# L5 J& m* g6 M有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
% @3 h. H8 F; U9 n: [  p1 z

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
8 p$ h2 @2 ?$ i" i2 ~+ c
: G8 y  N4 Z7 h( P, s) K
4 y# V4 M( y6 Q6 {
7 p) w! z/ f: Z" z+ n+ S( x为什么现在不是买房的时候？
/ d7 h+ R" E# y$ Z% [6 C谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' O# n! a2 m1 \) ?$ `; U看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

# @) _5 _4 G5 X
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
) x, ]3 L6 c, c! \; l

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
( o( S7 d- T# A- t; ~3 x6 Y
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
/ Q, B  d9 g* p$ t, A
$ E8 E2 [( y$ [/ s恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
4 v- q* \! y, z# D楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

4 w' a" f; I0 w, H7 c不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
8 a2 }9 c$ I- s; l) J4 g( bRatio是57%。

) x- d3 l9 r( \0 x6 r1 D如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

) @1 L: W. r% c/ D8 W) |“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
; f, r1 e2 b4 ^" }' j我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

% U% }$ O. g7 n% \现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

8 l3 K- z6 [* T, b9 o2 t现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
0 Y: S* B9 }8 S* G9 h这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

( B9 |3 b& u1 M5 ^
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
) M+ o+ o/ B# V/ C4 f; `

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
, v# B6 p8 T5 Z* d

+ y# Q) ?" o* o  r1 {& F是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 y+ I! O6 ^3 b
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

0 f3 `! r4 D% t7 q6 s* x- `
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

! ?0 j$ A1 u9 [3 A3 v
6 d; j* L0 [; r4 _; a  L请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
$ d% r1 _. F3 @$ L" l0 R, k

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

8 t4 _6 |) n: U6 k  j( k也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
: @' n: F! B4 M0 ]

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
8 R1 n  {8 W  o7 D; G0 I* e+ \1 d大家看看他回贴就能了解出来.
8 t& g$ Z1 W2 g. W1 ]& Q我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
  `$ |! r+ l+ O0 g* a; H. S; x6 ]
2 ?! \1 ~. w5 y$ B/ V# G我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 u: N# A) z. a' M9 f
$ m7 ?* @/ x- E: v1 f9 w2 f2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
* V2 K" s9 B. ~) X. I2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
! N; Q  M$ ^7 c; y. @" g& ]2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
7 r3 H* Z5 t1 J- ]( m$ G) s* h2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

9 x0 B2 t1 {1 f7 t. @" t2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
6 j7 p# t8 z( u) O+ T2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

. j9 O  Z; K; a: f5 Z按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
$ m9 b$ Q% C6 _5 V% `. i6 ^
& [& w0 L( J8 N3 k% M/ D9 x打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
! ?. b( G- F. w! }" @
6 e+ a. g" B' t- n4 ~再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

$ G+ [0 y# j& G) Y8 S- S6 [; L5 q真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
/ x3 ]5 H, D+ t& N, F  P我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
, l+ D  r# {& N: ]5 M, G4 w我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

  V9 V) ^& W+ c, \& K) G% b% P你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
/ y2 b  X- `3 S& _1 S* D2 J不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
! _3 B) T+ Q( G( ^- w& ?/ V大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

, y" T5 r# f3 P我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

- @  q& N! S% Y  z你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
* K3 ?2 E, t! v
0 t7 K, o* g+ C另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


' h! h( Y8 |$ C: _/ R2 h是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; V6 W* c3 y! c* F* k9 T; `
' b7 P  G6 Q/ o7 X. i3 N! y4 e也太简单了吧！！

1 h1 f9 B: I( p" ~% \
难道你反而观之。