给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
; r. D+ M% S7 e" M9 ]
要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
( z" S1 R2 @; F3 h$ C2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4 t% T, \+ r) ], ^$ F4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

1 w: f2 c6 x  b8 h- q# B( |Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
) P% k+ _! f& z) a0 L  eRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
- Y2 x3 W! I. M4 {2 y/ P, i
那么得出结论:
0 z$ j( d) q0 H# Z8 S6 ]0 v1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
* ?/ x* `7 i% d2 V- n2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
) y7 ^# R4 S0 \( p
那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
+ u" q6 p6 B+ C2 k# ~) \
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
5 Z3 ^4 w5 Z% g6 \( n( J
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
. x) ]# I" H) D4 m0 ?3 D+ z9 U
% d- t% z8 Y1 c你省利息，2000 X 5% = 100
* \/ E7 a+ o+ _. k$ E" V付利息, 2000 X 5.75% = 115
* n6 D6 _$ u  a/ l3 _# u股票税前收益， 2000 X 10% = 200
. V$ s( R" c+ C3 l. g股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
, D6 m: I  n& m! ]) K7 y实际收益183+100 - 115 =168
9 u2 [8 x) m3 \, ?
! Q( f: A. z  w( Y0 y4 r而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
2 [0 U" I# t2 n3 }8 K9 K6 _8 E那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
6 w( q7 l5 |  x' H3 y如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
! R5 l* ^9 i8 c
1 L: F+ }* F, L' V还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
7 s, m: u3 [+ E1 E
, |0 Y/ H( D: P$ b3 w  f对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

4 j& |; o6 g$ t/ x& B[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
5 j7 c* C1 {9 f9 E3 }# X
如果是这种情况的话，应该是：
* m1 i0 O& n* v) k" S7 Q8 TTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
, \! D  p. L- x& M                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185
5 o0 @$ H, t! l. p; q+ N
3 y. b  x' Q5 [" [; F1 ~另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
! ]' H2 K4 Z7 F- b
- ?+ L( j4 A. |# G" S2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
$ A; p% x# f# g, z) V! ~
; B7 N- d% ~) {0 V) e[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
4 V. r( ]) E/ F2 LTaxable capital gain  200X50%=100
+ O# }8 J7 D9 a* @$ _Interest expense                          - 115
                          ...

- Z8 ]( ^7 [! g' P, P4 {/ F算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
5 i6 H! N' G5 W! z6 N& ~* r% U
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

5 C6 h& T: M; i) d" H; d) U, S买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
; S- R/ Q0 [+ I+ }. B% k! z
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
6 R$ J: t( o+ U
算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

0 i* F8 M& |) B% X$ b  l
Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
2 a+ t- N9 [# C% {8 v

Taxable capital gain当然是这样算了

9 y7 M7 Z! A/ s1 I( \Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
7 n5 X9 Q/ O" V/ I$ v6 W9 |
4 G7 R& b+ x; R% {; KTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
) \/ B1 U0 O* e$ M2 \/ b- y, Z, z
搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
* D5 [: G) t) y9 g2 m
, G& C2 e6 I8 g
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
% q( R- v  y& y; `/ p
搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

5 }  E' s$ G' X
1 m$ Q# T$ e: _; r- B  N& ^$ `0 \0 w你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

: j# d% w, }  _, ^[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
% ^- Y/ t( w2 Q) b0 o楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
) ^5 U6 J" y  W2 ?0 A: L% d
; n8 u- m6 M$ K# U8 u6 T# q0 l9 a( R
5 n) i) k9 D) B' p* G( t6 ?你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

$ X, ~$ p: B! I) ^# ?在利息这方面，如花是对的。
6 |, q0 v" |  @
" ]* c- n$ c1 R1 E5 I2 z最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

5 j7 p1 w+ p  f6 |% P" V- |3 v还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表



! E$ F$ {3 X$ L0 Y
8 R5 d. @2 n/ h8 w哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

& O* R: h1 O  y: O' O# d我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
% [; O1 E# X' K+ N' i
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

2 O) C1 X  c  c- V- S  Y$ c用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
/ M5 y- a; i5 W% k! V8 B
Taxable Income for Monster  
* P# B4 H# N5 }5 `- r" c8 s5 kTotal income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
! i: p. `/ @) s0 A+ SNet Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
  q+ B$ k0 f6 e  mTotal Taxable Income   0.00
- k4 G* K( b0 Y' n8 Z
说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
$ \, D7 n4 F4 q% @8 K- t8 Q8 e
4 G7 {: V( Z1 E4 Z  O6 _5 J" {至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
! B5 O. o8 ^9 Q# D" F- U1 m
% U( z4 ?# d$ i你省利息，2000 X 5% = 100
) Y* B1 M+ Q; r9 l付利息, 2000 X 5.75% = 115
0 j6 }, _* G+ v# U股票税前收益， 2000 X 10% = 200
$ p" z, g; Z: o2 M4 F应交税：为零
股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

# @. W( |0 c: R7 v! I而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
4 j4 [" n4 P7 G& Z  Q. Y那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
. T- t1 b5 P7 L% ~* n, v- M如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
9 x9 i/ H. u$ Q, s& T& ^
3 |/ i. @# H* i& J5 F还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
" T3 N: J, K, h* r, A5 A6 |* s
如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
9 [+ {8 V7 w+ t  w
  ~, g$ e+ E4 j  P+ N4 m& f+ G你省利息，2000 X 5% = 100
5 o( P: ~( y% O$ l6 Z8 j付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
+ s% J$ b( H6 n0 S4 W股票税后收益 366
  h4 R9 D" {5 _6 @4 Q* s1 ]实际收益366+100 - 115 =351
& l( r* N. J, ~+ g
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
7 A* \$ w6 J& @, r/ V1 |6 s不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
8 Z) J+ W) P* ~! Y我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
9 L6 R2 E, R+ |“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
  a- i% l; N, V7 Q2 d
. X. e, V6 G) T1 C[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1