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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。& L" b( r- Y! V: e# E  |
譬如:! q1 B2 M) h# Z& A
' y, k; Y7 ^; l- p- O$ U
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
: _9 _2 U. |/ `5 I9 p3 V9 V0 s2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
4 d2 i& T, j6 z. Q- q- E3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。" h& k: I" k& Q* @: J7 N& j
4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?1 h( L  c7 k2 q, }
5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.. |8 l$ F/ M& Q, {1 c1 B, g& R

0 D  t9 k# ^! Q8 k9 o5 \/ [在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。7 u3 _2 b3 }. _( d- b
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
- ?  c; r7 f1 K( M& o. n5 F2 x) r4 B- p9 ~: y
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 # s  F  ~. {$ w& B9 u5 B/ |: {

) F4 u; k6 Y" E; O1 U" r1 a      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:9 B: R& W* e' S8 ^
# H; l8 P9 S8 @4 s' `7 e
下表为近年来爱城建房数量:3 [5 H4 W4 e9 T) v( K: e& E
! T* y! m" j1 @' e, f7 j4 g8 T; A; A
Year                      housing start
% X+ _5 _5 v. |0 l. e0 }5 B9 ^& q+ B0 |4 F# N3 W; u5 K4 v7 `0 h) B
2002                        125814 q/ c0 |& M  g9 S# d# f  r: n4 S, A
2003                        12380& s7 r/ Y( @* Q% w) ?
2004                        11488
3 {- x+ C! o; W* j2005                        13294: [* A, S7 g/ u6 d9 ^9 l
2006                        14970" L( j) y7 `5 ?& |6 F
2007                        15000 (估计)
0 g! c/ n$ m. V7 D& h9 ]. R2 r( I4 ~9 I' S
以下连接为迄今人口增长:
" I3 Y( _9 l5 r1 h. |% E! ^) h
/ x( K% Z4 b4 q" j. E, E0 r# J/ nEdmonton Population- Percentage Growth
0 I3 N9 l' t- g! n8 x# {4 O4 _
8 f  P1 G. Y! C" v0 k如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
; |' [" [" X2 R% G: T6 C9 S# I
7 M) n5 Y! q- Q* W, `* M       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
; U/ A1 D$ F! ^$ Z+ q3 |# y8 x+ i: U' t# R  @# D5 M
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

3 R& S5 |6 U2 E8 ]) \期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 " D& F% C' ]) L
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
. k" A3 `: j1 W
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
大型搬家
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
, l) X1 o3 q7 u6 k- x/ N, P2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。, U3 Q8 p5 R! W" o
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”
* R# {* V7 z& z+ N; u1 q大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
- U' j4 g: b# t' r+ p! n以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。3 H, X! ?4 P' i2 ^/ U2 S' ]1 X
3 z: p. y( @. y( |! P; ?
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 % l  h- Z! f9 |/ B) B) ]( D( N

* k0 p' z2 ~6 W, y 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。% g1 F* i3 g* T( f: [! K) m$ i/ m
) T6 O4 M, r4 ?, C+ w: s- g4 ^
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

/ ~% z6 f: K2 q' X5 K2 s  ?[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。: n2 G5 k, {3 J9 o
# \6 o5 D1 _7 t+ Q3 M7 i8 A8 p
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
) q8 J( N0 ^4 m8 U! e1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
8 j8 I  y' u" h: H7 r. y$ T+ C2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

2 m4 c; t! \" [$ R+ `# C6 v
$ |3 ?5 c: P7 s4 m8 y5 K. T1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。# N% P$ h" w+ x/ B. z0 F' t1 E% m
2。 连接如下:
/ Q& K9 ]+ ?& D& Bhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf1 P6 o9 v& c0 b2 z
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。; c* O; k2 P+ H" H; B7 P1 ^
2006 - 2007 人口平均增长约3%
! b+ _* o3 V& l2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。  H% C7 m9 K( y; i! P9 q
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。: D3 v2 h& h" a& R
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
7 `: S9 n, c; f4 J4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。) a9 L* [; x( \( {. ~. B! B, G
/ L; S# B" e- `) x. [- G$ K
后市看来不大好吧,要是后市 ...
9 [4 m* d7 h# h0 R
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 , a) G8 i% z' _; ]3 k* f

, P- n) H. D+ D8 S
4 \& ]  r  j! e& H! G2 [3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
3 h  y  H( ~" \. f8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

1 g. @9 A. J6 P5 S. L" q老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   2 J+ c9 b2 P5 S; c' w2 x( o
, [" R, b) B1 b0 ?
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......1 h/ k; `% P* E7 u' Y0 ?
4 f# Z' ^* [% \+ ]/ M/ w
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
& E& I7 v+ N8 u* `8 n# g3 }* c% _, h; Y! ]
. K# L5 n: S. Q: B9 S. E0 O
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

# a: L9 j9 G( z% y. d/ z( ^5 o( o1 p. W2 M4 x% \; e$ Y
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。+ s/ j1 c7 P( _9 d

7 ^; F% [" j- v$ q' B: T) ]4 }
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表 0 [' A4 N+ g" k- ?) O/ W! j" P6 X

: N; z$ n" m- {  I& L; \, t/ P正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
/ _( ^7 S' J1 l$ T  m+ |

7 g1 }0 R* B5 @9 Y0 X) H4 W有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
* J3 B8 M6 w# h! Q& n0 [1 Z& \. f0 O6 @9 G( O. m! {* r: F
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 0 W6 g+ F# Y0 F2 p
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
/ F: N5 f& H6 p3 R' e2 l% Z1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。" m+ _+ G3 b' e! {3 u
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

+ J: b0 X  z+ @: b* ~  S. b已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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