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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
6 [4 c5 L9 }: a4 J3 s9 c& H7 @譬如:
9 k$ ?: j6 J1 M+ d8 w( v
% S% x" y$ ]# w1 r: l7 H; V1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
; T8 V" X6 o( z- O* Z3 i2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
) c* @* O, G' V, e1 N& y8 Z% a' N3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。% g: U) W8 S/ A: F: {. S0 U
4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
4 ]7 _' H* X' _$ y; O3 b5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
$ D2 s; k" }# h# G) |7 \! H! A7 `* m- h3 |9 ?3 x5 Y4 w) U6 N
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。- k" f: v8 {# T' ~. z
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
5 |  x+ J0 D/ ?7 ]# r1 U( x8 a8 e2 A5 W( Z  h' {  `$ F3 a* N
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 1 `6 ^# Y4 r) Z; C9 Z, ?2 p

; M" l' B2 T) q: @: H. Y5 F      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:6 |1 u0 H# l; V$ ~5 N7 ]

. D) `4 |& W; ~; w6 l下表为近年来爱城建房数量:" \' ]* ]7 h: |) j, F; S

) r9 i5 t  R: ?- z, i$ vYear                      housing start2 b+ b: u! Y0 B2 k3 |

# X6 ]* {$ Q. y- |8 Z8 P: O2002                        12581( t- }) `5 H9 @: S/ U5 E
2003                        12380* v) u1 Z6 B: q9 H4 G# e0 O
2004                        11488
+ Z. p1 H! k: @2005                        13294
( a. [* G1 g0 J2006                        14970; x& H1 ?& x# m7 o
2007                        15000 (估计)
1 Y, f: W" c0 \2 J! Z  t  {, m7 y
以下连接为迄今人口增长:
% y* h; T0 Y# c9 J. \7 L: V" w& Z9 S; w# Z
Edmonton Population- Percentage Growth
6 l2 H0 i9 W6 R) p9 o! f) L$ \, h) v. V2 {3 r
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。: T0 {& ^8 _. j' C$ p7 @" f
1 h5 N$ b0 }; ?. Z: p
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
3 t! \) [" Z) [3 c. v( N! P+ C  j7 E! h6 V; b0 d+ P
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

5 L  w- d" y/ m6 L期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 & p, A# V0 Q) k' b5 K: _
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

' \1 P" |3 n0 C  |反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。" k, W$ F6 d: z' u8 r
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
& k6 D2 ^1 I) p& r, l6 q/ \! _3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”. F% _$ R& N* T4 r" o
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。; q; F' v. G1 m3 }, g% [
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
9 o0 S1 R& A5 T1 ~+ l5 R% A/ y0 f! H% r% \, f6 L# L8 l  @
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
, ?  Y: p  w6 `) T. e5 V
# F+ W/ n% A- l, T& s8 a7 z" N 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
! R% z# I, H0 M, H+ ?5 f4 H( r  u" d" J3 e; ]
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
6 R2 I0 A4 F$ `# v  e# [
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
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发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
! p+ C# y0 C! z2 x6 t
! n; C4 E, Q/ w* n3 j/ G后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 / e# E1 p' w7 q
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
, J" M  u. A* |" w2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

3 }) a5 x$ G4 M( j( T: L1 K- P! [) T( A' Z9 H  P
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。" H' _) `6 c( @- r5 u: e
2。 连接如下:
6 V5 V7 _8 F6 {+ i. U4 lhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf# q2 f9 s" E& u, \, {* q$ C" o
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。3 k) w5 U. a! f2 a1 Z0 y6 L
2006 - 2007 人口平均增长约3%
7 H: k; a2 `; y* }2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。. I+ _2 x, X% I6 S4 A% O
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。* \6 {& |0 @# j
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表 5 h! G0 M+ Q: R( y
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。# e) n" i0 C/ Y6 P. D

' V4 [% h1 J9 d后市看来不大好吧,要是后市 ...

, l1 V1 |. t, W9 E正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 : O+ |7 m& g% v; t% a
' [" [6 J# K) W
) L0 o/ V7 L) _6 o: }8 @3 I
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
! y! R" B# }" a$ P6 \- e' C( J8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
) G" V7 o, W( e' B! D
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
大型搬家
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发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   ' B) C  f+ S" W

8 q. y2 m1 \9 }* f! c& v, X可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
( `" E' J; }8 F8 e4 J. U% q
8 x3 W: r2 n+ L/ h# i/ L仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 3 v& O( P6 V; o. a/ A. I' m6 \5 I
) a1 e- i/ I, w) l( F

6 q9 N: v) I9 b1 z3 t, ?- z房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
9 d% W3 Z' ^2 t! h+ h- A

1 ]+ k7 K# Q# H5 n# U( _同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
7 u; B; V$ _8 f) P# a* j
; ~( v$ y9 m! ~9 T
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表 & R1 G9 `# s" y6 @8 L6 B( [( s( w

# z% e' X! N5 Z* d. x正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
6 {% w: j: J+ Q1 d
& `1 Y2 A- f5 S) G# n1 K7 o, ^
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
理袁律师事务所
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。( x  u, u' I& o" Y

0 m; z7 Z. H) Z+ P  I- a& @0 q2 `& M
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 ; N& z/ m2 y; ?9 s1 v' ~
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
5 B/ N/ f. c. K5 j9 D2 x8 B. d, u1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。& v% r. M. E6 k4 H% R# [
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
1 V' C& c! T2 C: Z  z) D. _
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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