爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
0 e8 M: f9 z% w5 ]
$ B% m- f, [5 Y0 L1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
! b1 Y# A% _# x' k1 S+ Z8 t. I2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
- |3 n- F- v- s) C3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
( B" @4 J7 ?- D+ F$ J0 z4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
4 q8 d2 y& [" O( v! i- i% q) R5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
* @8 U3 n( y5 v+ N8 E" I' Q9 Q0 `
在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
- ]* z/ z: H; h/ h8 u      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
( p- u" X6 H: }$ \& V4 t$ a) F
      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

9 x# f2 y; k) S0 F$ ?% F& ]* D      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

下表为近年来爱城建房数量：

0 ~7 q8 }, g' V3 W( f, H+ _" XYear                      housing start

2002                        12581
4 ?, O& ~7 W* I! u0 m2003                        12380
8 ]& K& A( v" M( q, K  S: [& T: Y2004                        11488
/ J8 v$ Q" H: c! ~' O2005                        13294
! \( [( e  G( g1 I2006                        14970
, N7 n* F. ?( d  k. j2007                        15000 （估计）
: q8 B* C8 u# X% @& e. t
! b' X9 a  r: n以下连接为迄今人口增长：
& O" g- y5 n, n0 H
Edmonton Population- Percentage Growth

如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
. Q* r; q% D( k4 E- M6 {& t
       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

! n$ R3 t; A+ ^- J# Lhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
, h, x: K% ~- w好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
( Q5 y/ P" K6 |3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
& l  O3 X" {/ o3 d: ^9 H大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
7 B+ J% Y. |6 v" w7 Y9 j8 r9 M+ j* @以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。

. m" A, m. F5 M0 X0 w! U( K6 L. {. {

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

1 g9 y0 B$ p" v' b  N" |5 ] 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
/ ]  E2 Z( V: ?
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

, h% d! V. r8 ]  W3 `[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

0 K* z- |  @7 S. f! x( [
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
2。 连接如下：
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
. q7 F: U4 ?4 i7 n1 S" o5 B  I. \2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
5 Y5 W% Z) x* X. Y$ b9 n! `2006 - 2007 人口平均增长约3%
. `9 D# G7 C; J! \5 M( M2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
$ e9 T; `! U7 C9 G  C8 e3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

! T* H$ |. E. C  \后市看来不大好吧,要是后市 ...

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
6 k# e! b; X* m
8 V8 }( w/ o2 Y5 |
- Y+ h) q9 v. g3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
. H2 b2 ~# X+ A8 V( R8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

: ^: D; d  F# X! y, r$ y# @老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
; q" L% y, }6 o9 ]" p4 ~
可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
6 s4 m* d4 }# h' {- J
  x( @8 J5 V5 f) o8 C6 B  B仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
* E: [2 Z/ b( O& S

, i5 G+ b0 k- T0 c0 d房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

" t8 \$ z7 M( F; R同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

( Q! [+ A% z6 o- `3 M! n2 d* S9 a' C有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
: ~8 v& Y5 |8 s# m! j
0 |; p3 x' v7 l3 K9 g8 E

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
# l3 z8 S$ C: d2 o+ _1 a4 n2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.