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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
5 ~7 E' }" h9 d/ y; ], ]譬如:- Z, {$ I1 P9 p: l x/ N
4 z9 K [" T+ ~! I* m7 F1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
. D7 H9 c$ F6 I% e7 X" @2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
& |9 j7 D5 r3 R5 k" b+ R {$ e3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。0 [% ?8 b& N2 X! e2 v0 ^5 A
4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?7 R7 k- ?, }, R
5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.( C9 S. p# p2 ~/ J) x
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在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。9 I, e5 F4 ]0 k, [
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。8 C6 ]5 t2 J' g- i" f- a
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2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
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$ t/ i s* }" N4 R6 r 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
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下表为近年来爱城建房数量:2 J- ~7 I1 h. A+ ^' [2 {; u$ H* F/ h
& X$ Z) a9 A2 @. Q* M6 U( R! _- a' qYear housing start
) R, [( w2 z" D. E& F4 J
. Z* d1 K" M4 L9 z- L6 _. L2002 12581
+ |9 J# y4 z4 \2003 12380
0 U( D9 v% Y' _. Z+ M2004 11488
2 M+ ~* n+ D4 Q" D$ {2005 13294
% _" ?2 G# ~1 |7 T( v1 i! Y2006 14970
, d& M& @$ ?+ @+ F2007 15000 (估计)
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% w$ d% L1 i" j4 G. q* f: r" V$ W以下连接为迄今人口增长:2 a' |6 `! ~6 k7 f) m* {$ |
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Edmonton Population- Percentage Growth0 `9 f% B9 m( s6 g- \3 P6 l. M2 y. w
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如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
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5 H9 N8 q( @. z 4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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