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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。$ w2 V4 i: T# ]0 L) n$ K1 {8 J
譬如:: z% ]$ V" m2 U) g0 `

) L; F2 B1 \) H; r7 H1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?: c) J/ E  f% C  a& w0 p" G3 S
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?8 n" L, p% p6 ?, d
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
3 O$ ~8 Q% I8 U; y  z6 P* @4 I4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?1 s3 @9 ^8 j# j
5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
/ _6 }8 b) ~. S$ u$ v0 H
( N4 N3 u. z, ~( v( a; q8 _在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。1 j  M% t4 {0 d6 |# h' \
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。4 N$ W1 h2 j9 k6 _: D
' b% n1 ^6 n" D8 g) _5 d! P4 O$ Y
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
, A! F1 N1 ?6 {. i" C. a$ y' u  F* L/ l/ ~) r( {$ j) [
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:" r4 e9 [3 d3 t
" q5 M3 q/ y+ V1 r9 y! B3 ]2 N
下表为近年来爱城建房数量:8 [! M; F. m8 h- p

1 }, M" l" A4 ?7 _) J: O  }Year                      housing start
# P; J7 r+ e+ j- w" n5 U( l% P& n7 U/ n# R- r- p+ y: V7 x0 \5 x
2002                        12581
. l) l) v- B) G6 P! t& f2003                        12380
; Y1 Z/ T. h0 V4 v2004                        11488/ f: v9 {6 c1 s/ O, j- j9 }' [
2005                        13294$ q! T: Y# b* X" R% C' q6 Y- \
2006                        14970
2 j& C8 U) U& s/ b0 ^) o2007                        15000 (估计)
* e7 v( S: I9 s
' I' I* p' Z; n2 X以下连接为迄今人口增长:
" y2 b/ Q+ J' }9 V3 `
! e* T. e/ S  l' y1 X$ F5 KEdmonton Population- Percentage Growth
$ z8 G- I% b+ ]; Z6 h
5 j3 ^- @- [6 a# A如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。' R( i- R3 \7 }8 m7 i) u3 c0 M

0 T% o) v$ ~9 x8 i- s0 o* m3 g       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:. ~  z9 X" U" B9 Y
8 |% V! S$ Z/ U
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

! Z& `' {/ M: c1 I9 Q5 P6 y3 k期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 * K. |0 B  F; x" H; Q+ _
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
1 V; u; }4 q, p6 C  D" M" R
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
; `4 Q0 }7 S* I! e# i0 n2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。1 T+ X0 y2 V: q- \" e, _& _- \1 k
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”
1 e4 u3 D, s. e7 C' b, Y大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。; M+ q5 O+ @9 k+ [8 n
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
% R& z2 }( z" o6 S  L* E
! D8 L5 V) ~' [- F8 q/ M
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 & S$ ~4 b0 ^9 \3 E
8 r1 I( T; n" c3 b) ]4 Q% ?
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。9 _" N& ]+ M' `& Q& l$ Y( Y

8 `9 L  W! g0 j5 h: f0 k如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
1 e/ C) B$ e1 d, F9 R2 d
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。! h! n# ^0 f8 w4 t$ Y; w& P! t
0 R6 @6 R0 m" q" n- O0 E& {) B
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 9 L+ A5 b1 `1 f7 m( `0 l
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
/ P( Y0 y3 w# G8 g* H% r2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

; M4 h1 u. a- d) E! I: H- P$ C4 N( ]& @
- j: d' g6 P0 M. N+ C0 k1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
8 b3 |+ q; W' C: M/ d. l$ |2。 连接如下:) Y/ b; z3 S" j2 |
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
! `6 l1 R7 n# \" \( K' ?% `2002 - 2005 人口平均增长不到2%。0 f3 |* |" ^5 M7 `. q
2006 - 2007 人口平均增长约3%/ k# F( C1 E. O
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
2 e: q# h+ ]& p4 T& s# w3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
4 Y- C& j! Y6 m在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
) a' u6 ~& \: H2 @' W4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
0 j5 }( W5 `: W) Z$ d8 m! I, U5 W+ G3 Z% z+ e& Q) D3 v
后市看来不大好吧,要是后市 ...

9 e: e8 F. F8 u0 k) B, l7 y正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
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发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
6 e) Q* Z$ _2 {' d* L; F* w
1 P: i! |& Y3 ?, `+ w7 A1 i) h1 G4 m3 h9 F3 ]( S" Q6 D
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。) t& p7 R1 k- q" P
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

/ C7 S5 D& Q. k6 N6 c" g老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   4 r+ b  T. n5 o+ z. \4 F

2 V! `, L. M7 T4 g- P# z7 G可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
0 |" C9 E, Q6 P% D$ p2 O3 Q
& m: f# S% y" U+ B7 f仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
  r; f2 b! A0 r. y* Q9 Z& k7 u; ]1 |) n1 |7 g  `& p5 R
+ w& a: {* N* l
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
' w! v) _3 {% W0 Q7 ^
/ g) e$ d: f# _# H( H* p
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
- N0 R! F9 W% e5 m) r5 h4 H6 y* q' F  j9 n+ C
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
0 I$ h; M. C& a, ~! i: o! H
+ c$ z+ c. N" d) w正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

- A8 u/ F' H/ @% a4 H4 I6 y4 |; C$ n, \1 k3 `/ o! \. E
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。* p, Q4 l8 h: N' ^5 v

) S7 a" E. k8 B! c5 u( S
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1 Z" [2 p* R* w4 b& A' E8 s。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 ! e, j& D6 z# W& N. r
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。. z! F9 [' ?8 D" k
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

& v& }+ W7 L) o已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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