如今市场之我见

紫光

既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
0 M6 V, ^+ w- W& n; ?先看看数据：
             Single house                   condo          duplex              Avg.
January          357,325                233,175         294,148         303,820
) a" F/ L+ P2 b& gFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
March             398,476                 246,719        323,322         325,339
' U+ N& i) B. i: sApril                413,488                 261,044        341,083         344,137
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
5 D* `) t5 E2 `1 b8 B, DJune               417,265                 265,172        342,836         348,056
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718
: `2 c6 y# n) jAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792
$ D! p# }9 c: x+ I- X* ?/ jSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286
October         397,189                 262,875        367,964         347,668
如果分析这些数据可以发现：
" V- d9 `6 u5 C* Q1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多；
* o: N1 {9 X# z) L1 D0 g2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
  ~) Q4 V8 w0 s9 o/ M: j3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大；
8 g# S4 M7 k, [  t  m' e* _这些数据的联想——纯粹个人意见，再次提醒！
condo为什么不跌：现在太容易出租，而且租金完全可以cover mortgage，即使是今年最高点时买的不能完全cover，但每个月要补贴的钱非常有限，所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大？
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外，必须出售。
但会不会如很多人期望的持续下跌呢？ 我认为不会，因为：
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论，这里就不累赘了。
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
7 i& d1 b  Y  Q. p* }# r. U大家都应该承认，在可能的情况下，每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房：1、换房者；2、moving；3、投资者； 4、just for fun
7 n) G1 ]/ F9 c; WJust for fun：人不多，但也不是稀有动物，各种动机和原因想试试市场，如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算，在如今这个淡市，这种人除了增加一些LISTING，并不影响价格波动。
3 W0 Z) U7 d9 R0 c% j& Q! o4 X换房者：一般在换房的时候都有个最坏的算计，比如我给自己的房子估价40万，想换个50万的，最多增加10万块的MORTGAGE，经过10-16个月的建设期后，如果市场好，只用加一点点钱或说不定一分钱不用加；如果市场不好——好象头几个月，40万就是他们的心理底线（或者再让个2-3万）。但是别指望他们会30万就卖给你，因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的，又或者旧房子买得早的，能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
MOVING：比较简单，这边房子慢慢卖就是了，大不了那边先租个房子过渡一下。
投资者：2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你，因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子，因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子，该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
2006年下半年以后买的——恕我直言，由于本身成本高，降价幅度是有限的，大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住，更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
所以我的观点是：市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍，但是这种房子卖一个就会少一个，所剩机会不多了。
6 t. `+ x3 X$ w* E/ c% b; f$ f  y一个佐证：在BUILDER那里是同样的道理，如果有朋友有兴趣，可以去问一下。降价的大多是SP-HOME，也就是提前建好的——在建的时候，地价和成本都比现在低，所以有空间降价。但如果你要建一个全新的，价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别（至少是我去问过的那些BUILDER）。
, Q, c! U" v0 i* k因此不管我们有多么好的愿望，我们也不得不正视市场，不妨问问自己这几个问题：
ALBERTA的经济短期内会垮吗？
我会随时都有失去工作的可能吗？
6 n' ^% [3 `* W# W  b0 C: t5 Q4 k我的工资会越来越低吗？
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗？
: n3 {( s- H2 T' Z最后一点：
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套，现在淡市也卖1500套，你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗？

2 ]* V7 I- Z- W[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]

Ken

现在的市场是烂房子卖不掉，好房子不好找。
房子烂，再便宜也没人要；好房子出来一个，卖掉一个。
这个和汽车有点相似。

Ken

原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
. U# k- [* m& Z6 \( ]8 e既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
  k! C4 P. s, s  O: h' ^先看看数据：
4 l8 f+ Y3 K/ e/ T' ?$ t2 o" Z             Single house                   condo          duplex              Avg.
January          357,325  ...

6 f3 l# |& b/ f/ _; n' E支持
还有从纯市场角度考虑——涨的快了，就跌一点，跌的多了，就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了，而是正常的波动
' ^: q  D6 R5 D" {) w3 ^# t1 C
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]

紫光

+ c- p' D# l; ?7 N+ Y比如这个：
/ y/ Q/ _8 N3 Ohttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
2 \1 Y+ m$ e8 r) k最火的时候就这个价，已经卖了1年了，换了5、6个REALTOR，但因为房子外面是绿色的（洋人最反感的颜色），连看的人都少。

gvjz

呵呵，石油工人的收入是少了，相对于05，06年。而且少了大概百分之20， 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。

April

  这 洞察力
; `$ \9 y7 r8 k& X* q
3 f7 c# j4 z* `! s" j" ^6 P) z比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
6 y0 Q1 w0 \8 W. s. r8 {
( q  H8 B5 k! X( V4 |5 [) U8 O1 |8 S  

紫光

原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
呵呵，石油工人的收入是少了，相对于05，06年。而且少了大概百分之20， 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

石油工人工资的情况我不了解，但就你说的情况，我的第一反应是：从另一个角度说明因为来的人多了，所以用工没有过去那么紧张了，所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
9 Y1 b# J$ [7 a  k但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
5 l2 [2 f! r4 \. t3 F另外，现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了，该卖的早就卖了。

YOKO

Good Job!
3 |  y' v! Q% ]$ ?

zh0716

在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水，连绵不绝……又如黄河泛滥，一发不可收拾……

人生几何

原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表


: O8 q9 C3 N% a5 D' h" q石油工人工资的情况我不了解，但就你说的情况，我的第一反应是：从另一个角度说明因为来的人多了，所以用工没有过去那么紧张了，所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
8 o9 c" p- f9 n2 P9 c但总体而言石油工 ...

' a# \7 Q% }  Y2 L& I1 [
不是因为来的人多了，是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马，都在死撑着。你知道不？

Ken

原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表


! l5 a9 A& j% J% r不是因为来的人多了，是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马，都在死撑着。你知道不？

2 x0 x4 n, q& \$ z5 d+ C" C除了石油就没有别的了？别总拿石油说事，俺是石油行业的，俺承认现在不如以前，但是石油几十年内还是主要能源，什么时候石油用光了，什么时候再说工作机会少也不迟吧

[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]

观河

自由的像风

雁过留名　　　　

elephant

各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

gvjz

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗，不是其它人，既然承认现在不比以前，哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪？

YOKO

原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
- V) w2 O' ?* n7 S) {* S各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

' K- z( ?9 O, S4 k
Thank you very much!
6 @; g0 U$ \6 M; \) {
" {1 t, M5 g9 [5 |8 }4 z% C[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]

不惑之年不明白

姜昆他们来的那天，大家在一起吃饭，代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的，结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关，但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房，或者认为埃德蒙顿只需要石油工人？我真是大惑不解！！！

不惑之年不明白

石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ，请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年？？？要知道房市看好是预支了中长期利好的哦！

紫光

原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
5 R) u. s7 D; E. ]7 M6 N石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ，请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年？？？要知道房市看好是预支了中长期利好的哦！

如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
, w' J, c1 `/ y" Z; p5 O( u& o8 I5 R
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]

紫光

原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表

如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

* o$ X. y" v1 h, t0 F这个计算是基于平均每年上涨4%，略高于每年平均的通货膨胀率。

Z

原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
+ ~+ H+ z! c1 N" Q, [- k2 |
如果从结果看，我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

0 V3 j+ u7 C+ w如果爆发三战，必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方，房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
$ y" f5 v% Y. r# d( ~1 j
1 J3 H6 c' l) q& G不过，三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
  G0 `1 ^8 e' E# G# Z3 ]6 u
至于油价持续上涨，也是没有保证的。1980年油价39美元，1998年13美元。今后的事情是说不好的，不如不说。

pchell

原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

无知者无畏

理论联系实际知道不？

tianmaohua

对你的景仰之情有如滔滔长江之水，连绵不绝……又如黄河泛滥，一发不可收拾…

原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
既然很多朋友认为这个坛子里面，我最忽悠，也不能不有所表示，就好好忽悠一下。
先看看数据：
( v( \4 x+ X9 m8 J1 r/ `$ O4 L             Single house                   condo          duplex              Avg.
1 p' z* E  a3 ~8 U1 O: tJanuary          357,325  ...

AMERICAN

Good job !ZI GUANG!

贾星星

读帖留名。