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Edmonton Condo Oct

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发表于 2007-11-1 09:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Edmonton Condo8 t) f1 x0 C: B" i% j! z0 j
MLS Statistics(Unofficial) 2 e+ b' _& n4 G) Q  [7 d7 e0 U9 \
Includes Edmonton, St Albert, Sherwood Park, Spruce Grove, Stony Plain
0 C- t6 {  a0 W( w% p, a' j$ ONote: These areas do not coincide with the criteria used by the Edmonton Real Estate Board: K5 `; m, y2 G* h0 A0 |

  Q. F4 I1 S: ?& H$ q- xDate           Inventory  New Listings Added  Sales  Avg Price/ |) F  x4 t+ d
Median Price SP/SF DOM Sales/NewListing Ratio  : C& b# w. q8 ?+ e+ I; j
) u9 I. o+ u2 a( `, }' B' Q) U
Oct 2007 3039 1257 399 254,645 246,000 265 42 32%$ ~! y% n+ V9 J. x5 |2 G9 Z4 T

7 q' o3 V2 |- A6 M) S. h0 t7 T- hSep 2007 3174 1203 374 251,743 249,950 293 38 31%' n* s' \' |# T& x' N
0 X* [5 F/ M4 \. R/ ]% J- c! P
Aug 2007 2993 1282 458 261,982 255,000 284 36 36%
Z
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发表于 2007-11-1 13:59 | 显示全部楼层
WOW, price dropped 9.6%!!!
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发表于 2007-11-1 14:06 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-1 14:59 发表
% n1 e  |  S! TWOW, price dropped 9.6%!!!

; ?; G% E( J% `' }5 ]# x5 Y, J# {* v; |- T9 U3 D5 k2 M
重学初中数学第一册。
Z
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发表于 2007-11-1 14:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Monster 于 2007-11-1 15:06 发表   y3 H+ Z6 v! n: ]0 w
3 U! [' z4 Y( \5 a# V

. [$ d# Z# m+ A! U8 w1 j. K& c重学初中数学第一册。
) c! A, V8 F* S( x6 U: T
3 ?5 ?0 {' e* L" |+ p' j! \  Q
(265-293)/293 = -9.6%
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发表于 2007-11-1 14:44 | 显示全部楼层
254,645 / 251,743 = 1.0115
# x2 t/ O3 T# a4 D) F0 S( n, a- P# e' t2 l/ B. l% t' x- E0 T
Up 1.15% ??
& b$ G# M  N# \* T: D. L7 s: X+ H; N  m/ F1 X
大型搬家
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发表于 2007-11-1 14:47 | 显示全部楼层
246,000 / 249,950 = 0.9842% f, v: M% a* I, |+ `/ a3 p
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Down 1.58% ??
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* W: ?1 c- X# T1 U0 b
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 楼主| 发表于 2007-11-1 15:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
254,645 / 251,743 = 1.0115 Up 1.15%  Avg Price, e8 }( \! ^5 S, L* r- @2 @

8 ?0 f) M. F* R2 |" P246,000 / 249,950 = 0.9842 Down 1.58% Mid Price
# z8 a; O& D. W8 W& V9 f% q: _! X1 z$ C* b3 a0 O& D
(265-293)/293 = -9.6% SP/SF sale price/Square Foot
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发表于 2007-11-2 10:00 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-1 15:10 发表
* I# w6 Y$ T/ u" U+ x: \5 t% N1 L2 j2 h
& R5 W: e/ O: W
(265-293)/293 = -9.6%

  n( n: ^* _7 p. d看来不是算术没学好,是有残疾,对眼啊! 开开玩笑。每平方的价格不能算的,还是以一个标准好些,用平均价格吧。7 Q8 {( l  t2 N; B
7 B9 _4 K/ E5 U- Q8 M0 w6 e
[ 本帖最后由 Monster 于 2007-11-2 11:04 编辑 ]
Z
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发表于 2007-11-2 11:46 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2007-11-2 11:00 发表
4 y" s' v; Q6 [- J' X
0 T: Z6 c" J4 g4 K" n看来不是算术没学好,是有残疾,对眼啊! 开开玩笑。每平方的价格不能算的,还是以一个标准好些,用平均价格吧。
! O! Q: Z! D6 t- ?+ X! W, l
( N) l2 X$ ?! ]0 z4 z
. Z, Q  n; ~- d; ^$ Z

1 O& j! s! Z, R  _* N8 K呵呵,你不说我还真没注意你是对眼呢。望你身残志坚,不要自暴自弃。
/ L2 A0 {2 _1 s' E7 O; f: w0 _7 @4 s* j
考虑房价涨跌,当然需要一个标准。先看数据5 l, k6 x/ x  d' C2 n& W: w0 t
2 Q; B! H8 v% }3 H
9月份,一个平均的Joe可以用平均价$251,743买到平均为859尺的公寓,单价$293.
' V9 R, o9 N# B" q% N: \  o! A* m) n- W4 p- q. f$ B" J
10月份,一个平均的John可以用平均价$254,645买到平均为961尺的公寓,单价$265.+ c% Y6 q7 X4 D- Z, l) |1 Y1 n
+ K) L  f0 i9 z7 z
可以看到,售出的公寓明显面积变大,10月用均价买的公寓和9月用均价买的非常的不同。所以说,这时销售均价只能体现购买者消费的平均能力,但不能体现公寓自身价格的涨落。购买者没打算花更少的钱,但房价下跌使得他们可以用高1.15%的价格,买到面积大11.87%的公寓。我的解释是:现在购买者多是自住的,少有炒房的,自主者需要2~3睡房的面积较大公寓。1睡房的肯定仍然不好卖。
* P/ t! t% \4 Y9 s" e( q' i/ s% n' O# |$ q) J5 x) r# M$ G' F, n5 {
相比之下,每尺均价更能体现房价涨落。虽说影响房价因素有很多,这个指标也并不完美,但至少比平均总价和中位价更能体现房子自身贵贱,而不是购房者的总价意愿。
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发表于 2007-11-2 12:22 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-2 12:46 发表 # o' x! J6 X# P) a- G
6 T" s+ G% d, S, \. c; i( k; `0 C
( c1 k5 [( ^+ S/ {+ |& i' e
5 V2 c* q9 K# {0 _; ^
& W9 v# m! \( g  `( S: a& _
呵呵,你不说我还真没注意你是对眼呢。望你身残志坚,不要自暴自弃。/ G" q2 }" b  Z8 j4 ~
+ [6 D6 V3 R: P- B& @, S
考虑房价涨跌,当然需要一个标准。先看数据# a. W& w$ n4 i, ?3 T  D

0 D, J/ u* k5 A( t9月份,一个平均的Joe可以用平 ...

! N; _% b$ w5 V' e* g( H+ v/ ^+ q, Y- i看来你中文水平比英文要高一点点,哈哈。告诉你个秘密,我的头像的是个镜子,你看到的正是镜中的你 & v6 D* q9 F: W4 }

) L: r1 t. o5 h! @8 T" H% R3 n: @官方都是以平均价为依据的,你如果用其它数据,得到房子涨跌的结论可能刚好相反。为保持一贯性,应该用一个尺度比较好,不能拿对自己最有利的来说,今天平均价降了就强烈看跌,明天平均价升了,又可以拿每平方来证明房子还在跌,而且只说个百分比,连是哪个标准都懒得(故意不?)说明,只会误导其他人。
理袁律师事务所
Z
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发表于 2007-11-2 12:29 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2007-11-2 13:22 发表 ( P/ J, ^$ M% S+ p

- |) o+ u0 p1 T看来你中文水平比英文要高一点点,哈哈。告诉你个秘密,我的头像的是个镜子,你看到的正是镜中的你 5 d8 v3 w- a+ q$ s* U+ [- Q
* g* [2 f) z2 o2 v( g& {& ?
官方都是以平均价为依据的,你如果用其它数据,得到房子涨跌的结论可能刚好相反。为 ...

- i9 N4 L- {7 U4 r  U5 s. o. K6 `& R( y- \4 e3 a/ q
呵呵,误导人的恰恰是你。9 n+ u( y9 {( t2 s* u& G. p
3 A! E5 s% k+ `! n; h
首先,什么是“官方?”加拿大政府是不管这事的,所以根本不存在“官方”数据。如果要找个最接近的,就算CMHC吧,因为这是盈利性机构,最多算“半官方”。在今年夏天,CMHC已经明确指出平均房价不是一个准确的指标,从今以后改用中位价作为准绳,已经开始好几个月了。不知你所谓“官方都是以平均价为依据的”源出何处?
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-2 12:34 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-2 13:29 发表 " A0 [8 l4 ]# H1 B- a( N
) I, ^" {4 D  K) x

, ]1 @* Q( d. H7 J: M0 o呵呵,误导人的恰恰是你。' e* P0 B. ?5 k" Q  e& ]( t

7 g0 g) J1 G/ H2 e4 V0 v3 n6 G. O5 y首先,什么是“官方?”加拿大政府是不管这事的,所以根本不存在“官方”数据。如果要找个最接近的,就算CMHC吧,因为这是盈利性机构,最多算“半官方”。在今年夏天,CMHC已经 ...

0 d% s( N) N. O) L. B
3 V  D) i2 v# nAgree, I would prefer to use price per sq ft rather than average price, it is more accurate to reflect the market.
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发表于 2007-11-2 12:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Z 于 2007-11-2 13:29 发表 : z. |% a8 n5 r$ a9 n# Z

  H: B+ |0 p4 K" g( m- N7 k2 \
, x$ h6 o& ~5 j) N. K呵呵,误导人的恰恰是你。
$ t8 F( @. o" ?! E3 s# M/ o  a! w* w* a( o+ \7 t/ S* q: s5 P
首先,什么是“官方?”加拿大政府是不管这事的,所以根本不存在“官方”数据。如果要找个最接近的,就算CMHC吧,因为这是盈利性机构,最多算“半官方”。在今年夏天,CMHC已经 ...

% K4 _0 E$ @1 n. W我知道这地儿钻牛角尖的主儿,老兄认了第二,第一的位置只好空着。我说的官方只是通熟的说法,一般都是报纸等新闻媒体上的,你非要和我争论“半官方”还是“私方”好象没有意思吧? 不要抓到别人一点小辫子就得意了,其实我的意思你也理解,你就是有找别人岔的习惯,结果最后把辩论的主题转移了。。。。。这就叫钻牛角尖!
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发表于 2007-11-2 12:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-11-2 13:34 发表
$ ?$ G4 O2 Z$ m; r. n6 f- A
9 \( m$ C1 I6 g3 Y9 R. T
8 x3 u& [0 `3 e' e& eAgree, I would prefer to use price per sq ft rather than average price, it is more accurate to reflect the market.

2 U) K2 G2 z1 G! k2 V5 R9 O% S5 w你可以用,但要说明,Z没有说明,就是误导。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-11-2 12:42 | 显示全部楼层
Hi Guys, Don't worry every body using their brain to filter information.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-2 12:48 | 显示全部楼层
原帖由 QWE321 于 2007-11-2 13:42 发表 $ S% H: L& d, ?2 |
Hi Guys, Don't worry every body using their brain to filter information.

# C: }- U' D. L4 D不是所有的人,为什么2005,2006年也有人看跌?还不是被某些information所误导了。不过我和Z只是小玩玩,不伤和气的,周末,本Monster有点无聊。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-2 14:12 | 显示全部楼层

回复 #16 Monster 的帖子

同言同羽 置业良晨
我也无聊,3个小时干完一天的活,剩下时间难打发啊,发个贴吧,很多人都跟我有深仇大恨一样的拍。' e  L1 G, x# P. t
所以现在改举举牌了:
1 J' t; P& L! }- C+ l
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-2 14:14 | 显示全部楼层
客观一点,销售明显活跃起来。
/ o* J6 @9 T; W+ j) C% K! W+ M. n' @因为再指望降是不太现实了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-2 14:46 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-2 12:46 发表 [url=http://www.edmontonchina.ca/redirect.php?goto=findpost&pid=1317272&ptid=115432[/url]
. D! J+ S6 U6 Y# _- A4 r......# H) x0 O3 i( p# @/ |
考虑房价涨跌,当然需要一个标准。先看数据
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* P% `$ z' ?3 T9月份,一个平均的Joe可以用平均价$251,743买到平均为859尺的公寓,单价$293.4 {0 f. s; `. J+ g
10月份,一个平均的John可以用平均价$254,645买到平均为961尺的公寓,单价$265.
0 p; h& S$ v- y可以看到,售出的公寓明显面积变大,10月用均价买的公寓和9月用均价买的非常的不同。所以说,这时销售均价只能体现购买者消费的平均能力,但不能体现公寓自身价格的涨落。购买者没打算花更少的钱,但房价下跌使得他们可以用高1.15%的价格,买到面积大11.87%的公寓。我的解释是:现在购买者多是自住的,少有炒房的,自主者需要2~3睡房的面积较大公寓。1睡房的肯定仍然不好卖。( X; `1 T2 f# y7 R/ [* \
相比之下,每尺均价更能体现房价涨落。虽说影响房价因素有很多,这个指标也并不完美,但至少比平均总价和中位价更能体现房子自身贵贱,而不是购房者的总价意愿。

8 E8 b. \7 ~$ ~6 h2 f+ v
( z  X8 z7 O0 D有道理,相当的有道理!
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发表于 2007-11-2 15:34 | 显示全部楼层
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原帖由 lalah 于 2007-11-2 15:46 发表
  U' a' g, Q4 _3 y! q6 {
. s. j1 z) Y6 H* ~, E+ V& `8 A4 b' z3 ~9 T# n
有道理,相当的有道理!
" g6 U# J8 d. x+ @& [, \
确实是有道理,但很片面,我当然没有说平均房价准确,各有各的局限性。
9 J- X( Y& w+ D; U: `
2 D2 b: e5 z9 o) u  S' e用每平米算,忽略了地,车库,地下室,装修,院子,等因数。而平均价和中间价相结合就没有这种局限性。比方说,如果按每平方米房价来算,有个房子带地值100万,但房子很小比如就500sqft,主要是地值钱,这时候对每平米的贡献太大了。
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