几个小故事

紫光

故事一
, a( U% S9 g3 e' }* a一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
! ?6 K" _2 ~8 W$ x# b5 `% q 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
故事二
) I" M) U9 P4 u) h7 g  ]) B% M) ~' U我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
- l/ }' b- G+ [可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。
" p6 O2 w4 Q9 H& |
我们有TOP 的平均工资
9 h1 Z7 e" N+ B我们有最低的税率
% b8 e9 t! @+ ]! }6 Q' w我们有最低的空房率
  b' H* F, r- K2 _1 X' m我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
( |+ r# O( A, \3 @- X/ a: k（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？

8 U2 |0 ]/ ]& Z( G* @( M6 [[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

) z4 ?& x7 \/ s% N微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。

那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

2 u3 G  F$ R" `# d% d微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。

% a5 p: a9 g2 d7 Y3 ~* y/ J/ ^9 `) \同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。
' w- ?! X9 f+ A" @' _  Q
微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

. L. d( }) {1 N2 C" o
Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
* h( y. w, m; o这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
2 _; h, A8 R  ?2 {3 V/ q5 o' y还是他老婆害怕才作罢。
& J9 d8 f+ k/ Y# \6 S" v) j# W那时的房价，你们认为呢？正常吗？
- g/ v! S; d1 v3 z9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
) Z  i( W6 k, U6 R, F4 G( G% x27-8万
) K! u, o4 d8 V3 ~7 ?: V+ L3 I" G跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
- B! D7 \& w  P! S  }2 e0 `当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
" y: P/ _$ B0 w7 _/ y- r0 T7 [这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
$ @# X3 d) `% p3 J% Z, ~我跟楼上两位看法刚好相反。
& e: z: y$ h) \# ?1 x这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。
- z- g, l3 a# ^4 _+ u' h0 p" A5 v
# Z( ~* \! H. F回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
: [: N  p# F8 Y% ]0 B! u7 S3 E9 C1 C
: r9 _% I% a: R5 W% [0 k
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
/ o  ]- Z6 b) x: n5 F
! a9 i0 r1 |8 E' }% _+ K问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

$ k2 ~1 o6 B5 `5 ~/ L# V9 q6 N

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
6 w9 r1 k! l- {! o9 c
120万加人年薪逾8.9万一半居安省
5 Q! u% o" r: j& s
3 N# y0 U3 P6 w, Q  N) P& m+ L$ H5 u# ]加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
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收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
, \3 e$ Y* L5 X9 H. _
" x" s; E1 ?; n' P: r9 T$ O' y[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
. \+ Z8 o( t1 }. K/ Q1 j白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
多伦多没有去不知道。
) d3 J% z3 e* Y( T% G0 r3 j温哥华前几天才回
6 d4 ^" R6 Z4 g1 ?3 I6 S: L好一点的区一个condo抵这里一个house
% `: A* O* C2 q% B% P西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

/ ~* k& c; L# R( h) {# x
西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
3 V5 X6 u# i5 n, A# j% J! k
3 `- h, O" E5 [( n5 y公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
! D. w8 M! H; K% l, m; w( M
5 v& [0 C) d( Z你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

4 F$ E1 M- U- d: w最要命的是就业市场很难长盛不衰。

  K; K& s5 _" o' t  s, ?, |[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
3 S; U8 o9 s' Z) V1 ejayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
1 V6 ~: r# a* x5 v8 B+ O. P4 [2 |http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
" Z' y$ I  ?: f$ `+ |1 O注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
& d' L& v  D/ I4 D降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
. D+ z  l# X- @! j还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
+ \* d* |' o0 h+ Y" O. Rjayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http ...

. B, l) V; z, p% l: bthat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
, [# S- |  [; S+ ]0 u( R
哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
/ i( U8 A2 _" J, `& n2 y9 S' M  p) o
http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
" A; i, @/ p$ l. y. p, FEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
2 g4 u% W0 J; G9 I/ J  R, R
9 m1 A- D. z$ t6 s7 mhttp://www.sterlingedmonton.com/

! s- O' w4 X" _4 P3 W
$ F; N1 n! \" m1 d4 Q7 }same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
, q/ ]0 V5 `, G, l既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
9 Z) c$ n' K0 z/ }( \1 q' w" N甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
! q6 z3 t5 s/ W/ D8 y9 D, z* _3 v( o, ~1 s你还期望人会越来越少吗？

$ f0 u8 z. ^. d% Q; h, M: O其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
7 U3 ^3 F) Q: {少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
; b  Z5 d* [: {) L
顺便举几个数字。
$ r7 S" D; W, y& P' t看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
" E. O! t! e% [& ^. Q& sedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
) J4 }6 H. q, V. V0 q. Y) [自己算吧。
) L8 E* ?* S' R* n( a5%的还是找得到的。现在
8 O0 F8 N& D0 L你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
; t3 w8 `0 L7 `: \我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
3 r) L4 a) Y2 B1 R* Y% J既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
3 v4 {) X+ h7 `; z; k, ]5 ^9 G甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？

其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

% `. e8 m* Z- u8 v9 c爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

6 R( L8 b: l2 H' j; S) P* n) [所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

) t5 I( t! f* l) M: c错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
2 G7 {8 i: k9 P9 t4 P% j8 Q" q" y: }
" F6 Z0 F6 T5 |  Z* T新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
) f4 s2 f3 k4 s+ {' B% G% z1 F
http://www.sterlingedmonton.com/

这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.