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Listing与房市供求关系

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发表于 2007-9-24 15:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
8 @6 [" z; B1 ?8 Z9 _7 i大家都知道价格取决于供求关系,而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨:% k1 ]2 `0 e; w4 c( Y
我以为:4 h8 L& e" k5 T' O
1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低,因此,认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。
" g/ d9 }. x$ b! R2 E; |: `& U' ?
9 c( `! z* H& |9 ?' x7 `0 |2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出,不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘,这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季,很多卖家会选择退出市场。' e+ y0 \$ h  n: l
# O* W- K' E7 _/ E* R+ m" \$ f
3。在五月份以前,不少人同时拥有多处房子,也有很多换房人惜售,要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺,供不应求的假象。现在,正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说,刘先生去年盖一新房,预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房,但房市行情突变,担心到时候更难卖,六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月,没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话,要帮卖,佣金虽高,但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月,仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大,重要的是不能有两个按揭,更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖,他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近,有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定,没有大跌,心下坦然的多了。决定先继续卖,卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个,其他listing 即消失。现在卖不出,4个list 也会消失。
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发表于 2007-9-24 15:41 | 显示全部楼层

How many "刘先生" are out there ?

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...
0 y* ?; H/ K! B, P: a8 O; [0 b3 ?5 w; u' q' {
How to get people to look at their houses are their concern now.
1 J6 d5 Z/ z. S
) z% v3 H- b$ pBut they are not desperate to sell.  - {+ o8 R% A  _

6 f9 V, u* B/ F4 }: zWait and see  
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-24 16:15 | 显示全部楼层
We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.
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发表于 2007-9-24 20:42 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-9-24 21:09 | 显示全部楼层
支持原创!
Z
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发表于 2007-9-25 06:48 | 显示全部楼层
4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱,看到近期波动吓坏了,决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘,如果这一块减少,势必造成需求下降。
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发表于 2007-9-25 08:03 | 显示全部楼层

Many 炒房者 moved to Saskatoon already

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

2 A! ^/ e4 M  A4 ~( T! y' }; S0 a# i4 ~' a8 p
Who will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???
3 h/ Q4 n2 j; ]) n& d
- X6 |3 p$ f$ x- R. B  S- hWait and see
5 V* i/ C  H& H4 L; f0 n1 u* T5 z, ?4 ]; P! H+ f& D

7 }- a; U( w# ^3 j
7 \7 J. u9 f" Z0 m' l5 D6 [' Y[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-9-25 08:12 | 显示全部楼层
3 o) ]2 [6 B! }' G$ }
随便给大家两个例子:; p7 o  ?6 N$ `  X
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc81573 Q& H; j, ]. U5 Z
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257" |3 I. f. ~! J; ?
同一个房子/ `2 `0 E/ B9 T. I1 k+ R4 f
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=61232545 v8 G" ~0 J/ e8 O  J% [' P
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157. R( x+ H+ ]4 _4 I* Z
同一个
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 08:40 | 显示全部楼层

Many 建了新 房的 will sell one

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现  H" r+ a! L: Y
1 I4 z0 X6 h2 M" E3 e
This may be one ! l8 c9 w  R4 k' J: f! W

. Z0 t) s" }6 i8 ?$ Xhttp://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D2
! Z" X% U$ @5 B! {* Z" e- }' L# ]0 G& `% Q# Y( R8 d
Wait and see
1 H; f0 P. K, l' X( U6 v4 m
/ e7 v3 E# F3 l, L! j
9 X' l' a4 t0 l- J0 z# o2 h8 }, C4 H. t
[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 10:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表 / [9 T) q9 u9 v5 H# M
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增 ...
! s* U( f$ c/ {

( D$ @6 M- c3 M, H5 S9 I" x# A3 `& sCOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-10-5 15:03 | 显示全部楼层
这个帖子应该顶起来给大家再看看!
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发表于 2007-10-5 19:49 | 显示全部楼层
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
" H4 g: i7 c4 q7 n4 z9 Q' {- `' n" D/ P; p9 D% B( S
现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.' t8 n5 L4 h( i
/ |' h  V/ g6 N& Q
看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-10-7 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表 # H) t* _- I8 X( o0 k1 L7 U; f
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
9 a& w; a8 F) g7 q# d6 _4 Q# H: O) _' F) x* z8 u; I/ G+ E8 {
现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了./ i' l, d2 n* F/ Y+ k8 h3 {

$ ?" b3 Y7 V) j看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...
$ k9 w( C5 Z% A) _
你说得对,亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市,而且,正在加速发展。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表 + i4 {2 O; w5 C" @  Q) K7 ]) {
3 r' Q% G/ y- l

; j6 @2 u, P' ^: J8 G1 ?COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
7 i1 F/ D/ z- N/ t

; J& L# T  S* d+ k& Q+ BComfree 收费在前,广告可登一年。即使有些房主已不想再卖,或房子已经出租,也不着急撤掉广告, 说不定过半年又想卖了。因此,comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。* @0 b7 r% V- H( j, E2 M2 _# P- b
另外,comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。
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