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供应角度6 E+ z/ f* K$ W! k& R4 m
0 P' n& R7 T; k3 j$ _熟悉爱城房市的人应该知道这几年涨的最快的就是土地。2004~2005前后，在Riverbend，以Hodgson为例，一块8000尺左右的地大概10万上下吧，背靠草地的walk out也只要12万。造成以后是40~50万。现在同样的土地，大概是30万~40万，类似的房子造成后是80万~100万。换言之，土地涨幅明显快于建造费用的涨幅。' p. r3 p6 i6 B- @. t$ }/ i
9 f4 ]: D& s) {2 {* d0 X若说爱城没有土地，那是睁着眼睛说瞎话。尤其是Anthony Henday 一造好，很多新的地块也可以很快联通城市。当城市半径直线增长时，城市面积是平方增长的。考虑到市中心公寓越来越多，其实建筑面积是立方增长的。
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" Z$ y0 j( n7 P4 I说到底，土地贵并不是因为没有地，只是因为瞬间涌入的人群太多，而生地变成熟地到建造完成需要2~3年周期。人们等不及才把原本10万的地推到30万~40万。而一旦房市放慢，人们从等不及，到现在的等等看，那么即使新房建造费用不变，因为土地开发速度跟上，供应加大，土地价格也会下降。
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$ b: B/ d/ M1 t7 n) N' M) \) s1 g需求角度 X' n v1 M& z" a
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爱城经济好，工作好找，自然房价飙升。但有两个问题不是你考虑过没有。
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1）工作的人的确多了，但同等工作的工资增加很有限。家庭平均毛收入大概6万~7万吧，比全加平均水平高不到哪里去。3 h+ P/ J1 \ K, z
2）爱城房价10年涨200%，但纽约，上海同期涨的更快。他们又没有油，为什么？要说是金融中心，那么过去200年，纽约一直是的，为何现在爆发的这么厉害？
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3 h0 w B6 \* F. F两个原因有一个共同的答案：911之后，美国信贷放松，导致全球放松。就说中国，如果不自己印钱，以应对美国印钱，那么人民币势必升值，造成外贸顺差下降，甚至逆差。另一个帖子，某位大侠引用RBC的数据，10年前10万收入的家庭平均贷款19万加元，现在同样收入的家庭平均贷款41万。- V% |% V% ^# ^! R
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小老百姓永远都尽可能多的借钱。所以问题不在于个人消费是否超前，关键在于政府和银行是否鼓励你这么做。现在美国的信贷，不仅仅是次级贷款，所有的贷款都有些玩不转，银根必须收紧，这是大趋势。这毫无疑问会影响加拿大和中国。恐怕只有不和美国外贸的北朝鲜才不受影响吧。% `& B4 a2 X2 D, W. T2 o7 L& }
8 J- z' t2 Q" I" C- i; C5 r8 p& ~4 g有些人说，美国不是就要减息了吗？房市岂不是要回弹？+ [; w- G5 q4 b; T: V, o
+ {" R% p+ h- r: I这种说法有点一厢情愿。美国可能减息，也只是给少数金融机构喘息的机会，不至于破产。但贷款的源头还是来自于购买按揭捆绑债券的买家，而不是政府。现在这些买家，还有部分股票持有者，在按揭中间商那里赔了大钱，好比American Home Mortgage本来有50亿以上市值，结果破产了事。, H) t9 x8 |( M4 L* ?3 |
5 f" x# y9 b8 m" ?2 m6 ^$ ]人的记忆再短，也不会马上再大量购入类似按揭捆绑贷款，或者买也会要求一个更高利率以回避风险。这就是为什么日本1990房市崩盘后，日本央行维持了10年的0利率，房市还是刺激不起来的。3 H1 k1 v; }/ d' {9 h
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结论) G8 ^/ O* {' l/ h: s
爱城房市不可能在全北美的房市回调中幸免。好在泡沫本来不是很大，和美国一些恶炒地区，已经中国，那是没法比。所以回调幅度也不会太大，我估计，最坏情况是回落到2005水平。但相当一段时间，也不可能充分前些年的疯长了--- 直到人们忘记今天次级贷款的麻烦，再开始新的一轮。 |
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狗仔卡
发表于 2007-9-15 08:49
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-9-15 09:02
发表于 2007-9-15 18:21
楼主
