房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
. Q- S2 C9 u# i7 e& s要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

2 i- j: t- v& r& c% v说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
. }8 y$ n2 a9 a  O一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
+ J& y, T" W! I( W5 j& f8 G/ @卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
7 g' e# |  I: G! n3 }投资回报3.16/3.8=83%
6 F* ^8 O2 ~7 @. M1 P- K1 h抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。

[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
帮你算算账。
& u1 B, n: b- [2 }9 B( r& x+ I一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
- @0 L( L' `: X8 Q即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
, r3 G+ x% e/ v. y8 E抢银行才有这种回报。

这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
$ x2 B1 A% D$ \1 {2 ^' s我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

8 _& }" e0 V/ n0 A# i没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
7 t! R9 ^$ k. S1 B1 x2 I抢银行才有这种回报。

这回报确实诱人

如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.

[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。
% H, \: c/ h4 J% J: g; S+ L4 o" R
[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？
  o0 @3 v9 [) t1 T& g
3 P( r1 w) l2 j# S+ D( v( }

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
1 _6 J' Q/ p$ o- y, E- |紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
/ `# l8 B( U$ F4 p（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
# o; ]! x) \! Y7 B/ \（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
( z" q) ~6 u' j; @（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
4 u( a1 i) U0 L9 N, U9 q（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
% i9 N/ r# s; d9 I（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
  v9 D& A* M7 S4 E0 _% T- p（３）卖的时候找agent了 ...

1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
8 B4 b! p+ r: O( X- X因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
( F+ u/ e/ t; Z0 D  ]$ Z9 x# a2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
2 F4 y- ~1 n' w  a1 K3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
8 k& l; V; v6 A4 ]- t- i（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
! w$ e. i8 y0 L# ^$ E1 s（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
$ {6 x: @2 e* Z（３）卖的时候找agent了 ...

8 i9 y( J  H) }9 d7 B. E! [
: n2 z+ w* e1 l8 ^" Z4 HRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

9 {$ n* A- o2 L4 l/ K! d那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
5 E* O* _6 h1 s1 I9 c8 L而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
. d2 A, Y7 X' `# I/ a0 p3 Q+ T. c' S如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.

问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:

. P0 |8 A5 s- ?7 [" b-20%
-15%
-10%
-5%
6 V0 r6 ^- D9 w0 |0%
5 E( k5 Y; S) x9 _. j" a5%
" A' v7 u7 \5 g5 r, }10%
* I5 x( {: n5 F3 d15%
; [, B; }  y) J# q20%
30%
40%
8 G, O* i& g/ B& E" K50%
: k, o/ U% q3 ?4 {# H60%
2 N1 d2 F$ W: Z- _% E2 H, S  \5 Z
当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
! ~. v7 Q( f0 E8 S: U比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
% n) ?! j1 T. y7 `! ~" T可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"
6 V( k& i  Q% L
去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
8 r& v1 H; A! p那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

% b+ g, z6 H$ z* B. i8 \该例子至少不具代表性：
1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。