房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
6 ~3 f- B' m: w要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

( o# p0 J  O; F  j. p说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
% |5 w+ ?" A& o" }1 t3 e投资回报3.16/3.8=83%
2 L3 ]- ?& u/ x3 J' q2 T$ C抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。

[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
% k; l5 A# ~# S* _4 r/ a; b7 _7 P, b帮你算算账。
" r1 J5 _9 b  g一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

$ i1 I8 `' u! J/ f1 {' d5 H这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

8 h# Z; |. @  G9 z
没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
+ `" A3 ~7 Q' Y/ Y. c/ m8 X帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
# o: a( q4 L+ x1 V9 Q! E卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
" L+ G% o0 y; _# l% U% K投资回报3.16/3.8=83%
( a' u3 R% O% N  h+ H抢银行才有这种回报。

  e1 ~( I9 m6 ?# u, K这回报确实诱人
# h! [: X; J: F7 H3 G* Q: P& ?
  b% l2 f) {6 i! f1 ]( O如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
$ j& N" ~; m0 R1 J
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
8 U6 w5 d0 R9 @. _' v8 [  S) L  Y问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。
6 v" {5 V6 \5 N8 i7 Q7 E* P# P* D
5 s5 I7 m5 Y+ ~# V[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？
4 B) q3 b4 r! D2 W" ~

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
( N  o/ R7 T+ l: ?: n/ H6 q2 B紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
  l4 i0 D9 _) p; @7 {9 }（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
6 s1 Z: h0 R: \（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
. p, r' G; |$ ]# A（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了 ...

' g  x* ]7 f5 ^1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
6 y# R% d4 }: n: A8 U7 u- X' H: [因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
  W# }. m' g+ s3 \& p! O3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
* }5 @# K* Z" K  F6 x+ m如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
" [7 N  Z! z2 ~- k) u3 w（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
/ [2 d5 i5 M$ }" n/ L5 j3 k8 f（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
! c. f! R7 @, |0 R8 a1 z6 x* Z（３）卖的时候找agent了 ...

! k  R/ R4 ~) z2 g
' d! X  I4 X0 L  A6 x% D/ GRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
+ q- [" s# \* {# I9 \多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

; J/ P6 V! N5 I+ \那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
, f3 l( r- D- `$ a5 m1 [而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.
' {# k2 v4 R' B! D5 J1 g
问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:
# S; D) a$ [4 Q5 `, L% i! C' }5 l
9 M, y7 f5 M. h6 k9 E' r-20%
( C" D. h; h/ d-15%
( v7 d  a  X( I$ X6 m: ~. {( X-10%
-5%
: n( ]" \$ ^6 j% G1 a& Q0%
7 b' Q- [/ H, Z. t0 O5%
10%
1 L: L3 @4 o- z5 e) E6 A  X15%
20%
30%
/ G) `2 f' W1 B5 v9 v40%
5 w5 M& N- s1 y+ W+ V5 p; M50%
60%
* W9 b+ d/ K) x0 Y; E, k" c7 C
4 G/ `, _8 `) P/ L; [2 r7 |当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
/ M- c7 \9 u( q( e可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"
4 c% _) o! [5 V
8 E* w" n9 z+ F6 p! j去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
  g8 [$ ]3 J/ K9 D; d& O: f) t那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
: h# O4 x4 U/ M: H2 w# ~你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

, j+ q# k! I& I- {
该例子至少不具代表性：
1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。