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房价可按标价减10-15%左右!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 00:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手,刚卖了,430000! 他劳心劳力费了很多的钱整草地,修门前的小道,修花园围墙等,前后花了15000左右,到头来没什么钱到手了....!
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 07:43 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2007-8-30 08:36 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 10:13 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表 & G! h1 {* s% M7 E
要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。

. w+ C: L4 s' t5 J8 }  m3 S& Y$ |说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 11:55 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

帮你算算账。
* H6 O* {! N, v9 L4 T2 I一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。
9 j3 z+ K" ?' l2 @. V& W! V即3.8万,7 X5 w+ I0 E5 U9 F& P6 L* A
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
7 U5 C/ V6 }! F0 b0 N2 J投资回报3.16/3.8=83%, b/ L5 b+ ]; `; l' o0 {
抢银行才有这种回报。
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发表于 2007-8-30 12:15 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

可能有人认为,赚到二三十万才算赚钱。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 12:26 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不算不知道, 一算下一跳。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 12:29 | 显示全部楼层
房屋交付得交钱(土地转让费/律师费等),卖房得雇佣JJ,3。16万基本没啥能进自己口袋。. t) b7 l8 x' H4 G
8 b# l! s( V9 [! B3 ^) J1 G' N
[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 12:55 | 显示全部楼层

回复 #8 HooHoo 的帖子

我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-8-30 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表 0 ?6 T3 K7 ^! t& `* H2 Q4 G
帮你算算账。% U0 n. ^! j; p7 C$ k( W5 U  D
一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。: Z" s9 G7 g+ o# A+ u/ w5 C5 u7 |
即3.8万,+ Q& U, S5 ~& |8 n$ C7 m5 X! Y
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万5 P% _  W" x2 w$ j. G0 m
投资回报3.16/3.8=83%
# t7 w2 t/ H) D" n抢银行才有这种回报。

$ h- P6 [7 Y, V这个回报率确实已经很高了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:09 | 显示全部楼层

回复 #9 紫光 的帖子

呵呵,没有投资也可以有回报的,回报率无穷大:做JJ帮人买卖房屋。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:29 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
/ D: w  Z% e; U; A我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。

" h2 w  D% K5 I9 N8 @0 k
3 Q: S2 x( k5 V  L没找agent?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 13:56 | 显示全部楼层

回复 #12 tg77 的帖子

同言同羽 置业良晨
没有
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 14:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
; S$ x- ]0 U1 b6 _3 w! Z" }  _# J) [帮你算算账。1 S  C* Z- N% z0 O# r! H" Z
一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。: s6 J# N4 L6 Z$ V% I4 C+ n5 T* j6 b
即3.8万,& d3 `; ^4 M2 Z8 Y3 N* V  m- `
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
6 W! K, m  D5 ]2 [) X投资回报3.16/3.8=83%
7 m! `9 i, D: K5 S' l$ ?& E抢银行才有这种回报。
1 m# Z: b/ F, k$ `$ D

3 E/ D6 R. [, b. M7 T' D; T6 H3 G这回报确实诱人
4 f/ J! ^2 P+ z, X* e& u. E2 r
如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
4 D# N: v% j4 p) ?, g
: \3 p9 ]5 w% o0 O. |2 U$ Q, M[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]
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发表于 2007-8-30 16:04 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊?
4 p" ^& T! h, g1 |. c我们两谁错了,谁给我指点指点,我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%,也即1.9万,那3.16-1.9=1.26万,1.26/1.9=66%,虽然小于83%,那还是大大的赚了。2 E- M' A; |, n* a) X8 v" L
问题是现在的builder很少有要求支付5%的,很多要求大于10%了,都学精明了。
, G; ]2 q9 Z. N3 o0 m+ I8 u8 F4 e8 Q6 }+ j0 \) W, I
[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 17:10 | 显示全部楼层
3。16万已经是利润了,干吗要再减一次成本?
6 f0 D. W2 n9 J1 B, {$ y% A
& u7 S4 G) a/ u' M
原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表 ! P; L/ f1 S6 e9 o: R/ R6 n4 B* {
紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊? ...
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 17:16 | 显示全部楼层

回复 #16 kaleli 的帖子

同言同羽 置业良晨
喔,是我糊涂了,38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思,不好意思!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 19:51 | 显示全部楼层
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
% `; I* h$ X3 q! t4 c7 Q(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%  z2 m) c; {$ @# t
(3)卖的时候找agent了吗?如果是,再加至少1。6万的commission
1 R( n4 j! s( b4 h$ }! U* U(4)这笔买卖,即使按紫光的糊渡算法,成本也是3。8+1。5装修+两个月利息约3420,这装饰房子的费用和月供发生在交易前,无疑是成本的一部分。可以看到,成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时,盈利率最多是3。16/(3。8+0。34+1。5)=57%。如果在下个月同样价钱买出,收益率就降到54%。这还没有算(1),(2),(3)的成本2 ]- }1 s9 v5 W/ P' `' ^
(5)在一个房价上升的市场,没有亏损并不说明亏损不存在;仍然以这交易为例,当原价买出时,不算月供,会立即有1。5万的亏损,亏损率为1。5/3。8=40%。亏的速度比被打劫还快.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 20:32 | 显示全部楼层

回复 #18 eagle2007 的帖子

make sense
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2007-8-31 06:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
路过 看看 。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 09:04 | 显示全部楼层
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表 7 \8 N, H# R* \  L
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
' d* H$ l" L8 M. m2 \8 F(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%
7 W: d- h) [' b: g. j9 ~; u(3)卖的时候找agent了 ...
* U' q1 I0 c' b1 X4 f
1,投资房产如果是几个月的短期行为,要么你就有现金,要么你就足够的LINE OF CREDIT,如果要借MORGAGE,最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制,而且它的利息是递减的,不是平均的,开始的时候要多付。5 R  n& X! B9 g4 n7 b
因此,每个月付出的利息就是(380000-38000)X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱,还是也是借的,后面再说。
6 S3 c  B, w2 H/ h# g5 k5 X* ~2,对于新房而言,做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人,几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
8 g' V0 k( K! x. A8 E% U* ~3 Y3,如果是我,假如380000的每一分钱都是找银行借的,卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖,因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有,我会选择暂时出租,SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易(当然我还是要付一点税)。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。1 v! u/ K' V, }) W; i: r, q
如果你有这个判断,那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 09:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
6 G7 @. Z$ H* e1 Z0 z! R(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
% F6 y! O- L, D5 c: l' J(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%) x  n: {7 ?7 K$ t3 G8 ?% s" `- o
(3)卖的时候找agent了 ...

5 h8 g# v) s) B& Y, J
! J6 c9 Y/ z. \$ ?& y4 t: xRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 10:17 | 显示全部楼层
原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
5 f, l4 q' X, Z+ b, [2 B. ~( D多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。

; i2 {5 k- Q" R  B+ q3 z+ {7 u那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息,借20万每个月要付多少---2932.76,再考虑到当时的工资水平,不跌才怪。6 z6 D1 H1 G/ T4 [
而且花了10几年,利率才降到可接受的水平。
) C) D! S4 V- Y" x如果现在利率涨到10%以上,我立马卖房子,不管什么价。
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 10:29 | 显示全部楼层

回复 #24 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析得很有道理.- |9 v: D7 m- w$ f* r7 }6 J; ]( h

  O+ s- k6 u) ]. {% }' t; i问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:, C- X- h! E+ J  j2 t' A% ]
& b* P, O) F  |9 S+ ~1 {
-20%' M+ I. w8 R6 \; g, b, f7 H1 @6 s
-15%4 d! q+ F3 L7 U1 Y, ?: t% ^
-10%
" m  L* y" |# X2 X-5%
) o& Z( {- s- L2 b0%$ s1 Z0 `) d( w/ R( }
5%
7 R% j/ n1 Z% y) C10%) h3 A0 r" m# I# K
15%
& r  a9 u0 V# A5 J' B: R8 E( x* z20%. E. |1 h9 X; c- y! v( i* ~
30%, K, U0 N/ j; T! b# }
40%* n8 O  z* m% F) H( ~! v! _4 d! h
50%& P7 D6 J" C2 b, {1 @1 A- h: ]
60%3 ~# }! a2 n6 y' x. d

. l+ `9 K" q0 b9 U' j7 J当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-8-31 12:04 | 显示全部楼层
谁又能正确估计形态啊,去年随便叫价无论什么房子都能挣5-10万啊,现在降得也太快了! 
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 13:51 | 显示全部楼层

回复 #25 flagship 的帖子

8%-12%之间。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 14:00 | 显示全部楼层
不是房子降价太快,而是有些房子的标价过高,不靠谱。
6 s* F$ @! u' R/ @9 J+ i比如今年2月的时候,一个1800-1900的singlehouse with attached grage,一般也就43-44万可以买到,其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
4 J) b+ u- @3 c' }3 `8 Z可是你看看现在,43万基本就买个小炮楼(指没有车库,面积1300-1400的)
: k4 m& ]& G# o# c6 C+ @如果你真的留意市场,会发现凡是价钱合理的房子,还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家,2088尺,全新的,标价52.5万。看的人非常多,半个月就sold了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 14:48 | 显示全部楼层

回复 #28 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
"而是有些房子的标价过高,不靠谱。"
4 p: M0 g# G# c0 C# A
; O% N1 u  q" X9 z. j+ D去年这个时候,这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。7 g% \4 l& h1 i6 B
那个时候,可没人说房价不靠谱。
理袁律师事务所
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 20:37 | 显示全部楼层
原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表 ) J) w1 [0 D( M
你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手, ...

" M6 F( @  }9 |2 F/ v4 z( t% |2 y5 E  h. V# f0 I6 }
该例子至少不具代表性:! ]$ J9 v6 ~0 F7 i* r! M
1。如果楼主的朋友要价480000是合理的,根本无需降价50000。除非自己发傻。; L% T" S9 p2 Z4 G& ^4 `* R# L
2。七月才刚交屋,当时就挂牌卖,极少会有人同时做 Landscaping, 除非自己再发傻。
+ A4 B6 z6 ?+ N" e: T; b3。 即使想做 Landscaping,极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。
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