加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

/ f$ h2 Z8 L8 l) h1 E4 \9 L《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

  B+ v! V1 g: H: p) p# _6 G加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
8 v* [  C4 p: c, T; @
加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
  u8 e" J! w- E1 ~* v  R9 m
0 z/ G# d# @  u6 {: k& h( f与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：
; [0 D* H& h: m: [2 G) L  W
* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
& P( H& q* \% u6 s  ]; g
1 H# b% Y, Q( C8 B, r' p* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

7 y8 |; j6 V" \7 \! \/ o- a5 c2 [0 |9 H* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
* W* K* i7 I$ K) `) z
与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
$ Z+ p9 m" d; ?  A( w, Y+ C
* Z+ ]  b. w& f5 H主要城市房价预测
. M2 x! u3 Q6 d" W6 A/ f
9 {7 U5 E7 L1 ~" v% J* \8 eTD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
* O9 \/ p( n( ~" g/ h
' n+ Z/ E4 }2 Q0 r

3 i3 X4 R, G  ~5 e6 t+ {' u+ G
' f: b5 F! E9 |% z增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

- K1 a* P6 \/ u: L! s# b安大略疲软的原因与公寓市场的未来
7 i; l+ m" o) o4 c& y
- U3 f, j+ G+ }1 M/ f2 R( `- A推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
$ X- j3 r9 |+ ~8 l0 u9 e2 o
# ], w' o) {! ^6 }6 W; C9 G不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

5 T* g  c8 Z- [4 a6 c但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
6 \' x0 U, t4 {2 k9 M. r- g# {- o
4 s& \, G: W0 {& L) {5 q* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
4 w, Z3 X+ R4 _
# c% A. \, l. L# ]) C) A; r( Z* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
* z$ U8 U; \8 @0 f/ D9 ?; m
这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
+ H* a* @3 [3 @& w1 w8 P; c
4 T% h$ s/ G* }6 g% M公寓市场尚未触底

' ~' G  @1 J# r% d' U) o, b  ~! WSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
' r# T1 c" S$ E6 @4 ]+ Y) o! {4 |- k
! B1 y9 O; h& y* e. A( L根据TD今年5月的预测：
( t* T) g# S8 u( b: c
* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

, \5 M* t8 W! N( ?% F% A* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
6 P$ B8 X: w/ g' K
* 并且风险可能延续至2026年。

, a5 {$ t- h# N1 L6 q  W2 d新建公寓放缓，未来或存供需缺口
1 k# D# D1 n( m5 @5 D3 w) W
2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

# J1 _6 \5 i( R  i* r- z0 d完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
+ h# J/ s7 d# H
TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
' e% i9 d! Y# F" Q
2026年按揭重置潮风险有限

2 k2 c) X" a8 v) d% f2 R$ c5 u. h; USondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
  a% n( [! L0 b( i
* g4 E2 M/ ]7 A) J$ ]截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
6 I' W! J2 {% I8 d. C( b
到2026年：

/ s0 }2 h: x9 }* z  D* 经济预计略有改善；

" z2 b, V( @& q/ V6 v! L/ ?* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

* 失业率下降。

因此，整体环境将较2025年更为有利。

哪些地区最具可负担性？

在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

' c, L2 Q2 r. H+ @1 C% E5 G阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
$ v; z( {) ^5 b5 c4 B9 {6 v/ F' S2 i
相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

! @2 {5 w0 a) m9 h值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
3 Y" f/ t/ d) S9 `" F
' Y  w( [, `% p; E长期风险：房屋类型错配

& Q' X! ^& w$ G. A: b5 ?Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
; a6 J9 z9 v1 {3 A3 J. l9 R% Y- Y
7 V+ S* N( d) ~+ M9 y他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
% r' W# r1 N! E1 n
$ r( B+ B0 E, x+ L4 o, \; a结论：适度回升，而非大反弹

> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
3 y9 c, e# l' w: a
此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

! p& x  F( K) {" U, A不过，Sondhi补充说：

> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”