 鲜花( 1181)  鸡蛋( 48)
|
本帖最后由 小黄 于 2020-9-29 21:21 编辑
- H0 j p( C0 w$ |% q5 [, F/ i1 R& E4 R Z
) }' ~. n, }) d# L. N) R: d; t6 S; R
人们对于市政估值的参照程度,只是影响房价众多因素之一,而且不是主要因素。出于考虑别人怎么想,而影响了客观价值判断,是得不偿失的。5 z( J9 R- E4 {5 }, J* ?3 D
" t% r1 l" g) ]2 Q, k6 Q8 @这是一个常见的投资陷阱。好比说,PE值特别低的股票,租金回报比特别好的投资房,或者是价格低于市政估值的房子,很可能就是个坑。PE低,是因为公司出了坏消息,未来看空。股票跌了,而盈利还有时间差没有下来。租金回报比高,是因为房子贬值。房子卖价低于市政评估,也是因为房价在跌。而投资讲的是顺势而为,追涨杀跌。+ Z1 n$ Z+ ~+ w) W* c3 c) s2 {( {, r
O* u3 ~/ k$ o- M讲两个具体例子。爱城从10年前到现在,公寓产品价格大幅度下跌。南区的两室公寓,之前22~23万吧,现在15~16万,租金倒是没有大的变化,所以租金回报比越来越好了。那应该买吗?如果告诉你3年以后,15万的公寓降到12万呢?这个下降过程,买家倒是一直都能做到成交价低于市政府估值。5 d* p3 y4 l' [9 H7 I
& f' G& ~$ ^( ^% A) _" K' u8 { H时间退回到2004年,爱城房市上一波刚刚起步,房价上涨5%左右,从2004到2008年,市面上几乎所有的房子都是卖价高于市政评估。就是因为2004-2007处于上升市。市政府还特别固执,2004年16万的新房到2007年48万市价,市政府迟迟不肯给出一个准确估值,当时只估20来万,后来是2008以后,终于一步到位把估值涨上去了。+ F) g2 j3 {- f2 k3 [- l
, z! d, q- {6 d! N4 y' y! r的确有不少人坚持只买低于市政估值的房子,结果就是错过机会。2004年估值16万,2005年卖价18万不买,2006年30万不买,2007年50万不买,2008年45万不买。一直到2009年市政估值跟上来了到了45万,如果有卖家急售44万,买家可能觉得自己赚了,但这是2005年可以18万买进的那个房子。 |
|
狗仔卡
发表于 2020-9-16 07:21
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主