2018年五大因素影响房价

bbcnew

加拿大房地产协会(CREA)属于悲观派，在他们2018年房市展望报告中，预测明年加拿大全国房屋销量减5.4%，房价跌1.3%;
& F6 }4 x' ?" h6 X; R& g. ~
加拿大皇家地产(Royal LePage)的新年地产展望报告似乎比较乐观，根据他们对全国53个城市的市场调查，预测加拿大房价综合指数将增长4.9%，平均房价会升至$661,919。

另一家全国性的房地产公司Re/Max也发布报告，预测2018年加拿大平均房价将上涨2.5%。
$ U+ U. ]  O$ H8 e
% x4 u5 H( w! {* \# D; J6 x加拿大皇家银行(RBC)也预测明年全国房价会涨2.2%，房屋均价则为$501,400：

如果您想在2018买房?至少有五大因素会影响明年的房价：

1. OFSI的压力测试
9 ~2 k* n/ z) r1 }- n) q6 D
从明年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)将正式开始施行按揭压力测试(stress test)，就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%)，或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。
1 U7 f! l1 n8 O1 e) j
目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。有专家预计，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。
& d6 |0 i- z6 X  s0 w  o
TD银行的经济学家认为，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。
" t3 i! @$ v! I" {. T4 z4 m% b* O
0 m, `+ V3 l1 A- v, n. X1 W皇家地产的主席Phil Soper则认为，联邦按揭新规会打击一部分希望小屋换大屋的业主，因为越贵的物业按揭要的越多，因此可能影响到高端物业的交易，进而也可能影响到诸如独立屋之类的价格。
! a: I/ T+ ]! C, y/ \
3 V' X8 Z- @' I, B2 XSoper同时指出，OFSI的规定只是针对它所监管的大银行及金融机构，因此不少买家或被迫走进“灰色市场”，找次级按揭机构贷款，比如Home Capital Group, Equitable Group 以及Capital Direct等等。
$ b$ v( P- e, P  h. _; T
' ^/ p+ T5 f3 [2. 利率

加拿大央行在今年已经两次加息，目前的主利率为1%。加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)在一份报告中指出，就是这个主利率上涨，将让房地产市场更加冷谈。该银行称，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷，房价下跌势所难免。

; i0 L1 P( |" z- ^/ `5 ~- v丰业银行预测说，未来两年加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，明年年底至少会升至1.5%;2019年底2.25%;到2020年晚些时候则是2.5%。
! s% z# p: P" e
加拿大皇家银行则估计，央行在2018年会将主利率升高100个基点，明年年底的利率升至2%。

TD银行没有做具体的预测，但认为就房市而言，加息对不同地区的影响不一样，比如多伦多及GTA地区，温哥华及大温地区，还有房市日暖的蒙特利尔地区，这里的居民会感受到更大的挑战，加息会令他们的按揭月供增加更明显。

# r) P4 V4 K- A' Q' D2 ]皇家地产的主席Phil Soper表示，利率升高对房市影响几何真不好说。即使按照业内说法，央行明年继续加息，但比起10年前，或是5年前，现在的按揭利率仍然不高。

3. 千禧一代

7 k: E. S, x# \6 Q6 j虽然加拿大的婴儿潮一代(baby boomer)多数已经退休，但他们的后代——千禧一代(millennials)多数已经长大成人，也到了成家立业的年龄，这批人将成为加拿大买房的主力军。
5 j+ W. Y/ x. V4 t7 S1 }  U$ F
/ D" ~% G8 M$ V1 L: d1 l联邦统计局的数据显示，到2018年，加拿大25-30岁年龄组的人口将达到2,559,200，这个数字比5年前几乎增加了整整150,000人。显而易见，他们当中的不少人将成为首次购房族。

! N3 i6 {8 ?" |. Y( `皇家地产今年6月份的一份调查显示，这个年龄组中，只有35%的人买了房，而在没有买房的年轻人中，近70%表示会在未来5年内买房，其中近60%甚至想买独立屋!
! _; G/ l* z0 T
4. 移民

+ p& J  {: `# O6 n# g2 U3 k/ ~另外一个推动房价上升的因素是移民。2004到2014年间，加拿大的海外移民数量在236,800至281,000之间，自由党政府在近三年将增加移民数量，总数达百万：其中2016年为296,000;2017年300,000;2018则是310,000。
% a; ^/ V" f# U' C) u2 I' I
皇家地产的主席Phil Soper指出，移民无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是几个最能吸引人的大都市区，包括多伦多，温哥华以及蒙特利尔。

' h8 q) M0 Y! V' I6 s. f5. 其它国家的政策
0 y2 {1 o- w8 Q
3 v; U: `. x" t' x# `8 Z* o2 b5 s某些时候，其它国家的政策也可能影响到本国的房市。最好的例子是美国的次按危机影响到加拿大，令本国房价在2007年第四季度至2009年第一季度猛跌11%。
/ D* O2 E$ t0 H( m" g! e! _
具体到2018年，业内担心有可能影响到加拿大的是新西兰拟推出新政，禁止海外买家在该国买房置业。加拿大的经济学家们担心，当富有的外国人或投
资者被禁在新西兰买房之后，他们有可能转身涌入加拿大，导致加拿大房价升高。
1 F7 G8 S3 r* u: a7 n1 B& Y
# g9 L+ M7 U0 F+ a+ ^$ U3 E

hunter168