房市巨大利空

Z

原帖由 Tyler 于 2006-10-19 23:11 发表
请教一下：
CMHC 和 银行的 mortgage 有啥不同。 我们买房都是从银行（i.e. RBC, BMO,..)借的mortgage。
8 |. m5 `- k5 f# t" V* i0 mCMHC 和 银行 是平等关系，还是借贷关系。

4 M; b2 X# y; y
1 P/ K: L! z1 Q6 @5 pCMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险，这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能，其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损失（赔给银行，不是赔给买主）。从市场角度，就是起到推动超前消费，拉高房价的作用。最近CMHC不断放低对贷款者的要求，也是加拿大房价上涨的重要原因。我说这个新闻是利空是因为私有化以后CMHC的信用将下降，而因此它可能会重新提高对贷款者资质的要求。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2006-10-20 11:12 发表
$ U; X9 ]5 \1 k* v* w- }
3 r' L0 s: }) D# o6 U& ^
+ e9 h# C  Q3 M CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险，这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能，其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损 ...

现在银行有35年MORTGAGE了吧

猪刀小试

国内好像有两代人接力贷款～

Z

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-22 08:37 发表

现在银行有35年MORTGAGE了吧

银行这样做，只是增加坏账风险。它再延长又能怎样，美国很常见的Interest Only，就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage，除了投机房市的，谁会用呢？但投机的人不是要长期持有房屋，买进之后必定会卖出。对于真正自住者，30年足矣。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2006-10-23 16:31 发表

% `' P' [. F5 k* e1 P: |- \
& L& X) y. g5 ]7 b, S+ T; ~ 银行这样做，只是增加坏账风险。它再延长又能怎样，美国很常见的Interest Only，就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage，除了投机房市的，谁会用呢？但投机的人不是 ...

- H, I: h4 v- i3 U  ^1 j
* a! u# h' b& d' t3 _投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

Z

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-23 21:42 发表
& P1 d1 X* J, ]; Z8 [, q/ A. @

: K# B$ d0 j, I投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

; o1 |, \4 @3 e6 t投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手，不在意于付清本金。如果房市上升，升值部分远远超过利息成本。
; B9 P$ @& H; N  r
  W5 k: ^1 w) ?' h, D打个比方10万的贷款，6%利息，20年还清要月付712元，40年还清要月付545元，Interest Only（无数年）要月付493元。就是说本来炒家用20年付款可以炒10套房，如果40年付款可以炒13套，Interest Only可以炒14套。只要延长按揭期限，同样的月付，回报可以增加30%~45%. （当然，如果你没有资金去炒10套，你可以理解成炒10万，13万，14.5万的房，一个道理）。
; A2 G' F. g, s- J, [% b
) o$ |% p" Y( _. L! Y1 Z这个道理我是回国内时朋友跟我讲中国炒房情况时明白的。后来在Time杂志上看到谈美国炒房，亦是同出一辙。

音响神仙鱼

原帖由 Z 于 2006-10-24 09:02 发表

3 r2 d& w/ A+ N' x" O2 C1 c# ?) w
  j5 ?" v; @8 ?3 \. w 投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手，不在意于付清本金。如果房市上升，升值部分远远超过利息成本。
% d5 s7 o8 d: l
* V1 k$ d/ a4 Z+ x 打个比方10万的贷款，6%利息，20年还清要月付712元，40年还清要月付545元，I ...

美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款

Z

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-24 09:57 发表

1 W8 ~& l$ W9 [+ {/ P美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款

; U6 e& |1 b6 z6 r$ ~/ s0 X! E* M
我已经说了，这只是个比例。炒10套房子固然困难，但只炒一套呢？

原来你只能炒30万（为了计算方便假设30万贷款）的房子，从20年延长到35年，同样的月付，你可以炒37万8千的房子了。这有3个好处：
& X; N1 {/ e* R* ^0 B8 h
1）本金扩大26%，收益也扩大26%
2）现在你可以挑选一个30万~37万8千的房子。选择面增加，可能更好找deal
  {+ @+ B+ |$ [  p0 V9 n- w3）如果是炒旧房，可以省下手中现金，方便装修运作。
* M8 H- W+ h: Z* ], X
[ 本帖最后由 Z 于 2006-10-24 10:20 编辑 ]

清清若兰

房市真的要跌了吗?看来要买房还是等等看吧。但据说银行贷款利率要涨了，着是否也属于利空消息呢？