房市巨大利空

Z · 发表于 2006-10-20 11:12

原帖由 Tyler 于 2006-10-19 23:11 发表0 c' j/ \. D& G, r3 | g# s! @
请教一下：5 `' |5 S( X, }# H
CMHC 和银行的 mortgage 有啥不同。我们买房都是从银行（i.e. RBC, BMO,..)借的mortgage。
, g5 ^ Y% L# {5 e5 |CMHC 和银行是平等关系，还是借贷关系。

CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险，这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能，其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损失（赔给银行，不是赔给买主）。从市场角度，就是起到推动超前消费，拉高房价的作用。最近CMHC不断放低对贷款者的要求，也是加拿大房价上涨的重要原因。我说这个新闻是利空是因为私有化以后CMHC的信用将下降，而因此它可能会重新提高对贷款者资质的要求。

音响神仙鱼 · 发表于 2006-10-22 08:37

原帖由 Z 于 2006-10-20 11:12 发表
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CMHC和一般购房者最重要的关系是按揭的保险。一般银行都要求25%的首付以减小风险，这样许多人就永远存不到首付了。CMHC要买主以2.5%~3%房款的代价换得更少首付的可能，其责任是当买主破产时弥补银行贷款的损 ...

现在银行有35年MORTGAGE了吧

猪刀小试 · 发表于 2006-10-23 12:15

国内好像有两代人接力贷款～

Z · 发表于 2006-10-23 16:31

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-22 08:37 发表
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现在银行有35年MORTGAGE了吧

银行这样做，只是增加坏账风险。它再延长又能怎样，美国很常见的Interest Only，就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage，除了投机房市的，谁会用呢？但投机的人不是要长期持有房屋，买进之后必定会卖出。对于真正自住者，30年足矣。

音响神仙鱼 · 发表于 2006-10-23 21:42

原帖由 Z 于 2006-10-23 16:31 发表 Y5 k& w4 u; V- h: O
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. Q* |, S6 Z! D/ e7 b, V 银行这样做，只是增加坏账风险。它再延长又能怎样，美国很常见的Interest Only，就是无数年的Mortgage嘛。只不过刺激市场最后一次。据说还有越欠越多的Mortgage，除了投机房市的，谁会用呢？但投机的人不是 ...

投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

Z · 发表于 2006-10-24 09:02

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-23 21:42 发表
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投机房市的不用35年借贷这么低Q吧?!

投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手，不在意于付清本金。如果房市上升，升值部分远远超过利息成本。

打个比方10万的贷款，6%利息，20年还清要月付712元，40年还清要月付545元，Interest Only（无数年）要月付493元。就是说本来炒家用20年付款可以炒10套房，如果40年付款可以炒13套，Interest Only可以炒14套。只要延长按揭期限，同样的月付，回报可以增加30%~45%. （当然，如果你没有资金去炒10套，你可以理解成炒10万，13万，14.5万的房，一个道理）。

这个道理我是回国内时朋友跟我讲中国炒房情况时明白的。后来在Time杂志上看到谈美国炒房，亦是同出一辙。

音响神仙鱼 · 发表于 2006-10-24 09:57

原帖由 Z 于 2006-10-24 09:02 发表3 K6 n3 D+ D' L& }. B
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投机者的特征是要每月付款越少越好。因为他们目的在于转手，不在意于付清本金。如果房市上升，升值部分远远超过利息成本。( G& J' {+ }/ s4 g
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打个比方10万的贷款，6%利息，20年还清要月付712元，40年还清要月付545元，I ...

美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款

Z · 发表于 2006-10-24 10:18

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-10-24 09:57 发表
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美国的房屋借贷是否和国内一模一样,这个不清楚. 不过你可以试试是否可以在加拿大银行这么轻易空手套白狼拿10套房子的35年贷款

我已经说了，这只是个比例。炒10套房子固然困难，但只炒一套呢？

原来你只能炒30万（为了计算方便假设30万贷款）的房子，从20年延长到35年，同样的月付，你可以炒37万8千的房子了。这有3个好处：

1）本金扩大26%，收益也扩大26%
2）现在你可以挑选一个30万~37万8千的房子。选择面增加，可能更好找deal
3）如果是炒旧房，可以省下手中现金，方便装修运作。

[ 本帖最后由 Z 于 2006-10-24 10:20 编辑 ]

清清若兰 · 发表于 2006-10-24 19:14

房市真的要跌了吗?看来要买房还是等等看吧。但据说银行贷款利率要涨了，着是否也属于利空消息呢？

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