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a. 农地的稀缺性3 F2 E: L3 M8 E% q! ^
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。+ Y# Z( W! X6 x$ t
! ] M; B3 _" ^ Db. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低
+ f+ S- ~4 A0 {& s( [9 _2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。4 V# c7 d8 e- Z4 T; }% g% i" i5 |
' S" [9 a- d6 D/ i6 p( @c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
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d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
. i1 l/ f6 B0 @+ g3 L* T由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。: |' [8 [. _; L
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e.高的回报率和易于管理的模式, y7 s7 b9 T o+ r; {) Q. _
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
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（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。8 x% ?8 W4 g5 M$ }( N' x. F
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（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
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f.萨省具有利于粮食生长的自然条件: t# O- Z" `' Z) J0 t/ A' K% N& r
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。; }" Y D% a1 }3 I5 i( `" ?; g
0 V/ e: j3 r3 I) X: jg.萨省的农地有良好的基础设施
+ Q# a6 w( D: y- f2 J" p! K! c萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
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9 t. \* R( j( s2 dh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力8 n) H: F I5 d! m
加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，2 V; ~/ w; g- c+ n2 p
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i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者.
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* m8 v$ }, T( a* A! f0 sj. 遗产税7 [8 L- N0 `! P4 c$ N* ? y$ r
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。" E5 }$ ?5 z3 m/ z+ F5 Q8 [
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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