收购物业与购买合同

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本文作者：杨明仁(Jack Yong)、魏瑞安(Ryan Welsh)，高林律师事务所(Gowling Lafleur Henderson LLP)

    加拿大的房地產业不断吸引著许多本地和国际投资人及开发商。本文是系列文章中的首篇，旨在概述开发商尝试在加拿大运作开发项目时，所要考虑的一些重要因素。
    在加拿大，如果开发商希望自己的开发项目取得成功，则确定可供开发的潜在目标物业，就是开发商取得项目成功的首要条件。
    一旦开发商确定了某个合适目标物业，那麼第一步就是展开详尽的尽职审查(Due Diligence)。著手购买物业前，须确定该物业的拟议开发计划，是否符合所须遵循的法律规定。例如：是否存在任何针对该物业產权的未结诉讼？是否存在任何其他因素可能导致业主无法推进该项目？一项彻底的尽职审查包括但不限於：土地產权登记署调查；市、省及联邦政府调查；以及物业租赁情况审查。
" w2 z5 Z4 p0 @  u6 m土地產权状况调查将确定物业的登记业主是谁，以及对该物业產权的任何產权负担。这两项信息都非常重要。  
    开发商首要确保交易对方是登记在册并有权处置土地的业主。然后开发商要调查可能对土地使用造成影响的產权负担有哪些，诸如地役权、通行权、限制性条款、法定施工计划、土地使用合约以及阶段性开发协议等。
; p/ h& e* }0 I+ M* b土地產权登记署调查
8 n. U: g  G% S: {+ T    这些產权负担都可能对物业的使用造成限制，因此开发商必须先搞清楚这些限制的情况。例如，有些限制性条款禁止物业用於某一特定用途的业务。
有一宗案例，在一幢以前用作加油站的物业，有一条限制性条款，规定限制所有石油產品的销售。此项限制性条款的措辞须加以极為细致的推敲，因為从理论上讲，该条款已禁止了塑料產品的销售。这样，对一幢零售物业的使用就会变得极為有限。
    在某些情况下，邻近物业的產权负担也须要加以调查，因為根据项目范围的不同，这也影响开发商推进拟议开发活动的能力。
; z6 t0 A- B1 K    确认针对物业產权登记的產权负担，对开发商同样重要，因為如存在这类產权负担，撤销一切不应存在的產权负担就可写进购买协议。在物业移转登记之前，须先在土地產权登记署办理未决诉讼证明、STET中止申请、出售公告及政府二次抵押的撤销登记。撤销某些类型產权负担的时机至关重要。
    我们曾经遇到过一案例，出售物业的业主正在办理离婚。儘管依合同约定业主有义务出具证明确保物业產权不受未结诉讼影响，但我们还是询问了配偶的律师。结果发现其配偶非但不知出售情况，而且对拟议中的出售交易相当愤怒，甚至想要阻止交易。所幸及早发现这问题，使得双方有足够时间作出适当安排。  
市、省和联邦政府调查
6 Y+ L% @' [8 l, l    开发商还必须在市、省和联邦政府层面上展开调查，以确定下列事项：
关於目标物业的规划规定；
% B+ p+ _. Z. U! L4 F( Y) K. ^ 重新规划的条件；
开发许可的指导；
  u: U! g' d1 X" _- z  g+ d: X 现有和今后的服务要求；
任何可能影响开发计划的设计标準；
5 w/ `  I0 J8 D( B3 y 环境问题；
以及物业是否存在任何可能影响开发的考古或歷史重要性。
9 Q3 i1 s1 }( b! ^+ J2 U8 E# \    所有这些因素都非常重要，但对适用於物业的规划细则应当尤為审慎地加以研究。规划细则调整使用土地的权利，因此，开发商须确定现有或拟议目标物业的用途符合相关规划细则。你还须同时考虑，如果实施任何潜在的再开发计划，是否能够符合现行规划细则。
已出租物业
    开发商购买已出租物业的情况很普遍。某些租赁可以进行登记并对抗物业產权。应当仔细审查租约，因為某些条款可能影响您再开发项目的能力。例如，如果租约中未约定提前终止，则您就可能不得不在实施任何再开发计划之前与现在的租户进行谈判，而且您不能期望这样的终止协议一定谈妥。如果租金低於市场水平，则租户就可能拒绝终止租约，或者要求就高价另租他处作出补偿，就更不用说搬迁费用了。
. p1 w) C& M  b* F* @* N, ?    一旦完成对物业彻底的尽职审查，接下来你要考虑的就是在协商购买该物业时所採用的协议形式和内容了。详见本系列下一篇文章《论购买合同》。
   
& Q. j% p/ Y! `; n: W    编註：本文的内容并不构成法律意见；如有疑问，请向你的律师查询。


（新闻来源：星岛日报）