房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
. M1 j0 g# O! T
但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
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* d' r! R% o5 n" `$ ^4 H1 G但结果怎么样呢？

9 U7 C3 ~! g5 _2 X& }几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
; f0 W7 o/ Y/ h
两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

) Z+ m& {9 k4 c最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
+ o* l1 W8 ?: k
首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

( e) l( y6 y- M5 Y. Q" v6 X9 a如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

( N( \0 f) U6 s1 t( J+ H身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
  _6 R- [2 o% h
) ]! f6 L- j7 U! X- p( p算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
9 p+ `3 s/ l  v
, ?3 z  {9 U6 H* O& ^买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

1 V4 Z& L) c$ b* ^% H40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
; y7 Z6 F6 n# m7 Z% V( K1 A+ ]TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
$ a% M; L7 J& C. Z- Y3 FYear Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
4 o# }: e9 k' _2 j( G* ~2 H1955 14952 2.01%
; i; T' \" l. d& A& \$ q, w1956 15043 0.60%
* N+ U5 r  _% D& G) q. H+ d# a1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
2 |4 U! M2 _. @9 {; U1960 16329 -1.70%
) ?7 g0 [+ ]& x  E3 X) H1961 16334 0.03%
5 P8 i  y  U: x# @. R1962 16742 2.50%
4 m' n$ T9 k4 Q; b% _, a) {! B1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
3 v3 C0 d" q3 L4 [  z1966 21360 13.11%
# k( \0 |* K. F7 W/ ?. q1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
2 ?5 _/ z0 @! d( _8 ]7 }0 H4 b1970 29492 1.90%
% p1 b1 {* N% [8 i' o* u  a  l: S1971 30426 3.20%
3 P2 w: b' Q. s! x% N1972 32513 6.90%
& o( B- q9 w7 q! h4 U' m1973 40605 24.88%
  j. ^& g5 c' s2 X1974 52806 30.01%
9 B% |. h, y3 K! s- s, E1975 57581 9.00%
1 W! z! b9 U/ N  S4 B$ {; K' U% u2 o5 }1976 61389 6.60%
4 c: E; N( ~  a1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
& q3 G# [0 s; K0 G; Z4 ]1981 90203 19.02%
  w3 W+ z3 f% `1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
) O* ~! W" v/ K/ o9 W4 X& k. u1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
0 N' E; o3 s* G% V% v1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
# P( O: l0 V2 K1990 255020 -6.80%
. x1 m2 ^# N4 U% X" A/ c1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
  R6 p, C3 ]: B2 [7 q1996 198150 -2.40%
( J9 [% {4 f: S1 p- f1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
; q9 f% L& H( {6 y5 g+ J1999 228372 5.30%
6 F2 ~& ]! ]4 r. k0 j7 E2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
9 y5 M1 k2 k4 J+ F' c7 @2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
8 L( ^6 G" z* m) w) z- M- w2004 315231 7.60%

高桥

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$ l! _3 o* G8 s* B/ f好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
7 L, M2 {: J( BYear Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
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1956 15043 0.60%
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1966 21360 13.11%
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1968 26732 11.01%
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1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
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' y8 r( u3 o" h1994 208921 1.20%
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1999 228372 5.30%
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2001 251508 3.40%
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7 D( o" D* D5 q6 t; v3 K


  o$ M7 l( r1 F: _弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
+ u. _3 `" Y3 V( ?* t- _:
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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
! t, j  C& b5 K) ?6 t) i) }
1953 14424 0.00%
# G; D0 Z; ?1 n8 Z ...

  r6 n, D; D: n/ d0 _3 k3 P, W. N" B
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
4 a  x9 U  J$ p6 J+ e! `& o) w- o如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表


结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

8 _7 o" |. j$ C6 V/ T; G& y: l9 e
' p1 W- `" D" V老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表


40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
  M: J) B8 P5 |0 e( Z* A40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
1 ^1 \3 U4 X) K! q3 I% @6 A
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
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那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

& m5 m& h" g( i; e三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

3 h0 s! P2 s2 Q, T: ]: ]6 T银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
5 N7 L8 ?& {# k我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
6 {9 q: t% t1 w/ E% X) ~
! `8 Y: |8 {4 O我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

) d7 C% U; i/ U7 g, h+ |* i, e总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

3 Y' M. N& }: R' {这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌