房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

1 \6 w4 F  V2 o; u6 ?% Y# e
' X0 w$ A8 M( T( z' s8 v  h7 N记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
5 g0 M" I6 e' g( k) L  k9 L3 n
4 L* o& v# e7 A; S3 W& h5 U但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
4 N2 {0 ~2 r/ z3 |% q9 g
. J& M- F. W1 \1 b6 \( }但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
- {3 U& J2 s. x0 @9 N/ z7 x/ L
: v* w( \' i1 B# Q# S: D7 p最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
8 q  |8 }- r+ Q
% L" m) {$ p9 V, h& Z. o首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
* ?9 P. D$ ^3 w; k# Q
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
- P# o1 ?9 B  v: q
* y3 W7 ?2 c$ y8 h身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

% @5 W. o5 \) o2 j算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

9 C, U( x! v2 q0 |; g买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
- M9 d4 V. h, D+ ^3 d- ^* T8 s' z一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
* `" Q+ [; x0 v2 W' p/ r3 iTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
; x9 j0 t1 p$ s! ]! `2 @; jYear Average Price %
& D( n* L7 l% e, ~$ L! W# O
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
( _" T9 r1 ?7 D1956 15043 0.60%
# U! D: K* F, A' L, d$ d1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
# |3 x8 t8 r! T" k8 X3 l7 n8 Q# ^) R1961 16334 0.03%
4 F" S4 }. a1 g5 T/ u" x( ]. o$ f1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
5 L+ j, s% i0 l/ M& ]* ~5 c" V1967 24078 12.70%
& O+ w9 C! N* t! f  W1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
* m5 c! a) A7 n7 C$ i. R1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
; R) _' K3 A, W( [* z; {1974 52806 30.01%
) t% ^- y6 C2 q* t6 e1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
# a5 C3 X- Z, r* b7 w1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
% Y- Q. d; S! y# d% e1980 75694 6.90%
0 Q- M' Y  Q0 j, B1981 90203 19.02%
8 o8 I: r# n/ G, [$ p: p5 F  c1982 95496 5.90%
' M9 C; L9 E. y5 }" g1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
. m7 h1 f7 y# e( ]( x4 E& \1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
* a, ^, @: t) i+ r' k+ K6 F4 J1987 189105 36.10%
# R; x; ~: ?4 a0 A2 u& Y9 ~, F" w1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
# Y# T* S8 x4 g- y5 B0 |. W1991 234313 -8.10%
5 a3 q& @' u- c) Z: C2 p$ D$ x1992 214971 -8.30%
2 }" ?& |9 r. G3 K4 d% N" j1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
6 h6 F' r+ f* z, A1997 211307 6.60%
7 [# K* m7 ~% x4 Y1998 216815 2.60%
* l0 V& j% J& Q3 ?5 j5 k1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
4 o1 M, I' z2 J$ ]2002 275231 9.40%
! ^8 t# j) ?5 a& x2003 293067 6.50%
4 [7 k- W( x" s: p7 M6 [9 G1 x2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
4 `+ r/ h7 a& F. Y3 s$ C: JTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
; M1 {* _4 f9 q& f+ gYear Average Price %
8 T0 j: f) x/ I, _5 f, ?& O! {
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
& z: X3 Z* U( S# n$ n7 }1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
% Y( j/ r/ [$ T' [" _9 a  J# p! b1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
; d. d2 L* l0 a8 j: K1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
. w% W5 w7 f2 w$ r7 r% g1965 18883 8.70%
/ |0 T7 v# U5 c9 i1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
- T" h" \/ h6 O1968 26732 11.01%
: [2 r# V* V5 ]" Q8 Z$ P4 o1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
! Z' N5 T0 C3 f" l8 U, P& Z1971 30426 3.20%
: }4 a0 Z% o9 `8 p0 N" b$ G5 s1 b1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
  y1 Q: W1 [" w  M0 a+ d1974 52806 30.01%
6 C# N+ J$ a% A$ t- A; g6 v1 h1975 57581 9.00%
  o" \  M7 t4 z7 I" ]! m1976 61389 6.60%
6 q# e# A: F9 F1 |8 s5 U' o1977 64559 5.20%
1 k+ p1 H( ^4 o7 F1978 67333 4.30%
. l' Z& U5 S/ `1 A# L8 `1979 70830 5.20%
5 J( h2 a  K3 w. i1980 75694 6.90%
( J- g: R) l/ s) ?+ Q6 V+ O9 M2 Z1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
) ]) l5 z+ |2 B. z5 {- X5 t' I! f1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
" l2 b6 h, C& {5 a2 x1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
3 i8 k9 c# Z: q4 e1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
% L. y+ M* w7 u. Z: @1998 216815 2.60%
2 ]- c, v  t# G# s# M$ A1999 228372 5.30%
( J/ N: d. X; t2 [, G: Q" K2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
5 D; c+ F, T" |7 b4 t* j7 s2003 293067 6.50%
! {( ?3 j7 ^( u% }4 r! E0 Z2004 315231 7.60%
* ]  `3 f  D- A! D' q' H# i
: ^' `3 @2 i9 v1 y8 Z0 c) k8 ]
; Q' [3 ^; G  J

弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
( E' }3 k! m) ?' t& ]--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
) \5 ^2 x1 w- T$ }5 q5 U% H" @Year Average Price %
# i6 S' D. L+ @4 n8 L( U# Y
5 L# q  q) M7 d5 Y; B* u$ h7 k. E1953 14424 0.00%
5 e; X8 X1 i$ O3 s ...

: h; ^* x0 J& G* W, m' h5 M4 ]我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
7 z- h" \7 A9 W7 R  z- Y如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

" W  q8 `/ `, \结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
" h5 L; m4 a4 u0 n/ @

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
+ P4 d. b% P$ m
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表


40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

' _8 j$ Y$ u/ t3 o这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
7 o6 x* P; K' L# `( W  I$ q' B; k
) X0 K  a" X8 k8 n大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
) N" B. [8 c2 z* w# X: R* L$ M
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
0 @/ a: O6 G. y" U
) U2 z5 Q- f/ H/ m! k三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
  l1 A; [& H" A

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
9 ?! k) `" R8 f; P$ O, {我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

$ i, z9 E& q, a, z1 e总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
  ~+ Q2 r9 q. U7 p9 U数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

+ J" v! B/ }: R2 T7 i8 L$ [, X这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌