房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
$ c; ?8 [( C- |9 J$ f: T
' G) `* b& O, N7 d$ {$ d) m
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？

: n6 }1 ~7 l/ z; V1 m) \, e7 }6 Z几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

- \  M6 p( i1 Z. k6 H( x: Q前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
' N: g5 a9 Y8 f0 n4 a, I! x
1 R% f- X$ n& \7 A两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

. N; k+ y& F4 \4 Q7 X% d9 {% x% }+ C! P最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
2 `% Z) `' a7 t% X# L
7 q2 ~# S# r' f0 Q/ P其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
* u  p8 j) }0 ?' w4 u. i: V
首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

3 y! ]3 J& _) E* y/ ?6 e如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
( ^9 g: K  Y) Y0 N, M: {  g
: i- N' b4 l7 P- u5 d8 Z, s4 {$ ~算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
# o" z! ?2 Y' V
买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
( d5 B# s& s8 g9 D; x5 F% ~一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

' Y: i/ t+ Z( r9 ^9 {40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
1 g1 S$ ^3 J# d& `: J  Z0 j- iTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

# `8 t# J; f% Q# k2 ?& i1 Q, o1 m' M1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
8 \/ _9 V( Z3 h  I/ b3 n! n4 ?1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
0 F- r/ b6 T7 F' u5 h2 S8 r4 t1958 16085 2.20%
  Y1 J) y) w& Y% w2 x1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
5 ^9 d* C! B) i0 b: @# r1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
# |  g- b% i  n5 c0 a& a1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
& X  _9 \5 T2 n6 I  k6 O9 J7 }1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
! W% {& D/ Q; ?; I1970 29492 1.90%
- ]: g* O. }6 F& ~7 t1971 30426 3.20%
. Y3 i0 R. d$ q' c6 @  E6 @1972 32513 6.90%
$ ?9 J1 ]7 |7 J' C1973 40605 24.88%
) @% G9 X: M, p' b8 ?1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
+ O0 U6 `) E1 D1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
# T' R' ?0 e) ^# U: S6 J8 w# ?1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
  [& F) g& g) h+ @/ Q$ h1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
6 M3 s# L6 a% A1986 138925 27.30%
9 z2 z; M8 ~# c' I8 C. q9 m4 A1987 189105 36.10%
: U5 U0 S2 x* {) g1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
! b# f& s2 L% Y  K: [( U. r1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
# C- d8 f, S* O! `: T1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
0 C2 ?* O+ b0 V# I. h1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
! l' R$ Z: \0 S6 t0 r2001 251508 3.40%
/ X% x" a/ [+ t! v; A3 X2002 275231 9.40%
! |8 t/ I& Z" r$ Y' ^! f2003 293067 6.50%
9 ?, a. v! K7 c& x) S2004 315231 7.60%

高桥

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好奇的看看下表就可以估计出来了
- M; [. N; R% m! [1 r+ w( iTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
# T9 K4 T0 \9 f0 q, m: N
! S5 [: P0 x2 @, h3 n/ R7 _1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
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1961 16334 0.03%
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1963 16517 -1.30%
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: M. v4 z4 r5 f9 p& r- n: v1969 28929 8.20%
0 @- l1 |, y1 J6 i/ I5 \1970 29492 1.90%
+ ?, |' q" }# A8 \& t8 M) n1971 30426 3.20%
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1985 109094 6.60%
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; U1 r# e* G2 O4 X) _4 ^0 u弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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7 }/ \0 h" ^# P+ A# V" n& D! `
) O" R* M) P3 l' N0 i好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
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% [' W8 y+ H- J2 P! Y
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
* W5 k1 t+ H0 ?: i
0 D2 p  j4 m4 o% [& ?4 O* d( x结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

: L6 z5 @+ s+ E7 n( v! F
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

6 C! b! q9 }$ S- t
* }# }, C, A0 x4 Z0 o% a, E8 B老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

% V0 m; `. g! x9 s0 V, g7 X[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
) r: n* d# N, h  w! i0 P8 }% P
/ \6 m9 {: q% I+ H) s
, _; W' p( v1 ]+ Y* A% E40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
5 c7 O. L" w0 v. u1 a* @4 w/ D40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
3 |; [0 G  K+ Z: S) ^" @
8 m7 ]) b3 K, F大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
6 D3 {$ H+ y8 M$ J
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

& w  _- _3 ~6 x* U三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

2 j- x2 `* _2 m; ]
# l8 @) ^2 S0 Z! a银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

) j! P: K  Q6 i; L我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

, C# ]- K& `8 l$ O/ ^: q* B总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

8 o2 e6 V. E( s! \7 `这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌