Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.

: e# S+ Q- a2 Z. E6 IAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
2 Z! B" \. M8 X/ g4 Q2 _9 O
http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
6 d+ Y$ c+ E, f7 h- h/ [
Thanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
4 `$ ~8 q: m/ t# E" Q算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。
' q1 }- d6 @  }$ S; C/ n
5 a- d; C% |# ?" ~9 o% N如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄

, R* s! P5 j. l: @2 CThanks a lot!

; o$ w. w' i/ ^5 Y9 XDo you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄
2 P' j& n& r0 ]0 [! R. P; _
Thanks a lot!

Do you mean 600K or 700K?
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

0 i% b! ?: n) o- a5 v6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
/ {# h/ w5 U+ W4 r, ]因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
. J, I: d) ^; G0 ~* }& R% ~车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
" A) g7 J& v3 Y9 j7 K# F4 G; t; _Perry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
* M. q. K& [: O  q! v如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
( V  c7 ^" y2 m5 T6 |+ M! `祝好运！

小黄

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
4 t! x( R7 @4 J% @' Z1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
% N! Q+ F" ], l& e4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5 [/ w5 u1 v: x0 v5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。

+ c. }9 I1 z* u4 D0 A, s至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。
) u  U. u( Z7 p2 a3 u, ]1 F
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。
: ^1 E4 E. R7 l! G# x7 i- U
  k3 x4 ^  B: A7 c7 f+ l0 w当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
2 W0 `6 E0 L: b# b+ J1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
9 U' w3 s$ n- I( H5 T7 x  G" G2) 石头严重 ...
小黄 发表于 2011-8-27 00:19

( F# Y( H7 R9 k* Q$ E/ R( y; ]我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
+ \. ]0 [- z2 i5 K5 v) x) f& p9 D如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
! H1 c6 \1 B) |- m( }8 pHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
" P3 m0 ]7 x* g% u至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.

4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?

It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

Thanks,

小黄

# @4 M1 i+ M$ ^

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
5 k( ]! C* r4 O3 x- s建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
- r4 j8 x- }0 n' m, ?: r( MHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
1 L# ~7 Z" q) K8 v2 g3 g至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
* l4 n8 f8 O6 |: ]" C* i. i衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

; ]: H% a1 F! L0 g5 LUpper Windermere分4个区，最主要的要求是：
Urban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
! @+ r4 W1 o# C5 ?/ |Premier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
) ]+ {, }4 L6 }8 KEstate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
+ ?( v8 A+ T: `7 M8 \Ridge - 200万起，基本都是专人审批的。

所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
& }# N' X! R- X+ u如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.

- J: C- `  @* {* D  \+ ~4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?
) i, S) _7 C, i
9 f6 S9 s3 O$ l; uIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
  d- Z! E. T4 Z1 [7 O  _. `. C
...
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

8 L& O% M2 W1 A1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400
7 \7 x" @( n$ B
) E3 m* k+ E! L# e
# A6 u  P: }! |3 I) K; w$ L1 C地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
8 g* ?% ?0 N- P" oJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

8 j  B" i* C/ U( X4 [& `0 ]# w6 u
那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。
6 E2 x1 B! |  j! Z; ?; y5 Z
$ V# \' _, [" M. C. ~+ x" M只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

6 \) J, A% t3 f: P
3 H# T9 |$ \& ~$ P% e% C( V& B我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
' a8 V# V6 t4 e$ j. j小黄 发表于 2011-8-27 20:57

6 ~6 E* W! ?* F9 H2 P/ G1 Q4 g0 _

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

- y* s- o  j/ Z- x1 i男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.