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投资方法讨论

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发表于 2006-2-27 20:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果手头的前可以付房屋贷款的首付,其实可以考虑以贷养贷,就是将多余的钱购入私人房屋贷款4 s/ U$ X6 G6 y2 |1 I! y* n1 g* R
4 g; k% G# K8 w& e) s' u# [
私人房屋贷款是由个人或中小公司提供的, 其特点是数额较小, 短期和较高利率. 期限一般是一年到二年, 现时利率可从9%-14%不等, 数额可从一万至五万不等.   M2 [- e6 U% C, L5 v6 g0 w+ B9 A
投资分析: 假设您投资$25,000在私人房屋贷上,期限为一年, 年利率是13%, 年底交本金加利息. 借贷人要交3%的贷方费用(即$750), 中介费2.5%(即$625)和律师费$400. 投资人就该在一年后共有$750的贷方费加$3,250的利息收入, 总计$4,000. 那么, 年回报率是16%. 即:
6 a. |$ h* Y4 e% I6 j" f
1 f0 Q) @# ]# l5 h总收入: 750+25000*13%=4000; d8 f* e, U$ t  [
回报率: 4000/25000=16%- C$ Z) n0 f# x

4 m% c7 e+ ]* b2 y9 N2 F+ X0 |而这25000放到付房屋贷款, 大概可以节省25000*4.75%=1187.5利息9 W, G3 ^7 S' v0 {0 n

( V8 S, ~* x' e6 o7 X9 V多赚了2800,合算吧?
1 |, n1 s+ J, U4 v+ Y/ y, ~4 ~; {3 J3 p& L6 F; Q- p, o& t( d" f
' F0 e/ T1 Q6 x2 U( r
投资策略: 投资者必须愿意承担风险. 没有无风险的投资, 风险只是有大小之别. 如果您能满足于年利息2.5%的银行定期存款, 不愿意承担稍高的风险, 私人房屋贷款投资肯定不适合您.: Y% `* u: u) p+ L" I

/ [1 u* |9 H3 Y# k% U[ 本帖最后由 callmelxylt 于 2006-2-27 19:37 编辑 ]
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发表于 2006-2-27 23:55 | 显示全部楼层
房屋抵押给贷款人吗?
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 楼主| 发表于 2006-3-1 01:52 | 显示全部楼层
是其他人将房子抵押给贷款中心取得贷款,你投资$25,000从贷款中心买进这笔贷款!其他人直接还本金加利息给你) K0 P6 J; U' {2 m. U/ [. z
这里的关键是在加拿大,如果其他人违约不还钱,政府会出面收回房子拍卖后还给你钱!而在中国,这是不可能的!
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发表于 2006-3-1 02:25 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
是其他人将房子抵押给贷款中心取得贷款,你投资$25,000从贷款中心买进这笔贷款!
假设您投资$25,000在私人房屋贷上,期限为一年, 年利率是13%
: s1 g7 R) S1 `( n, X
9 U  v$ z, U' w, m* `
贷款中心肯定不是做义工的,那这个借款人要支付的年利率必定高于13%。从银行借款的利率约6-8%,这个人会以高于市场利率的2倍借款,可能会是:1、credit problem; 2、借款额太多了,没有银行再愿意借款给他;3、还款来源没保证;
' q3 s8 Z6 B( {$ Q基于上述三种情况,要求房屋抵押担保借款一点都不过分。无论在哪个国家,法律都会保障抵押权人的利益,这个案子的抵押权人是贷款中心(而不是我),法律赋予抵押权人有优先受偿的权利,拍卖房屋后所得款项会先支付拍卖款、缴纳税,然后在偿还贷款中心的借款、利息、欠费后,其他贷款人才能平均分配。这种向贷款中心借款,不向银行借款,贷款比例一定很高,可能是房价的90%,这样还清所有欠费后,能否还有钱还我的贷款是个问题。
0 [5 p6 r& J9 I& D* E8 i( x
) ^; k5 |6 |% y! c% s[ 本帖最后由 凡人 于 2006-3-1 01:33 编辑 ]
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发表于 2006-3-2 05:46 | 显示全部楼层
没那么简单赚到的,风险肯定很大,绝对不是好生意.
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 楼主| 发表于 2006-3-2 18:48 | 显示全部楼层
if 贷款比例<房价的60%, it's a good 投资 or not?
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发表于 2006-3-3 01:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我认为抵押品是最后考虑的因素。如果借款人的本身资历很差,要靠拍卖抵押品取得还款的,我个人认为不值得去投资。因为拍卖抵押品涉及很多程序,每个都要钱,而且拍卖价格是不确定的,所以实际到手的钱是个未知数。" d/ d; p0 K9 y5 y5 O$ s4 Z4 T

/ A9 t4 y: T, I; B  G! s+ i[ 本帖最后由 凡人 于 2006-3-3 00:53 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2006-3-4 01:11 | 显示全部楼层
谢谢凡人的建议, 那麽个人如何投资高回报房屋贷款 :
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0 @: o' r  _4 P; o. O9 c& u7 c. ^风险分析: 任何投资都是有风险的. 象汽车贷款一样, 房屋贷款是由房产做抵押而且政府注册的. 第一个出资贷款的, 通常叫第一房屋贷款. 对私人房屋贷款, 多数是第一房屋贷款后的第二贷款, 或第三贷款. 这是政府注册的顺序, 也是拍卖后还款的顺序. 也就是说, 借贷人若不能按时付定期供款, 出资方有权拍卖住房, 以收回资金. 也就是说, 拍卖房子的钱要先还第一贷款, 然后才第二, 再第三. 但若房子卖不到贷款额时, 出资人就有损失了! 为了不受损失, 出资方不会借给贷款人100%资金, 而仅借75%(如银行的传统贷款). 这样就保证了投资人的利益.
: E- _. K5 i% Y3 V; ~# r0 M. u: N; ]4 ?+ S6 q/ u
[ 本帖最后由 callmelxylt 于 2006-3-4 00:58 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2006-3-4 01:49 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
借贷人的风险, 也就是不能按期或不还款.  风险降低是靠详细的信用调查, 担保人和法律合同来实现的.
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发表于 2006-3-4 02:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
一个信用记录良好、有充足还款来源的人会愿意付两倍于银行贷款的利息吗?
, a/ M4 D2 G9 Z, L! Z) s& |: f
, \% G9 h9 `5 @  L% E6 k; S' ~: ~, {[ 本帖最后由 凡人 于 2006-3-4 01:09 编辑 ]
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2006-3-4 02:42 | 显示全部楼层
如果我看好real estate的话,我会选择风险较低、易变现投资,如:real estate, mortgage mutrual fund。搜索一下,共15只该类基金,其中8只过去一年的增长由16%-25%,余下的7%-16%不等。相对实物投资,证券投资易变现。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2006-3-14 20:14 | 显示全部楼层
如果我看好real estate的话,我会选择风险较低、易变现投资,如:real estate, mortgage mutrual fund。搜索一下,共15只该类基金,其中8只过去一年的增长由16%-25%,余下的7%-16%不等。相对实物投资,证券投资易变 ... [/quote]1 P, H0 g1 r1 T

5 c" H1 o2 k8 m: \; k: g能介绍一两个你认为最好基金的名称和购买方法吗?谢谢
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2006-3-14 23:59 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我没有买real estate的基金。我是在银行买基金的。基金分为风险型、增长型、收入型等,根据每个人的风险接受程度选择不同的基金,这里我就不方便推荐了。你可以先浏览各家银行的网站的介绍,看看基金经理的投资策略,再选择吧。
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发表于 2006-3-16 00:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 凡人 于 2006-3-14 22:59 发表: E1 `- a# M0 R7 b; z5 ]
我没有买real estate的基金。我是在银行买基金的。基金分为风险型、增长型、收入型等,根据每个人的风险接受程度选择不同的基金,这里我就不方便推荐了。你可以先浏览各家银行的网站的介绍,看看基金经理的投资策 ...

' U& n: W* n+ Q4 H* s
( G+ m6 v! d5 I2 ^' \3 U6 u9 z- d! T* g
谢谢,照你所说, 我浏览一些银行的网站的介绍。 CIBC real estate 基金三年平均回报率超过20%.决定买一些。我想总比存在银行拿3%的利息好。还想再买些能源和贵金属基金,碰碰运气。
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