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来源:世界日报
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美国著名经济学家贝克(Dean Baker),曾最早预言美国房地产市场的崩溃;他在17日警告说,加拿大的房市很快就会出现美国式的调整,如果利率上升2个百分点,房价可能跌去 30%,导致房市的巨大震荡,甚至出现像前几年美国那样的崩盘。
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由于英国「经济学家」杂志最近也指出,加拿大的房屋价值被高估 24%,所以贝克的言论引起很多人的关注。) B6 R6 i0 D; d2 T$ ?% E
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9 Y& u- o9 X4 C. X% Y不过卡尔顿大学(Carleton University)斯波特商学院教授、前满地可银行房贷经理李伊恩(Ian Lee)却不这样认为,他说加拿大的房市会停滞不前,当不会崩盘。他列出了下面的理由: 8 M. W1 p5 n( j4 w$ x0 U# l
' H3 {+ n z& }# w0 _& Y; N管理制度不同
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美国的的房市崩盘是政府政策有问题,美国的金融机构把钱借给不付首付的房主,通常也不检查借款人的信用纪录。
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但在加拿大零首付是非法的,按照加拿大房贷暨住房公司的规定,每月在房屋上的开支不能超过家庭税前收入的32%,每月的还款额不能超过40%。这样就保证收入极低者无法获得房贷。
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供给和需求
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美国人一旦失去工作或者月供上升太多,就开始违约、不再支付房贷,让银行把房子收回,造成市场上供给大大超过需求,推动价格跌到几十年来都没有到过的深渊。 0 ~* R. y# g: w9 g/ L! x9 X# W
- C+ i; f" ?# j: P h而加拿大需求仍然旺盛,每年有35万新移民,形成持续稳定的住房需求。虽然一些小城市人口下降,但像多伦多这样的大城市,人口只增不减。 v2 ^) W8 ~' C) p$ t
, z- b. K9 u) {3 ~3 M; h( L加人负担得起 0 M; T1 d3 L; \, n6 s
# m, q+ R3 U/ b/ M$ b- g; L虽然根据加拿大人的债务水平,住房价格可能被高估了,但仍在可控范围内。皇家银行在9月的一份报告中,也指出加国住房的可负担性没有显示出任何异常。现在典型平房的可负担性为41.1%,远远低于1990年的54.2%。
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; |# } D, n# ^- ^8 D. U- Z1 q; L会先偿还房贷
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+ c g0 q' c2 J+ X8 `5 ?许多加拿大人如果没有足够现金,会延迟偿还信用卡债款或汽车贷款,但不会延误偿还房贷。虽然加国房价在一直上升,但房贷违约率在近20年来一直没有变过。按照加拿大金融机构协会的数据,在8月只有不到1%的住房房贷出现拖欠。
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) W6 |9 |1 z3 |( Z利率影响不大
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. _# v; f( Q& c+ v/ v& ^6 B9 [" n至于利率上升可能对住房市场造成的影响,1981年,美国的利率上升到两位数,但房市没有崩盘;加拿大利率上升时,房市会出现调整,但幅度不大,房价可能会持平。最坏的情况,也不过是下跌5%。 9 ^6 H, J/ X Y' }0 C7 n% C- _
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皇家银行的上述报告也指出,如果利率上升大约两个百分点,可负担性会上升到46%左右,但仍远低于1990 年的水平。 |
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