请教高手：加拿大的“最牛钉子户”案例，真的如报道所说？

潇洒哥

http://house.hexun.com/2010-10-21/125199150.html
& y5 r/ T3 P1 k0 {5 i2 Q* A/ c最近，加拿大魁北克小镇也出现了“最牛钉子户”，他不仅誓言阻止大型金矿的开采，同时拒绝对方提出的高额赔偿。此事最后闹到法庭，他最终败诉，被勒令即刻搬迁。不过，这名“钉子户”并不准备放弃，要继续上诉，控告省政府和采矿公司。

　　征用私人土地必须严控范围
& e6 W5 d  D# V- G
　　事件发生在魁省北部的马拉蒂克小镇，今年35岁拒不搬迁的“钉子户”叫马斯，他和小镇居民的房子底下富藏金矿，其蕴藏量达900万盎司，按照今天的市价，共值110亿加元（约722亿元人民币）。
3 o7 @# z- e7 X0 {* a, k8 }
2 z+ C0 ?/ A# t6 a! c  I推荐阅读
6 G% X# S* z0 ^+ x( \ 细数10对明星婚房 看看谁最奢侈(组图) 公积金贷款利率上调
资金链遇大考民营房企或掀抛售潮 六成购房者认可假离婚 省几十万 加拿大最牛钉子户拒绝高额赔偿 “打土豪 分房产”是否可行 苏有朋因出租房屋成被告 80后小资打造清新田园婚房 　　今年7月中旬，早已获政府开采许可的奥西斯科矿产公司与金矿范围为205名业主中的204人达成协议，协助他们迁移别处，或以超出市价25%的金额收购房屋，但马斯始终拒绝搬迁。马斯一直声称，金矿公司曾出价35万加元，收购他市价仅1.4万加元的房子，但他为了维护个人房产权利及环保，拒绝了收购提议。
% l# E: ~' T% |" y* Y
! k0 m. l3 E7 [. @+ R　　奥西斯科公司过去三年一直试图能与马斯家达成协议，但是双方最终还是走上了法庭，让法官来解决这个问题。8月4日，魁北克高等法院裁定，奥西斯科矿产公司拥有马斯房子的产权。法官杜弗莱士尼在裁决书中写道，马斯的房子阻碍了加拿大蕴藏量最大金矿的开采准备工作。马斯虽声称他为了个人产权及环保，拒绝了金矿公司35万加元收购条件，但法庭文件却显示，马斯曾向金矿公司要价100万加元，但被拒绝。
! J# u) W% T( t4 D* V  R8 E
　　不幸的是，马斯官司打输后，最终只能获得1.4万加元房子市价补偿。不过，奥西斯科公司仍须支付马斯的搬迁费。不少邻居都为马斯感到难过，为他失去了30多万的补偿而可惜。但从舆论上看，虽然有人同情马斯的抗争，但大多数人认为他的要求有些过分，非常不切实际。
4 [3 m# I, b* z3 y' c: ^. m8 p
6 [( D  ]; w1 _, ]5 ^) Z$ ~! l　　被法院勒令搬迁，马斯并不服气，准备继续上诉，但法律专家认为，马拉蒂克镇政府已下令征收，马斯很难再挽回。
; u9 u8 w* m3 r( o" T; o  k: Q
　　有人质疑，加拿大不是尊重和保障私人财产，不会强征私人土地并改作其它用途吗？事实上，在加拿大，政府是有权征用私人土地的，但前提是，所征用土地必须为公共利益服务，征地的范围严格限制在交通、能源、水利、环保、市政建设、文物古迹保护、学校、医院以及公共福利等方面。世界多数发达国家也都是采取类似的立法形式。

　　奥西斯科矿产公司开采金矿，可以创造480个直接的以及400个间接的工作机会，对人口只有3500人的马拉蒂克镇经济，无疑将会有很大的帮助。在该地开采金矿符合公共利益，并且绝大多数当地民众也是赞同的。

' Y& }8 ~3 h+ `4 {& _& k　　被代表的业主如何博弈
2 `- B$ r0 C( ^. ~4 V  ?
　　政府有权因公共利益而征收私人土地，但并不意味着可以强征。首先，无论是政府或者经过法律授权的企业，征收前期必须与受影响的业主进行充分协商，听取各方意见，考虑拆迁带来的安置问题，同时还要针对工程兴建对附近社区带来的噪音、震动和环境等诸多问题拿出解决方案，达成一致后才能上交议会通过。通常有详细的操作程序来完成各项法律文件，会充分保障业主的权益。
7 I7 Z, P* S  D& u5 a! H" X
　　加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上，依据土地的最高和最佳用途，按当时的市场价格补偿。一般来说，会高出房价的20%以上。对被征人或承租人因为房屋被征用而造成的混乱，进行开支方面的补偿。对于安置的困难以及搬迁方面也给予完全补偿。
3 s0 b' K& c" k! ~7 }1 S$ q
　　从“钉子户”马斯的拆迁事件看，奥西斯科矿产公司早已握有合法的采矿许可，他们完全可以把马斯的房子给“铲”了，但他们并没有如此做，而是长期耐心协商，并给予高出市场几十倍的价格赔偿马斯的损失，但并不被接受，最后只能诉诸法律。法律的最终裁决，并非终止公共利益或损害个人利益，而是确定补偿的标准。由此我们看到，保护私人财产权的关键是，首先确定补偿的标准，然后进行补偿的协商，最终无法达成一致的情况下，再诉诸法律程序。

　　7月份，加拿大最大城市多伦多，也发生一件涉及到拆迁的问题，引起了公众热烈讨论。每天负责运送128万人次乘客往返于各地铁站及停车点的多伦多公车局，因为防火以及安全需要，必须在14个地铁站设紧急出口，这就导致了一些居民住宅不得不拆迁。公车局隶属于市政服务，由政府负责征收房屋土地，交其使用。

　　67岁的多伦多居民瓦吉纳斯是在报纸上看到了自己的房子已被“征用”了，而此前，无论是公车局，还是社区、邻居，都没有人告诉他这个情况。你不难想象他看到这一消息时的愤怒。事情的原委是， 瓦吉纳斯的房屋是一所比较老旧的房子，他平时也并不住在那里。当公车局在新建一个紧急出口时，需要占用瓦吉纳斯附近的民居。公车局起初打算征用的两所房屋 都是有人居住的，进行公众听证会时，居民委员会给出了几个替代方案，其中一个方案就是仅征收瓦吉纳斯的房子，因为大家认为那是一所无人居住的 “空宅”，所以给居民带来的损失最小。
9 t) k, f2 L1 ?
　　瓦吉纳斯并不认同自己的房子是“空宅”，他说自己还是偶尔过来打理一下，只是和邻居没什么接触而已。而邻居们则表示，他们曾试图联系过瓦吉纳斯，可是四处都找不着人，所以便没有再寻找，而直接在社区会议上“替他做了决定”。

　　公车局表示，他们确实没有和瓦吉纳斯接触，便直接公布了他的产业将被征用的消息。事件被媒体曝光后，多伦多公车局高层仍强硬表示，政府将介入与瓦吉纳斯的财产谈判、为他的物业估价，并给出一个具体的买价。即使谈判破裂，市政府仍然可以征用他的房屋。
8 h, f5 Z! \9 I
　　政府有权因公共利益而征收私人房屋，更何况瓦吉纳斯的房子已闲置了4年，目前无人居住，附近居民也对政府征收这所“废弃产业”十分满意。但这并不意味着公车局可以在没有与业主联系的情况下，随便把他人的房屋出卖。政府征收私人房屋时，必须提前通知，严格履行程序，保障业主的权益。即使政府的理由再充分，公共利益再重要，也必须通过公平的程序来追求公平的结果。尊重私人财产，保障公民的权益，是原则性问题，今天政府可以因公共交通利益而推了瓦吉纳斯的房子，那明天或许就可以为了其他需要而铲了你的房子。对于扩大公共交通，建立新的地铁安全出口，公众是理解和支持的，但是，这涉及到要居民离开自己熟悉的社区匆忙搬往他地。在没有充分聆听民意的情况下就匆忙推行，有失妥当。
5 H! O5 n' C  N* }
- u% {) o1 `6 @, U. [/ s　　迫于外界压力，公车局主席赞邦尼随后表示，将与瓦吉纳斯商讨买卖房屋和赔偿问题，如果他不愿意卖，公车局将尝试收购当地其他房屋，如果当地没人愿意出售，将改变计划，在周围其他社区建安全出口。公车局会进一步研讨新的方案，与民众共同讨论出一个令各方都能接受的结局。

　　公共利益与个人利益是平等博弈的关系
5 [9 k+ s6 \5 {0 R) x
　　在一个多元的社会中，价值观亦多元，只有通过充分的信息沟通，才能找到一条符合多数价值理念的解决方案。有人认为，瓦吉纳斯的房屋长期闲置，不同意公车局征收是为了“坐地起价”，好敲诈政府一笔。可就算瓦吉纳斯有“贪婪”或“牟利”的嫌疑，但这本身并不违法。不像前面马斯 的案例，要开发金矿必须迫使他迁走，因为没有其他的解决方案。兴建地铁安全出口，市政府完全可以与瓦吉纳斯协商房屋赔偿问题，如果政府认为价格太高不值 得，完全可以考虑其他解决方案，绝不能以政府需要为“公共利益”服务而强买和勒令业主拆迁。个人利益与公共利益发生冲突的时候，究竟谁应该优先呢？个人利益是公共利益的基础，如果大家连个人利益都无法得到保障，还谈什么公共利益呢？所以说，公共利益与个人利益是平等关系，这并非否定公共利益的重要性，而是要给予个人“博弈”的能力和平等协商的权利。
- L! f; |8 k0 A" E8 X
　　在加拿大，即使政府下达了征地令，如果业主对最终赔偿或征地令有不同意见，仍然可以向政府投诉，或直接向法院申请禁止执行。只要业主提供了相关证据，市政府负责投诉的人员或法院都会调查核实。如果业主投诉成功，征地令可以被取消。政府征地的相关赔偿都以市场价值决定，而不是由政府单方面决定。如果双方存在争议，必须上法庭解决，业主与政府的地位也完全平等，即“个人利益”与“公共利益”拥有平等的法律地位。另一个不容忽视的因素是，媒体的充分自由报道，和公众的自由评论，对公权力来说也是一种约束和限制，至少让他们不敢肆意而为。

潇洒哥

加拿大政府以需要为“公共利益”服务为由，真的可以强买和勒令业主拆迁？

潇洒哥

“握有合法的采矿许可，他们完全可以把马斯的房子给铲了”，难道拿到动工的证明文件就可以拆迁？那不跟国内一样？

laoxi

3# 潇洒哥
加拿大不存在私人土地. 地基拥有形式和中国一样,只不过没有时间限制.但土地下的矿藏受与国家.这点和美国不一样.美国知己土地下的归私人.

潇洒哥

4# laoxi
2 l4 p9 f. J0 f. b; s6 P. }

9 V6 Q. p# g! a+ }1 n
那还是美国的私人土地值钱。

衣食住行

加拿大的土地有两个Title，一个是表层土，具体深度得去查一下，另一个Title是地下矿产权。
在我们学的课程中，我记得：在两个Title之间，加拿大的法律明文规定地下矿产权拥有者有权力要求地表层拥有者配合其对地下矿产进行采掘。如有纠纷，可通过法庭处理。但相关法律是CaseLaw。以前的Case基本都是矿产权拥有者通过对表层土拥有者赔偿(市场价），而获得开矿的权力。
另外，加拿大法律赋予政府额外的权力，可以因公益原因对土地拥有者以市场价征地。所以，Toronto的案子没有别的可能性。

laoxi

6# 衣食住行
加拿大的所有土地名义上归女王,不管是公司还是个人只有租用权.

潇洒哥

7# laoxi
根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国物权法》，规定我国土地归国家所有和农民集体所有。
" [/ V' m9 B' G4 i看来是抄袭英帝国的。

laoxi

8# 潇洒哥
* q7 g& _: M% [  \* a
, z6 G, l2 V1 Z6 m3 J
; z* S& W+ w6 u7 R' p! @: Y所以,在加拿大,你看不到在自家院里钻油井,而在德州却有很多.