房市到底有没有泡沫？精英开打口水仗

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作者：谈海
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; K* N0 B* u9 H3 x9 d3 L% Y最近数据报告显示，加拿大房屋成交减少、新屋兴建量下降，但楼价继续上升，于是老百姓最关心的问题就出来了：加拿大的楼市是否已到达泡沫随时都会爆破的阶段，？加拿大的楼市是否会遇到美国式的危机？看来没人能给出一个满意的答案，本周二发表的两份报告，出现了完全相反的结论。这让水深火热中的加拿大人越来越糊涂，听谁的呢？
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, I2 c# _' A4 a唱衰：加拿大房市30年来首次陷入泡沫危机
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. c. y! e7 r- n, W4 q加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。
' H  g. B! q) R- m( Q* q该中心30日公布的研究报告说，目前的房价水平仍相当于普通加拿大人收入的 4.7至11.3倍，大大高于比较适宜的相当于国民年收入3至4倍的水平。
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研究员David Macdonald说，加拿大房屋销售量今年初达到最高峰后，迄今已下跌25%，可是加拿大多伦多、温哥华等六大城市的房价在6月继续成长，与去年同期相比上涨了 13.6%。即使是与今年5月相比，6月的房价也上涨1.5%，为去年8月以来最大的月度涨幅，这也是连续第14个月上涨。他担心房价这么扶摇直上，却缺乏其它基本经济因素支撑，难免有一天要土崩瓦解。
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另类政策中心的报告指出，过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂，而且每次都是当房价飞速上涨，上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时，随之房价便出现大幅度的向下修正。过去30年那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。
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7 Q, l) m' t8 ^& B% L" i5 p! B力挺：加拿大楼市不会崩盘

3 Y/ }. k7 x$ V4 Y与另类政策中心的报告看法不同，贺维学会（C.D. Howe Institute）发表的报告书认为楼市崩盘的可能性很低。该学会的报告结论是：加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。
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' E9 b: C3 s9 l& x- c- N: ?8 E) K% w# ^鉴于美国最近每10户人家便有一户成为银主盘，公众对加拿大的楼市因此也引以为忧。但贺维学会的报告书认为，在加国的楼市，银主盘大增、或楼价大挫的可能性十分低。原因是加国的房屋按揭有严格的规定，例如买方必须付5%的首期（美国一些大银行容许买方免付首期）。另外，高风险放款会受到限制，而次按市场又比美国细小得多。

0 [8 b+ w& F6 B# _$ [% T在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。估计加国的楼价比合理价位高出15至20%。
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业内人士：看法避免极端
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很多地产经济师认为，加国一度过热的楼市，在达到泡沫阶段之前，已在第二季冷却。加拿大房屋及按揭公司（CMHC）总经济师Bob Dugan表示，新屋兴建量预料会在今年第二季放缓，在2011年稳定下来，以适应需求减少的趋势，同时也会将泡沫的阴影驱散。他预料楼价会逐渐下降，而且加拿大会有楼市泡沫的证据也不太多。CMHC预料，今年第三季平均楼价会是336,400元，比4月的344,000元高峰下降2.4%左右。
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华裔业内人士童松兴认为，加拿大两个智库的预测采用了不同的方法。但这两个结论都各有弱点。加拿大另类政策中心中心认为，只要加息一厘左右，泡沫就会爆破，但其实目前的按揭利率接近历史最低水平，加息一厘所带来的伤害未必如描述那么严重，而且加息的背景一定是经济出现增长、市民收入稳定，这些都可抵销加息的部份压力。贺维学会的盲点在于它忽略了加拿大楼价达到历史性新高带来的投资风险。根据报告所引用的美加数据，加国楼价已抛离美国超过三成，和美国2006年泡沫爆破前的价格几乎相同。加拿大楼价有没有条件跑赢美国？而且带出一条街？这真是一个很大的疑问。两个报告并非压力测试（Stress Test），所以双双没有假设美国经济跌破双底、带领全球经济进入第二波经济低迷，但这个可能性已经愈来愈真实，无法轻视。不过，加拿大不同城市、不同楼种的价格升幅有很大的差异，假设调整出现，幅度也会因“楼”而异。

; q. [: ]7 U4 o4 ?; n华裔业内人士杨凡认为，房市起伏受到利息、业主的可偿付能力及就业市场等多种因素影响。总体而言加国房市在短期内不会有大碍，但就中长期而言，投资者应该未雨绸缪。
杨凡表示，决定房市起伏最直接的因素是利息。央行加息的压力主要来自于通胀率，商业银行的房屋按揭利率则与国债收益率同步涨落。就目前而言，加国的通胀压力几乎没有，甚至有通缩的趋势，而国债收益率亦在下降，导致按揭利率同步下降。所以在短期内加国看不到有加息的迹象。无论房地产的泡沫有多大，必须以加息作为催化剂，如果没有加息这一刺激将泡沫刺破，房市一般都不会出现崩盘。所以说短期内加国房市破败的可能性较小。但杨凡也警告加国人面对的并不都是有利消息。对房市而言一个不利因素是随着房价的提高和实行HST合并销售税等不利因素，业主的偿付能力及可支配的现金比率都在下降。一些家庭因供房压力甚至无钱为RRSP供款。据统计，美国出现房市崩盘时国民的平均负债率是176%，而加国目前已达到148%，与美国差距不远，可以说警号出现。

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