 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
本帖最后由 get8686 于 2010-8-4 08:11 编辑
* N2 [ b( a1 C9 M1 g! N- ]! @
* S* [& Z+ }$ k6 }3 i1 z1 A8 q/ s加拿大多伦多市的负担能力指数高达4.93，这意味着多伦多市民在负担其住所方面非常的吃力，因为买房的花费在他们的收入里占据比重过高。此图为多伦多一处挂牌房屋，因房子价格过高， 一直乏人问津。 ' t( c$ b0 | s# H9 Q" W7 g9 k+ I2 N
9 t" A$ \: M, I' a2 U2 v
2 L' |( J% p* H) t! u# l; }) A$ z# _) E0 I& i( m$ P t n' m* q
奇妙的“负担能力”指数
) ?0 z+ p1 e2 b3 O
% A8 j2 @+ J6 P
! d b& F2 T2 ]/ c6 T3 J2 x K3 S8 v# [4 Z
“负担能力”是房地产界最令人熟悉的流行语之一，但负担能力指数是一个非常奇妙的度量系数。负担能力指数是用房屋购买价格除以整个家庭的总收入计算得出，这个数字可以让我们看到一个健康的房地产市场和健康的城市。我已经使用这个“工具”多年，每当我要投资社区的时候都会用到。
" W9 v C5 D( k6 L5 Z+ w
. `' C# O4 z1 O* y8 ^* t从整个城市的角度来说，负担能力指数越低就代表居民的负担能力越好，因为相对于这个城市的平均房价，居民的收入是相当不错的。这意味着房屋将有很大的升值空间，因为居民有大量的可支配收入可以投资于房屋以及社区。搬到社区的新居民如果有较高的收入，就会把更多的钱花在房子上面，使得房屋升值。我常常看到，在一些城市房屋升值的速度比全国平均速度要快，而这些城市的负担能力指数都很低。
4 |% u7 v2 v% {9 A9 t
* K1 t- q( U* |' P W另一方面，高负担能力指数告诉我，当地人的生活捉襟见肘，因为他们在住房上所花的费用占收入的比例过高。业主发现储蓄和投资在自己家中是非常困难的，所以维修经常被忽略，因为没有钱去维修。结果我们看到，房子甚至整个社区都开始出现破败的景象。如果利率下降，负担能力指数高的城市在短期内房价会涨，但是一段时间后房价最终会趋于下降。 3 w- _; j( ?8 z% u
% [2 ~ A, w/ r, s/ y
. f N3 @! E f& k$ p. j, e! q2 H4 Z/ `; a6 ~& V! S! R
( ]0 X0 J0 ?" Q" {3 s2 G# \
负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平 不应投资 9 Y5 P6 N2 _2 Y: b! j/ S s9 F
% a0 e3 Q# O+ r
为什么负担能力指数会是一个这么好的“信号灯”呢? 因为它关系到当地的人均收入。而房屋价格又和收入水平产生了联系，这是一个“苹果到苹果”的比较。
3 D( R5 H+ P% w5 x7 t6 ^. b, |6 s) Y6 q
那么，可以接受的负担能力指数是多少呢?每个人都有自己的标准，以下是我的标准：如果一个地区的负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平，我就不会在这个地区投资房产。 ' T6 ~& q$ @6 z4 ~# E& i) d- O" B
9 r& |9 u1 L) b- a4 _( P如果计算下来你的负担能力指数超过4，我绝不会建议你购置房产。这就表示，当你打算买一处400，000加元的房子的时候，你的家庭总收入应该不少于100，000加元。
* {+ O, `$ _% V9 w9 [( J* q i4 c5 _- o, a/ v: {9 T1 Y, Q0 r
9 f6 `8 o# T7 y
* z9 {0 h4 g4 V% b% z; j负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标” " }8 L, }0 \1 y. F+ t
0 y3 }( b; Y* L" Z% r. W/ W
另外，负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”，以美国为例，当它的负担能力指数达到6 的时候，房地产市场泡沫开始增加。由于负担能力指数增加，房地产市场泡沫破裂的机会也大大增加。当然，每个城市都有其独有的各种各样的因素，但负担能力指数绝对为市场观察家们提供了一个早期预警系统。 ) K4 w' Y3 E6 K
- w7 U+ D2 Z( y$ w0 Q! i3 o
/ P2 _& l+ y2 m2 v+ I1 I% m1 ]
0 ~/ k' s x. @' y4 C
' Q9 `6 c+ P, o! U* r0 l/ c很显然，加拿大的一些城市都处于这样一个泡沫中，负担能力指数节节攀高超出控制：在温哥华，该指数是9.46; 在伯纳比，该指数是7.6;多伦多则是4.93。目前，该项指数的全国平均值约为5.35。
6 g9 w2 a! c; v4 U- K
5 @; B" r* L/ M! |# W3 k* }+ s! k; k( \; C5 W
+ _8 B4 U1 L: Z
我想要调查一下是不是加拿大人都生活在巨大的压力中，我统计了五个城市的负担能力指数，有2个城市的房屋是人们“负担得起”的，如果判断标准是我所能接受的4 的话。 # a- l& _, k8 J3 ]6 D
5 {2 q! o6 c' ~7 y$ F/ N9 h2 d+ j2 N5 P+ c# |
, ~ D% V1 n+ G
, l3 B5 y- ~' V我还从这五个城市每个城市挑选了两个家庭来进行比较，看看什么是我们要买的，什么是我们真正承担得起的。
# h% ^- Q4 O7 J2 z$ r" s3 b
/ J7 K) g% J& p我们似乎要把事情一起做，当我们国家的负担能力指数快接近引发房产市场泡沫的数值时，我们应该从美国的可悲例子中学到教训。
; O8 m2 E5 a9 l$ k- t: y( l8 K8 q& {% X+ _
有几个市场似乎快要到调整期了，一些专家说，如多伦多和温哥华超过20%的市场。这些城市和其他通胀城市的高房价只是在短期内持续，因为现在的利率如此之低，如果利率在未来24个月内上升，我们就会面临重大的改变。
. u. R. t; l/ \' {
. u0 y, U5 T! Q; R) I/ @" e0 M加国5大城市负担能力指数一览表 ; S5 H. B8 K2 o
; f3 \! J0 i4 i$ p- F
. y; ]3 \. T% E( ^: P! ?" U : m1 s7 N! v* L* A! H5 {
地区 平均家庭总收入 平均房价 负担能力指数
( o M3 |! l! z' I6 M/ j5 ^6 M8 G: l. O3 p' _ o# E# e
" |) t0 ^: \ u6 l9 B多伦多 $89,519 $441,607 4.93
0 ]+ D9 i! i8 ?" m
3 W1 Q$ l$ i. k: V/ k
: ~7 V, O2 B! @" Q
" o- n7 B. k7 Q+ h8 L! X
8 s8 [/ h/ }' `/ f4 S# R+ j温哥华 $80,544 $762,100 9.46 2 S) S) ]5 l& ^
; k* B4 \- ?( `- y7 h- v" Q c$ E! J( s6 E! j) K5 S% C
( S: s. z; u# B新斯科舍省 海角 $54,881 $110,981 2.02 * T; i6 p2 y$ l. i
圭尔夫 $87,154 $274,726 3.15
& R; F/ _1 B I, g
6 @! ?9 g/ I5 h8 ^9 K坎莫尔 $124,064 $733,154 5.91 |
|
狗仔卡
发表于 2010-8-4 07:09
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2010-8-4 08:31
