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在上周美国国会听证会上,美联储主席伯南克称,美国经济当前最大的挑战之一是依然处于泡沫中的美国房市。( }% j" F a6 P9 ?, q9 j/ i4 U
1 e' _* G9 {2 I& f# V$ b 美国房市似乎仍在黑暗中挣扎,但考虑到美国整体经济正在好转,美国政府也推出了一系列的房市拯救措施,而在其他一些国家,已然出现了房市泡沫的迹象,美国房市当前的困境,是否就是“黎明前的黑暗”?按照伯南克的说法,“我们现在仍未看到房市出现可持续增长的证据”,而房贷违约率和住房止赎率仍在上升,商业地产坏账依然深重,这也将直接影响金融业的稳定。
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7 u' j# ]2 |% } 美国房市仍在泥沼中8 v- h. t5 \6 P9 E z* Y! _7 p
. a6 C m0 N( I% n* ~6 ] 据统计,受房价大跌影响,美国有三分之一的房贷总额要高于房屋实际价值。目前约有450万户家庭因此进入止赎程序,而大量被止赎的房屋最终又以低价流向市场,这进一步打压了市场房价水平,房价继续下滑,更让有意购房者不敢贸然出手,这显然形成了一个恶性循环。7 r' J% b& Q1 }
, d6 a9 L5 B& ]4 ^0 |6 O+ \ 美国全国房地产经济人协会(NAR)公布的数据显示,今年2月份美国全国旧房价格平均为每套16.51万美元,较去年同期下降了1.8%,较2007年的21.9万美元的平均价,下降幅度达到了24%。在美国住房市场上,旧房销售是主力军,其销售量占到了整个房市销售量的约85%。旧房市场的好坏,几乎也就等同于整个房市的好坏。
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5 I. b$ Q- x+ y4 i; f) K9 u8 A$ D 许多美国名城,也都目睹了房价暴跌、大量住房因房主无力还债而被没收的结果。如果以比较惨烈的去年第一季度计,旧金山的房价较上年同期下跌了42.7%,西雅图下降了40.8%;拉斯韦加斯下降了37.3%,圣何塞下降了42.3%,凤凰城下降了41.9%……+ n" N( u: A5 x/ r$ m
/ a& S8 N9 a B% u" [* r% S) P 但美国房市下滑也并非是直线型的。去年第一季度,受美国政府一系列刺激房市政策的鼓舞,6个房价暴跌的州——内华达、加利福尼亚、亚利桑那、佛罗里达、弗吉尼亚明尼苏达——销量曾出现大幅回升。但这种“小阳春”并未维系多久,最近几个月,美国住房销售量则连续出现下降,2月份新房开工量更跌至历史最低水平。美国哥伦比亚全国广播公司在一篇报道中就感叹:“这将是美国房市的又一个糟糕春天——除非你是买房者”。
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3 {( }4 s9 V3 s! T' j0 C 商业地产仍可能是危机源
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对美国房市来说,商业地产则依然是一个潜在的危机源。据穆迪商业地产价格指数显示,与2007年的峰值相比,美国商业地产价格迄今已下跌41%。投资公司ING Clarion Partners的分析认为,从目前到2012年,有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期,其中有大量贷款为2007年所贷,而当时正是有毒资产最严重的时期。1 U8 [$ P! ?3 w+ K5 o8 s4 Q
! Y, B! V3 |6 h4 d 可以说,相比于住房市场较为惨烈的泡沫破裂,商业地产泡沫尚未被挤掉,如果美国金融市场不能复苏,这无疑会加剧商业地产的困境,导致类似迪拜世界这样的债务危机。按照美国房地产研究公司的首席执行官肯尼思·里格斯的看法,商业地产市场在2020年之前可能都不会完全恢复。7 o8 ?$ A/ O% @) C- ]: D, @# y9 |
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美国房市能否尽快触底,可能取决于三个因素:第一,美国整体经济走势,如果信贷市场能否就此稳定,经济复苏步伐加快,这将有助于房市回稳乃至反弹;第二,失业率走势,从目前来看,尽管美国失业率仍将继续攀升,但如果失业率不急剧恶化,房市应无突然恶化之虞;第三,政府的刺激措施,美国政府可能还将推出一系列刺激房市措施,这将有力遏制房市下滑态势。
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但即便美国房市真完全走出危机,重复繁荣则需要更长的时间。美国房市此前的火爆以及随后泡沫的破裂,对美国人来说犹如一场刻骨铭心的悲喜剧。这种大起大落的过程,或许也再一次印证了一条颠扑不破的规律:是泡沫,总会破裂的。上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。也难怪一些经济学家对我感叹,必须警惕房地产的泡沫,因为每次严重的泡沫都会以眼泪结束。 |
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