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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:) ]! X2 \4 x; u" X0 T$ b6 v8 y

8 I! `6 i! @/ G. w% a+ ^$ ^9 V% c/ d/ n1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
5 X1 ~$ v5 I. k* c! A& P2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.7 @% i- D+ j8 r3 U
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%* G- r' s9 x+ O% x! L. n: E

0 Z3 Z( l- U0 q4 l另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。% n8 C6 O) w9 i' h5 q6 L
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
5 m/ \/ `( J0 Z4 ]9 Y
7 ?3 e) E: H0 P5 }cibc的人好像是这么给我推算的:4 B- W6 ~. ?. h: l

0 C$ {- R( w5 C2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
1 ~4 m5 W/ D' r) n8 R2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%8 a% e) L9 T  v. ^4 a+ B
) y7 p! f/ c$ n5 ]+ E) D* f
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
( x7 u9 Z7 @& I7 m' A4 s1 u5 J# r6 D1 _9 R
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. 5 ]! M, B5 r; d* n
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
- G, R9 z& {$ E" T3 \2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
/ T, `4 z. H2 L! H
& A7 b+ ?1 T3 j8 EOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest7 k' d  V7 S" P. v) X! b/ H6 ?
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years." }6 S& s# K# w+ Y  f- y- `
# v2 L" G- o7 j0 V- q7 Z
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become; E1 ^3 [5 c  |6 y: A; f
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
1 r1 e7 ~2 i0 @& r0 i, S3 lIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years; [3 ^7 T7 p! K7 K- n" J! N
# X. Q4 ]: Z: [2 k8 X& e+ ?
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.+ @; O7 b8 A  d; \
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
% C2 `: `' Q. c6 V2 l谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
8 |4 B9 B+ T: L9 Z! n8 z( a1 `! _: ~The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
2 U: g: {( _/ U& }8 @. Z$ m: l2 R$ N$ q: c; \" F
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
7 Q+ d  L& F& c* N5 H
7 e8 R: _" T5 u* B& W5 q  ?There is no fee/cost to transfer your mortgage
( o# t7 l0 v; _8 Y# vPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
4 |4 a' V: W) w  F
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail. u- Z9 O% b1 c3 U. Z; Z
: U( X, L+ @+ Y' F1 \: K
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。# t* B+ f1 U  |+ _; O' `

& `6 m+ s0 s# M7 n, ]! R居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”. R$ b7 L, K5 u5 y" s# {! d4 l
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”; F* f) W# t& }( d
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?% p" T1 \$ z- Z% B/ r  R, M# @1 o. A+ w
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
1 H  T& x- r% ^, `8 I4 H$ k  d/ V
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
大型搬家
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
7 H* U( O& A7 U- e4 P! e: {2 ~caifan 发表于 2010-3-11 11:59

' y" k2 l6 o  k- N/ ~是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 0 ~* F) E, }% |) _$ n% Y5 ]
% m# L8 d& x6 i+ J0 c1 {
; A5 w3 ]; [5 X
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
0 p$ i% C. q+ ?# Y8 @* `6 J; a8 L
' \* s7 Y8 w1 [# R; N4 I: E/ \! E9 x- k& B' ]2 m) l# J
是free money,直接打到您的银行帐号。
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