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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
7 L8 J: M- F8 D  o, _" b1 O1 u
: P2 }4 [3 Y" v+ u, p# a! V2 s  y1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;' y7 b2 z* u1 M
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.) |2 m4 [: v5 j" x/ m- T
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
9 y7 ~0 d" G/ T: d$ j' ~7 R. a
5 H* S7 B; w3 ?8 K% W另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
( v# r1 p- C% I感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 5 f9 _2 P0 i& E0 h4 `
: T! S2 U! ^- ~/ y2 E# a% G, X
cibc的人好像是这么给我推算的:# o, J! L7 Z. ]( M
( J7 U; }9 E% s6 q% z. d
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%) o; ^( ?/ B  f0 b7 z% r0 j6 T. T
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%6 a- }$ P1 ^  q+ h/ H- I

# N( {1 a3 K# @3 p- O" v8 b, v按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。8 U+ w( G4 [1 M# ~: g
1 Z" j) a! f8 R: q
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
! y. }! V! `$ P' y' ~6 q; I! T% e6 H1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.% r- a4 w! g0 D
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
/ ~4 T* @7 M2 Y& s) z/ z+ g  j# U0 [7 ?) y3 A5 t7 ?- F6 R5 }
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest+ b: K3 s8 r; x4 Z! D
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.  U# I4 ^4 q$ L& K
# q+ S" r$ S$ V
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
3 u* V& A" K3 |0 d- ]3 k- E' q3 c( Q$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.4 E9 c7 D8 T. L
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years" c* a$ k* {4 h% O1 H1 J

4 `: |* p2 D( @' O- r, X* m  B. }Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.. @$ p! B+ H0 o: H. }: L" {
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC . E5 ?/ L. d# J! K6 u2 F9 J
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:  H/ R" R/ s$ W% e
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
3 ^& t4 Z7 c4 q3 ?$ ]- W* t& {* a. S6 O# Y% i/ L6 }2 [
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
; U5 a1 i* J' M- ]) _9 [; w
; b+ I1 d( \) f+ ~2 k# [* vThere is no fee/cost to transfer your mortgage
& {$ A0 Z# b9 [+ O7 @; C2 wPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
% }0 G( x7 G7 }( `
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail6 n+ z$ m( u" C' o

1 W6 G! E7 M: J, h: r& \8 }! uhttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
' ^8 ~  R4 }0 M) t# B% \$ p; j. U
6 \- L$ R( w+ I- V# y" Y居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
8 V* M4 ~* W; T7 U* d  X/ u- r4 Y这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
大型搬家
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
! ~& c0 u4 I6 y( a这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?( C+ V: s8 |2 b, m3 y
诺言 发表于 2010-3-11 11:41

9 T) ~) O! l+ g- [7 y9 n7 Y这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ..." h) p' w/ O4 M$ D) p
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
+ R3 g; u/ ^  f
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
! i+ J, k: V- o
3 G. [8 T) p  ^) c7 n  [" Q7 @
' F4 E0 r4 k0 s7 l* G当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
2 \) F4 R" f! G7 x9 @. t3 `3 h+ T4 b6 j9 ]
3 r/ w+ h0 q% L0 L: H
是free money,直接打到您的银行帐号。
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