浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace · 发表于 2010-1-24 21:17

虱目衣带4 _. j. `% N; @6 v
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala · 发表于 2010-1-25 08:54

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。; A( f& w" P0 z+ \# V; q9 K, M

4 D3 u% f; @% ~1 ~- h( h如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。+ _; @9 S5 W" t+ _% ~, ?/ j
小黄发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)

3.59%

Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close
P-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算 · 发表于 2010-1-25 09:36

这个讨论有意思。

如花 · 发表于 2010-1-25 10:33

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄 · 发表于 2010-1-25 18:26

5 year fix 30day Close (金融机构)4 W5 b2 x; m- Q8 s/ k; y' u
( |' T6 `! J! k) D1 u- e
3.59%
; ]- ]& X) ~0 _: @+ L & i! _& r& a6 F! o
Variable 　p = 2.25 %
' C/ w5 Z  V' X, I8 Z0 R5 M　5 Year Close   q  ~" U/ j+ n, ^5 A1 ?8 E* g
P-0.20%2 y4 o8 K/ L- y  q/ l% E; m/ y
1 B9 O, I  K: I( `! H* w$ \% M
5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%7 P2 t! t. c6 b8 N1 a
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...# D1 }7 E- C! L, j" p$ c+ a  }7 ^
Rapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄 · 发表于 2010-1-25 18:29

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
/ Z: g; G) h4 s0 H: s- j0 H' i如花发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala · 发表于 2010-1-25 21:59

本帖最后由 Rapala 于 2010-1-25 22:11 编辑

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？$ g# Y; w% \. ^8 ~

7 ?9 r$ ~' K0 ]1 a1 G; r9 [/ {, x2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。) U' z- c4 x+ J# a+ W/ \1 n3 a
. Y T% ~; v7 H7 A( i, \* w ?
3）你的账号于我无用。还是 ...
5 t! X) _1 f3 Q/ ]小黄发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。

计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄 · 发表于 2010-1-25 22:49

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。1 I+ j; e7 R* }& k0 k2 ?

" D2 H6 ?' P& r& b贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
1 {) o$ n7 T: G S, q' @Rapala 发表于 2010-1-25 21:59

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3）浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4）算5年终止时的贷款余额。
5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala · 发表于 2010-1-26 08:49

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
$ U. V% z& k n9 A- r2 ]" q0 r/ X/ j7 R! P' f5 x" X: H4 r0 C
我提出的条款是：2 h, B# O2 E) c7 _
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）/ b$ B, B7 `* ~% ]
2） ...
5 B/ T' `1 }* p- m9 [" H小黄发表于 2010-1-25 22:49

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

浮动任何时候都比固定利率要好。

换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄 · 发表于 2010-1-26 18:52

本帖最后由小黄于 2010-1-26 18:55 编辑

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！6 y6 O; n3 b" h2 y/ e* ^5 o

" T2 \$ N/ F4 w$ a5 y, U/ ~% u你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：  v3 x4 M/ W: ~2 E4 t- d$ ]
: v* r2 w) [+ w
浮动任何时候都比固定利率要好。
- U% B& m. r( S  E0 M# e
( U. B' [  y; x% @. e! N$ p换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
- e8 ?" o9 O0 Q" |  h# ]Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。

2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈 · 发表于 2010-1-26 19:03

39# Rapala

看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。

有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。

我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的或者干脆改成浮动。

银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成

CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。

问题：1 她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
2 到底该选哪种好呢？

谢谢各位！跪等答案！

小狗妈 · 发表于 2010-1-26 19:06

41# 小狗妈

我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈 · 发表于 2010-1-26 19:14

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄 · 发表于 2010-1-26 19:21

期房选浮动是不是太冒险了呢？" K! [9 D X" R" {7 g; D6 ~8 T

7 n1 E+ F6 z% h: q+ Z还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？4 R: w/ v6 C! O- {1 o
小狗妈发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。

当然，只是一家之见。

小狗妈 · 发表于 2010-1-26 19:45

谢谢黄教授指点。

但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。

我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄 · 发表于 2010-1-26 23:47

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala · 发表于 2010-1-27 08:55

41# 小狗妈
你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala · 发表于 2010-1-27 09:06

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。3 M) }7 P& l$ N% E/ `% k
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
; |) r# T& B+ y8 k/ z小黄发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩 · 发表于 2010-1-27 11:12

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略8 e$ y+ Z+ o1 b0 X( ~
" r: \1 m5 ~( V! Q- |2 X' s
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？# i- `; p! U9 B) H9 h
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
" Q8 T6 u# B6 }8 w& s; V( R! D7 JRapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈 · 发表于 2010-1-27 11:59

谢谢大师指点。

只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99，而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala · 发表于 2010-1-27 12:10

本帖最后由 Rapala 于 2010-1-27 12:21 编辑

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。- {( ?4 \+ o' Y0 a9 @' Z W4 I
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
: h- `8 |; F( C- q; x阳光沙滩发表于 2010-1-27 11:12

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。

如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：

１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄 · 发表于 2010-1-27 18:23

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略/ r% I/ A, v7 _* q. |4 F
. d9 |! W" P$ T2 F9 T/ H
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
$ m3 |6 z: V3 y2 T& `! W( m- f那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...2 U+ F, M8 K1 h; e1 T: S( [3 w" @
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄 · 发表于 2010-1-27 18:27

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
8 K* u0 z6 B; {6 _
  D4 J1 K9 i- K如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
0 m' A7 |9 c. ^2 F! L. s; V7 C3 l2 U: Y8 O, T, r  E
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
9 H, n  f2 E1 K( H3 |- `9 URapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

我38楼的条款你是否答应？

张玉 · 发表于 2010-1-27 18:59

３。５９％的５年固定 /
是哪里啊?　　

Rapala · 发表于 2010-1-28 09:00

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。+ a& H0 ^) m: X ~

. A5 M w4 J4 i1 f* [4 C% n; E我38楼的条款你是否答应？
- a6 L* M, e: j: V1 R0 @小黄发表于 2010-1-27 18:27

你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala · 发表于 2010-1-28 09:02

你又偷换了概念。" q4 V* k5 ^9 T# P) G% O
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
& d* O. x) O: \( i你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
. S5 w+ G! |& o# T z
/ [& E6 \8 S! a* r, o t这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
! _$ J. g3 \/ O小黄发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet · 发表于 2010-2-3 13:48

继续讨论呀！
这帖有用。

账号		自动登录	找回密码
密码			注册