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作者:牧涛) `" |3 @. C" k6 }# G4 j/ T8 I
经济衰退影响尚存,但是本国的房地产市场却出奇火爆,这不能不说是一大“奇观”。历史最低的按揭率吸引了很多买家入市,但是也令贷款中长期按揭的比率上升。有专家担心,如果消费者过分负担,而日后利率大幅上涨,便可能会在未来的两到五年内带来问题。不过,业内还是普遍认为,本国房地产市场和贷款市场仍然比较健康,不会出现美国一样的贷款危机。' p- f' m) `9 T5 L- W( c8 k
' E+ K U, G5 y" `6 p8 W! E背景:长期按揭的比率升高( s6 N" y+ q: U
) `8 b" }$ b+ |! |: P& P! d央行大幅降息、本国各主要商业银行随之将按揭率降至历史最低,降低了本地潜在购房者入市的门槛,大大刺激了房地产市场的发展,销量、房价都大幅提高。+ C6 l7 @2 P7 Z6 Z. J/ P4 o- s
' t: M3 |3 ?! F W1 c( n% F# V6 {( m' c以全国主要房地产市场之一多伦多而言,10月份该地区房屋销量比去年同期增长了64%,而房价则20%;而据多伦多房产局(Toronto Real Estate Board)新出台的报告,11月份上半月大多伦多地区现屋销量又比去年同期上涨84%,平均房价则同比上涨10%至415,066元。目前,最贵的地区是多伦多市,平均房价441,893元,去年同期是400,305元;最便宜的是905地区,平均房价395,195元,而去年同期是358,130元。
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. _) ^* T9 t2 `: s' f# @/ B历史最低的按揭率吸引了大量买家,也令不少银行的按揭经纪(mortgage planner)遇到前所未有的繁忙。如温哥华按揭经纪Mike Averbach便形容,低利率以及对经济前景的信心令买家“蜂拥入市”。6 \1 L# @$ h/ o0 X
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来源:环球邮报
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" q2 p e+ P2 o; `! F+ w低利率带来的另一个变化,则是贷款中长期按揭的比率出现上升。
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据加拿大注册按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)于本周早些时候发表的调查,目前长期按揭的比率已由一年前的16%上升至18%;而2007年,只有9%的受访者报称是做长期按揭。4 c {8 T* S; p' g: c, B j
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Averbach也表示,在他近期所接触的按揭人中,很多人都是支付最低首付(5%),但是却要求最长的按揭期(35年)。他相信,如果联邦不是在去年10月出台了最低首付和限制按揭期的规定,很多人更乐意选择零首付和更长的按揭期。" q& c0 E- U* P* y* u
T `! _( v K0 ~3 b; z. _担忧:消费者是否过分负担?1 E; u- z Y; W) @$ |$ d
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长期按揭的比率上升让不少业内专家有些担忧。很多人都表示,首次购房者虽然可以利用目前的贷款利率优惠、35年长的还款期以及低首付来买房,但是如果利率一旦突然上涨,便会带来潜在风险。
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满银(BMO)经济学家波特(Doug Porter)表示,随着经济形势变好、通货膨胀率升高,央行提高利率乃不可避免。可以肯定的是,央行升息肯定会比当初降息的速度更快,不会拖延好几个月。这个时候,贷款人便要面临按揭率大幅上涨的局面;尤其是使用浮动按揭率的贷款人,他们的月供可能会突然增加好几百元。# k; [% H# U. Z. q0 C( x
5 y' G. Y, Y4 N以一个房主使用25年按揭期购买一幢价格为30万的房子来算,目前5年期浮动按揭率为2.25%,月供则为1,300元。如果央行提高利率,按揭率也随之提高至5%,则意味着月供将要上涨34%至1,750元。在经济不景气影响尚未完全消除的时候,这几百元便可能让不少家庭出现断供的危险。9 ~9 p0 Y6 J* W' J2 s
5 _& t( x7 ]. Q9 B8 a$ c3 k$ r! l6 e丰业银行资本市场(Scotia Capital)经济学家霍尔特表示,目前利率很低,大多数新屋购买者都愿意使用浮动按揭率,以便获得最大的利益。他指出,从短期来看,浮动按揭率确实能给消费者带来“纯利益”(pure gravy),但是一旦利率大幅上涨,则也会在未来的两到五年内带来很多问题。
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前文所提到的按揭比率报告的撰写人、多伦多地区房地产专家邓凌(Will Dunning)也表示,长期按揭的比率出现上升可能表示一些贷款者“过分负担”,并提醒人们注意。% w; r2 ~' Z, w* [6 L" l
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据悉,尽管央行承诺到明年中才考虑提高利率,但是如果通胀上升,央行可能会提前提高利率。根据联邦统计局昨日发布的资料,今年10月份通胀指数比去年同期上升0.1%,这也是加拿大自今年5月份以来的首次升高。其中以食品价格上涨较多,比去年同期升高2.3%,教育花费、家具、装备、娱乐以及阅读资料等的价格也有升高。专家表示,随着油价走出去年同期的高峰期,未来几个月的通胀指数还会继续上升。
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7 e- g. k; g2 I2 u$ h, {本国不会出现美式贷款危机 {3 k+ I3 }2 j! z: U
( |/ i- G5 ? D% Y8 z不过,也不是所有人都担心利率突然升高会产生让消费者无法负担的情况。也有很多经济学家表示,本国房地产市场的突然复苏,不是单纯是低利率刺激,而是供求关系所导致,所以仍然算正常。加上经济好转、就业率升高,人们的平均收入增加,这也会大大降低消费者无法负担的可能性。8 R& { c; L' b/ L3 V% y7 L6 S% }
+ E& N" y j# \0 x1 k皇家地产公司CEO 索珀(Phil Soper)表示,由于今年年初本国房地产市场的冷淡,使得很多消费行为滞后;同时,建筑市场的不景气也使得供给不足,这才带来了夏季、秋季的销售高潮。他表示,随着供求关系的平衡,房价会有所冷却(cool down),但是本国的房地产市场则不会出现骤冷的状态。
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. ^, l I, X- P% x& Y9 U) ?; u# u至于本国房价是否会下降,索珀则表示,这要取决于本固经济是不是真的已经处于复苏之中。在经济确实复苏之前,很多事情都是“不确定的”。
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2 `5 I4 ~# V5 f: Z4 S8 }! {0 O同时,大多数业内专家也认为,尽管近期的房地产市场很火热,但时本国还不会出现美式的贷款危机。目前,长期按揭的比率比一年前有所上升,但是仍然只有18%,比2007年美国贷款危机的时候,还差得很远。
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9 X9 X: @8 S$ }. p8 [. N# \6 M8 C% }' l% b加拿大按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)总裁墨菲(Jim Murphy)则表示,固定按揭还是占据了本国房贷的主流,其利率大幅波动的风险比较小。当初,美国不少人在没有资产的情况下也敢入市,所以才生了贷款危机,而本国的消费者多数比较保守,所以不会出现类似的问题。
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三大银行齐下调固定按揭率* P3 F) t0 f- |
( ? _, w5 k6 \- w' `8 L另据本地媒体报道,昨日加拿大三大家银行宣布将降低固定按揭利率,降幅最高的达0.25个百分点。* N2 s7 D" ?- C+ M& f- v
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据悉,皇家银行(Royal Bank of Canada)降低1年、2年和3年期固定限额抵押利率0.2%,周四起开始生效。另外,5年期固定限额抵押利率降低0.15%至5.59%,5年期特殊固定限额抵押利率降低0.15%至4.29%;满银(BMO)近乎将所有固定按揭利率(包括1年期和10年期贷款)降低0.25个百分点;5年期固定利率下降0.19%至5.59%;5年期特殊固定按揭利率下降0.19%至4.29%;TD银行则降低5年期固定限额抵押利率0.15%至5.63%,今日起开始生效。2 Q: j; d$ f. z; ?4 t, x9 L
" A7 e1 }. o9 s9 Q至于三家银行的主要限额抵押贷款浮动利率则保持不变。 |
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