埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
12
返回列表 发新帖
楼主: 紫光

感概万千谈房市

[复制链接]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-29 18:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
家庭收入上10万的老外并不是那么多的,中国人可以一家两口都去工作,但不是所有人都这样的。
* A" n' e4 u/ m0 b1 _, c考虑到平均收入情况,房价还是很高,当然和中国比不算很高。中国人可以不吃不喝买房,但老外不可以。
( K& D" i9 r# D% J; ?你只是以中国人的想法来对本地房地产行情进行分析,但中国人在买房市场中只是那一小部分。或许在温哥华可以左右行情。0 y! _2 V* |+ K8 I6 f/ h
每天中午的新闻的财经板块,都在强调危机并没有那么快过去,现在的情况并不是那么乐观的。当然他们可能是错的。
& l% C/ @: q% v* K  b; z7 e5年前不知道吃饭多少钱,但我知道4年前200元的东西,现在肯定是不需要600元去买的。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-29 18:55 | 显示全部楼层
看样子,还是欧洲一些国家对市场管理到位啊。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-29 20:58 | 显示全部楼层
在国内大概经历了两次通货膨胀,88年,和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番,88年之后逐渐房改,2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次,我看2010年过后经济慢慢向好,房价肯定会涨。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-29 21:49 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
一年买一个房子,还是公开的秘密,。。。。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-10-30 07:10 | 显示全部楼层
这样和你说吧。每年,我的房客帮我在MORTGAGE里面付掉的本金就有6万。每月租金盈余1000, 每年1万2。合计7万二。这还没有算两个因素
0 s' i- y! y9 }( w* q5 I0 w& x1。还本和盈余每年递增(因为利息少了)2 W" B1 T$ Q6 j
2。房子涨价本身。5 r% _- ~% [6 Z$ d9 N' t! d
BMO 发表于 2009-10-29 19:20
! j0 ^! |# J1 j. N, C" z) s- ^7 r1 T
What is your discount rate? 4 W+ a7 ?1 p5 s  W' T  s- p
What is your projected discount rate for the next 10 years?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-30 07:19 | 显示全部楼层
我总结了,这个紫光总是在房价要跌的时候跑来忽悠大家买房。这比去大家口袋里抢钱更恶劣。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-30 07:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水, 往地上一泼,他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业,从能源流到房地产,从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ...) M2 `+ B  K! n& ^5 O) I
BMO 发表于 2009-10-29 17:13
4 {& [+ p* o# j' |2 D' P

5 f8 E8 M& `6 R) ?% L3 ^
1 l  q7 I* [8 J- t2 X' F美国那个被雷后精神崩溃,开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-30 08:01 | 显示全部楼层
美国那个被雷后精神崩溃,开枪杀同事的哥们就是因为买了19处房产。
. F+ W3 O2 H' A8 |# unmzqswy 发表于 2009-10-30 08:24
3 |* U, ?+ \7 `" ^: F: |: M" v% E
他就是一个最好的反面教材.
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-30 08:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你所谓是买一个押一个,用equity做downpay再买吧。
3 F* F+ O; ^* f
- I9 U4 }- P$ W7 {; L* _我猜你第一个是2000以后买第一个房的。因为你不知道利率高的时候可以多高。当政府不得不提高利率来压制的通胀的时候,你就会发现你的按揭供款额会暴涨,而租客 ...) |  l& x( t2 w! [
小黄 发表于 2009-10-29 18:36
& F4 i  z6 k' [5 L4 f6 y
如果提高利率,比如到了07年最高时候6。25银行的prime, 拿浮动的一般可以拿5。5%,定期5年的5%,对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率,通货膨胀肯定很厉害,那房子早提前涨上天了,比如翻了一倍,租金就算没有一倍,也有50%,没有看到房东有什么难处,最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-30 08:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说得好。我们看房子价钱不能只看本地。还要看其它城市和国家。资本就是一碗水, 往地上一泼,他自己找有坑的洼地。它可以从股票流到工业,从能源流到房地产,从温哥华的房地产流到EDMONTON房地产。经济学上叫水波效益 ...
, x; F% z* d& a" M% x3 GBMO 发表于 2009-10-29 17:13

$ R$ g" X& R/ J0 f7 I3 y; c你在赌博。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-30 08:10 | 显示全部楼层
5年前不知道吃饭多少钱,但我知道4年前200元的东西,现在肯定是不需要600元去买的。6 }* t# d# m5 w2 b( Z
牛肉粉丝 发表于 2009-10-29 19:33
  g( x' O! x; ~/ ?
8 B9 i5 v: p3 J/ P* H
他说的是5年前没有工作,我记得我那时候确实是200多/月吃喝,现在已经提前过楼主说的5年后的生活了1000/月,不是说物价涨了5倍,外面去吃的次数多了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-30 16:04 | 显示全部楼层
在国内大概经历了两次通货膨胀,88年,和2001年。工资在大概五年左右的时间内翻番,88年之后逐渐房改,2001年之后全国各地的房价暴涨。都说经济危机十年一次,我看2010年过后经济慢慢向好,房价肯定会涨。
/ K7 E2 N) A2 Q6 [, N人@旅途 发表于 2009-10-29 21:58

1 W9 Q* m$ l  ~我的一个同事,80年代中期来到Edmonton,当时他拿2万左右,房价在10万,当时他感慨买不起房,准备到小镇上班。但后来工资涨了不少,但房价并没有涨那么多。他也才在Edmonton买了房。* q$ o. `' s3 f& w/ c
不见得所有的通胀都是房价涨幅大于工资涨幅的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-30 16:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
他说的是5年前没有工作,我记得我那时候确实是200多/月吃喝,现在已经提前过楼主说的5年后的生活了1000/月,不是说物价涨了5倍,外面去吃的次数多了。/ v. D. f3 e" Z+ d% e5 t" m2 e$ t
Rapala 发表于 2009-10-30 09:10
7 i/ n$ t8 P9 {" `2 D
他是对比了不同时期的房价,物价。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-10-30 20:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果提高利率,比如到了07年最高时候6。25银行的prime, 拿浮动的一般可以拿5。5%,定期5年的5%,对贷款人并没有太大的影响。如果再往上提高利率,通货膨胀肯定很厉害,那房子早提前涨上天了,比如翻了一倍,租金就算没有一倍,也有50%,没有看到房东有什么难处,最不济还能卖一套房子或者用LOC去还贷款。
, i5 g2 A& }" D; M( lRapala 发表于 2009-10-30 09:05

/ h- v- q  I9 _: [
- n0 H; ~7 W+ Z/ i$ E/ Z2 _2 V  P这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆,20%首付,5年还清。当然没有什么风险。可问题是,这样你的投资房cash flow为负,租金肯定不能弥补按揭。更何况,如果要那么多首付,也不可能每年买一个。& E0 Z8 j/ h) F$ b; c4 t0 A
) A( [: P4 o" L. B- x. \6 m8 O- o
就以一般的家庭,10~15万年税前收入,如果有孩子,有自住房的按揭,每年最多2万的存款,那已经很节约了。要“每年买一个投资房”,必须:( g+ r+ D; b+ M* Q9 `' _0 m% z" k
1)要所有房子都至少接近于收支平衡,就算是negative cash flow,也必须是很少很少,否则5个10个房子累计是不可能承受的。要达到这一点,唯一的办法是延长还款期。5年10年时绝对没有可能。就算是30年,收支平衡都非常困难。$ K' m9 ]! n& T' |- |5 R) Y8 s. S
2)首付必须少,以20万一个算。5%也要1万,还有CHMC的费用。
& R! n6 W" Z9 W6 M- a+ M+ s
4 u6 M+ q- k: p% {3 s- v$ V# }这样就出现问题了,你对利率的计算,不能只看近期“高点”。这样,问你2个问题:
4 d; g7 o) x9 z9 |/ Q9 N* _* [1)假设30年的按揭。温故知新,请问你知不知道过去的30年里,按揭利率最高是那一年?是多少?; Y) s& ?2 ], g4 T  E# }: w
2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-30 22:55 | 显示全部楼层
When 通胀, the house owners with huge mortgage gonna be very hard. And because the interest rate increased, nobody gonna want to buy a house if he does not have enough cash. Probably the house price gonna running lower.... because the demand drop. No good, no good, be prepared!!!
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-31 15:01 | 显示全部楼层
if you donot have 25%cash why you buy house for rent .when people buy house for rent tthey must be have 25% cash.they just keep money not go down!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-10-31 19:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 Rapala 于 2009-10-31 20:12 编辑
/ L  Z4 H/ f. a/ r
这里面牵涉到杠杆问题。如果你用比较小的杠杆,20%首付,5年还清。当然没有什么风险。可问题是,这样你的投资房cash flow为负,租金肯定不能弥补按揭。更何况,如果要那么多首付,也不可能每年买一个。/ o9 }4 I; h! q6 L: \9 m! o
+ m2 \1 X6 V4 R9 W  v/ a: P/ }
就以一 ...) Q; c' a# m/ m6 [
小黄 发表于 2009-10-30 21:05

$ G& Y, w* L. q& ^你说的是极端情况,也就是利率涨到10%以上,其实我敢说,10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训,宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。
, ]6 \( I4 a0 ]9 G2 M1 L
% _, {; }" M1 L1 P再说了,一年买一个房子,碰到高利率的年份,也就是一个房子需要renew,把其他房子的利率平均下来,还是可以负担的。. f$ U1 u0 |9 }$ X" S$ B
0 m7 |$ L$ ~8 R3 a
2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?
, j% E" D2 Z9 b2 y) V- }$ t不光要看那几年,要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨,工资最终会跟着上涨,最后导致房子上涨。比如说现在,通货膨胀很低,为什么房子还是上涨呢?温哥华和多伦多比去年同期已经涨了20%了,出现抢房子的现象。根本原因是通货膨胀,有人会问,现在通胀率很低啊,但是你忘了前几年的高通胀导致最后的工资上涨,由于07年全世界环境造成的打压,积累了大量能量最后在09年爆发。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-10-31 20:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2009-10-31 22:08 编辑 & G: N6 R# }8 I- a
你说的是极端情况,也就是利率涨到10%以上,其实我敢说,10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训,宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。! H; e" n2 O6 ?! i+ o- m5 u! X( W
. a. y7 B) _6 A. x9 B; S# g6 m6 l
Rapala 发表于 2009-10-31 20:04
6 X7 v3 N* l7 E' p7 W; g5 u- [5 |
按照你的理论,奥巴马就是天才,而里根是白痴?我告诉你,里根不是白痴,他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩,是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣,但还是比别的国家强。
8 a/ L% u7 M9 x! X, P7 t7 G# J+ l
% x2 V1 N4 i3 d: w3 L2 t8 V! P3 @8 h等到真正意义上的通货膨胀到来之时,他不提也得提。通货膨胀具备正反馈效应,如果不提美元就真的会和里拉一样。古今中外还没有房市崩盘造成政府垮台,但通货膨胀造成政府垮台比比皆是。
: V/ o9 Z! S! o8 S/ f6 d7 K6 q9 A+ Y# s2 |. }8 u- e. a
况且上一次的高利率可不是10%那么简单吧?Fed rate在1982年是18%,5年锁定是20%吧?按揭利率超过10%的时间跨度达到5年以上,而且在期间房价只跌不涨。( [: T" U/ y, g6 t+ M9 E

& {; h9 k' d. S2 [; @' a- e) n$ E  Q我们就算假设这次高利率只有上次的一半,就是10%,那么每月还款多少?投资者自身的日常开销本来就更紧了,根本无法承受这样的按揭。: `' U+ v3 D$ O% e2 U

  {1 F2 {/ @; b: Y- {; b; ?3 y9 l
2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?
9 }* A0 V  V$ v4 U不光要看那几年,要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨,工资最终会跟着上涨,最后导致房子上涨
  T" p( d: j) `  Y

; Z0 ^& k5 q' p9 r/ l7 P请注意,你自己用了“最终”二字。工资“最终”的确会涨。但工资上涨是通胀的最后一环。租客都是工资链最底部的人,他们能把食品涨价对付下来就谢天谢地了。等到投资房的租客最终可以承受更高租金的时候,投资房已经被法拍多时了。房价当然“最终”也会涨,但那又是多年后的事情了。你的因果关系没错,但忘记了恢复牛市是个长期过程。而房贷是要月月还的。2 e- j- `% C3 l% u" T' @% L

" G, _2 f6 v" g/ N8 z1 b2 _归纳一下,不用高杠杆就不可能每年买一个,用了高杠杆有点风吹草动就完蛋。你所谓的涨工资涨租金取HLOC,都只对低杠杆的投资有用,高杠杆的根本拖不过3个月。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-1 08:54 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-1 09:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小黄的分析很透彻,杠杆确实是双刃剑。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-1 16:16 | 显示全部楼层
按照你的理论,奥巴马就是天才,而里根是白痴?我告诉你,里根不是白痴,他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩,是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣,但还是比别的国家强。 ...
, m- j+ A& z3 N. c小黄 发表于 2009-10-31 21:57

& p% o6 _1 B+ `8 z6 U1 v说那么多没有用,事实上06,07年的高通货膨胀,粮食涨100%,有色石油都是翻几倍,也没有看到有多大的利率涨幅。中国产品限制了西方的通货膨胀,这是里根时代没有的,要辩证地看问题。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-1 16:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
佩服Rapala敢想敢做,我虽然有时也这么想,但没胆做。历史不会简单重复,一战二战相隔那么短,而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快,高利率的时代也许一去不复返,这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的,我们永远不能明白别人为什么能赚那么多钱。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-1 16:55 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒楼的当然有亏本的,但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐,这个我要佩服一下温州人,活该人家富得流油。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-11-1 21:13 | 显示全部楼层
佩服Rapala敢想敢做,我虽然有时也这么想,但没胆做。历史不会简单重复,一战二战相隔那么短,而第三次世界大战看起来遥遥无期。人类学习得很快,高利率的时代也许一去不复返,这个世界总是撑死胆大的吓死胆小的,我 ...
5 N) d9 F+ {- O1 a. Dhappy5885 发表于 2009-11-1 17:36
4 v8 k# p8 r) h, v, j
所谓“历史不会简单重复”,你不知不觉用了双重标准。给你总结一下哦,你的逻辑就是:
3 Y! V8 ]  F' a5 i别人成功的历史,会在你的身上重复;别人失败的历史,不会在你身上重复。
$ D2 n2 S, k. P* ^) D" f( k) t9 }; s$ {7 ~/ X" ]
如果认定历史不会简单重复,那么一个最直接的结论就是,在阿省人的炒房意识已经被唤醒的今天,要再投资房地产,亏多赚少。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2009-11-1 21:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
炒楼的当然有亏本的,但也要看到大部分炒楼的都在那儿偷着乐,这个我要佩服一下温州人,活该人家富得流油。
9 l7 q" r4 |3 d4 W# x7 \% G) }' r: k# c5 mhappy5885 发表于 2009-11-1 17:55
; X9 c- q! ^$ w; K1 X1 l
赚的爱吹嘛,沉默的是大多数。! {6 K! v# \/ N$ S: N  n2 v
真正意义上的炒家,的确是发财了,发的是毫无经验一心发财高位接盘的人的钱。
鲜花(20) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-4 01:05 | 显示全部楼层
48# 小黄 + j  F7 O) M( j: p
7 _: Y3 t; q, ^
; @  C# B! N% X$ G: }+ Q  n
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-4 10:05 | 显示全部楼层
永恒的话题
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-4 15:54 | 显示全部楼层
Good points.2 J' c, \! [+ W+ g0 j( c# |) j1 Y% h
Ding 紫光 and Rapala and  小黄 .
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2025-11-7 04:53 , Processed in 0.187827 second(s), 42 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表