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09-02-15 08:10:05 & ^4 ?" i+ y: S5 _6 y
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最新的救市方案:& r6 P9 A8 M& H. c$ \
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根据最新的救市方案,大约480B用于直接拯救陷入水深火热的美国大众消费者,其余是政府开支,最终真正影响到就业市场的仅仅占有20%,包括如下部分:
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5 v3 {( Q7 o8 K$ x+ ?( ~/ Z, FThat includes $120 billion on infrastructure and science and more than $30 billion on energy-related infrastructure projects.0 o! L( l$ W8 v/ o0 W
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其中直接用来资助房托的有$8000元的初次购房补贴.这个政策对于房市的促进作用不大,2006-2007年美国的自有房率接近70%,2008年也在65%以上,初次购房者本来有限;限于目前的就业市场,新增初次购房者数量更加稀少,因此无法推动房市价格.
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7 a# x7 m' J! k: [9 E+ f降低房贷付款的弊端:
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教主提出的降低房贷付款的策略,更好地推动了房价和租赁市场的下跌.房贷数额减少,就等于房子价值的下跌,房价下跌越多,又会进一步影响房租的下调.( O8 p( u+ n! n* f l
3 E8 l) {3 \! x% aF2以及JPM,C等银行纷纷暂停FORECLOSURE:
9 n: B+ v6 O, X" Y9 N6 {去年11月到今年2月,由于F2毫无理智地暂停FORECLOSURE,造成了美国FORECLOSURE RATE的大幅下跌.于是,这些蠢人以为找到了解决房市问题的关键,纷纷于近日宣布再次暂停.其实,越暂停,损失越大,这些损失,需要今后更加严格的信用限制来弥补.
6 J( T: U. ?# j9 R而且,暂停期间,等于变相请房主免费居住房屋,这又反过来影响了房屋租赁的市场.
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$ P: m% h1 c0 m" D0 F8 @维州房屋租赁市场将遭受空前严重的打击:
: A; Z+ {+ n8 k) C- S由于救穷不救急,片面拯救无力偿还贷款的穷人,势必牺牲国家安全的利益.
7 l; X {- W$ Y: R政府一方面号称要招纳大量的FBI,一方面又暂停了包括FBI大楼在内的诸多国安建设,并且将大幅消减国防开支,这对于完全依赖政府开支的维州房屋市场是大挑战。6 v; j* ~. X: t4 l) {6 @4 D( A+ y
去年12月,维州的失业率已经达到5.3%,许多政府合同工失业后很难找到工作。这在维州历史上是未曾有过的,对于房屋租赁市场的影响将会在2009年3月之后放大显现,2009年9月逐渐达到高峰。
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5 s3 ?1 i3 x& F过多举债对于房市今后的影响:+ g/ s4 y* k) L" h
因为过度举债,未来10年之内,美国房市难以有像样地反弹,即使通货膨胀上升,但是鉴于房屋供应量的充足,以及人民生活水平的下降,生活必需品在日常开支中占据的比例日益增加,物价飞涨,而房租持续下跌并非不可能。即使房租不下跌,大多数租客大多会采用群租的方式来因应局势,造成房屋的过度使用和折旧,使得房主不堪重负。) f( S/ s8 \8 k4 ?' m. `. L
9 [" ]& W. R% s* S! d另外,由于目前的过度举债,造成了今后赋税的增加,特别是房产税将会持续上升,以弥补地方政府的财力不足,这对于房产市场也有非常不利的影响。. Q3 Y& D" j( `3 Y5 t p+ u
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综上所述,房市的好坏更加取决于市场的调节(见亚当斯看不见的手),政府的过度干预反而会影响房市的恢复。根据加州1980-2000年房市衰退的历程可以得知,正常情况下,房市的反转需要经历房贷利率大幅提升,房贷和租房成本接近,就业率提高等阶段,差不多10年时间才能恢复。, Z; w# ~' R! t. V5 H9 ^4 L. @' n- t
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目前人为地降低房贷,干预房市,只能促使租房成本同步下跌,加重衰退的进程,牺牲房主更加长久的利益,是非常不理智的市井行为。 |
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