 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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1.低空置率。加拿大的空置率为2.6%,而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定,国际上
4 D% S5 X' f1 K. t' p; D1 q一般为:4%至5%为适度空置率,10%则为警戒空置率,超过这一界线即为严重空置,已进入红灯区。) I) n! j7 _* i. q) v2 e' P
空置率在20%以上,为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为8%左9 ~4 `- z! k$ t L. r& s, `% h. ]
右。
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2.低利率。目前Prime rate已经为4%,预计下月将降到3.5%,明年还要接着降。如果你是房
- f4 y( m3 B- L" `7 m/ G% ~主,你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间,想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
/ J& z$ W0 ~* Z的是浮动利率,而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家,明年也能拿到的浮& m& O7 H( G* z# y1 M. f
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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* ~1 f% h; R( d3.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的,在世界性经济危机中,稳定的银行体统是最关键* C/ n( R5 p+ P: Y( g l
的。虽然银行的赢利会减少,但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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; z4 Z/ `! J7 [! A1 {( `- d4。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家,经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
a G6 D- S6 h+ B5 u2 C" ^. o唯一发达国家。
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" c, C- r; k r8 ^# z1 Y5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想,次贷是美国的问题,大量不良信用的人买房子是美国的
( Q+ |/ J3 p2 Q' m' y事情,大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大,信用不良你能买到房子
% [+ w5 m& t/ m9 n( u7 f# D吗?不能。现在加拿大是受美国影响,因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
/ f8 t6 [) N9 V重吗?显然不会!加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人,说加拿大, W. s; v. r2 `) V( }( f2 q" [& m
经济和美国一样恶化的人,无非是为了打压房价,好买到便宜的房子。" \. x9 V. |! d8 z4 y( A- E3 i. }
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6.加拿大贷款制度保守,信用不良者无法买房子,大部分人首付超过25%。根据美国的统计,那些5 p3 b, b6 \3 ]$ Y2 y
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人,信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时,加拿大对于
/ C8 f4 }( G& S$ L1 t少于首付25%(近年改为20%)的买家,不但要有较高的家庭收入,同时,还要购买保险(房价的
2 S0 [# Z3 m: u; m( \1%到3.25%),而美国则没有这个保险,因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观,例如列治文的25年到30年的一房公寓,租金在$900左右。列治文5年新的
! P" E7 W! x) W$ I两房公寓,租金在$1500左右。租金高的原因,是因为房子少。如果房子多,租金自然降低了。有人& X$ C) b8 L! _6 x' a
说,报纸上出租广告多,一个原因是年底很多人租约到期,另一个原因很多人开价过高。总之,你0 \- ~- T' V( }4 J; m; n
可以关注租金的变化趋势,至少从目前来看,租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说,旧房子的房价和年租金比率15比较合理,新房子的房价和年8 \ j; D3 P& h H- o9 s \2 B
租金比率20比较合理。如果大家看一看列治文的房子,大都属于合理水平。
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# t7 n0 u( h3 [6 l4 c* o4 \9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5%(According to the 2001 census,
1 q* l( e! d8 z5 I. y6 _1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 1 R2 M$ j: W* l9 r) h% u
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)# R9 s* e% E( x" `. e0 b9 }
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10.每年有近四万新移民登陆大温,这些人不买房子就要租房子,需要一个地方落脚是一定的。, h) ?1 Y* x: D, \" [
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11.加币汇率降低,有利于中国人或其它国家的人买房子,因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
# k" s- \( {/ u& i2 I/ x& }. C因是因为商品价格的降低,大家都知道,一旦经济复苏,商品价格(石油,木材等)就会上涨。现" J" ?( z" |: v5 r3 d
在是买入加币的好时机,现在是用人民币买加拿大房子的好时机。 B4 b0 w( o$ z+ m8 E x4 j
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子,也许" S. o- P6 d! r# f' z
你能买这套房子,只要月供$1100。记住,你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金,随着降- o4 @9 U8 O1 O+ W
息,进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好,没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想,近6个月,你见到几个1 |' r! V3 ~/ `7 x. K$ _
新开工的公寓或townhouse在列治文?明年新开工会更少。这样一来随着人口增加,房租会更高。例
$ \5 h+ a; W8 Q) O: j4 d如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理,空置的房子极少。一旦明年11月天车开通,根据预& F% G; J7 ]+ ]4 B
计,列治文人口将增加30%,3号路人口将增加75%(政府已经准备增加3号路附近小学数量),5 L4 Z6 C. O! l9 X7 R8 q
可想而知,明年11月开始,列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子,明- q5 U1 }0 {' K6 h5 ]
年11月你可能会追悔莫及。
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3 y( Z9 |4 z& C! `1 F14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月,而此次已经衰退了11个月,预计到明
8 V, s" l- g( b2 F年4到6月,才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年6月之前卖房子是不明智的选择,因为在悲观气
1 r. t6 N1 d- P+ s" T氛下,很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到,大温的房子的listing最高达到21000多,目前
2 \5 ] ^; f: ~5 B/ B' i9 x) d只有18000多。listing数量在减少。为什么呢?因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
' a, e q- y5 o+ l线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子,因为有不错的租金收益率,也难卖出好价钱。而短线3 Z" h' c4 v( |2 A9 r& g( M8 Z
炒家在7月,8月,9月,大量出货,并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们& a1 q0 R5 P: b0 X C2 ]
便宜出货?
- {: W1 q9 r; g. ]/ e原因一,他们在这轮从2001年到2008年的涨幅中已经大赚,即使便宜出货还是赚钱。
8 V2 l- ?/ U9 p: ~ y. g/ T, H: `, `原因二,降低风险。我认识的一个炒家,就把手里三分之一的货低价出手,剩下三分之二继续出租! M O) |$ S$ S1 u
走长线。
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7 y& f8 A% R# R( n% |! _16.统计数据误导,房价并没有跌多少。大家都知道,在经济不好的时候,银行贷款都比较困难。大
& a$ Q2 q, z( @0 H1 U额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款,同样的信用,以前你能贷到60万,现在可能银行只批4. p* e# T9 e( R0 B8 A7 U5 J& m7 Y
0万。这样一来,贵的房子就成交的少,便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格,自然就
8 Q. H- S9 D; k+ F& L$ F7 j降低了。' e( ?: m! Q9 G- Q. ]7 u+ p6 L% v
例如:昨天温西只成交了1套house,价格100万,今天温西只成交了一套公寓,价格50万。那7 ?+ V, c0 o/ t/ m& Q: H
么昨天平均销售价格和median price就是100万,今天的平均销售价格和median price就是50- {, Y6 T, w6 j6 k* g
万,报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上,报纸并没有骗人,只是用某
. m* k, ?" a7 u8 [8 Y5 `/ o) y些统计方法误导了别人。/ V: o& w4 h2 k! l) j2 }- V: N
* V2 m0 }# e6 d% D8 c3 N7 L17.急用钱的人减少。如前所述,打压房价的两股力量是短线炒家,和急用钱的人。目前的央行一再
1 S7 R: R+ t# r3 h& r/ `- |" k* [降息的帮助下,卖家的负担已经大大减轻,卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
$ B( G7 L- U& Z& m* n他的房子,那么是不是意味着,你们的房子都贬值了,都要低价出售,大可未必。急用钱的人低价' {) L4 |; W4 \! b- ~
抛售往往是无奈,如果你没有压力,就出租几年等经济形势好转后再出售,没必要在这个经济最差3 H. ^' j& I0 H& R4 X. h! I# }3 a! v1 W
的时刻出手。# _0 J b, B6 y' B, {
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18.根据上海,悉尼,卡尔加里的房价走势图,他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右,上7 Q+ [, r( R& Z; P$ h% w1 b
海房价下调了10%左右,直到第二年春天,房价开始回头。
& t/ B& c/ ^' j/ U上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif P& P0 l* D# [1 V
大温这些年的价格增长都属于温和增长,并没有深圳那样的暴涨,大温地产的泡沫并不多,很容易9 ]' y- H- a2 h! s: f
就被消化了。
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补充两点:; U9 P6 S5 b( e- l4 N3 O/ g
1。如果你是卖家,不要上当受骗在这个时刻卖房子,除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱,
3 p% [; M+ A2 X w出租几年,等经济形势好转后再卖。明年4月到6月,美国开始漫长的复苏之路,房价也会开始慢1 B$ ?" P3 V* w1 F: G% e7 P0 k
慢复苏。# _8 C: A- ~6 w& }. f' C/ [
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌,大部分人开个高价,仍然挂在那里。这样的话,不但
) ~. ~+ o2 m8 S, F6 Y; g1 e卖不掉,反而造成买家的恐慌,致使急用钱的卖家开价更低。
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# p D7 D% y' D+ R3 G2。如果你是租客,我可以告诉你,最倒霉的就是租客,因为:0 m' H3 ^, e* d6 m! K; W1 j" D5 S
一,银行大幅降息的好处全被房主给享受了,房主月供减少,而房主还要反过来给你加房租。如果
% d' s1 F9 f9 n你花$1500每月租房子,你完全可以自己买一套,月供更少。长线房东并没有损失,反正过几年房价1 |" v3 j% k! V* G3 g3 R
肯定还会涨回来。损失的只有租客,几年的房租打了水漂。3 B# x( x: s( J$ r3 w$ w7 `
二,租客在房价降的时候往往不愿意买,而愿意等,而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖,交
0 O. X( n! p3 d/ G易量上升,而大量买家都注意到了的时候,就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了,卖家自然
4 k! k& |$ x" ?" n2 i9 x7 o; A也知道了。卖家就会不急着卖,这个时候成交价往往是政府估价再加10%到15%。所以说,如果买
& e; _3 f4 i0 S" {家错过了目前这个砍价容易的阶段,一旦房市回暖,砍价就将十分困难了。
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' D% P3 x; f5 r0 `本人才疏学浅,不当之处,欢迎指正。 |
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