 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
|
作者 老老鼠
3 d5 O- \+ y. v4 }1 O本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载) ~5 n8 R. T/ U
4 M, p/ K* A0 X; p# K _; _
１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上6 |0 A5 M! C- {# m' E
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
6 ~; c/ h/ |, H, @1 N7 N5 {空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
( V1 R0 T' A8 m右。
- b2 c, T2 t9 O( d
8 B1 h0 C- r, t, d２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房& p7 i! e2 j; k! ^! ?# Y6 ^8 \
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿4 P0 F- D/ j5 A4 m
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮& f% ^1 F0 U8 q0 [' k g! @# J) e
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
# B5 u& I) p% U0 B5 }2 S0 U$ u( g4 Z' D; Y" T3 Y6 d: L, D
３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
$ y2 F# T2 @/ f. v Y; a的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。/ u. S1 r: b N) `- w
1 b9 {) Z* i$ ~
４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长0 L" g; Q" k O |; L& Z) R/ J- g
唯一发达国家。" A) e: T9 @5 i+ t0 o4 s
5 r S- Y# b- x9 J$ R8 \0 E" Y5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的: [1 H2 d, |8 h+ J Y
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
' F/ E9 r" Q( p3 b吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
& \* ^2 c% R& B% h( X9 |/ M' u重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大1 S9 k7 a& B% E j2 W2 k
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。3 E& J* m" z# L7 G; W. ]9 a
- p4 D x. b) C8 P a% s5 A9 ?6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
* E7 G H8 t0 A$ `房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于3 \1 y& Y/ v; a# T
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的 F) P; [0 B. ^9 q4 M5 o- m. `" X; G
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
9 w7 y- \& O2 C+ d4 n
. ~& I3 j& n) T$ S. Z7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的$ T% L' t0 d1 n6 }5 e# @
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
* l, f i8 C- C4 |( ]. U0 y说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你9 {- [7 ~# i0 }+ w% n3 j1 m. W
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
. [" A0 _* q5 E" _' G& J" U9 x* o3 c
) m* M; ^0 ]& e' n7 K: }. M8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
. s" P6 F4 m3 m/ R租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。& p2 r0 F" T- m/ _
. T2 q, V7 h, x1 F/ Q7 Q1 m5 W
9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
5 y5 p& k' b- e) A% D' L1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 1 P4 s# f, u g( }9 k1 O9 ]
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
: |9 x6 O# n9 G W0 C% ]
$ Y! D" N1 }* Q6 `$ p; v4 C) r10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
( H* M9 T: ^) \' k5 W
; `& K! c# i' a11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原( I7 J& l* _; K# }# O" P \( i
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现! \6 i4 g. Q# Y0 `
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
! B7 T7 [4 m5 M( i3 J" L. k7 a$ P4 D# g
12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许# @9 ^. ?. \: D9 R; V8 u+ L6 S
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降1 I' P$ Y+ a I. t% V
息，进入本金将更多。
* a/ P9 |1 F/ K! J/ _" z2 N* Q" r1 d- z3 s
13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个. k6 r% {1 t1 x6 x5 t D+ l4 k
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例7 x) B3 `, n) U. T7 ]: M* w
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
2 ]6 g. J/ u8 {; j计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），, f4 k5 N2 S- n$ V5 R2 O
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
; F3 o1 h7 Q+ J# U$ R! u年11月你可能会追悔莫及。6 A6 E. C/ H# v/ i6 @6 A' `3 ?
2 B) G( w6 z& q
14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
3 q0 d* o- m8 l年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
4 R. h8 L; `, D# }氛下，很难卖出好价钱。
0 _) o5 M0 N. B! L$ s" r4 b L0 {: Z: f
15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
0 Y) D/ I; C, n) @" `! n) I& \% ?) G只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长! e3 r/ ~8 ?0 i- \# c! k H$ E, b
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
2 Z/ Z ~9 M1 L6 O* T: R炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
- s9 _" U5 ]. u' ~: j1 x% N0 P便宜出货？' Z5 @7 y4 v8 c$ @0 I
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。6 J& V1 {: C- J: e
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
0 }. ~" N. Z' ?走长线。: ]0 }! O) g3 U! o2 E5 i
- ~9 j6 s1 s/ V; n( e6 d- V5 S) N
16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大9 r' E0 c% O T7 U- P) D! H; x( A3 j
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
+ Z% J+ c( L% S1 K, r* u! u* Z０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
- U8 X: b# b9 e) q$ W+ R0 Y降低了。2 I% D3 J3 u- B. P& i
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
, v& m- H+ W! ]* J! e5 T么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
" `9 |; a% r( x+ D万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某* e+ E" K: i4 r ]
些统计方法误导了别人。
$ l! A3 u+ B" B) M
8 V6 P1 c5 a% h* V/ k; V; m; [+ a% i1 F17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再: ^0 }! v& c2 m+ x9 [: [
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
( i+ o! }9 d& o# G/ U: L* j6 d他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价& s. ~; N2 {1 z9 Q6 |
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差' U" ^) C( F; o+ M) I2 x& h
的时刻出手。 D& q+ Q3 Q# ]: }7 B8 i
4 E8 z( r3 g( b2 `18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
; H9 a2 T3 O& V4 Y1 Z2 r4 ~: }% ]海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
3 o9 `! ~2 U( W1 |- c+ b9 {3 ?上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
% i/ u( P: E8 B8 C" ]大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
2 \6 ?( w1 P" w就被消化了。
1 i( L* m2 q( ]' e/ ]2 f, i" ], ^0 e2 A# P% m5 u
补充两点：
' y/ v# D4 [ }( T* j, o1 y１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
( Q9 V+ j! [/ o# b: p" S; m Z出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
3 G ~; {) x. N3 ]) `' X慢复苏。
6 T0 E1 O# M/ _& A7 i我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但2 H9 N# ^. I) E4 p# l/ [0 h. w; k
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。/ e5 e/ O6 H1 G! U! C
. r# f3 o; j) R( ?. B２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
1 e0 l: y7 B( S4 C一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
[& d! |& F7 P n( j& d你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
1 t- [5 x+ h' u% l6 f t/ n+ X肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。) I0 o3 D/ [& ?' I
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
: [ {+ g1 b% A% y易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
" h3 n8 N! w# m+ S* \- l也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
+ q+ Z# {! e" n. S, @/ m( f# g家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。+ |6 u- C8 ~! @
$ N- w+ t \: [5 `本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
