 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 7 [+ A1 g8 {% Q5 e6 {" I
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9 b, R4 [/ }& l7 _2 m１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
8 t1 t! u: L* A' e: D' M) b一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。, t K# r$ L5 v4 Z. }
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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5 |5 D6 [" n% F. F- V２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
$ n( x& M" w ^8 `/ t主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿7 {5 W: W- |# C/ e
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮" c' p: I9 @0 c' `
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。6 @, n6 D- S5 i6 w1 }8 L
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
. l4 r0 G0 B, W% ~4 ^/ \" N! ~的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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X0 ]: J; j8 ^: G2 |４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长" \6 }: x6 Z! n; U
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的9 H* i& I# H! d4 I! ^$ A
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
3 |4 C! r F. L! S7 G, V+ v- _* W: M! u( B吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严* v$ | J- P& r1 z$ z
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大7 `1 ~5 L8 j* E/ b7 d8 V+ r. ^
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
/ j4 f n( n% I; b# D5 `7 R5 D房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
, x) I! l, i$ z/ k- n; u少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的( O- h, [0 b1 T8 n7 Y+ _% ^1 s& k' V
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。4 L0 I( T+ d' u
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
P, M/ L2 {8 C/ Z& X两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人. s6 @0 L8 z$ j
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你. m* M+ h5 V8 i3 O- y
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。9 f! m7 C8 F( g4 D: ^2 b
9 _# K5 z7 T, C& @' _9 k8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
. k3 y" K) f3 ?& u8 R租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。7 o; T( c' Q! y2 T
; a% i b% H# ^- s* n; l9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
9 o4 H1 Q3 N, E8 X6 ^3 C. u1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
/ p) c2 j4 b3 X) S- m+ vthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)) h& H" Y; G% i& [
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
. g C& D; x: R$ g因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现# n: d1 Y0 W2 N
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。, ^3 a" |+ ` ^+ o* P1 @
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许5 [. a w( X, l; T
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降6 z+ V% ^$ k. \4 ]6 b
息，进入本金将更多。' y- U6 r! |' \( h9 S! G
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个" a. }7 B \8 n6 S0 I
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例6 T$ r- ^9 L: N& l. P5 Z% b4 J
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预( O/ t$ t% I7 ]0 e! n* p
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
% u& m. Z$ H/ u# o8 J( \可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
+ q5 \) P2 l- |" B" k年11月你可能会追悔莫及。/ k' h0 {7 |# X3 G5 ?2 a6 l
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
: R7 v% {) N9 u; f$ h- u年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气( u4 k0 ], W7 V1 l5 _; x( }% I
氛下，很难卖出好价钱。9 d# |% U8 w1 ^8 s& J! r
+ |" D1 `4 J! ^8 v15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
. x8 _, [' t/ R4 V. c只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
; V+ f$ e- H+ h2 L线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线1 z8 U( c7 o( I) a+ ~
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
! c3 [) ]7 ^$ e. b9 D$ s/ g2 P便宜出货？9 {, A* L$ B3 y
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。9 W2 X7 D; F1 ?* U, m7 Y: L
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租* S; E0 a# c* K" j* f& F4 M
走长线。
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) J* X5 `+ ]+ @; a, B Y2 P! {16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大. t( X3 T @3 A! ~% _& g- q
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
% |, ~) i6 p$ k3 s' Z/ D& x% s4 ]０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就 \3 n1 Q- v* @0 g* [8 R
降低了。
9 M, Z$ O( @9 y: W" {例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
/ G! B3 N' K9 a M! F* K么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
$ ~* \$ j3 a( G万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
3 d7 i6 W, x( `1 F3 A, X些统计方法误导了别人。) F+ ?+ M7 s6 g) B. P
" ?* z0 W* l7 s E8 r17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再+ E8 r# E. x0 H2 I3 i
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了" \0 j4 K3 ^9 q. c
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价, u: U( a7 M! D4 k0 Q0 O3 A0 N% V" @
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差. i9 R& y$ x& T& F3 ]: q7 U; Y
的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
3 r0 x, X1 \9 e; Q3 [0 d4 b2 i海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。% {7 ^; {1 W3 ?; V' v
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif, s/ ]: o0 D% Z* R. I/ n& y
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易& n* Y3 D! c! A5 Y2 E1 Y
就被消化了。
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F! B0 r6 {/ C1 \, E; ]补充两点：
! }2 j2 P; ^+ b6 k; w% n+ f１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，" N& V; G% ] _* v% Y" E
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢' ]( R) H) U! S" a5 k( M* c: n+ P
慢复苏。' L- m. p. r) } @% Q- P
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但0 p o5 U6 M4 I4 z5 R1 i. M
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。7 a/ }" \: `( ^( f
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：) P+ J2 r% Z2 C
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果& G- ^ m T8 z2 P% M
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价* I. G. F5 U$ l4 w0 n5 a
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。" Z- Q0 \" P: z1 d* z
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
" G% B- b O+ U易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然' e( v- d9 K8 G5 W
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
0 p- k0 H4 f! X4 H# h6 ^家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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