 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ! ]+ W) i8 C2 v& {, _
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; o+ L3 z* ]2 S7 ?7 \$ @１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上- k; N: }9 c- Z9 }( |- p: n
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
: X3 |# a' D; L" ], L空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左8 C; [0 s# g; g6 t6 |4 T, @
右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
a8 `- V% r8 s" I主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿2 s4 F" q) z6 }9 O; T* J3 U! Y9 `
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮; j1 Q/ E. v* |& }3 c
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。3 a: Y) J# ?0 S* k6 R
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
b6 a# Y- _: _* L0 `( o! H2 q的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。( w- R g& m: `1 u# v. G! m
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长; u$ f; ~2 {: T6 j: D2 _0 \) u9 ~
唯一发达国家。
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# u( Y: G9 j+ L/ k8 |5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
( O9 N- i! P; P事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
# E& u1 F! A- V% H" T5 Z% M" v吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严0 e% C! e/ H0 g! [& i4 A; y+ _. i+ b4 ]
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大1 a) ~, u) g* i8 N; r8 L/ F) q
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。4 Y& P! [4 ^0 G. }; A9 S
, N8 ]9 M+ h0 ^+ C( B6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
" m& a) v" C- F房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
5 i2 A; p8 \8 P3 x! ?少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的/ u8 B# p% s8 [
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的' [! _0 L' S6 E, \
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
" A4 f- t, D, ^9 w) T% v8 j说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你' p3 [; m1 n& }! e
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年* B5 \0 i) s6 v
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。 M& d% i+ a/ z/ A# a, c
9 x8 c& q2 e" }0 S. O! A9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
( ]! M" ~# O& s. c) L1 @1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed # U; r/ h; w( n: A$ k
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
, q! C4 j/ [$ C! c' Y# L. _因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
2 ~* p( ]2 ]2 T, A在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许' Z. v7 h4 A! C2 Q7 j
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
2 t* A# Y$ _8 t2 z/ ~; u4 t息，进入本金将更多。% u$ |( t" t3 P1 l7 w$ D1 \$ ^ [
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
4 c) U% p) f$ {$ H. K' R新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例7 d& v8 k( b7 j4 F# {
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预' O! ]; a/ |4 W8 B1 X3 L ?$ t" c
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），7 g3 v" w v3 \! D- E( R: y3 W8 q
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明+ e4 u& [2 \' t9 G$ @6 R2 E$ r
年11月你可能会追悔莫及。* t) @2 h3 o5 c- x, W( ]
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明+ p( S6 `7 [6 }- _* k9 V
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气* _$ i M% ?3 q( Y" O
氛下，很难卖出好价钱。2 Z. |4 \7 ]6 i( m7 N J
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
9 X# R( A* N% @! e/ Q只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
, c. H" Z- f" {8 ], q) [- P线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线8 b3 H' a5 c, j" Z
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
, \/ P5 v b- f便宜出货？ Q9 F- z7 {8 i. L; s
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
: K2 J) b8 K* ^# |原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租1 }+ `/ A& B5 X# D, {' E# h
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
9 C. x9 }0 L4 N* ~7 p+ z; e额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４. s: H) R* A# r& W" p
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
+ A# q( |1 Z' ~降低了。
! c) e# Y0 R% Z7 z# t例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那$ r! H+ v5 C0 [9 c
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
3 u" B# Z2 S$ i万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
9 |$ n2 W7 m( r2 {- W些统计方法误导了别人。/ n- k+ v6 W# \
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
1 u6 [+ L) A& t1 w降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了: o ^/ l0 v$ B# [! k
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
]" s; Z4 v' {抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差& J, z) T9 s* | K' [* [% E
的时刻出手。8 `4 X- C% ^5 u
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上0 _4 U$ Q8 r' ?6 ~% N( d8 g
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
1 k. v, D6 j4 u( B7 B' s& \! Q0 M9 Z上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
: m- `) _5 x. v% w' C+ u大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易' ?- K z+ o) P5 m& W1 u! X/ @" o
就被消化了。$ H3 P9 C+ K8 Q7 H k; L7 x
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补充两点：. ]' @) m( _* x. C% G, w: ~' q% T+ ]
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
$ Y7 x9 C2 u! N- b2 u' i出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢: N9 L, K d2 V
慢复苏。
% K* Y5 z {( c我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
5 p4 Y+ m' y8 ^, G7 b卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。: ?6 T; d9 z- e9 J
( K+ \; l1 z' c x" B7 U1 E- ~. Z２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：, X; \# s& ~4 p3 J. Q; n) f0 U6 o
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果7 i; R' a" `5 a& O
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
% C$ k0 }/ t# y6 r' k肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
/ u S# d A& n0 v( k二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交8 G* u" _1 v* T1 r; D
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然& j( ^" L2 `% v6 g5 k+ U
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买: u% D+ P8 _5 e {
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。) \5 c. \2 I0 N5 N7 b, s6 o
- ` W, Y. F2 A" n/ X本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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