 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上( n* \6 e7 a! O( q4 @5 D7 n
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。: a; L; r( L# m1 d' G& y, f
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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( Q [6 ]: t7 b２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
( ~8 i) z# `: L ^* W. P主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿* J4 E" J( Y; a; |4 j0 Q* P/ ^% E! m
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
+ c- y1 N3 C5 C9 a+ ]1 _( d$ P动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。, ~4 v+ H9 G$ H5 y* c7 v, N
$ [+ q6 m) d9 E- T) I' E9 e) @３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
9 Y$ x/ G' b9 H+ L" j8 S3 @/ {' t的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。$ v- H% s9 j$ x6 J
9 w/ O0 E7 |1 n r& i3 D. _４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
: {# q$ J' G# J& r1 A唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
' j7 g$ ^& q4 P* ?9 Q' S6 g3 S事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子, v2 Y" U; E( @) I. j
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严7 |+ n9 ^$ h* L+ W b5 h
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大# u/ w! `5 j' R" R @
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。7 D" b R8 T9 G) T
7 W9 n- B- g; e: V F" d6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
) d8 B9 n9 n; {, c房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于8 L! C8 V9 ], L
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的3 r( X6 j- b3 s0 p, Q$ D- X
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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1 W3 n) p; r) g/ B7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的8 K* Q0 B& e, e- x( L0 u
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人! @' Q9 {$ x7 R& T
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你7 w6 D7 u7 _' w- V# Z9 X
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年# \+ D0 c1 O& E/ G- h2 g4 }
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
$ V2 K/ L j1 v# W% t/ [8 t1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
& x. b1 g V( @7 k1 D1 T3 t. i( t' q/ Tthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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4 _3 r. v. L( l% C K! j10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。4 f; N& [+ W6 }
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
7 K5 R! z1 t& r, C( f1 j1 j$ |" W+ [因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
7 f1 P' R3 C( V% T" g+ H% e在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许3 C. r* r: ^! L" p4 p# i0 Z1 E' W( ~
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
$ l# z; _ x/ Q; ?* r) x息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个8 h, v& J; `5 Y. h, U9 @6 ^4 m a
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
/ w4 J+ W& D7 z9 {如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
. w5 T4 G: }6 N$ [( a9 `* l计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），2 L, w9 X/ U: r6 O3 W \( m
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明2 @* {% \$ y+ x# S& c
年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
9 s: l( h! Q& e7 V5 `" P& X( @! [年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
. K+ Q- @" H+ D氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
* N7 r7 L; S( ^" U! L# s只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长0 _$ q9 D. [# h4 c- G1 P; S
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线# p& T/ o1 S& s" n* o
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们. W1 n D K( X4 Q
便宜出货？ m8 S6 l6 B2 L" o
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。* F. {7 ^7 b4 d- O9 m, v
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租: i( @1 {& r D u" G
走长线。4 W" O2 M. f r9 o$ }! j/ ?( j
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大; t5 }) t+ S4 y! |& b1 `
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４! Z+ @: L1 {5 h! \! e% v2 k' F
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
* w- V$ y# t1 ~5 y降低了。
9 ?+ ?& n) ~- F: U% W例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
( R3 J Z8 M6 A" I么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０# o% ^9 I' P5 C5 C, ]! j
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某 G- ?, |3 w8 e1 p6 k
些统计方法误导了别人。
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/ Z/ y) [9 L; z6 s5 u' R! h6 k! m17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再: `7 _ P' k* r" j8 u/ b& X! x# C
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了# j# m/ p |% h% n5 ^, }, c3 k
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价+ N: L- j7 E; |' w+ C5 Y7 ~
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差; {) M# C+ b! E7 v
的时刻出手。+ ^: v3 [: b* y/ {! g( J+ l! J- k
7 F& L! `5 q/ r1 i' x6 P18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
* z) n t7 B, E" G3 c海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。' ?# c6 b5 ], Y, L5 y7 ]3 N/ O
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif2 }& ~* c( w9 N
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易& X: U0 b0 Z: l8 p7 n" ?# R K K9 W
就被消化了。% m: F1 s; b7 N/ K2 u9 H( L
3 b4 |) h5 L$ y2 l. m% K& R补充两点：- s: E. c+ Q6 P) a; B
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，+ ]* e7 k- `+ h$ H! U1 @
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
G5 Y# {- B& \: k7 \慢复苏。
4 g# @5 _" d* C我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
1 S, D8 Y2 i. Y# S3 @9 p卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：1 d8 t: }& ]# n% x2 x
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果3 O, B$ A6 ^& O+ x# u0 X+ G
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价3 @1 m! L6 j, S' a r q$ Q
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
) E$ K5 r, o% d d+ h4 P" |二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
. G" Q3 b _: E9 O易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然3 c, M# {9 i; e( Q3 y7 U
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
5 `7 H! p+ C) B家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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