 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 & Y) A- z& B$ [' v" J
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' N# }+ z% C4 ?1 \) Q7 p１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
9 }. K ^0 H$ _) a& p! k' E一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。5 w5 v5 P* _; s8 q+ r! d+ T$ Y+ C, G f
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左! e" _5 t: Q& a) ~
右。
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7 F/ Q$ h$ m3 Z6 M2 Z２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
: @, ?& X' z, I& E3 R主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿" p/ F- U& [1 X7 A
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮9 B7 I' X. {$ k& T5 _, i
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。6 j' L7 Y) X g
, J- c$ A# W- Z9 O5 Z３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键3 j1 V) ]9 D" b& x
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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( l6 J+ S4 A% f1 t0 t; G& q1 c! H４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长7 v3 |9 G, Z: A. E% V
唯一发达国家。9 }, D. D8 w7 K& N$ E) M: k; w
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
I& p2 S' F2 F) M事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子" }% y$ h% E. W9 E
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
) K1 `# D* S% g9 v# b2 p% d$ D$ R3 P重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大$ k0 ~. x9 ?4 V0 T/ }" t$ Z
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些6 P8 W; r3 y6 ~; L
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
4 V% ?; c- K& ]5 r" g少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的' t% S: |( j2 Q$ {
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。: W3 K# L6 @. m# P0 b; k. @7 R8 w
* _' g e* k1 t# I7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
. Z* d( s9 ?3 Z5 `/ }2 @两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人9 b- t: M7 g% q) {9 n3 j0 Q# \
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你+ n* m1 E7 D' F) k: o, Q2 ]" e# |
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。/ e4 P6 u1 Z8 {
/ q: p7 {# u I( i% U8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年- @; l2 l1 l4 }; a9 n/ W+ w! H2 Z
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。& U& F9 Y7 l$ R. C: F; o4 |
4 W0 M5 w' q2 ? N9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, & a- j; e( y. \6 \9 W( m: f- v
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 3 m# H# }- I) I0 Q- M1 q2 n3 b* g
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)6 R' X) s4 A5 G* m: ~4 L
7 C: D8 W" I3 g0 l10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。% s8 D9 Y1 X3 B9 x3 c1 h5 X
, d3 q* _2 h. L# a" Z7 M; ^11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原0 z; S/ c- x; m" m. |% ]2 C
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现% h f5 {4 a2 T3 [8 |& ^* ^
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许6 I+ ]- O# K. O! ^8 C4 M+ w3 ~, h7 n
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降8 i# z( T, _5 Y5 P1 }5 H; n) x. w4 W
息，进入本金将更多。" p" c2 l0 _) t
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个* ?& o! x* d: t! Q$ V
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
0 |* h5 P9 ]1 w! |如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预1 t9 C$ y+ T9 Q7 z4 [/ U
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
8 Q% y7 S# X. L/ e! e# `2 D2 Z) K可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明9 ~+ z9 U3 |3 a
年11月你可能会追悔莫及。
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9 x' T+ @7 A' i4 e2 k- r7 b14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明9 D: B3 Y* n& d2 v3 E' N
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
6 A3 e' a0 V) ]+ C" E4 E& Z氛下，很难卖出好价钱。; ]9 f q+ _6 I" R T. D
$ t6 g. `# z- k( D15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前' x6 ]; Y5 p1 }2 E# v; y( o
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长6 E2 x" f* l: {8 J' m$ _
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
- j# N/ K/ h3 h4 P$ ]7 h& v: \( E' ]炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们! J- K3 P( q# g6 }$ u
便宜出货？
q: @! R& V' _$ T原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。$ p0 N6 b" [. f$ @: Z* k
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租- O% Z. S9 _) \
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
: E6 A! `/ ~* \5 D5 n: W$ |额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
* q. `. N, j" `$ W. u/ [) M' H０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就# ], d5 ?8 j2 V" @2 K, u
降低了。% {) R0 X& R, G& N2 a. ^$ ~
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那$ r& l% E$ ^5 O
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
! N, M- Z2 x& O- Z万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
. ^6 B. h4 N) W) Y些统计方法误导了别人。% O. ]- s0 u; c3 P; k) s
' _1 n6 B# J& g/ _' Y17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再' Q4 Z4 ?/ ~2 Q: Z
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
. T: v( o- S0 F# \& Z他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价; [2 K3 N, @' T2 L1 G/ J
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差+ [& t1 I! r* u( w- `
的时刻出手。
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% e, o4 o9 x; Z) P9 ~18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
3 r4 @: }/ S: X2 h. h海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
) @! \5 J' r1 X5 f5 E2 r# O! b上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
$ L7 f. l8 }' l; Z7 j6 N大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
2 o/ m; C9 j) n7 t; `0 Y1 v/ ^就被消化了。% ~* b$ j7 R+ d
& |' D" l0 O7 D' C% \ C* \' W补充两点：) W* S7 }( \2 e! a& T4 u% {
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，. c @# [ V2 v% ]3 L4 U0 Z3 N
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
: H& I. e" ]" B- n# j4 \$ j3 W: w1 V慢复苏。
7 O y/ ?0 `) S" n% l我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但9 k# d# B- c; y- L
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。& D) G, n3 e5 \& Z5 K
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：7 m! k: L6 X, D3 e, k4 w
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果9 n6 j, C" `+ }# {
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
, Y7 c$ k4 o7 I. y6 s: I+ ^% J肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。$ k9 u- ^5 [( i+ S0 h2 q. ]
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交7 G: i) B1 T) A; U# A
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然* i- s1 E/ e; ^! i0 }- M f
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
, Q/ f; G/ H, Z; w4 `8 J# h( o家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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