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自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。% e9 f( c/ m$ C% d5 G
' q1 O3 k4 G7 `7 Y3 h虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
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谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：# w! ^8 O% W, B! t! y% w# c4 G
1。存量不断创新高；/ d" u" e0 v% ~* V; Y I
2。房价依然太高，购买力不足；
# Z. v' p2 M0 F) M3。来爱城人已大幅度减少；
2 d$ A5 V6 k5 [5 W& p! e0 X4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。. c; |" x! D" I' r* n* [% W- j. x0 g
5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。, y, Z5 c+ }2 b1 ?9 U
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看多朋友则认为有很多利好因素：/ @7 J3 r& L- d! x3 q
1。油价不断创新高； t' y" I* G+ _& a. L, b
2。 工作多，经济好；
t R9 T: g0 m1 O f3。利率降，贷款负担减少；
/ i" J3 n$ A& s+ k$ W4。美国经济可能已见底回升；) ]5 O/ L$ A) N9 q
5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。
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任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：9 T5 b. \9 p u
' Y/ Z+ J3 m, \- S" S2 Y1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。/ g( H, \0 Y7 Y- I/ ]( K4 n1 p
) V+ h& d4 }9 O4 Q8 W/ Q2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：' w4 H; t2 J/ E! ~2 B& x
1）炒家屯房；8 b: i" X9 A$ [$ s6 c* Z5 f$ {
2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；& j( U0 E1 u7 B% ?2 x
3）建筑商大量建SPEC home.5 S4 `9 s/ ?6 a2 h- i3 y4 o3 A. j
表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。. E: U# h- w ~7 w7 k3 {
8 O) D" Q# |% J2 J) \3 q+ Z3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：
4 j- T9 |4 U, k# @ 1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。& Z9 R. b% v# I0 @! s' m* N
2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；
: J) t; {# C8 Q% [" A 3) 新换房的人多会选择先卖再买；( j' x* w( b+ B# p W
从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。8 F: [( K% ], q: ?, I. o6 M* T, f9 E
& B* ~+ W2 |. R, s4 k& S4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。! |& t( q d$ A
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
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狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
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发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
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