 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。7 Z: }: _. @ P5 K1 Y" f7 Q7 n$ \
: w# r3 o/ A+ ?, {( Q( \虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。; l: c* u5 M3 q; U2 G9 x& V4 z' ~& K
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谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：
9 F) H& O- G- A9 T) P1。存量不断创新高；+ b: w# s: w5 T
2。房价依然太高，购买力不足；) ?/ s4 G+ P- y5 Y1 }* D2 c: k* ]
3。来爱城人已大幅度减少；
# Z) E6 H, _! B3 T( F2 ~% ~! Q& n' R4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。
" {6 k, }, k4 a4 |1 P/ E7 |5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。
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看多朋友则认为有很多利好因素：
, n& B: y4 j6 J4 J3 w" c7 s1。油价不断创新高；
, V$ M4 j M, ~* v2。 工作多，经济好；' x9 O% @2 @. N
3。利率降，贷款负担减少；. G; g1 p4 R) f' D
4。美国经济可能已见底回升；0 B: v" o0 \+ g% S l3 S- f
5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。
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7 c/ v5 Y! v) z2 X9 M任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：7 i% `! v; [0 k- n( }1 h8 X! p2 X
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1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。: t- h- x% ^' K! C! ~+ T4 H& C
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2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：9 L1 {) Z$ A8 u+ j, z/ H! b2 l
1）炒家屯房；
2 V' t4 Z9 Z% Z7 K; b: L4 Z 2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；( `( {* B! V+ p" T* R# F* f% g
3）建筑商大量建SPEC home./ d" F3 |4 }1 w* P4 t; n/ t1 G
表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。
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8 v. Z8 b8 ?9 W) a3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：
( m8 d8 y& q: c; l2 Y 1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。6 L; A4 r$ f: f& R
2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；
. i, S/ u1 S/ ?( _ 3) 新换房的人多会选择先卖再买；
* a6 V; g+ O* d ]9 ]. Y从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。/ O- h2 i' A: z2 s
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4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。) J% n% u8 \$ T7 k
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
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狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
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发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
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