请教郭森一个问题

jeremy

有个问题涉及HELOC与MORTGAGE的关系，请郭大侠不吝指教。情况如下。
+ g$ {% z* D# Y: }$ N( U" s( b
目前的房子RBC评估400K，贷款全部付清了。家庭收入每年100K。(无其他债务). 如果想换房子的话，

1。大概能拿出多少HELOC？
; q6 [, k& \, r( d2。同时又能借多少MORTAGE？
9 y2 t  @7 F0 J8 i. |0 e& [
+ }0 W1 w9 V* F1 n先谢了。
& }5 N# z- _$ \; w% d' w
/ F- s' e& T! o/ T7 h2 u4 f. A0 S1 \  d[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-4-1 14:50 编辑 ]

郭森房贷

您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

爱城飞雪

好像没回答全.
2 _% H* x2 X5 E% F# a% h8 f- h
建议同时咨询楼主右边的

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-1 16:47 发表
! o  A* d& P, K( e7 J$ o您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

# A- i8 p% ]4 l0 w! f还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。

1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
) ^1 ~* j' V3 ]: s& j2。同时又能借多少MORTAGE？   ？？？
2 l! u  K* _& {6 v, J
9 A2 P0 ]# o0 _& P* m总信贷额约=？？？

$ V" l* [7 e! W2 a5 s- x- m' W) b再谢了。

Blindspot

原帖由 爱城飞雪 于 2008-4-1 22:51 发表
! e  o2 J4 y2 e( b* L# u3 e% \( j) l  H* e8 Z好像没回答全.

* r6 ^3 S/ l+ p/ g, W建议同时咨询楼主右边的

& |( j; Y  p, B0 a( R, q5 \Told you so ...

郭森房贷

原帖由 jeremy 于 2008-4-2 07:58 发表

) y* S4 s2 s# g) z4 I
还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。
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& \3 S- M3 y: {2 ?: P1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
2。同时又能借多 ...

7 f: z9 N; [! f7 Z
如果用该房屋作抵押，最高额度就是80% OF THE MARKET VALUE， 以您的例子，您最多只能从银行借出32 万的额度来，其中已经包括了HELOC AND MORTGAGE。 即使您挣的再多，银行也不会多借。（但是如果您愿意交纳贷款保险金- DEFAULTED INSURANCE PREMIUM， 您可以REFINANCE UP TO 95%  OF THE PROPERTY MARKET VALUE）。您如果还有问题，请给我电话。

我会尽快回复大家的问题， 但如果您急需知道答案，可以直接给我电话。

jeremy

更糊涂了。如果我现在没有房子，凭１００K的收入还可以轻松借３００K的MORTAGE买房子哪。为什么有一个已经PAY－OFF的房子，才多借给我２W（３２０K）？
( L2 g( W. s: K4 ~/ W$ ?
大家小房子换大房子都是怎么办的？照这种讲法，怎么换的成？

郭森房贷

看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
3 U! [9 U3 H% Y8 ]9 c
如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXISTING HOME= $200000, 用之作为下一个房子的首期，理论上讲还可以再贷款37万左右，亦即

HELOC=20万；
( J: T8 d# V4 f1 u; CNEWMORTGAGE=37万。
+ C  w5 ]) E6 y
% y, ^  g' |3 S; S7 _; S* n这只是个粗略的算法，贷款机构还要评估您整个的财经状况和信用情况，并且会将您现在住房的预期租金考虑进去。我有很多客人的情形和您的类似。

十年移民路_

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？

如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

6 q- C3 }: @, F- `- c
他只要一个房子. 不是再买第二个. 他想知道能买多大的房子.
2 Z, V5 {! r+ u9 H4 c& p
答: 共有 77 万可用.

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
! h; d# o6 @  v+ Z* P" c" D看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
- Q1 d/ m# q0 w! \5 t
' S8 `' ?# \; }& a3 x7 f6 G如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

# }' o. H: f- o" B5 `8 M
终于碰见明白人了。
% r  x/ }9 @4 R- @
7 o1 n5 l+ ?: p- ~- a; V4 w按郭先生的预算：在拥有老房子的同时(可以租出去)，还可以买个500~600K的房子自住。若卖掉老房子，负担基本忽略不计。
1 S  X0 ]6 h) T, D& f7 x
' J4 u. [8 A: P按9楼高人的说法：卖掉老房子，可以买个>700K的豪宅美滋滋几年。也不错。(当然要领导批准才行)

回头就找郭森搞贷款了。六七月份动手。