请教郭森一个问题

jeremy

有个问题涉及HELOC与MORTGAGE的关系，请郭大侠不吝指教。情况如下。

& e8 S5 u: Y" s目前的房子RBC评估400K，贷款全部付清了。家庭收入每年100K。(无其他债务). 如果想换房子的话，
/ n9 X: X  _5 g4 ~
1。大概能拿出多少HELOC？
2。同时又能借多少MORTAGE？
) ?& F% {  t" B; e! E
4 Z8 F8 ~) \: O先谢了。
4 v  v; E1 ?6 d
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-4-1 14:50 编辑 ]

郭森房贷

您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

爱城飞雪

好像没回答全.
1 J- c* L( e' V# k2 A* t# ]
建议同时咨询楼主右边的

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-1 16:47 发表
' _$ `1 q* L5 x/ P& n6 X您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。
0 ~9 N9 v: v( q) Q. b
1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
2。同时又能借多少MORTAGE？   ？？？
/ N9 O. m! u2 _& _' I
% Z$ m: }$ |6 d& v& h总信贷额约=？？？

再谢了。

Blindspot

原帖由 爱城飞雪 于 2008-4-1 22:51 发表
好像没回答全.

建议同时咨询楼主右边的

8 T4 q+ O6 c0 k( ^, n. m, _- D
Told you so ...

郭森房贷

原帖由 jeremy 于 2008-4-2 07:58 发表


$ |8 ?& F1 r! q8 U+ V% o还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。
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1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
" _+ W5 {) }6 ?$ s' e0 E! X# V2。同时又能借多 ...

如果用该房屋作抵押，最高额度就是80% OF THE MARKET VALUE， 以您的例子，您最多只能从银行借出32 万的额度来，其中已经包括了HELOC AND MORTGAGE。 即使您挣的再多，银行也不会多借。（但是如果您愿意交纳贷款保险金- DEFAULTED INSURANCE PREMIUM， 您可以REFINANCE UP TO 95%  OF THE PROPERTY MARKET VALUE）。您如果还有问题，请给我电话。
* D9 P, _  U1 _. |4 z
我会尽快回复大家的问题， 但如果您急需知道答案，可以直接给我电话。

jeremy

更糊涂了。如果我现在没有房子，凭１００K的收入还可以轻松借３００K的MORTAGE买房子哪。为什么有一个已经PAY－OFF的房子，才多借给我２W（３２０K）？

大家小房子换大房子都是怎么办的？照这种讲法，怎么换的成？

郭森房贷

看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？

如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXISTING HOME= $200000, 用之作为下一个房子的首期，理论上讲还可以再贷款37万左右，亦即

" m7 s7 {. ~; A2 T" N7 @  iHELOC=20万；
' S. |2 ?* m- z/ ^5 |" W# w# _; R2 `# |NEWMORTGAGE=37万。

这只是个粗略的算法，贷款机构还要评估您整个的财经状况和信用情况，并且会将您现在住房的预期租金考虑进去。我有很多客人的情形和您的类似。

十年移民路_

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
  e( p" l$ m$ Z* @. Z& h1 ?; f$ v: N看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
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2 q3 x7 s0 ^3 F如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

1 T1 H) H% b- R5 s- d0 n, e" N
8 y- O1 \, h* _% |他只要一个房子. 不是再买第二个. 他想知道能买多大的房子.

1 x7 T+ f5 J6 l4 E" X' k答: 共有 77 万可用.

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
( U2 d4 w/ [6 W! o0 q- \看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
9 J4 z. |: H' I" b+ w
如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

终于碰见明白人了。

按郭先生的预算：在拥有老房子的同时(可以租出去)，还可以买个500~600K的房子自住。若卖掉老房子，负担基本忽略不计。
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  m; c' I4 Z1 \8 W: F7 ~8 v按9楼高人的说法：卖掉老房子，可以买个>700K的豪宅美滋滋几年。也不错。(当然要领导批准才行)

回头就找郭森搞贷款了。六七月份动手。