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爱城房市

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发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:
+ K( t/ u9 O$ Z* y. c% Q
; ?# P6 H  O9 D* o1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:
+ G3 m$ q' c# D3 m4 g" E
/ [0 s7 c/ Z/ c8 o利空:. H3 ~- y  l: h0 \! D) ]; ]+ ?
1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。
: o1 q4 x! H0 E$ }% o2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。
# x  s9 r6 W5 Q2 V3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。
$ L% |) \9 A6 z9 V/ W" b% l; i2 _4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。) p$ w! g1 p. _, j8 n" H5 f
6 D5 h3 C* ?! ^/ G. U) G& o
Year                      housing start
" r4 u( c! Z0 [% `* R
, x9 }0 `7 q" z& ]5 V$ c2002                        12581
7 R6 Z0 I) J: Z1 i6 @3 [. C2003                        12380
0 s. z! h/ K9 A7 B. ]2004                        11488, P) O2 R7 g/ a8 d, w/ V; g- @* \
2005                        13294
, H' l/ o/ J. h2006                        149702 _8 v7 k* _7 P! N: ^6 E% i9 M
2007                        15000 (估计)7 b: |+ W3 u  Z/ E, r- `9 P0 Z+ y

& i! b8 M$ ]3 v- }) E1 L# ^5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。  h# J1 ]6 O# l& h8 z3 R% f

& U0 R+ N! C/ M) T+ z利好:2 v  w2 g7 l( W: N- B
1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。
2 h+ x8 N+ m- q4 o2 V2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。6 c. K+ @' c- {" j. ]: i/ _  K
3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
% q7 e% h6 r0 Y0 Z  p9 h2 u4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。0 I( A$ \' M  E- ]& R- _. u
, R- v$ T$ a; u7 p3 @8 X. N% G
鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。. o! P2 F! H: V+ W. o2 k8 h* e+ X
6 U/ d9 B& E. A0 b: g
2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。
' w" |- O* C, y# Z, u" c0 y
6 L; M+ J% [$ [' `( @. r3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。
" M, z1 ^) `8 t* b, M- y" {2 l- ]4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:
1 E6 n* ^% J: ]( S- D
  _9 h! O+ _5 v9 ~6 v3 L1。炒楼花。% [) d' n" R* A( b# R' U; [% |+ @0 C
2. Flip, 低价买进转手卖高价。
1 W0 i. C/ P* l1 Y: }* _2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。6 z2 t$ m" ^9 l
3。 Lease options.
4 x, u8 \2 S9 |1 H/ |# r6 }8 s4。 Foreclosures.$ U8 ~3 Q, H& @- y# ~
5。 买房出租,得到正现金流。
, `1 I$ ~/ j6 M  j) o: D1 i: ~" j9 T% M$ m; C: O; i, r
目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.1 o0 A! @, u$ |* D+ r& K6 k
谢谢分享.
大型搬家
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表
% a5 ^! T1 O+ u* [对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:( C2 E5 K: Y# ^1 A0 t
. }! d' W. ?4 v# p1 K
3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
7 ~% J3 _; o+ ]: q8 o

8 ~9 g1 o6 u, p9 X1 A你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
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发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
理袁律师事务所
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。& F5 U6 q8 {& P  c
4 D; i! l( F- e- K% Z/ f( x
补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?
4 z1 A& W7 u; ^; r2 @8 n, Q# d
( ]1 a" o: N: n1 ?9 W6 y% v$ P6 y[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 2 S, t* X/ a! k1 g: h8 C
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
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补充一点, ...
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9 A& o2 }) K9 q/ G& P0 M; O同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表   f9 T; f; Z& A; \( w1 L$ U! `
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。; R( E3 [7 I. Q, H- ^) h( s
; `3 i/ m* {1 D* _
补充一点, ...

% O  Y6 J3 q! t$ k8 _
1 h3 o; z6 X+ o" [6 v, zAbout 8% incease I believe.
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发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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