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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。
9 y( f- D6 a' y/ u+ i. b
* b7 |* z/ ]3 q  s4 v/ G至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
  Q  P7 W1 L6 l2 X
5 V$ y% T4 |& t! d3 E) B总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
6 ~. X2 F0 C) O* U3 ~7 f
& B8 t# R% [8 S0 D, k; H: M想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?
$ O+ K5 w3 q$ O; P
' w8 w- C9 B# Y3 }7 @[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
" K4 H; Q6 i! K0 ^( f涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。

8 ^' W. \4 W3 o6 u5 m1 Y5 E  _4 Y5 o2 r1 r3 z4 p9 \' J+ y+ ]: x
回答两点:! d1 c" g. ]( R: |  R
(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?! t7 \0 G% ~1 J( w4 A/ o+ X4 S

3 {3 y5 ]$ K! I2 f/ i0 o( N' E(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),
# u; [6 W( L5 {0 i    存TD:4.75%=19000$/year 收益
; i) ]+ t2 f) D# R8 ~" M    存RBC:4.0%=16000$/year 收益
( C) Q2 K& V! N: _+ Q9 r5 e9 S    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益
( f# m. k' e* N所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
: ?0 a0 e, D' f+ F# l( J; l4 }# c' c1 _% n% J9 P
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
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如果现在买个40W的房子租出去,
) e3 J6 E1 e' i: t# k
9 ~- `1 p' Z- [7 f# f7 H1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
8 _1 d- a( M/ ^5 Z1 }! a1 `9 c7 R1 I2。如果能COVER,大概能有多少利润?. J8 L8 T9 i( t! M6 ?
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)$ K7 S! o3 d5 ~  q3 ^- |
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
/ `7 ]; H2 I; I6 c9 [  ]8 a/ A. m( v
如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。
6 _' ~) D' z7 h2 K8 ?  u  h6 q
- _+ i5 C& S# y, _7 \4 h7 U' D[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
3 P  ?, h8 b6 \% {5 T  x0 q如果现在买个40W的房子租出去,% c1 |$ D& M+ U. ^/ d+ Q0 w
6 h5 F; B2 l! y: r9 `" h
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
: I% d( p2 I% m% `2。如果能COVER,大概能有多少利润?/ w. B8 B/ F& W  j5 n
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)' a- A, v7 N8 b) @! u
4。如果出 ...
/ h' ?- f; a# p6 t
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
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发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 ) j+ t6 e. L- d4 t, x0 }
9 e  W& R* E% f4 O0 u: |
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
, \- Q( A& ?( Q* l5 G% v6 X
大型搬家
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
2 q  H: q; d2 O2 T5 E5 D) N2 d( E4 v% O/ n
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

" B* z& w6 f% d
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 ' q7 k' P2 h6 y" Z$ }* O+ J; y

; C# S* A6 f$ b+ I" W2 n40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
! A2 m8 g2 b0 E  y$ c. n& d
. t' e! a7 a; H" T1 g# u2 D
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
1 V# y2 |; {: V, m6 B, F
4 o3 K# s8 d" }2 A8 Y/ d4 W1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概6 c1 }1 C" i* i9 l3 k
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概! r6 y, i0 |# B1 W' I, j
3。能租多少钱?大概
% Q1 @. N6 {# a; ~; ?
1 ^$ A% \4 u9 x! O! D好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表 ( Z" R% y2 _* ~, h% K
8 J# Z0 ?1 n; U/ {

7 K9 e7 f- |! l- i开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
+ n4 c6 Z# _8 `; |0 X1 f( h" f- o# m% |$ [$ _9 a8 u  \
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
$ w9 R4 o6 _* R, G0 f0 a2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
# }4 s5 a1 z  _1 g- R( i9 Z6 r3。能租多少钱?大概  U0 v' G. I8 T5 |, U/ ?0 E
1 z) O; N+ Y' Y4 I- |) i  T
好几个朋友 ...
; s' m: o" N: v1 b" t2 p
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
: m  {  O+ ~; u. ^/ E2 W5 q
9 [6 q( I6 Z* i! j' F' |6 PFor Sale:$216,000- K! n8 N, E! U( I' E$ ?, r
Real Estate Type  : Single Family2 \+ f$ r: y; Y# z  L1 g  ]$ D* u
Building Type : Apartment
; ?2 T* n& {1 EBedrooms : 2( P' C' w' d7 I8 @
Bathrooms : 13 Z0 M4 w+ O1 C9 h* v. M" n4 T/ C
Bathrooms (Partial) : 1* s7 A* c4 X& ~% ^; @9 E6 |
Interior Floor Space : 87.50 m2
5 G+ e( v- u% PStoreys : Low rise
  Q% w7 U5 q$ GBuilt in : 1978# z0 d% y; k4 o0 E
Land Size : 170.53 m2
: x+ i- t. A) W* P$ DTitle : Condominium/Strata5 o; X7 Y: {5 r+ `! w# k% T+ {
Location : 103 7407 171 ST( I+ ^( m9 q( Q/ d7 j
Edmonton, AB   T5T 2R18 P& E5 ^$ `, @3 y  \" Z( _- G
$ X& h9 p% f9 l, a
上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
7 \$ [$ w! o0 V2 ~4 ?
8 y3 ~& B! ^& d% j. D6 q/ ~. x4 |这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
  u* O% N& `+ W% h1 r. Y' C; j0 W/ {/ I# V0 Z& E6 \( ~
再次感谢Monster。下面继续讨论。: Y" g3 |. ?( l- y- T

9 ~# G+ A1 V( y6 {我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。/ v" v8 m0 f1 {  ?: Y  {) P; M3 p; a
; E2 X* X3 `! U6 P+ J
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
2 y9 t. y3 f6 @$ ]: ?! U0 w多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
4 N+ P. N2 W; T  Y( w* f2 S: [: S# F5 n/ Y6 _9 j4 w
再次感谢。下面继续讨论。1 F& H0 P/ n4 Z8 p

8 O" {1 t1 N% q5 L& F' D, j我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...

9 P' }. `) j6 R% z1 K, U$ X3 E一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable.
. e4 Z% o- B4 p: X0 |why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
% }# t/ ~% R' ~% b2 U( |- r% Y  k* S4 ~4 z+ V
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
2 G- s4 s9 w; C9 H/ q1 n6 u7 y: U. r, b: r" f" P- I# b
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
% O2 F2 m7 h0 m房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。% Y, y6 w% x; ^+ ~1 j: }

. v4 `7 z9 b" Y0 f如果真能做到,可比其他投资来的好多了。

! p0 O& [, _! [9 B长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。
$ E# z" t7 |9 z( @, _. s  Z2 D( Q, J* q
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。) t8 n6 x$ x/ _! e" s  u
  }: M2 w4 B% C+ K+ D( t5 t
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。2 u5 t, C3 ?" m
8 X% [' T' v' V$ z
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。: H% M+ Y, @: {6 e% A# s
* w0 d7 T' ?( `- T1 e; r
总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.& X+ o; b: c" v# a0 l% g  ^
# z' n& R( ?6 ?5 `6 y2 l
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
( j' L- d+ ^0 w) Y3 C" d9 X/ k& {7 P% K
至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
理袁律师事务所
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发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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