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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。: e8 P; t9 J) H' e0 V
! N/ D3 k8 Q* a" ?$ P& [
至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
! @) Q) u7 w' _/ [- w& h, Q
" o( ^. {- Q0 ?7 |/ e% V' d总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。% d- F& {8 \/ F. [& X
( }9 V8 c, z9 Y# b* @: C
想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?5 V- u3 `" q0 u# F$ \; c

' d* t  X% O" P[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
0 F! e. P! P# q4 F涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。

2 V  L) L/ _( \( t2 M
$ t# k5 f" h7 n+ O  e* P' v+ C回答两点:
7 X/ y9 W" }) |. o* T1 C(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?
' [$ w  ~9 Y2 w. t& I5 J& B3 ~
9 |% q0 ^) N- ]5 O, R/ o  _# ](B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),9 O; l! o# z+ d2 u5 @
    存TD:4.75%=19000$/year 收益
: G  g' @. ^1 u) @4 L9 s7 s    存RBC:4.0%=16000$/year 收益
# U' Y- i2 E0 O" p    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益
8 T  p( y7 F' X% e  h# t所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
3 [* F9 c# ?/ R3 c' }0 K) k& y- W4 P0 F9 z. m
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
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如果现在买个40W的房子租出去,
( f2 z8 F6 B" A: C  |2 l. B0 Z  s
- G4 N: W1 c- _1 R. m1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
, t2 [& g4 J7 {2 ]7 x2。如果能COVER,大概能有多少利润?
1 h' D+ A- \( l9 u$ k+ q% B3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
2 k; ^2 |3 E" K) Y) J9 b! ~! t$ E4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
( l2 n& l6 W$ w* F; w$ m! C* f. }; E9 W1 ?! ?
如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。- m) ]9 n9 J% A5 F$ G5 T

2 e/ Z$ \$ k% I+ ^# J[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表 " Q2 \% ~0 d0 i: G9 g
如果现在买个40W的房子租出去,
% b) G  s: ~" f7 T& ]: s
8 h6 M* e% {/ _1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?) m; ?4 e3 c& j- _/ u$ t
2。如果能COVER,大概能有多少利润?0 A. _1 o- N# w% t( Q
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
, X. v. N4 t# x! N" o! `* ~4。如果出 ...

. d/ Y! s' w& ~& i5 _5 L40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
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发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 " W: r# y+ T3 S

8 b7 g* t. y* D: {40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
+ b4 w. a4 Z- M/ Q+ Q
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 4 f  S2 k  A0 |0 e" ]* y: C( h) }
0 M+ u1 s# z( K; E  ~, `) W& T+ [+ X
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
$ E2 ^( B) w1 [+ m& q) s
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
, Z- O0 w$ _  [' d5 [
. L# d6 j9 @: M( s5 m% o40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
% y7 ^: Z) v- G3 }

" L" {3 b  l9 ~( f7 |. I; [& i开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
% u+ a/ b$ T& w7 t# Q0 E
) ~; L; b# u, k. [1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概( ]5 M1 z6 o# \& k
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概, v( c5 r6 O; P# V/ ]
3。能租多少钱?大概$ {* m) g$ J% B2 W; V9 W3 }2 \  @

% f! A! i, Z6 H, A' G0 |" Y好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
+ f$ x3 P1 o, e" X3 }. R# w9 [
0 R2 r8 i9 T  P& w
$ {, D: p& d, ~4 P开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?' z! |. d1 m* f) u- u& c' u! E

& b* x: N- K) p4 A7 o" U) A1 ~1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概; @% t" D8 ^. p0 v& m  u
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
4 }1 e5 }- w/ g( l0 a. W3。能租多少钱?大概. E& e3 E" U: A) ?& j" k% m; o

# A5 \- H6 I: ?# o) X+ f好几个朋友 ...
$ a  M$ M" P! C0 ]0 E( F* y* ^, X
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=65646618 x% f- q9 }. F0 q

# U" W/ A/ M1 i; ?8 K6 e- ?For Sale:$216,000/ z7 ^! P5 |8 I2 [- d  O
Real Estate Type  : Single Family
- I0 L/ d% d; O; F" v$ Q9 ?3 IBuilding Type : Apartment0 F' H) P8 [3 L6 g0 {- I
Bedrooms : 2
8 c" U( t! Y7 i1 j+ uBathrooms : 1
4 m2 L3 R* M, p" a" @: c4 v  n; OBathrooms (Partial) : 1
9 f9 u" W: T" dInterior Floor Space : 87.50 m2% j+ B# n$ \8 ?
Storeys : Low rise
- ~+ V& t7 N7 mBuilt in : 1978
* R6 V1 `* n8 J4 A: j6 HLand Size : 170.53 m2
2 x6 N1 F2 Q7 V  E1 FTitle : Condominium/Strata
" ]0 I/ G: M; V! E/ n( m6 ^Location : 103 7407 171 ST
* E5 k2 E5 i: c8 wEdmonton, AB   T5T 2R1$ _- a  J; i' Q, I% b" T; t0 ]

& a3 `' j0 L4 S! ]% b上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
1 g. a' q$ _  `4 F! p" f8 {& i# p$ g$ D" m
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。  L+ S$ [. q$ B

, `2 ^. l5 T' e. F' ~. U: e5 u4 h& [再次感谢Monster。下面继续讨论。3 e( V6 n# s" G

+ T% x9 V. c5 A我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。
# u' \! H7 P- n" z1 V9 B4 ~* a
0 q# y7 w' s# j( A[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表 + b3 n: r! H/ Q& l
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
. ]! h' T7 w2 h* d3 ]
" a( Z0 A2 Z' L- L! Q: R/ r再次感谢。下面继续讨论。
5 ]# A1 y) {2 d' G, y. `/ e' R3 P7 S5 L2 \+ p5 b9 c
我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...
+ ~, T' ^- ?7 n. Z1 [0 L# I3 i5 f
一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable. 6 K- A& @" l: l5 U
why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
9 `+ [; y& g5 c. {# ~. E& a/ v3 S; ^
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。" u: f5 C( X0 `9 o# Z% n1 l

+ O+ {: l" t0 F6 ~9 y/ S1 C[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表 * W: D+ ]1 D. }3 R+ E! A. J
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。$ i" ~1 o8 `' O- G& u
  U, S4 P/ C) C" F3 Z2 s# p
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。

- P# F6 B/ W) Q& l长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。
: Q& U, O3 z& a  J9 M: B: b% g1 k
5 g5 J! D& Q! @买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。
# v; t: `1 a- s$ N8 D/ ^. P4 T% w5 M/ l* N% J  ^  w
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。4 K# T( w$ H5 E/ R; {

- F' v9 A7 g4 d( p' ~* T从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。' `- I% b, c7 g) }6 e, X' a& A

0 N- t- P) A0 y总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.7 t; v3 n1 ]4 f' E# j; v
) Y; `* N1 r* m- i1 x
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
+ V; B) n; O! y8 F# O$ ^7 ]5 F4 U3 v* j
至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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