为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* `8 w. k: d: H7 ~' T( b" X( r) d+ O
3 l1 d/ q7 r% N* p/ H9 k. A3 a2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
* s( }0 L% |2 {( u5 ?9 t, v9 r2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

1 R6 R8 F: Q( a以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

: P& D$ l) l* w. L4 g$ U5 p8 ~( W结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
8 K& Y3 @! y8 B
: d! m" t: s0 z) v+ p注意：纸上谈兵仅供参考。
( R6 t3 Q* i5 i$ U7 b! N: U( D

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

1 _, \- L# y# q- r0 p; ^其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
! D* |' c* l4 r
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

0 ]4 O/ w; [$ a, _7 `6 H
8 o0 _" Z2 \- x/ S为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
# `$ S, p* D, F6 [  i0 Y6 h谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
  G' m' e3 Y: q8 W5 u, g不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
# n$ h! n! i$ O) ]# @* m  C让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

2 t  D; ~* C, y其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

: D: R4 `8 z- }! y( Q
$ Q" O* r4 k- B
为什么现在不是买房的时候？
1 G, q/ p+ C  v  K7 s7 _6 N谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
8 z6 ?' x& g5 w# v  I8 H) |8 A一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. `$ L- f$ z6 |: w$ H看涨派帖子的几个通病
0 A. g1 N, a4 s5 r! `# I谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


9 W/ Y" K7 F3 K2 Y' t$ K# N: Y
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

* B$ X. ^8 K* s& i忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
, ^- m2 J# G. N

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
  t2 `1 m$ j. i( q/ h为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

1 s* y( `6 d% Q+ x; e如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
" Z8 V0 U. F% R* j- S* i3 K3 H我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 ?1 ?* I; \% \; m8 L* h, C
8 O) s9 C9 U. w0 {0 V1 ~不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
/ K+ n3 L/ U# N# l5 a为什么？
! l& _- C7 h' Y/ r- {& f请问：2003年一月份的平均房价是多少？
8 h  E5 G) F2 Z  g6 ?/ ~Ratio是57%。
% ~8 J( x' v& \# w' a
# m! g( d: g1 b  J如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

/ U0 E, p' ~5 @7 C3 \* X$ A) C

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

# Z6 F& \* C" j- s  n  a“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
1 v9 n- a3 [1 l" H2 x2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
3 l9 t  K3 t) e. J- W7 J# I$ x; B% \ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

* D7 {( d7 ~+ e# H' c8 }" z
2 S5 R# P7 }1 A# K6 M" \! {* L" X# L现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
6 K8 `- e& d8 [+ J- T6 p, a

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
0 z2 G" P  E$ D( w+ p/ ?/ S
) P: T  H; l0 g9 A$ R/ a" p
: m- V# d) S* O. g7 x$ s* b忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
! }2 I; C7 }( @

3 a1 L( e$ `9 Y3 O3 b; Z
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

$ X: r* K( O0 v7 r2 r也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


+ W: e# {9 f4 t, d6 N我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
% ^2 F' o2 }% `7 D) t0 o' \& P“这位同学 (指yxi ...

# d, n0 q& ~7 D( r4 w9 |7 E
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
0 g3 ?4 _( K# Q+ t6 z: Q
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


% ^( p* `( L) }, Z. C是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

6 b: m5 g; x$ D! L- f& E7 Q7 B也太简单了吧！！

6 o) j0 e/ c& U& _+ |' H
; w1 f( m  c$ B! D- f5 [* m房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

5 c& x" X# y; x3 M  z( I- V5 b  K我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
8 O1 ?) _5 B) B; t9 z# w
* n, S; D* k! g% k* ?/ k2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
8 s6 w$ l/ p- v+ k6 l) B2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
  @- W  ]% I5 v2 p2 O* Y2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
  E! H' n8 @7 {. t2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
$ ?( U) `0 v9 B
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
0 L- g# e4 [5 D4 {% Z: Z5 ]2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
0 x& }+ A+ z$ \1 c% q2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
4 \9 @  j; h8 T/ Z; i2 \
/ r* z5 u: J! S" V5 Q按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
" [/ _$ }1 Y* y4 l0 s
& _& i, {& Y* }' f- i$ a8 X9 N: Mratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

3 g5 C7 B  q& l9 v5 O再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

3 ?: {* m& X+ s# `) D8 y0 \3 W$ W) _真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
# D2 b$ A( T+ g5 A8 x" o% T' ~
2 y. C! ]' d0 x6 y7 E[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
1 V, R. @' I! ?$ [1 @  ?我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

0 C: r5 [( G3 d0 d3 E我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

/ J6 r6 S5 r% |* l你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
4 d7 N; t4 J! }- _3 X: w我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
: J  M- K) H4 f* _1 j% |; C
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
; |8 q) i$ `6 Y; I3 W+ P0 _大家看看他回贴就能了解出来.
5 }6 y0 _7 p; q6 q7 K+ D, W我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 Q' F$ ?. \$ ^, ^
' o; m! Z: p0 @+ W7 J* i# \到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

4 X6 ?/ d+ J( ?: a% @9 A$ Z7 W4 _% u另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
+ i- B2 `' Q+ z8 L& ]" p% r( O+ Y5 v

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

2 j0 ~* x6 ?/ X# h; E
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

( x  y" r+ |8 S2 ?  a难道你反而观之。