为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
1 v9 a8 y0 C& H: @6 Q2 h5 W2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
% z: X% s  N! ?
0 l! b) e& q, D- X# y7 T以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

' @6 K* z3 Z6 O1 X8 E8 \! \结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
3 z- Q% Y. p0 H5 `" a$ c3 Q
4 A; I& n: h; X/ @/ f! ?8 C* \2 {4 Y注意：纸上谈兵仅供参考。
3 M  i9 \; v: u+ a

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
% |1 E9 }; W: V" {' U; v
5 I. z7 o" X& i* w& H/ w其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

" `  I3 \- T' a
, D; C  m! j! N7 _. V
8 A$ S+ Y1 g3 _0 I0 I1 f  N" ]+ q. u为什么现在不是买房的时候？
- Z, x# [4 V; R; P谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
! B$ t' z5 v4 b1 {/ f谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
+ y4 W! x& j4 N) r9 l2 s让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
" a+ o6 v8 g& p- R6 n4 b$ g0 e- |# p  z谈房论地----House & Land
, l) k5 e  Q( Z1 [; x
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



1 r8 S" S' Y7 ^8 t( {1 }  v为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) }7 z: k4 {. }一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 l$ l3 Q# \( |( I看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

: {9 R6 F) f& V" e收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
/ ^* g+ [3 W6 {" U3 h/ a有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
: f+ F7 {) ]7 B

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


5 h% x9 W: Q! X
* _; c; m$ H7 ~6 p! U$ l为什么现在不是买房的时候？
( A9 i/ e6 n; M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, h) E/ @  H2 a- Z* [6 m( e$ U一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 f. N) ^2 @8 w, h  ^5 T看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
' s) u6 k4 v& ]  I( s- T1 Q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
* m- T$ z, Z/ F4 S* ^7 J1 K

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
/ V- V  N  r9 I& D7 ]4 ^' y& g. o
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
0 j$ c" u  W2 B' I+ i5 J请问：2003年一月份的平均房价是多少？
4 C; |. C" W6 H, H! }6 z/ `9 GRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
$ v/ s( h3 u* @0 g: f我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
3 ?; J+ C( r: j7 k7 Q8 y
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 t: ~: P) V1 }" \
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
6 X0 ]( N) e  @" j, v请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 I7 A+ g+ |/ t5 }" Q$ WRatio是57%。

, k8 T: R$ y% f6 }4 R. X如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
. g% t. s% O+ P& ~( r; s2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
! X8 k' I! j) X% E' ~' |2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

7 v" r$ \4 j$ y" o现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
2 m7 [) T( w! |: L& B9 m说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 g) v% Q' r5 ^+ D! @* a我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

8 `) p, H9 Q7 K3 l/ c现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
" ~1 }: t( {- C( O这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
) o; V1 j' V. `" v4 u8 r! u& Y2 ^+ J
1 k1 J5 r( ~1 Y1 b; G" p8 y4 P
& ~* S/ l* o& \0 Q* I9 M0 W+ U[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
$ e: t* h5 P$ }3 S+ X

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
( h( _/ c) I6 n说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

( v3 v" h/ _3 v1 r* X5 H8 ?; N2 L$ V
9 [% S8 G1 ^+ N4 Y4 W# V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 U! A2 m6 E6 m& }% W
& Q3 z3 N' t; l  c* {8 |4 W9 C! V- M' D也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

/ a& `  Z+ Z5 ~/ E2 I! k$ [6 D6 @
1 ^+ U" \( h1 r% u& a6 ~0 _: H我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

9 k; Y) c' v2 |. F

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
; N7 Q9 u% t# H- _! N5 c$ A
- R0 g5 O* c& E- \我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


) M# ]# h. G7 t是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. M( q8 d# C2 \8 K6 N! D$ ^
) ^) T+ ~/ x. I* V6 k也太简单了吧！！

4 l+ v6 R$ l6 z$ s房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
9 e" a8 Q9 _/ M* D/ h" T  }房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
; ^1 R7 {! {: j$ D- h) W大家看看他回贴就能了解出来.
7 u# J8 }5 Y2 D" w5 ]我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

3 U5 [- W" Y$ `. d2 `2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
* K8 ]0 @. m/ l% {2 A: }; k
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
& f6 F% _- M. }7 \% n% }3 i4 ?3 h2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
! ~+ @8 Q+ `: s$ d' e1 k* r2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

0 Q/ |# P4 p5 t* m8 P7 K4 Z. _按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

1 w# `: D4 r5 Y$ R- ]ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
" `( S: Q# r5 `) S6 `3 s$ ?" v" L
) G5 y; V+ L  M' o, z1 ^+ J再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

4 I2 P' u0 _* ~1 u/ ^大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( E$ d% o6 s2 S) f6 D6 X
3 {, g/ s3 r0 P% I# u8 ~我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

* j+ A3 ]0 Y% @6 A5 w
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  J4 B+ y+ y* X4 a我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
* c$ [  P2 D! T( p
+ O/ e* ]/ V) n8 L你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
# _& Z; w' T) R) x( M. F# A不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

3 u. I$ H; s5 j+ G1 j; ~到底是谁病态？

" V; z6 S" Y4 v1 [7 D, K# T我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
. v# |9 D0 [- R5 T* W
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

! s% Z4 G) k( P* f. r2 o( _6 `另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
4 r) c: e1 f) [+ P; w/ m2 ]

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

( v- Q. E8 G$ F, [+ D
, \8 g+ @5 N1 t# y7 _是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  e( \4 m& v1 p( D# @
* J6 Z8 b' M8 d" T- K  f3 G/ i' a也太简单了吧！！

" K& s6 M& _8 {+ g' ^' [: S
难道你反而观之。