为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

* M% \( k/ r7 b6 c4 S7 j2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
6 Z( W" ~! z# t' u& @2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
' ^- k9 [* w: W: W4 u, j6 d
  Q* v2 F$ d) ]9 f/ q以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
7 c1 S3 f: m; w+ y0 K
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
2 i( P- [6 F' A' W( I

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
. i$ o: _5 ^! R+ I. {6 J许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 Q7 k1 U6 t$ h5 `. ]) D: y
# s/ f$ r" u! h* I  x8 I: g* H0 \2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( k( b8 ]( l/ Q9 S, ~. {2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

9 ]- n% J& n! V! d
& ^9 f! F/ P- h: u0 L( _为什么现在不是买房的时候？
$ V0 {# c0 U" }; D. H! ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- L( u9 O( m5 t7 Q5 Q) ~6 J+ B一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ ^0 J" a3 z0 ^4 s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
7 M7 S9 l4 P8 v6 V谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
9 G$ n' x5 x! X$ t% Z3 G- ^; i爱城新闻----Edmonton News
6 {& X7 D. P' y! k  H, R" k不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
1 {0 f4 a$ X  C+ ^1 Y" R- J让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
" A, e- E0 o& t+ }6 P1 D% I' K6 E谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
8 g: e1 S" y/ Y% C; W


: t% V+ [  L& _. M/ t1 y, _为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, i; S9 @. c$ I$ ?( o一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
' v8 E0 |/ t' X

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
+ g2 h7 z$ j, b& o

3 f1 y- G4 J3 U' _
) V3 h2 i3 e" ?& o7 M5 S& E为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

& H+ W* ]0 c1 r忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
7 Z- N- q$ S# G/ R# t/ F" P
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 R/ N/ M. j8 g4 S' q为什么？
$ b. g5 m$ J" h# N8 o' Z3 e7 [请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

' I& q3 ~  M& I7 v& M- B: C# O7 V恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

$ D* T$ K8 m* x不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
& ]; E# B5 D+ P8 N% @* z( C9 j
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 U5 L* o" Z: i: r) S

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

6 h+ d: G2 H/ [' M# I1 n5 I' G“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
9 _$ R, c, u9 Y2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
* N7 f$ D' w! N/ r: z# e6 Mratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
" J: \) H( }- Z% J* H这个结论怎么样？事实就是这样。"
* c  [& y( P% j% [$ `1 J& b
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
0 i6 u3 D8 f$ o. Y  [& z3 G

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
: C( u0 A, s( }8 A4 m) G/ D2 m- M

9 _* B9 ^' d9 t$ ~8 g: Q[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

$ m" {; t8 u5 o: ]5 h# X
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
$ I3 u  W1 W) z7 B  o+ T

& p! T* s3 o0 Y" }0 h/ K0 |
, }  {. _8 a* K, H1 }, o/ r是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

# J$ {  C0 j* L5 m; s也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
, M. }! d+ y. B+ x5 ?5 X

7 J8 M1 v* u  M! o# }我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
  Q  O8 x& O" M  X7 E7 t) Y2 F; q“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


" `6 K6 e. @- i) |是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

, t: b# M8 r  w& O) ^也太简单了吧！！

8 T  h$ c5 n7 l6 K8 }2 {5 {8 g0 G
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
( F- M- I: Z1 a/ u

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
2 v$ g, y' P/ P  B8 i
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
1 T0 ?, l* \; g% W  E6 X2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
( H  R$ Q( W3 c7 w0 @! c2 F, ^2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
/ }, ?; l, u$ d, A2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
# w' x, r  W2 J0 O1 o2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

$ {2 x4 Y6 m4 C4 h) A, a2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
, n1 h* g: f+ G7 o+ G! R; {1 ]' T3 _$ W2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
/ Y) p  k& }- s; s1 ^3 x# Z" d2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
  S# h' D, G7 J) v  ~2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
) A: p9 ]& p! S- i: y" R) n. N
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
5 G- w* @0 p- Y% u9 N2 Q
: F" c1 i+ O! A, Z* u2 ~( G打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
8 x: Q! ?. K: i! M4 ?
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
/ Z5 x& B- T: X! T) [% U4 p
* _7 Y+ M+ j8 Q; K& |# K再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
& ^: @+ K. P& Q3 K. `$ p& H4 p# ^
, W) m. H- c4 q( w真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
0 N. `5 |1 }& W; M" R
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! E6 j) l8 q3 C& s6 }* B2 e7 s) B+ p
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

" W! w$ z( e0 p8 [4 w3 ?; X
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
" W9 @% @7 ?% n% R' U% U" j
; x5 t- c4 D7 O9 L% P& S你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
) B, ~( X2 `2 U: `( M' Q( Y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
0 L+ r% l1 ^; X  }8 R" F: p) H大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
* G& L! Q6 A) f5 M# D8 R
2 W" b. P6 i8 q( P9 U0 [我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

, I8 N: ]* l7 x- ^' b9 M你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

% T+ {* }+ u& k* p" c8 r1 ~- a2 @另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
) Q, _% k! H" l3 T! e2 c

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
9 [8 `1 c' b! S) ?( N5 z

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 Q) T! u2 {. i  z  s: M# y
/ {& j7 O& r6 D6 P0 e+ |' D0 }也太简单了吧！！

! t0 z7 l9 ^% M难道你反而观之。