为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( n1 r6 L1 B6 s3 e0 M2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
$ o0 o3 U1 y7 m" J1 m) D& n
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
9 F! S& q; J2 f
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
; A( y  F: }9 l/ I! o. E

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

4 g  T: S# e6 H2 p其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

7 A) ]- {2 O  |7 ^* l. X为什么现在不是买房的时候？
$ ]0 N) ^$ n  v1 B6 W) ~+ b% D谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; `" J" B  A+ D5 f8 f一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 B1 E) u4 P) e看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
$ D3 r; m" l3 p0 |4 K9 b2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
6 Z( d/ ^5 N0 B5 D/ R" z移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
9 h9 m" W' Y1 ~; e谈房论地----House & Land

( W" n) U  x$ f4 s, \& x其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

; n6 Y9 S/ w6 h6 M/ c# u' R
% g5 u4 \" Z% h1 P# h/ z0 u
1 p5 P5 T) n: K& l' w9 }  S: o为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  D- Y( w; K) I  A7 a; ~# |3 `一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

2 z' x; }  S: l/ I% ~5 O3 S收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
- B( l( {3 p1 q; u6 Z有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

. n0 F5 x7 T3 C9 [1 X4 X

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
% ?. a; Z% D/ M/ F3 }  k. Z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
2 V( I) e5 _0 N谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( S" b: h5 b$ J* j( }看涨派帖子的几个通病
" K, k6 j4 J6 _, `/ o谈房论地----Hou ...

- o4 M2 m0 }* X, u' U忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

# R$ _1 N8 D2 f1 ^- L不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
) L7 E# R- f! V5 O9 ?为什么？
% c6 F, P3 R4 d  I) \请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

- `8 S2 ]) r' `( K1 m; I' q# w如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
  f" `5 {1 N* e* w! e, G/ X: s我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

# o& u9 Q2 Q8 w; T9 @3 M% E不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
3 Z' L$ j# o+ V1 S为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
6 m* r  h0 b# rRatio是57%。
* w5 y% W$ g6 L) a5 b1 \& P. v
' K/ E# g% T- {( [0 O" {7 E如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
0 m9 Y/ s, S  p: Z- B2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
. }3 ^& A6 G& c1 H4 n2 o我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
. U! o  Y9 |' L) q) u* a6 [这个结论怎么样？事实就是这样。"

  j) `/ K* }0 K% A现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
0 I/ X; e( L! j$ t4 E/ Z- |2 X2 R

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
, Q+ m, l; Z6 W6 v# c说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 s& ]8 U8 \2 |) p, S我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& l2 d. D1 w2 ]0 w" x
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
9 s* {& N  r) M6 e/ m' g* X这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
9 v% x4 |- j+ [% a8 \& R
5 k' z1 q; i5 }1 \( O; i
+ C. j6 F- [8 U2 E  w9 r[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

, w- _4 K- u$ S: L' Y* z. H. b" Q! i3 I
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

2 u, p) A: ?8 S  p) Q也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

+ T  [3 j2 L9 C% c/ K
: b# f. G  _; p' j$ z% O, c) Q我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

1 ^, Q6 q' k: F: _# d( h# J0 K2 V

+ r- d  `) `$ t& ?+ {6 e请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
! R$ A; u: l* |: T6 h9 F
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

% q+ x% v/ G! C0 O( W也太简单了吧！！

8 ~* C1 \" M% w7 X0 N" X3 L房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
/ K& H) h6 c+ c( I0 E* {- r5 Z大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
" e) O% g- }. q" O4 \  ]* v4 \8 s7 S) B( |
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
1 a; v4 }* g" m4 ~
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
+ x( ]& D; O& n+ c" M: E/ G2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
( b' A/ `( J; v# B
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
  e# ]% y, ?+ B5 {2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
9 v' V% m' d7 l. g, ^2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
; W7 i  j' U; W, y4 `- m2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
/ d& p" B' i- ?' S5 h4 p
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
) {# b% u+ a" e, x# W& k
6 R* L9 `# M+ @打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
0 M  ~7 Z$ a1 A1 [
( u9 j& J2 D6 I4 b& R& wratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

1 y& L1 ?! q: ?再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
1 \6 s9 C/ S# i. s9 i9 l: b( x7 F
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
" l+ t0 k0 D; V2 \
4 j* m6 u, `4 O! V) Y  B4 H  h大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
% g  y4 x! p! y; L' {5 N我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

% E6 U% ~+ T' t8 J我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

: W  T. R2 R% z. ^7 C3 M( y' H
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

, |" R( [1 h6 M0 t你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
' Q" J. H# W0 j0 S/ L

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
+ |+ m% ]$ j( D% E我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

* Y0 w3 W6 m2 `9 x: E
' `8 K9 H: r& T1 l0 ?) n' w到底是谁病态？
- A0 c" E) o& W6 N+ d. @% W0 i- s
: L, J0 ~4 ^/ f2 s我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
/ @3 }3 d6 e; e+ `
' z! u7 l6 z  g# |$ Z你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

' H) ]( [9 r1 z% A+ P* N3 J# i另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


; I" a6 S- e1 B是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  S3 F! ~8 V& [# Q" s% e
也太简单了吧！！

. ^4 \4 H$ W, y) W) j, M, g; o
难道你反而观之。