为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
, _! y6 A5 I2 {3 e  P: y; x
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
+ ^8 I4 q6 ]; E/ I- s' u  ~# M3 u2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

, l( ]: D( X$ ^7 d5 u$ t0 \结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

3 x8 _: [& j# p0 {/ A; x注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
1 @3 T3 @* U% |/ a( d5 |- g
# ?8 H0 b5 X% v8 e; R1 b其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
' {: Z0 w, s: e: k6 y5 \许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

4 M& P% N4 O- d- a: K4 V2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% I8 f$ G  h9 L2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

2 S% G$ X7 ^# W# ~& Z1 G
" h$ Y5 |2 }4 E' _; j( @
4 b1 A3 V. }3 y2 ^& @  a3 _/ T& [为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
+ q- J% [$ {7 l2 `爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
( F0 L1 a" f9 b0 j- O+ [( p: c# h* q4 [移民生活----Life of Immigrants
# E! V9 h' \9 u5 }* Q让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
4 g- r2 v% q& @& W; V- v2 X0 t4 f
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
' u1 B3 z$ _- S9 Y

5 f& S8 W( ~& k* m* ]3 W0 k
; j. z% |1 R* c1 {为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
8 {. E% a6 i7 W/ ~1 g一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
; _( z1 f. C, {# C% b% \0 B# M

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


0 D9 m6 z- u! S
  l! z  X! f/ R! [. L# |# Z* g+ y为什么现在不是买房的时候？
! N3 M1 w. |" [+ Y9 z+ T1 A2 F谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& a9 ?) [5 n3 ~7 f3 t: B' \# A一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" u3 j' H" l6 ]/ F; |1 E' S% L谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) M8 N! Y  g6 c: m4 s1 v' q" {看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

2 O; Y' W* g- i9 N
; y9 O6 ]* z$ l4 \& S/ A忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) J) L9 _3 d; w; y# R% \1 L: d
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 Z! E8 u/ a& x为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
( I7 H5 u" e) M1 Q( |8 d% FRatio是57%。

5 ~  L% |  V+ k# k+ j0 i如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
  j+ Q" i/ A% B' b% a* E8 t+ R我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
3 x1 b; g7 A( d8 L8 N
7 i0 Y4 `* y2 D$ a恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
2 l+ O# u( Y) D; g: w/ a& I楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
  B3 J3 `1 s. o
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

9 d; f$ A! B* E# _9 d/ {. c7 x

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

1 t& B6 H$ @6 g$ m- D" V! T# u8 ^; }“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
8 {& j% ^" G9 R7 [& s( n2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
$ e3 M' y7 d* ~- G2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
( t+ h: J6 A; O( j; c我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
& c# i* g! V4 V  n) kratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
3 l$ q8 h0 i3 `. R5 x
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
; r/ q4 T; G! D2 {说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

. B8 w( X% _# s0 Q7 s7 \现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
  A" n$ ~# w. i/ I( r这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

. t6 y* n; E  _! U
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

( k+ t& W& A% u/ r- D
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 r9 Y1 \# a0 A# b: ^2 y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
  T/ j9 j; Q" S
$ m; O5 U. w+ W) e& t- j; j# r  I
1 s# I) F6 e0 s2 t我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

8 }- u  r0 _, Q
) e' R0 |4 ^. G( `$ C
+ B% g4 K7 a) e5 W( L$ t8 \请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
' ~9 a, O) a$ N5 L. F3 d% `
2 f! x8 m* d' C( I+ M0 ]: ^  c我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

5 o' {8 F& b4 K# j* r* e
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

& w6 n, h8 x+ e0 F9 S: N也太简单了吧！！

% L, N+ V6 t5 i) h, P" Z
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
1 k, _: r+ p6 n5 b0 |2 g8 r- n; A

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
1 T; \4 ^- g$ `' s4 y( U/ [: q3 M大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
+ j$ V- B: @. ^9 X7 n, _) J# y
9 D' S1 c9 J2 S1 G  ]) P9 d我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
7 S- u& D7 T) G
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
0 r* J9 m$ I8 _, `7 i2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2 R; y4 A/ b4 S; T% U/ C2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
- P' W/ V) S- @9 o
9 U) T; _6 D0 _1 s1 {: B# @7 Y2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
1 P5 L1 O& {9 u5 D2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
5 s3 j. A/ c9 c9 v  J! A2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
: M* V8 c" w* E6 b
/ ~& R0 d3 C/ K1 e7 D# p5 ^打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

% }. ~: o; u, k3 @真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
) q9 i  Z) q! |3 r) T3 P
- R  j/ _: @3 F+ x8 T. t[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
# g9 t7 P% i" k. y" H3 K) i我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

9 d0 o) k" W: j1 O2 N8 B我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

( C! D( ]* H+ u+ j& e- S) T你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
+ n' J' K/ M3 b- E) ^  p* M( s" c
* Y) h6 U" {. C你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
+ r) e, A6 S5 B# P7 i- P2 T0 w

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
& e7 e" ~2 [% D我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

! W  F2 n6 i' \& Q  _
到底是谁病态？

" w" Z% V7 D$ l1 \0 X& G我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
5 n8 s6 K7 g* y; ~

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
4 O- Y& d+ M& q& ~8 _* o( b

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

7 N1 ]) _. X1 c
难道你反而观之。