为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

7 q7 n" F" L1 g2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
- W; g( N- [: h6 ?" p6 p. [( l2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2 Y; L* N4 B) g  T! h6 w2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

. M& n4 N3 {! d" i8 u* e" Z8 B7 K& O以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

2 h' \" r" F" z/ S结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
# P. `% S6 B7 a) S" o1 x
" V. A, J5 X. W9 D6 O) D) I9 E注意：纸上谈兵仅供参考。
" v7 s( \; P! X3 L3 d% j9 Y6 R6 A

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
1 i' V; Y$ f. k! @2 C. R! Z
  ]; q( o' G3 a1 k- K其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
+ Y4 h& z' J! G8 f. \
& F% F' {7 L7 Y" m* J4 ~2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 L* c8 f0 D% h5 B( d$ l2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
/ S4 n, s2 O& ~0 F! f) c一月份售出房和上市房之比降至历史最低
- t- h" S5 ]# D2 P# ]% Y: w谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# k3 _7 E- q4 {, s8 N9 w6 @: P看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
; b5 V4 n7 N$ @1 V+ s/ P, c; l让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
( r- _3 `5 V: A8 f' ~0 b! D9 L# W
' H) J2 w, v/ ~" p, `- x其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
# p- T: X! z" y% f
3 a2 A& T& S$ e/ D
. j/ D' {  R9 ^- r7 L/ v
1 G  U6 ?* i3 x" ~为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
% ~. ]2 }0 U( G& a" v6 C9 H一月份售出房和上市房之比降至历史最低
% h- j$ g* F* E* P谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
% V( q; T% v6 l2 z1 `, A3 Z+ _看涨派帖子的几个通病
9 R" `9 j$ A* F8 J' w- C* y" K& n  g- y谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
4 A/ a" @4 n2 }4 d' u

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


' ~; j! s# x# p/ v) \0 K, F
9 m  P& k: Z3 `9 c# _4 R为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ M( T+ ?" j2 g3 B& v" S% i一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 D7 ]; C8 |7 s2 \/ u看涨派帖子的几个通病
- |$ ?" H/ Z/ B: C5 S1 v8 Z谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
/ I$ ^" d' U: v; @9 s; W6 P, _" d

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

* _/ c- |" g: `- h( E0 @不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
; d. M& A( F9 N3 Y% @请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
8 v1 {& |# B; Y* d0 I
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
* c; v8 m$ J$ Z& B
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
6 ]- f+ y. H  _* c9 Y楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
* c% q; f$ L- s4 w- C
1 b9 ~+ v/ s, h- Q- D" A. Y不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 Q8 u/ }* y( j. t为什么？
% {( Q. e9 v8 c' _请问：2003年一月份的平均房价是多少？
% Y) {' b( A/ F! J% r* G: gRatio是57%。
6 e! Y8 M( U+ K  J! O, E: ^
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- @4 A' q/ J$ A
$ A5 L( {- t) |3 X8 i

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

2 a. W6 y1 t) b“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
% t# v/ h0 D6 l$ k2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
! Z0 Q' i, y3 l6 Bratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
- [  u& y2 O6 L" _这个结论怎么样？事实就是这样。"
! G/ }! g- s% k# y4 G- k
% R/ j3 j- R$ O: }& B现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
1 _) |+ D# w" e0 K5 f  F

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
) }5 k4 p- e0 s7 Y/ P: m" F说实话我确实是马甲,现实见过你.
7 n+ B# C. P6 W* T8 j4 b我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& M( D% \6 M3 t+ p4 c
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
# G3 O$ q5 M  Z2 W
6 W# ~, a- Z: Z: x+ z
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

2 O: l$ U7 X* [5 O
$ W0 \! W. f4 x2 s/ s是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
% |5 H5 H" I- ^+ E7 o

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
" E" t4 W" a# x0 \) y“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
  ]6 P# C, e$ q/ V6 I% c
+ l3 j' P+ n- a8 i我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
! r3 A- s+ Q: B& R- f4 ~  t8 Y
# h: R/ e% |& ~0 S- B1 q1 X' |
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

: k# k6 J$ i6 A, c  i0 L7 w
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
& V3 l  V1 M3 H. G5 f房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
, Z2 h: h$ @1 t$ d; K9 K+ {大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

2 ^( z7 j; v2 b/ O8 ~1 k我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
: ]9 m1 t: _' r4 E/ i" N2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
+ S( V  U9 ^5 F
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2 n; Z. k, q- T' L" @# W! P2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
3 n( y5 Y- X& D* E5 U) r2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
: k6 p5 z8 e% x) ?) D
1 M0 Y( `* p: Z5 m' S) L按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
$ N( n  v8 x+ y2 ]
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
2 G) r* U: I& m0 ~
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

% @1 J0 D* l6 Q3 k2 y* _4 b8 ]% b! F6 J
2 p3 F) w/ G- o$ ~: |% `你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
8 g0 {+ o; f3 K  {8 H

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
7 t9 \- I8 K7 @不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
  k$ i' {. H+ Z) C4 Z1 O! l; Q* F大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

; J( J  f( U, W4 `: k
到底是谁病态？

) F( O- u+ g4 r# Z5 l5 ?  e我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
( @# P! q6 W$ [
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
$ L4 j% E& k" F" U
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
0 y3 i& k  D! e) }- C  n4 a" L
9 m8 Y" o- S  h# b8 U
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# }) C, F5 Z' G4 y' o
也太简单了吧！！

9 w2 l) o( Y+ A  ^+ l
3 @" y6 K1 o1 N" z3 x难道你反而观之。