为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
9 i/ G' P2 U; e
& r5 \8 _# y7 |$ n. p% t( j: B2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
! J) y. X8 L! U' l: q2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
8 R1 r5 g8 n' {4 R* S0 m) B3 |
- s3 b# g2 O# N6 Q1 K( M9 p结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
3 h7 G  u/ f* q, g! h3 m! O, h许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

/ O# {8 K9 E$ K6 U3 a' [% f6 i2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
, [: F. |  b7 j8 N1 [& v& ?2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

2 q: y2 F1 }: w1 D3 _* \/ N
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( U, i$ }9 B, o, Q7 I一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* I% [7 C: ^) @( t6 M) G# I谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
$ R1 i3 b5 u, y$ e8 j7 @2008年爱城房事将继续调整
$ Y, g3 S1 @' n2 W* U爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
# M' X' n+ U% V; R" M. m谈房论地----House & Land
2 p+ B- x9 _, }. t% W% M+ N
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


! P8 F* e8 J) c# d" b; y
3 \1 W6 Z" @$ r( X5 `3 i为什么现在不是买房的时候？
) j4 K4 ^4 J! `5 I谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, |% c& f' L) @( D7 j+ E4 B一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
/ v) n9 v: Z7 ^& [. B看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

& E7 ^; h. T* B2 f4 J. }8 r/ C收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
( [' A5 s) @. Q( y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
  f% q- Y; v& W. I/ Q
9 _2 k$ O" p4 P  Q2 G! K1 ^  t" I
% F$ Q  i  ~8 l+ q+ a
为什么现在不是买房的时候？
; S, ~! h; e( P+ S谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

( X# o% [4 i6 Q9 M* U; H+ w忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
& C" W8 g  M/ p) P2 y& B2 V1 {/ d
9 l1 z. ?1 H& O* S, D不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 N7 \% K0 ^( P: ?8 t: x% |% TRatio是57%。
) ?; c- \. M, u- M
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
& |+ T2 n$ T* g/ ^- k' B我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

) W' Q6 E7 ?2 l1 c) l' u+ f不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 N  s( j' k/ _为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
8 I9 F3 ]* h. q' d) G; b1 q% XRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

4 ^: ]: z, N* M0 X: Y& ^“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
) }4 H1 U6 i7 @+ O我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

0 s) L  U5 V8 p# L. g现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

! n3 F- d* c4 n0 a" K
, j; X" x6 r2 i+ [现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
3 _/ f5 f4 R& t, D6 r这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


: `  I, h& g/ H0 x, P[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
* d8 i  M4 {+ c$ ~! l7 Z, T
8 f# l9 E2 p- |. g& L
; D, a" b) ]! @  c7 x* t忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

  F$ D6 s, i  k- g4 w8 n7 H; ]也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


! A) u# X. e" z3 w; ~* j我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
" C) y! F- Z5 q. O# E“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


- s; D; C6 Z/ J2 b/ Z% u" v是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ L' n5 R5 g: z; {" a
- W0 A: Y, b5 V: ?) K也太简单了吧！！

) p3 K, |: k; N$ E- z
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
/ Y" O  `* F7 Z. v

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
1 L  W4 m- |- Y1 P" i; G$ r* H我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 @4 I) x& E- q
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
  X) m7 [' A# F' ?" |
  P, i# O1 M9 b4 S) q: C) t2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
( [+ K) Q1 H. ]7 O. B2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
& }" M/ @9 `$ L+ @7 n0 h
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
4 W/ u1 _5 i% `, S' t2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
' z! V  q& r4 z' q" b6 T: F6 m. h, Y( s/ I2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
7 {& z6 |- e  K1 V5 n! `3 I2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
, s5 _; V$ [: F9 Y+ }: m
* Q4 ?5 Y) j% t2 s按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

1 G2 n: H7 ~& b+ L打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
6 A9 A/ Y& X- K; d. z# R  X* t7 K
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
$ [; i; y% e; z$ d+ M5 a% t
( z) m5 o: O6 s$ f) l& z再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
& l( x) u: u  E& i
大家多交流。谢谢。

3 ?) y3 `  u6 }/ a$ m: R/ ^, j[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
$ O# S$ j6 E  l, U8 @8 O我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
  t. ^2 D/ T& i% \$ s2 m
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

) N0 T* k+ j! N! W& A& _  e: v" D你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

9 {, }- `( g# C1 O4 G! R/ j  j你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
2 F3 B- q% M: v$ o我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
) R* S& \) w' e+ r+ s
9 L# B. m( U  R' A' b你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
2 x! D2 X" _6 S

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
% C( [1 w, ^2 N6 @( j7 b9 |
也太简单了吧！！

* K2 M4 s9 U$ q6 f  E. {6 g$ \
8 H1 y4 _0 Z, K难道你反而观之。