为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
( W7 L( D9 s: ?% B* q. D, z$ `
& ^* C7 E7 O2 g) s% x2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

0 e  j% F  _( |/ ]+ g, S以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
! J  g' j( }  g9 i, N
' f; s8 u( A. m+ z, G结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

3 _% u, W$ \0 n- Z! M0 G- E; _6 i9 c3 C注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

  B" `  S! ]8 B6 Y/ J. f# ^其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
5 X/ d- S# i4 M! j
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
0 r' \; n. W0 p+ J$ s7 E9 Z0 x2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, g5 v# ]! m( F+ M* K
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
0 ^! P) j- `) |6 R: S谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
# f& n  b9 [' j+ I( p4 |移民生活----Life of Immigrants
3 j! v. l; `: F让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
; V  p6 R1 b% T" e1 l2 b- P& ^" D( {谈房论地----House & Land
5 u- A7 `  Q- X& C+ V
( ?% l# W9 L1 |0 m其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
+ K6 u) k* `" H* Q! K6 Z$ C
. S, @! c4 |& o, N
6 e  Q1 i4 e6 ]6 z* J) ?
9 l- I  T( [2 @8 ]# u) R为什么现在不是买房的时候？
8 F7 b2 ~+ K; ~1 z8 N7 {谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) J1 @' e1 Z# I- d9 Z) Q: T% k+ |谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

! i2 k) N2 f; `5 L
! P; i/ W9 ?5 g+ w% B1 _( \7 o收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
/ X- I; x# F3 x, u* v& d* N
/ q( ]8 N. [& Q( [  t% D

为什么现在不是买房的时候？
" j0 t+ w& Z6 G; c+ F3 T: x; y9 \% N  q  ?谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) A  ^6 L) }; `) q) k+ v* T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 r$ q9 O, q5 i7 a( u: }7 ^" P看涨派帖子的几个通病
) B! d7 U3 l2 z& _5 W+ ]" _4 m谈房论地----Hou ...

. J# d" N4 b" K# i' m忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
+ V' ?6 T; a& ~" J说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
, Y6 z. Q) X6 L; U6 B
# o" m* x) ]# q3 M. O不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
! r4 V5 L7 \: R) ~" U0 f为什么？
( \$ \( p* P/ V. s( [6 X! g请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

. i5 h. T5 F/ a+ {$ V! P7 p如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
/ \5 y! w/ l! m; ?; T, D
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
" n& J+ g" @+ C楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
5 [& u* p7 g8 N7 H/ l& _
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 p) m% p0 I! R: @" V为什么？
9 k8 W0 k$ D5 B% F1 c, Z+ T1 @! F请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

7 Q2 i6 ~# P9 G如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

% d1 ~0 V% K$ c“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
- R" `, p- ~# `' r+ D, ^- s我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
( E  C6 ]% N8 G4 I+ I$ k6 Hratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
* \  w3 d4 N! C

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

) F! |  q$ O6 u7 R, e
/ x8 H& i: \& r  x# B现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
8 Z: O7 R; I/ ^% t这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

) F5 u6 W  [$ P# p3 E1 e
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" r, g0 C- M6 n

5 G6 F6 Z8 }1 Y2 B. b是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  W, n. t8 Q5 V+ v1 R; d
0 S* e* ~, _- e# v, L1 D1 p2 J- V也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
0 h, ~! u- W0 s9 z
! J. f' N1 B- y
3 O& y4 K) a! g- I) `我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
) I9 b, E8 S) f6 e8 Y; _' `“这位同学 (指yxi ...

/ K5 d2 Y! c" @4 \* [5 s
1 Z! x5 m- w' d; d  v7 q' L
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

! g! j- N6 [' d* @& ~5 s( Y) M我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


1 f% S1 m3 O9 i) Y) M. y- f' |% r是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
! u/ n) W+ S  F& [
! n  }& Z1 t( t1 U7 f也太简单了吧！！

0 D% f4 j! b1 G3 z+ i' k
* A( k) J) ~$ K5 m+ q/ W+ j% ?- T$ L房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
' ^) w/ k! I/ j0 U' T$ e+ m

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
2 m) L# G: L. n大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

$ x2 z1 @; w, Q0 j我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

! a. D% _) D% A. h, `9 V( t( B7 N# ]2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
/ L' ~/ u1 v3 E+ l2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
& _: L7 f+ _: o+ l$ j8 x) j2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

. H6 U+ X( @) _+ @; ?2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
, J( ^! C. a) u3 S. a8 [2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
5 W5 h/ Z8 F& i- s  I2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
/ s9 m* @# @6 M4 a) s; ~' e  _2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
# U$ u/ |0 K& |
' ?0 L: L9 K: `* x6 m按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

8 Z7 D2 W- ]8 s4 b! m4 x+ ^打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

0 g7 D" ~6 [! X  A; S* xratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
1 o3 w( c; \& J( S
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

) o$ e% D3 P  b8 h( A大家多交流。谢谢。

+ H. n& q2 b, F& @3 j) e[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. ?  c" Y8 {1 e/ T你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
) F% N8 V) n, L
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
' ]7 M0 g$ y9 a! [2 Y不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 Q& I, H& u1 N' b. P% y7 T7 ]大家看看他回贴就能了解出来.
2 m1 h# C. [+ I我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

7 z  I6 _8 V( o9 s! x" z
到底是谁病态？
2 h, k5 x0 j+ }3 [
9 o0 f$ v  V! u我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
. o0 p' D- z- R% s1 x
1 |% B$ ~+ k2 K' ?, M  A+ i. K+ s你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
5 I; @6 t/ P% D1 N6 w0 n
* c- a' S: A3 c& z# W; ~# g5 P另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: W" `2 {. X6 }$ o. g. }
也太简单了吧！！

难道你反而观之。