给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
. k! ]/ N. @* I3 y又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

4 b; \8 Q2 R6 R. M0 `5 B# d要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
& B) R8 E" P1 |* Y, y9 o& g3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
0 H7 q5 c5 D# H! \, |. c7 i
; y4 Q# o. u  F: x$ D8 ?! _& }那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

0 M7 K2 n- Z4 g, A+ H4 [. }# fMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
( p/ l& F/ I9 i2 ~RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

. P% P0 F9 d& u; X# o5 y& q那么得出结论:
3 J* X% _9 H$ `3 d9 Q1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
/ V* b, O% G2 l6 }) b2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

- y/ P. m' Q6 l9 K$ R0 m/ g: \- N0 ~那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
7 H3 _9 b( O+ c! Q# z' j
8 M  u, f2 x2 q7 W) X8 e; |" K[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

1 d: W5 z, A& J3 f4 o- L- }你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
! A. L; m. M8 o3 o/ u6 F实际收益183+100 - 115 =168

0 {9 ~0 C1 R5 }% k" f而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
4 [5 ]  y  e1 h$ S$ P1 S3 n如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
, U- v( f8 L! F7 _; l1 m% a1 ^6 l
, }7 b' n+ Z. X: t! M; c) \- l对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

5 p! n1 R6 u6 n/ K- T) N$ }/ G; ?
9 B+ h* [& r- i+ P! u( _. L你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

  `* {4 u, U1 e/ ]如果是这种情况的话，应该是：
3 v( K$ [( ]" q$ aTaxable capital gain  200X50%=100
( l4 i& j4 z2 v, O! |  eInterest expense                          - 115
' w: ]. x1 n# w( n( C* M                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
! I1 }; i) L7 A( G0 b! k% H+ ?1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
7 s) o& Y9 ~2 u) X+ M( q) A
2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
' i$ {4 e4 n  Z9 q  C* h7 [
9 g! ?' V& G* [# i5 S* I; e[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


# |, H& ]! W  \4 q你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

" z0 j# _  A% A  x/ O# H如果是这种情况的话，应该是：
0 t1 b( }. j+ e2 n: R3 {* jTaxable capital gain  200X50%=100
, x4 Z; _4 ]& Q0 J2 K2 }Interest expense                          - 115
3 t) ~- C5 U5 F0 I  d                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

, @: t* e+ }4 Y; r0 @- I
假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
6 e, `1 H% S  X9 Z4 z4 M
: U0 O- U- m0 J- Q1 T2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

7 k3 X2 Q& Y( [' u$ z+ g买RRSP的cash flow
; c( U. |1 W6 O5 K2000A/(1-40%)X60%-100
  |" y/ K, A$ E
计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
+ ?: ?9 t* _" I; i; C

3 Y  U7 o3 {: ?: {! x2 E) |' K! STaxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
7 E# e: x# r" e, ]
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

/ \5 C, Z3 q/ i) z  B# O& a- p
4 N0 `/ y1 ~6 A你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
: y; P6 E: U' a: N. T
  r+ B  N% Y8 \) \/ P3 w如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


2 V3 i$ \$ l/ P9 B4 F你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

& \4 z+ T7 F" {1 E" x9 B, o肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

, u! Z. D! f) @
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
; }- a* s2 B3 v9 `; Q
3 k6 U& j8 J- l* V1 f  [& i7 ]; J% x[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
" v6 ]' p) L, B: x" O

& S' C$ F) ?1 z& m, r# P6 K, z你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

2 Q# l( m; l3 v: I+ K: p: r按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
8 Y( A, e# ?( T  }/ g
在利息这方面，如花是对的。
/ E7 O1 I1 z4 a7 n0 Z
最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
0 o/ o1 G) r7 }: B2 p) r! t! Q* Q" X' E
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
9 O! ^0 F7 ?: z% [6 B# U/ |. ]



哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
: u0 v7 |& v, O( g
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
7 U' N3 ]. N2 d; ]( y一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
  |  U; H. I# }' g; G/ [如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
9 N) f# x, U1 b" o9 u# Y9 R8 n一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

$ H  k# x& e" s1 H. Q5 b0 C: u/ K
5 x8 c: A' B" ^6 j+ ]用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
+ l% ^" K+ ~8 y$ ^Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
' d( L) R; F' o" D% ?Less: Deductions   0.00  
* J: W) q% T0 f: ]. N" e4 D  E8 BTotal Taxable Income   0.00

4 m; a2 ^; w' [9 [" V1 Q, I. g# P说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
" E* |4 b1 X5 T3 _& F: E
* h1 S2 B9 J0 L$ w至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
5 p) u& R$ J' N( Z
你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
  l; n& d, ^0 r应交税：为零
, N6 e, d/ o' I7 v. ?! c7 F股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
+ `6 h, b2 h2 d6 Y那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
5 H+ ~/ X5 h+ a: q9 W
$ c- ^7 g: n; R1 w' f3 P1 z: K如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

, ]/ w7 W2 Z) ^4 v: H2 D你省利息，2000 X 5% = 100
1 |& B( f- }& e付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
, g" P9 K* y3 a7 r. _9 I0 Y* v应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

/ N/ I4 i8 b% o* c7 [- e而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

8 K0 g! k  ]* j+ f' S还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
- x% C  x: d& K  E5 V: P! [
/ z+ a. c0 m  _* o( [2 k4 q; u5 {对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
/ g; ]" t. E; ~" d8 C$ L我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
: a1 W# T" X7 B, @4 C3 z不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
* N; \( _9 E' x5 I1 g( o' S“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
3 _9 p' h  a7 y1 l3 N' a. `http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1