给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
  a# x4 ]; M5 Q' K( {. l- _4 P. Q又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
+ e. a- }; z2 A# G1 q5 \2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

* R" H4 g/ v* i9 N- G3 q那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
6 ?, L- k, k  e7 M6 B2 z( |! cRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

  l( a  n/ A( s5 @- [那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2 m# O3 A7 P, x6 A) I" m2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

  l- D+ v& C: u) j1 [, J那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
- T. R0 i, C; [7 l4 w) r
* h) ]( e, C5 `) m: N8 |* U[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

; u1 B# K: q3 Z6 V% r至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

# n4 y. A9 H% w2 X( x你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
4 `4 g8 i! n7 }- J股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
5 X8 U# V1 e# t. l( }
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

# J, L& {/ Z- k! v3 W
0 V8 b! J" v; r2 Y你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

4 J! t7 S) }* h# F- z如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
' |0 I, ]4 z3 x3 r  w% ]. T8 OInterest expense                          - 115
                                                          -------
1 d7 \7 l) J9 a" d3 i Taxable income                             0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

5 q5 N' ~+ g" w- {. c2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
' ~' n; r% D8 x3 u6 k! X
) w1 g0 D5 {1 b- M4 I[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
) k2 A- t. O+ z3 ~7 P' Q  D

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
9 I) s* J! x6 @% j, I5 \( Q. d
) F- h7 C. [+ e- W4 _如果是这种情况的话，应该是：
6 p: `" G; d" l* dTaxable capital gain  200X50%=100
- }4 g& r% i6 Q' l7 M+ r" JInterest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

/ o& r3 f( _- m# @8 P) A) N  K, [7 D假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
: j7 C* R% X/ D8 i
7 e4 i1 ^  \: |, N2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
6 {% {4 F. s$ x5 R
1 o9 y9 T2 T2 q! Z( _买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

) M# {+ U% p1 I计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

# V+ o( |6 B8 \6 d/ f, M
Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
3 B+ Y9 i$ X) E' A, m0 W
! z! @3 f6 Z" c0 G* d0 u5 k
( d7 T6 A+ Z3 G8 t' s/ ~( ITaxable capital gain当然是这样算了

7 {5 N% s. |$ m2 s: STaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
0 b9 w+ R$ i/ b8 @7 K( ]$ }
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

+ J# C9 B' V( A! _
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

' d4 v! ?7 o, }8 f如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
( ?  S3 g  x3 d) i& ?# ?  y
搞清楚他们的关系
7 l: E: s' f5 Q# B5 }8 n
: f; p+ Z9 N4 i[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表

" O4 J3 ?9 _5 {3 H6 W
1 [5 P3 V. v* O8 f. Z6 q! L* h你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的 ...

( a$ s( V$ i2 C+ v1 m( N& O肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

$ V& m: K7 i4 ]
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
" O. [4 B* v7 F+ A- e. l4 u
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

6 b" E2 `( ?/ n' Q% B# a目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表

! M5 P' E8 g$ N9 E6 Y* j8 q, X$ T
/ R" v" ^! T- K- |你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

4 {) [& H$ e; B( t5 }' L. O按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
; W) E: @: m9 D  }3 p% I' L/ d) D
在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
$ h' y0 M% y9 [/ d0 f
还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表

% S) _6 K& Q/ m8 e# z


哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
! H) H4 t9 L" \' v' G! Y那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
$ n% o  ]8 ~5 P) x4 |
/ T0 ]+ j% Z2 r4 ^8 e" |9 k但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
8 p7 h' C) Z+ O2 S% }还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
& B7 Y2 b8 p. d一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

# h0 k6 ]! ?# v1 e
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
) |4 ^! G0 l2 x
- {% O+ n7 D% e9 yTaxable Income for Monster  
Total income   100.00  
* m0 L1 o% \6 G' c- eLess: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
& \! k" Z" K' L4 Q8 RLess: Deductions   0.00  
" I8 Q0 k7 K8 E. l( h1 _& O5 fTotal Taxable Income   0.00
; W  W& G! d/ B
说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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" |2 K' L% |8 z8 C* A我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

4 _! }' g# x( C; p/ J- ~! x& n至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
- V! T/ N7 ~$ p8 y# B1 i
7 X9 |: Z8 X# a. @你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
& K0 ?. ?6 n5 G应交税：为零
股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
: M3 }" W1 q' ?) N) u( Z) ^$ }! \, S那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
' E0 g( d* H+ f) x如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
1 G% d) s4 r  ?( T. G* Y+ ?
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
$ x3 r6 J& Q3 V' t
如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
# h5 D8 e# n4 L8 n股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
+ }) V3 Z  k7 U  v6 V实际收益366+100 - 115 =351
1 W+ a3 }' i/ O
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
: u- ]' O- G3 y2 Q/ Q' M6 ?+ L9 a0 l那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
' @  ~; x) K. }2 z# Y' ^如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
1 C% h3 D; T+ p3 u% ~
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
$ D4 r$ Q& s/ `$ }/ V! V6 J
对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
; M1 p% }! B7 e+ {+ A9 n不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
3 @  h+ M! C( L$ H4 D. i& @4 ?5 ]不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

0 F: j& w3 D7 s7 f9 Y
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

' L! u* q+ C+ H8 O6 k对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
- d6 C( T* d9 ^4 [$ i9 w; i
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
" r9 E" x' x- |. Ehttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1